TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 2 octobre 2025

Composition

M. André Jomini, président; M. Bertrand Dutoit et Mme Fabienne Despot, assesseurs; Mme Marlène Antonioli, greffière.

 

Recourante

 

A.________, à ********, représentée par Me Denis SULLIGER, avocat à Vevey, 

  

Autorité intimée

 

Municipalité de Lutry, représentée par Me Jean-Samuel LEUBA, avocat à Lausanne.   

  

 

Objet

Remise en état           

 

Recours A._______ c/ décision de la Municipalité de Lutry du 7 juillet 2025 (nouveau délai pour la mise en conformité d'un garage).

 

Vu les faits suivants:

A.                     Le 8 juin 2009, la Municipalité de Lutry (ci-après: la municipalité) a délivré à A._______ un permis de construire pour réaliser, sur la parcelle no 4117 du registre foncier classée en zone d'habitation, deux bâtiments abritant respectivement quatre et cinq logements (surface brute utile des planchers: 1'058 m² au total), avec un garage enterré de 12 places pour automobiles et une place de stationnement extérieure.

B.                     Le 16 décembre 2009, une propriété par étages a été constituée sur la parcelle no 4117 (ci-après: la PPE B._______). Elle est divisée en neuf parts de copropriété ou lots. A._______ est propriétaire des lots 4117-8 et 4117-9 et bénéficie d'une servitude d'usage des places de parc intérieures nos 5 et 6 selon le plan des servitudes du 26 novembre 2013. Les autres lots appartiennent à des tiers.

C.                     Sans qu'aucune autorisation n'ait été sollicitée auprès de la municipalité, l'ordonnancement intérieur du sous-sol a été modifié par rapport aux plans mis à l'enquête publique, en ce sens que les espaces dédiés à l'origine aux outils de jardin, motos, vélos et poussettes ont été supprimés au profit de surfaces supplémentaires pour le stationnement de véhicules à quatre roues. Le garage souterrain finalement réalisé comprend ainsi 4 places de stationnement avec une largeur de 5 m (places nos 1, 2, 3 et 4), 2 places avec une largeur de 5,7 m (places nos 5 et 6 attribuées à A._______) et 6 places ordinaires, larges de 2,5 m. Les places élargies peuvent accueillir deux automobiles.

Le 16 septembre 2014, les propriétaires de lots de la PPE au bénéfice d'une servitude d'usage sur des places de stationnement élargies ont adressé à la municipalité une demande de régularisation exposant notamment que la transformation du garage était sans influence sur l'extérieur de l'immeuble. Par décision du 6 novembre 2014, la municipalité a refusé cette demande de régularisation. Elle a en substance considéré que chacun des six emplacements élargis devait être traité comme deux places de stationnement, de sorte que le garage souterrain comprenait 18 places de stationnement, ce qui était incompatible avec les réglementations cantonale et communale.

Agissant conjointement, A._______ et les autres propriétaires de lots de la PPE au bénéfice de places de stationnement élargies, ont recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP).  

La cause a été suspendue du mois de septembre 2015 au mois d'avril 2018. Les recourants ont alors expliqué qu'à la suite d'un transfert de surface convenu avec la propriétaire de la parcelle voisine, la surface brute de plancher utile de la parcelle no 4117 était dorénavant de 1'158 m2; cela leur permettait d'aménager 14 cases de stationnement, au lieu des 12 places initialement projetées. Le 8 mai 2018, reconsidérant en partie sa décision du 6 novembre 2014, la municipalité a indiqué qu'un garage de 14 cases (de largeur ordinaire) était admissible; il était cependant refusé d'augmenter à 18 le nombre des places de stationnement autorisées, comme le souhaitaient les recourants. 

Par arrêt du 10 décembre 2019 (AC.2014.0413), la CDAP a rejeté le recours. Elle a en substance considéré qu'il n'y avait pas de circonstances particulières permettant de dépasser le nombre de places de stationnement autorisé par la municipalité, lequel avait été calculé - vu l'art. 45 du règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire (RCAT) - conformément à la norme de l'Association suisse des professionnels de la route et des transports (norme VSS) n° 640 281. La CDAP a précisé que la remise en état devrait en particulier garantir suffisamment d'espace pour les poussettes et les deux roues (avec ou sans moteur). Elle a ajouté que les frais pour la remise en état seraient minimes et ne nécessiteraient pas de grands travaux (séparation/cloisonnement des espaces non dédiés aux stationnement de voitures – consid. 5c de l'arrêt).

Saisie de deux recours en matière de droit public déposés contre cette décision, la Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral les a rejetés par arrêt du 7 octobre 2020 (1C_38/2020, 1C_39/2020).

D.                     Par des décisions du 14 août 2023 communiquées à l'administratrice de la PPE B._______, ainsi qu'à chaque propriétaire des différents lots de cette PPE, la municipalité a statué qu'il convenait de mettre en conformité le garage et partant, de limiter le nombre de places de stationnement pour véhicules automobiles à 14. Elle leur a imparti un délai au 31 octobre 2023 pour régulariser la situation et donc, supprimer les places excédentaires dans le garage, tout en précisant que "cela nécessite les aménagements prévus dans le projet qui avait été autorisé. Ces aménagements doivent rendre indisponibles les places de stationnement excédentaires". La municipalité a ajouté qu'à défaut de mise en conformité dudit garage dans le délai précité, elle ferait procéder aux travaux nécessaires par une entreprise tierce, aux frais des copropriétaires de la PPE.

E.                     Le 14 septembre 2023, A._______ a recouru devant la CDAP contre la décision de la municipalité du 14 août 2023. Cette société demandait qu'un délai au 31 août 2024 lui fût imparti pour procéder à la remise en état (cause AC.2023.0294).

Le juge instructeur a rayé cette cause du rôle par une décision du 12 septembre 2024, considérant que le recours était devenu sans objet le 31 août 2024 – ce que A._______ avait préalablement admis.

F.                     Deux autres propriétaires de lots de la PPE ont recouru contre la décision de la municipalité du 14 août 2023 (causes jointes AC.2023.0295 et AC.2023.0307).

La CDAP a rejeté ces recours par un arrêt rendu le 7 mai 2025. Elle a confirmé l'ordre de remise en état prononcé le 14 août 2023 par la municipalité, cette autorité étant chargée de fixer un nouveau délai d'exécution (ch. I et II du dispositif). Les considérants de l'arrêt comprennent les passages suivants:

"2.          a) L'ordre donné le 14 août 2023 par la municipalité aux copropriétaires du garage (partie commune de la PPE), singulièrement aux bénéficiaires de servitudes d'usage de places de stationnement, est une décision relative à l'exécution d'une première décision municipale, constatant la non-conformité de certains aménagements intérieurs et refusant, après une pesée des intérêts, de les régulariser. Cette première décision, rendue le 6 novembre 2014, a été confirmée par la CDAP (le 10 décembre 2019) et le Tribunal fédéral a validé ce jugement (le 7 octobre 2020). La CDAP est actuellement saisie de recours dirigés contre des décisions d'exécution de l'ordre de remise en état. Selon la jurisprudence, le recours à ce stade ne permet pas de remettre en cause la décision de base, définitive et exécutoire, sur laquelle elle repose. […] La contestation porte donc uniquement sur la question de savoir si les modalités d'exécution sont compatibles avec la décision de base et si elles sont en tant que telles conformes au droit fédéral et au droit cantonal.  

b-c) […]

3.            Les recourantes se plaignent d'une violation du droit d'être entendu, parce que la municipalité ne les a pas invitées à se déterminer avant de leur adresser l'ordre de remise en état.

La décision ordonnant la remise en état des lieux était prévisible, après les arrêts de la CDAP et du Tribunal fédéral. Il ne se justifiait plus de donner aux copropriétaires l'occasion de s'exprimer au sujet du nombre de places de parc admissibles dans leur garage, la question ayant été tranchée définitivement. Les arrêts précités contenaient déjà certaines considérations sur la remise en état. En statuant formellement sur ce point le 14 août 2023, la municipalité a pris les mesures qu'impliquaient les actes précédents d'une procédure administrative au cours de laquelle les recourantes ont régulièrement pu défendre leur point de vue. […]

4.            Les recourantes font valoir que l'ordre de remise en état aurait dû être dirigé exclusivement contre B.________.

Selon l'art. 105 al. 1 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), la municipalité est en droit de  faire suspendre et, le cas échéant, supprimer ou modifier, aux frais du propriétaire, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires. La jurisprudence retient que le texte légal fait en réalité obligation à l'autorité d'ordonner la remise en état quand les conditions de l'art. 105 LATC sont remplies (AC.2023.0135 du 28 juin 2023 consid. 2 et la réf. cit.).

En l'occurrence, la municipalité a adressé sa décision ordonnant la remise en état du garage souterrain à plusieurs propriétaires de lots de la PPE. Les recourantes, de même que B.________, sont copropriétaires de cette partie commune du bâtiment; elles bénéficient par ailleurs d'un droit d'usage sur les places de parc doubles ou élargies, droit garanti par une servitude. B.________ ne conteste plus actuellement l'ordre de remise en état; cela ne garantit pas l'exécution effective de cette mesure par l'ensemble des copropriétaires au bénéfice de servitudes d'usage de places de stationnement. La décision visant les deux recourantes n'est pas devenue sans objet et la municipalité demeure fondée à prendre des mesures d'exécution visant d'autres copropriétaires.

Pour qu'un ordre de démolition ou de remise en état puisse être exécuté, il est nécessaire qu'il soit adressé à celui qui a la maîtrise effective sur l'immeuble, en d'autres termes, en principe, le propriétaire – d'où la formulation de l'art. 105 al. 1 LATC. Fréquemment, le propriétaire foncier au moment où l'autorité exige la remise en état est la personne qui était déjà propriétaire de l'immeuble lorsque les travaux de construction ont été réalisés, voire au moment où l'autorisation de construire a été demandée (lorsque la remise en état est ordonnée en raison d'une exécution des travaux non conforme à ce qui avait été autorisé). Dans cette situation où l'autorité vise exclusivement à assurer la bonne application du droit de l'aménagement du territoire et des constructions, il n'y a aucune nécessité de prévoir un autre destinataire que le propriétaire foncier pour l'ordre de remise en état. Si ce dernier estime que l'irrégularité ne lui est pas imputable mais qu'elle résulte d'une faute d'un tiers (promoteur, entrepreneur ayant mal exécuté les travaux, par exemple), il lui incombe de régler ces questions dans le cadre des rapports de droit privé. L'autorité chargée de la police des constructions n'a pas à examiner ces questions de responsabilité (cf. notamment AC.2022.0428 du 12 juin 2024 consid. 2d et les réf. cit.).

En l'espèce, un ordre de remise en état pouvait donc être notifié aux deux recourantes. La municipalité pouvait laisser aux copropriétaires le soin de déterminer comment, concrètement, ils entendaient exécuter cet ordre. En d'autres termes, cette autorité pouvait s'abstenir d'examiner les rapports internes au sein de la PPE.

5.            Les recourantes se plaignent d'une violation de la garantie de la propriété en invoquant le principe de la proportionnalité.

Lorsqu'une construction déjà réalisée contrevient à la réglementation et ne peut par conséquent être autorisée a posteriori, cela ne signifie pas encore qu'elle ne puisse pas être utilisée, ni que l'état antérieur doive nécessairement être rétabli. Le principe de la proportionnalité doit être respecté (art. 36 al. 3 Cst. en relation avec l'art. 26 al. 1 Cst.). Ce principe proscrit toute restriction allant au-delà du but visé; il exige un rapport raisonnable entre ce but et les intérêts publics ou privés compromis. Aussi l'autorité renonce-t-elle à exiger la remise en état lorsque celle-ci ne revêt pas d'intérêt public ou lorsque les dérogations aux règles sont mineures. Il en va de même lorsque le maître de l'ouvrage a pensé de bonne foi faire un usage correct de l'autorisation reçue, pour autant que le maintien de la situation illégale ne contrevienne pas à d'importants intérêts publics. Dans ce contexte, la bonne foi de l'administré est un élément qui entre dans la pesée des intérêts, mais il n'est pas seul décisif.  Même un constructeur qui n'est pas de bonne foi peut invoquer le principe de la proportionnalité. Toutefois, celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid. 4a; TF 1C_86/2024 du 24 octobre 2024 consid. 4.1; AC.2024.0188 du 19 février 2025 consid. 5; AC.2024.0176 du 5 février 2025 consid. 3 et les réf. cit.).

En l'occurrence, l'ordre de remise en état consiste à supprimer quatre places de parc dans un garage souterrain. Comme cela avait déjà été relevé dans l'arrêt de la CDAP AC.2014.0413 du 10 décembre 2019, cette remise en état ne devrait pas nécessiter des mesures constructives importantes (séparation/cloisonnement des espaces non dédiés aux stationnement de voitures), si bien que le coût de cette remise en état devrait rester faible, ce que les recourantes ne contestent pas. La CDAP n'a aucun motif de faire une autre appréciation de la situation dans le présent arrêt. On ne voit pas quelle mesure moins incisive aurait pu être ordonnée. La décision entreprise respecte ainsi le principe de la proportionnalité.

[…]

7.            Les considérants qui précèdent conduisent au rejet des recours, mal fondés, et à la confirmation de l'ordre de remise en état signifié aux deux recourantes. Comme le délai d'exécution, au 31 octobre 2023, est échu, il incombera à la municipalité de rendre une décision d'exécution complémentaire, limitée à la fixation d'un nouveau délai. L'avertissement selon lequel, à défaut de mise en conformité dans le délai fixé, la municipalité fera procéder aux travaux nécessaires par une entreprise tierce, aux frais des copropriétaires de la PPE, figure déjà dans les décisions du 14 août 2023. Cette clause relative à l'exécution par substitution doit elle aussi être confirmée. […]"

A la requête des recourantes, le juge instructeur avait convoqué les parties, ainsi que A._______, à une audience de conciliation le 21 novembre 2024 et la procédure avait ensuite été suspendue de façon à permettre aux intéressées d'étudier une solution transactionnelle. Cela n'a pas abouti. L'arrêt du 7 mai 2025 a été notifié à A._______.

G.                     Le 20 mai 2025, la municipalité a adressé à A._______ et aux autres copropriétaires une décision exigeant la mise en conformité des places de parc dans le garage de la PPE d'ici au 15 juillet 2025.

La communauté des copropriétaires ainsi que la propriétaire d'un lot, agissant par l'intermédiaire d'un avocat commun, ont demandé le 20 juin 2025 à la municipalité de reconsidérer sa décision.

Le 7 juillet 2025, la municipalité a accepté la demande de reconsidération et, reformulant sa décision (décision "fixant le délai d'exécution"), elle a ordonné les mesures suivantes:

"1.          Suppression de quatre places de stationnement par des aménagements constructifs pérennes empêchant l'utilisation comme place de parc pour véhicule des doubles places n° 5 et 6 du plan de servitude du 26 novembre 2013.

2.            La suppression de ces quatre places de stationnement et les aménagements nécessaires devront être réalisés d'ici au 15 octobre 2025 au plus tard.

3.            Dans le même délai, les inscriptions et plans du Registre foncier devront être modifiés pour intégrer la suppression des quatre places de parc. Les inscriptions et plans au Registre foncier devront donc être en parfaite conformité avec les décisions rendues par la CDAP dans son arrêt du 7 mai 2025.

4.            Dans le délai fixé au 15 octobre 2025, devront être transmis à la Municipalité des plans précis des aménagements réalisés ainsi qu'une copie des documents déposés au Registre foncier. La Municipalité procédera ensuite à une visite des lieux.

A défaut de la parfaite exécution des éléments qui précèdent, la Municipalité fera procéder aux travaux nécessaires par une entreprise tierce, aux frais de l'ensemble des copropriétaires et recourra si nécessaire à l'assistance de la force publique."

H.                     Agissant le 8 septembre 2025 par la voie du recours de droit administratif, A._______ demande à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) de prononcer ce qui suit:

"I.           Le recours est admis.

II.           La décision de la Municipalité de Lutry du 7 juillet 2025 est suspendue jusqu'à droit connu sur la nouvelle décision de dite autorité portant sur le transfert de CUS permettant, avec l'octroi d'un bonus Minergie de 5%, de maintenir deux places de parc supplémentaires dans le garage sis sous l'immeuble B érigé sur la parcelle 4117 de Lutry et ne nécessitant que la suppression des places 5 et 6."

Il n'a pas été demandé de réponse au recours.

I.                       La recourante a requis la suspension de la présente procédure. La municipalité s'est déterminée le 23 septembre 2025, en s'opposant à cette requête. Le juge instructeur n'a dès lors pas suspendu la cause.

 

Considérant en droit:

1.                      La décision attaquée, qui fixe des modalités de remise en état d'un ouvrage réalisé sans respecter les conditions du permis de construire, peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). La recourante, destinataire de cette décision, a qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Elle a agi en temps utile (art. 95 LPA-VD) et son mémoire respecte les conditions de forme de l'art. 79 LPA-VD. Il y a donc lieu d'entrer en matière.

2.                      La décision attaquée a pour objet de fixer un délai d'exécution, avec certaines modalités de détail, pour une remise en état déjà ordonnée par la municipalité le 14 août 2023. Cette première décision a été contestée en vain par d'autres copropriétaires concernés, leur recours ayant été rejeté par la CDAP le 7 mai 2025. Quant à l'actuelle recourante, elle avait certes d'abord contesté l'ordre de remise en état, mais uniquement à propos du délai d'exécution; aussi, ce délai passé, son recours a été déclaré sans objet.

3.                      A ce stade, c'est à nouveau le délai d'exécution qui est critiqué, le principe de la remise en état ne pouvant plus être revu par l'autorité de recours. Or, comme la recourante elle-même admettait précédemment qu'une échéance au 31 août 2024 était appropriée, on ne voit pas pourquoi la fixation d'un nouveau délai, au 15 octobre 2025, serait contraire au droit cantonal ou au droit fédéral, singulièrement au principe de la proportionnalité. La recourante fait valoir qu'elle pourrait, moyennant une nouvelle décision de la municipalité au sujet des surfaces de plancher pouvant être créées sur la parcelle n° 4117, rendue possible par un transfert de CUS depuis une parcelle voisine et la prise en considération d'un "bonus Minergie", justifier le maintien de certaines places de stationnement dans le garage. Or il s'agit là de nouvelles circonstances hypothétiques qui ne sont pas propres à justifier une inexécution de la décision de base, entrée en force, ni un report de l'exécution à une date indéterminée. En d'autres termes, cet argument ne permet pas de qualifier de disproportionnée la décision municipale du 7 juillet 2025.

4.                      Il faut encore relever que si la recourante parvient ultérieurement, par un transfert de CUS, à obtenir une autorisation de construire pour réinstaller des places de parc dans le garage, les travaux de réaménagement ne devraient pas être trop importants ni coûteux – étant donné que la remise en état litigieuse ne nécessite pas elle-même, comme cela a déjà été relevé, des mesures constructives importantes. Cela justifie aussi, sous l'angle de la proportionnalité, que la procédure de remise en état ne soit pas suspendue ni différée.

5.                      Le présent recours, manifestement mal fondé, doit être rejeté selon la procédure simplifiée de l'art. 82 LPA-VD, sans échange d'écritures. Cela entraîne la confirmation de la décision attaquée. La recourante, qui succombe, doit supporter les frais de justice (art. 49 LPA-VD). La municipalité s'étant déterminée, à la demande du juge instructeur, sur la requête de suspension, la Commune a droit à des dépens réduits.

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision rendue le 7 juillet 2025 par la Municipalité de Lutry est confirmée.

III.                    Un émolument judiciaire de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de la recourante A._______.

IV.                    A._______ versera à la Commune de Lutry une indemnité de 500 (cinq cents) francs à titre de dépens.

 

Lausanne, le 2 octobre 2025

 

Le président:                                                                                            La greffière:        


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.