canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

du 21 décembre 1993

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sur le recours interjeté par Pierrette GUISAN et Ellen-May DUFRESNE-GUISAN, pour adresse Pierrette Guisan, avenue des Collèges 15, 1009 Pully

contre

la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 5 novembre 1990 (estimation de la parcelle no 7202 de Lausanne)

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM.       P. Journot, président
                H. Collomb, assesseur
                R. Ernst, assesseur

constate en fait :

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A.                            La parcelle 7202 de Lausanne, située au chemin Isabelle-de-Montolieu 26, a une surface de 6'328 mètres carrés. Elle est construite d'un bâtiment abritant un pensionnat connu sous le nom de Valcreuse ainsi que de diverses annexes. L'une d'elles est un pavillon scolaire dont les recourantes exposent qu'il a été construit en 1965 par la locataire. Le fait n'est pas formellement contesté par l'autorité intimée. La recourante a d'ailleurs produit copie d'un devis descriptif concernant la construction d'un pavillon démontable pour le Collège Valcreuse, daté du 14 juin 1965.

B.                            Les recourantes ont acquis ensemble l'immeuble par cession en lieu de partage inscrite au registre foncier le 25 août 1982.

                                Par décision du 23 novembre 1982, la Commission d'estimation du district de Lausanne a fixé l'estimation fiscale à Fr. 1'383'000.--.

                                D'après la fiche d'estimation figurant au dossier, cette estimation prend en compte les éléments suivants:

"Valeur de rendement :

loyer annuel Fr. 100'000.--
capitalisé à 73/4%                                                                                            Fr.                       1'290'000.--

Valeur vénale
selon prix de cession en lieu de partage                                                 Fr.                       1'475'000.--

Moyenne                                                                                                             Fr.                       1'383'000.--."

C.                            Dans le contrat de bail du 1er novembre 1989 passé entre les recourantes et la société Valcreuse Education SA, il est expressément stipulé que le locataire a repris de la société Institut Valcreuse SA un pavillon de classes scolaires qui reste sa propriété et qu'à son départ, il se réserve de le démonter et de remettre les lieux en état sauf reprise par les propriétaires. Ce bail prévoit un loyer annuel de Fr. 120'000.-.

D.                            Dans des conditions que le dossier ne décrit pas de manière explicite mais qui proviennent apparemment de ce que la locataire de la parcelle a fait inscrire au registre foncier le pavillon scolaire décrit plus haut, la commission d'estimation intimée a interpellé les recourantes au sujet de l'estimation fiscale de la parcelle en faisant état de la construction d'une annexe scolaire de 258 mètres carrés portant le no d'assurance incendie 14574.

                                Par lettre du 23 juillet 1990, les recourantes se sont opposées à une nouvelle estimation fiscale en exposant que l'annexe en question avait été construite de longue date par le locataire qui en était seul propriétaire.

                                Suite à diverses correspondances, la commission intimée a écrit ce qui suit aux recourantes par lettre du 5 novembre 1992:

"Vous paraissez ne pas vouloir comprendre que votre locataire Valcreuse SA est complètement ignorée au registre foncier et qu'elle n'apparaît que comme locataire mais dans tous les cas pas comme propriétaire d'un immeuble sur fonds d'autrui. Légalement donc, nous ne pouvons déterminer qu'une seule estimation fiscale. Il vous appartient ensuite de vous arranger avec votre locataire pour répartir le coût des impôts et taxes.

Dans ces conditions, nous estimons nous-mêmes d'office le revenu locatif de l'annexe scolaire à raison de 230 mètres carrés utiles à Fr. 100.-- le mètre carré, soit Fr. 23'000.-- que nous ajoutons au revenu que vous percevez à raison de Fr. 120'000.--."

                                A cette lettre était jointe une décision du même jour portant l'estimation fiscale de la parcelle de Fr. 1'383'000.-- à Fr. 1'845'000.--.

                                Le motif invoqué à l'appui de la nouvelle estimation fiscale était la cadastration de l'annexe scolaire.

D.                            Par acte du 12 novembre 1990, les recourantes ont contesté cette estimation en faisant valoir que le pavillon était propriété du locataire qui pouvait le démonter en cas de départ.

                                Le recours a été instruit par la commission centrale des estimations fiscales des immeubles mais cette autorité n'a pas rendu de décision. Conformément à l'art. 62 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le dossier a été transmis au Tribunal administratif.

                                Le Tribunal administratif a délibéré à huis clos.

et considère en droit :

___________________

1.                             Selon l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), la Commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté, notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

                                En l'espèce, les recourantes contestent le principe même de la mise à jour de l'estimation fiscale de leur immeuble. La décision litigieuse, du 5 novembre 1990, procède à cette mise à jour en raison de la cadastration du pavillon dont il est établi qu'il a été construit par le locataire en 1965. Cette inscription de l'annexe sur les plans du registre foncier ne constitue pas une construction au sens de l'art. 20 LEFI cité ci-dessus. Il ne s'agit pas non plus d'une opération susceptible en soi d'affecter la valeur de l'immeuble comme peut le faire la radiation ou l'inscription d'une servitude. Il n'y a donc pas lieu de procéder à une mise à jour pour ce motif.

                                Au surplus, c'est à tort que l'autorité intimée suppose que l'estimation fiscale de 1982 n'aurait pas tenu compte du pavillon. En effet, cette estimation fiscale prend en considération le loyer résultant du bail en vigueur à cette date. Or l'annexe était déjà construite à cette époque et rien ne permet de supposer que la recourante aurait pu en tirer un loyer supplémentaire alors qu'elle avait précisément été construite par la locataire.

2.                             Il est vrai que les transformations importantes d'un immeuble, qui lui apportent une plus-value, constituent un motif de mise à jour au sens de l'art. 20 LEFI même si elles sont réalisées par le locataire à ses frais (Commission centrale, EF 89/003 du 23 août 1991, concernant des aménagements bancaires). Toutefois, compte tenu du fait qu'une nouvelle estimation a été arrêtée en 1982, il n'y a plus lieu d'examiner si la construction de l'annexe scolaire en 1965 aurait constitué un motif de mise à jour de l'estimation fiscale au moment même de la construction.

                                Quant à la question de savoir si la cadastration du pavillon en 1990 doit être considérée comme un motif de mise à jour parce qu'elle fait apparaître un élément dont l'estimation de 1982 n'aurait pas tenu compte, elle doit être résolue par la négative. En effet, la mise à jour de l'estimation fiscale au sens de l'art. 20 LEFI a pour but de tenir compte des variations de valeur intervenues depuis la précédente estimation fiscale, mais non de corriger une précédente estimation erronée au moment même de sa fixation. Il n'y a donc pas lieu de porter l'entier de l'estimation fiscale au niveau de 1990 en l'absence d'un motif de mise à jour prévu par l'art. 20 LEFI.

3.                             La constatation d'un fait ignoré au moment de la précédente estimation pourrait être considéré comme un motif de revision de la décision de l'autorité. Il s'agirait alors non d'une revision au sens des art. 22 s. LEFI, mais d'une revision au sens procédural du terme (voir par exemple l'art. 66 de la loi fédérale sur la procédure administrative). La question de savoir si l'institution de la revision dans ce sens-là doit être admise en matière d'estimation fiscale a été laissée ouverte (Tribunal administratif, EF 93/024 du 30 août 1993) et peut le rester encore. En effet, le Tribunal considère qu'il serait excessivement théorique de revenir sur le calcul effectué en 1982 pour rajouter à la valeur vénale retenue à l'époque un montant représentant la valeur - en 1982 - du pavillon datant de 1965. Sur le plan de la valeur de rendement, on doit également renoncer à envisager de rajouter au loyer déterminant pour fixer l'estimation fiscale (ce serait de toute manière aussi celui de 1982) le revenu supplémentaire que les propriétaires pourraient tirer du pavillon en cas de location de la parcelle à un autre locataire. La Commission centrale a d'ailleurs jugé dans ses derniers mois d'activité que si des travaux susceptibles d'engendrer une plus-value sont le fait du locataire et que le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer de ce chef, la valeur de rendement demeure inchangée, cette solution s'imposant d'autant plus clairement si - comme c'est aussi le cas dans la présente cause - le contrat de bail autorise le preneur à supprimer les transformations effectuées pour autant qu'il rétablisse l'état antérieur (arrêt de la Commission centrale, EF 89/003 du 23 août 1991, déjà cité).

4.                             Vu ce qui précède, le recours doit être admis et la décision attaquée annulée, les frais restant à la charge de l'Etat.

Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :

I.                       Le recours est admis.

II.                      La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 5 novembre 1990 (estimation de la parcelle no 7202 de Lausanne) est annulée.

III.                     Les frais restent à la charge de l'Etat.

Lausanne, le 21 décembre 1993

 

Au nom du Tribunal administratif :

 

                                                                                                                                                                Le président :

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint