canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
3 juillet 1992
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sur le recours interjeté par Sandra LEVY, à Crissier, p.a. Mme Eliane Lévy, rue du Centre 10, à 1023 Crissier,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (la Commission de district) du 30 novembre 1990.
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Poltier, président
G. Parmelin, assesseur
H. Collomb, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
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A. Pierre et Marc Lévy, père et frère de la recourante, sont tous deux décédés en 1988, les 18 septembre et 7 octobre.
Par transfert immobilier, notarié Goedecke, du 10 mars 1989, inscrit au Registre foncier le 20 juillet 1989, Sandra Lévy et sa mère, Eliane Lévy, ont réglé les conséquences de la succession ainsi ouverte sur les immeubles propriété de Pierre et Marc Lévy par une convention de partage qui, pour l'essentiel, attribue l'entier de la propriété des bien-fonds des défunts à Sandra Lévy (soit les parcelles nos 630, 656, 697, 757, 1052, 1130, 1202, 1226, 1234, 1242, 1283, 1293, et 1306 de la commune de Crissier), Eliane Lévy ne conservant sur ceux-ci qu'un usufruit. La convention indique une valeur déterminante de Fr. 1'051'080.- pour les immeubles de Pierre Lévy et Fr. 11'600.- pour les immeubles de Marc Lévy.
Sandra Lévy est ainsi devenue propriétaire, notamment, des parcelles suivantes de la commune de Crissier, désignées comme suit au Registre foncier :
" Parcelle Feuille COMMUNE
DE CRISSIER mètres estim.
carrés fisc.
630 2 L'Esparcette
Empiètement de P. 623 165
Cabine H.T. de 13 m2 dont 4 m2
sur P. 626, no 1099 A.I 9
Place-jardin 18'203
18'377 968'000
656 4 Rue
du Centre 10
Habitation, rural no 196 A.I 476
Garage, bureau no 197 A.I 92
Chambre, dépendances, no 199 A.I 41
Place-jardin 1'594
2'203 197'000
697 7 Les
Lentillières
Pré-champ 19'703 21'000
757 11 Laviaux
Pré-champ 7'516 8'000
1306 32 Champ
de l'Epine
Habitation, rural no 21 A.I. 225
Pré-champ 27'078
27'303 100'000".
B. A la suite de cet acte, la Commission de district a procédé à une nouvelle estimation fiscale des immeubles transférés à Sandra Lévy, datée du 5 juin 1990.
C. Par l'intermédiaire de la Fiduciaire Lambelet, à Lausanne, Sandra Lévy a interjeté recours contre cette décision le 19 juin 1990. Représentée par sa mère, elle a développé ses arguments dans un mémoire daté du 20 septembre 1990, dont il ressort que le recours ne porte que sur l'estimation des cinq parcelles nos 630, 656, 697, 757 et 1306, les autres estimations étant admises.
D. La Commission de district a rendu une nouvelle décision datée du 30 novembre 1990 pour les cinq parcelles précitées, sous réserve de la parcelle 757, pour laquelle elle indique que la recourante s'est ralliée à la nouvelle estimation fiscale; en substance, elle a admis le recours pour les parcelles nos 656 et 697, abaissant sensiblement l'estimation initialement retenue, rejetant en revanche le recours s'agissant des parcelles 630 et 1306. Les nouvelles estimations fiscales de ces cinq parcelles ont ainsi été arrêtées aux montants suivants :
- parcelle no 630 L'Esparcette Fr. 1'718'000.-
- parcelle no 656 Rue du Centre 10-12 Fr. 525'000.-
- parcelle no 697 Les Lentillières Fr. 88'000.-
- parcelle no 757 Laviaux Fr. 45'000.-
- parcelle no 1306 Champ de l'Epine Fr. 200'000.-.
E. Par lettre du 19 décembre 199O, Eliane Lévy a déclaré maintenir le recours déposé le 19 juin 1990.
Le 14 mars 1991, la Commission de district a transmis son préavis au Département des finances.
Par courrier des 17 avril 1991 et 9 janvier 1992, la Commission de district a déposé des observations complémentaires.
Les moyens invoqués de part et d'autre seront examinés plus loin dans la mesure utile.
F. Le 1er juillet 1991, la cause a été transmise au Tribunal administratif, conformément à l'art. 62 LJPA.
G. Le Tribunal administratif a tenu audience le 1er avril 1992, dans une des salles du bâtiment administratif de la commune de Crissier, en présence d'Eliane Lévy, qui représentait la recourante, assistée du notaire Goedecke, et de M. Cruchaud, Président de la Commission de district.
A cette occasion, Eliane Lévy a confirmé que l'estimation fiscale de la parcelle no 757 n'était plus litigieuse; elle a également retiré son recours s'agissant des parcelles nos 656 et 697.
Une conciliation est en outre intervenue entre les parties au sujet de la parcelle no 1'306, suivant laquelle la recourante retirait son pourvoi moyennant une nouvelle décision de la Commission de district arrêtant l'estimation fiscale de cette parcelle à Fr. 175'000.-. Cette transaction est venue à chef, puisque par décision du 18 mai 1992, la Commission de district a arrêté la nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 1'306 à ce montant.
H. Demeure ainsi seule litigieuse l'estimation fiscale de la parcelle no 630.
Colloquée en zone industrielle IA dans le plan de zone de la Commune de Crissier, cette parcelle, située à proximité de l'autoroute, abrite un empiétement du centre commercial Migros (MMM Crissier), ainsi que le parking situé à sa proximité. Elle fait l'objet d'un droit distinct et permanent en faveur de la Migros; inscrit au Registre foncier le 4 novembre 1970, ce droit distinct et permanent est accordé pour une durée de trente ans. Il résulte du dossier que, lors de la constitution de cette servitude, la redevance annuelle - indexable au coût de la vie - a été fixée à Fr. 50'000.-. La Migros a ainsi payé un loyer de Fr. 101'349.- pour l'année 1988 et Fr. 103'075.- pour l'année 1989.
La décision initiale, confirmée par celle du 30 novembre 1990, arrête l'estimation fiscale de cette parcelle à Fr. 1'718'000.-, montant qui résulte de la capitalisation à 6 % de la redevance annuelle pour 1989, de Fr. 103'075.-.
Le conseil de la recourante a conclu à la fixation d'une estimation fiscale de Fr. 1'000'000.-. Selon lui, il faut ainsi tenir compte d'une valeur vénale de l'ordre de Fr. 275'000.-, correspondant à un montant de Fr. 15.- par m2.
et considère en droit :
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1. La Commission de district fait valoir l'irrecevabilité du recours, celui-ci n'ayant pas été transmis dans un délai de quinze jours dès sa nouvelle décision du 30 novembre 1990. Cette question a toutefois déjà été tranchée (arrêt du Tribunal administratif EF 90/03 M. St. du 11.2.1992 et les références citées) au regard des dispositions en vigueur lors du dépôt du recours, soit sous l'empire des règles antérieures à celle qui prévalent aujourd'hui, depuis l'entrée en fonction du Tribunal administratif le 1er juillet 1991. L'arrêt précité retient que, en l'absence d'une procédure claire de réclamation, comme en matière fiscale, l'autorité qui peut, en cas de recours, rendre de nouvelles décisions, ne saurait se prévaloir d'une absence de recours contre une nouvelle décision rendue en cours de procédure, lorsque cette dernière ne donne pas entièrement satisfaction aux recourants. Autrement dit, l'autorité ne saurait spéculer sur l'usure des recourants en rendant de nouvelles décisions. Elle pouvait d'autant moins le faire que, sous l'empire des règles alors en vigueur, la Commission de district était tenue, si elle ne parvenait pas à une entente avec le recourant, de transmettre le dossier au Département des finances (art. 15 al. 2 ancien LEFI) et par son intermédiaire à la Commission centrale.
2. A la suite de l'acte notarié du 10 mars 1989, par lequel Sandra et Eliane Lévy, en application d'une convention de partage, ont requis le transfert des immeubles des défunts à la recourante, la Commission de district a procédé à une nouvelle estimation fiscale des immeubles transférés à cette dernière. En matière fiscale, les conventions de partage successoral sont fréquemment rapprochées ou assimilées à des ventes immobilières (cf., par ex., CCRI 89/47 M. Pe. du 6.6.1991). Le transfert précité, à l'instar d'une vente, constitue donc bien un motif de mise à jour de l'estimation fiscale au sens de l'art. 20 LEFI; il importe peu, dès lors, que la Commission d'impôt ait ou non déposé une demande de revision de cette estimation, à forme de l'art. 23 LMSD. Au demeurant, l'ouverture de la succession Lévy aurait suffi pour justifier une telle mise à jour (cf. arrêt du Tribunal administratif EF 90/09 B. Br. du 27.9.1991 et les références citées).
3. Vu la transaction passée lors de l'audience au sujet de la parcelle no 1'306 et les retraits de recours intervenus pour les parcelles nos 656, 757 et 697, la seule parcelle dont l'estimation fiscale est encore litigieuse est celle portant le no 630, l'"Esparcette", objet d'un droit distinct et permanent en faveur de la Migros. La recourante conteste le montant retenu par la Commission de district pour cette dernière parcelle qu'elle juge trop élevé.
Il s'agit ici de fixer l'estimation fiscale du fonds grevé et non du droit distinct et permanent.
En l'espèce, la Commission de district a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle no 630 à Fr. 1'718'000.-, montant qui résulte de la capitalisation à 6 % de la rente versée par la Migros pour l'année 1989.
La recourante ne conteste pas la valeur de rendement prise en compte sur la base de la redevance payée par la Migros; elle souhaite cependant qu'il soit également tenu compte d'une valeur vénale de Fr. 275'000.-, correspondant à un montant de l'ordre de Fr. 15.- par m2, afin que l'estimation fiscale soit fixée à une somme arrondie à Fr. 1'000'000.-.
Selon l'art 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques.
Aux termes de l'art. 7 al. 1 ancien REFI, applicable en l'espèce, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 4 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 8 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
a) On constate en premier lieu que le taux de capitalisation retenu par l'autorité de première instance, soit 6 %, est correct. En effet, si l'on retient que la redevance encaissée par la recourante constitue un rendement brut, il est adéquat de retenir le taux minimal prévu par l'art. 7 al. 1 REFI en raison du fait que, dans le cas particulier, celle-ci n'encourt guère de frais.
b) La recourante souhaite que l'on tienne compte, pour fixer l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse, d'une valeur vénale de Fr. 275'000.-. Selon l'art. 8 al. 1 REFI, "la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble."
En l'espèce, dès lors que l'acte à l'origine de la nouvelle estimation est un partage, on ne dispose pas d'indications suffisantes pour fixer la valeur vénale, le prix indiqué dans une convention de partage n'étant en effet pas déterminant pour l'estimation. Dans ces circonstances, l'art. 8 al. 2 REFI, précise : "A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.) la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements, les risques de placement sur ces immeubles et le chômage."
Le Tribunal constate qu'en réalité, cette disposition énonce une règle qui correspond à celle de l'art. 7 al. 1 REFI déjà cité, à la différence qu'elle ne précise pas les taux applicables. Enfin, l'autorité de céans relève que les instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances pour la Revision générale, à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles - ci-après : les Instructions - , p. 7, reprennent la même règle que celle énoncée par ces deux dispositions, dont elle fait la synthèse :
"Pour déterminer la valeur du terrain, on pourra se fonder sur la redevance annuelle versée par le superficiaire capitalisée à un taux de 5 à 6% selon le cas."
Au vu de ce qui précède, il est donc correct d'arrêter la valeur vénale au chiffre de la valeur de rendement. Cela est d'ailleurs conforme à la règle du marché selon laquelle la valeur vénale ne peut être inférieure à la valeur de rendement.
On ne saurait donc suivre la recourante lorsqu'elle conclut à la fixation de la valeur vénale à Fr. 275'000.-, ce qui au demeurant, en vertu de l'art. 2 al. 2 LEFI prévoyant que la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale, reviendrait à fixer l'estimation fiscale à Fr. 275'000.-.
c) Les arguments de la recourante doivent ainsi être écartés. En particulier, l'argument qui consiste à dire que le droit distinct et permanent prendra fin en l'an 2000 et que partant, l'estimation fiscale est trop élevée, n'est pas pertinent. Il s'agirait là en effet d'un motif de nouvelle mise à jour, tant pour le titulaire du droit distinct et permanent que pour la recourante, propriétaire grevé.
Au surplus, l'augmentation de l'estimation fiscale se justifie également au regard de l'indexation de la redevance due pour le droit distinct et permanent, qui a plus que doublé en vingt ans.
d) Le Tribunal constate au surplus que l'estimation fiscale précitée, qui, comme déjà exposé, prend en compte une valeur vénale de Fr. 1'718'000.- également, est favorable à la recourante : en arrêtant la valeur vénale au montant précité, la Commission de district a retenu un prix inférieur à Fr. 100.- par mètre 2, ce qui est moins élevé que les barèmes prévus par les Instructions précitées; en effet, ces dernières indiquent, pour un terrain industriel dans le district de Lausanne, une valeur vénale moyenne de Fr. 120.- à Fr. 250.- par m2.
4. Ainsi donc, c'est à juste titre que la Commission de district a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle no 630 au montant de Fr. 1'718'000.-. Compte tenu de la conciliation intervenue à l'audience du 1er avril 1992, le recours est devenu pour l'essentiel sans objet. Dans ces conditions et conformément aux art. 38 et 55 LJPA, il se justifie de mettre à la charge de la recourante un émolument réduit de Fr. 500.-.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Il est pris acte du retrait du recours s'agissant des parcelles nos 656, 697 et 1'306. Le recours est rejeté pour le surplus.
II. La décision rendue le 30 novembre 1990 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, en tant qu'elle a trait à la parcelle no 630, est confirmée.
III. Un émolument de Fr. 500.- (cinq cents francs) est mis à la charge de la recourante, ce montant lui étant réclamé au moyen du bulletin de versement ci-annexé.
Lausanne, le 3 juillet 1992
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- à la recourante, par l'intermédiaire de Mme Eliane Lévy, sous pli recommandé;
- au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier, en
deux exemplaires.
Annexe pour la recourante : un bulletin de versement.