canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
6 juillet 1992
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sur le recours interjeté par Louise et Gabriel FARINA, à Blonay,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (la Commission d'estimation fiscale) du 29 novembre 1990, modifiée le 31 janvier 1991.
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
R. Ernst, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
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A. Suite au décès
d'Armand Farina, survenu le 9 mai 1990, son épouse, Louise Farina, et son fils,
Gabriel, sont devenus propriétaires, chacun pour moitié, de la parcelle no 867
de la commune de Blonay, sise au chemin des Châbles 12. Ce bien-fonds, d'une
surface totale de 1'511 m2, porte une habitation d'un étage sur rez,
représentant deux logements, dont la construction a été achevée en 1982.
L'estimation fiscale a alors été arrêtée à Fr. 380'000.-. Avant les
transformations dont il est question sous lettre E ci-dessous, la surface au
sol du bâtiment, y compris les garages, s'élevaient à 150 m2 (habitation : 114
m2 et garages : 36 m2). Par avis de taxation du 4 septembre 1990, suite au
transfert de propriété intervenu en 1990 en raison du décès d'Armand Farina,
mais avant les dites transformations, l'Etablissement cantonal d'assurance
contre l'incendie et les éléments naturels (ECA) a fixé la valeur d'assurance à
Fr. 444'000.- pour l'habitation et Fr. 30'400.- pour les garages (indice 100),
tandis qu'elle était en 1982 respectivement de Fr. 365'850.- et 24'660 (indice
600, valeur de base 55'550.- et 3'800.-).
Selon le procès-verbal de taxation établi le 26
février 1991 par l'ECA, la surface au sol de la maison est désormais de 163 m2,
sans compter les deux garages préfabriqués ajoutés en 1990, représentant, quant
à eux une surface de 33 m2. Quant au volume du bâtiment et des garages, il est,
selon l'ECA, de 1'250 m3 (soit 336 m3 pour le sous-sol, 440 et 375 m3 pour le
rez et le premier étage et 99 m3 pour les garages). La police établie par ce
service le 26 février 1991 retient une valeur d'assurance de base de Fr.
684'940.- (indice 105).
Le transfert de propriété a été inscrit au Registre foncier le 4 juillet 1990.
B. Faisant suite à une demande de la Commission d'impôt et recette du district de Vevey du 9 octobre 1990, la Commission d'estimation fiscale, en application de l'art. 23 al. 2 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD), a procédé à une nouvelle estimation fiscale de l'immeuble transféré. Par décision du 29 novembre 1990, elle a arrêté deux nouvelles estimations fiscales, l'une, valable au 9 mai 1990, à Fr. 700'000.-, et la seconde, valable au 29 novembre 1990, à Fr. 850'000-. Selon les explications du président de la Commission d'estimation fiscale lors de l'audience du 16 juin 1992, la première estimation est liée à la succession, la seconde aux travaux intervenus depuis lors.
C. Par acte daté du 3 décembre 1990, Gabriel et Louise Farina ont interjeté recours contre cette décision. Ils exposent que les transformations entreprises représentent une plus-value comprise entre Fr. 80'000.- et 100'000.- et que, par conséquent, la valeur vénale de l'immeuble pourrait être arrêtée à une somme comprise entre Fr. 550'000.- et Fr. 590'000.-. Les autres moyens invoqués à l'appui de leur recours seront examinés plus loin dans la mesure utile.
En date du 31 janvier 1991, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey a pris une nouvelle décision, arrêtant l'estimation fiscale valable au 9 mai 1990 à Fr. 650'000.-, et celle valable au 29 novembre 1990, à Fr. 800'000.-. L'autorité intimée retient ainsi une valeur de rendement annuel de Fr. 42'000.- capitalisée au taux de 7 %, soit Fr. 600'000.-, et une valeur vénale de Fr. 1'000'000.-. Ce dernier montant a été établi comme suit :
Terrain : 1'511 m2 à Fr. 300.- Fr. 450'000.-
bâtiment : 1'050 m3 à Fr. 600.- Fr. 630'000.-
2 garages : à Fr. 20'000.- Fr. 40'000.-
Fr. 1'120'000.-
Dépréciation : Fr. 120'000.-
Fr. 1'000'000.-
Par courrier du 11 février 1991, les intéressés ont déclaré maintenir leur recours.
D. En date du 25 mars 1991, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause à la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles, en préavisant au rejet du recours.
E. Le 19 avril 1991, Gabriel Farina a fait part des améliorations apportées à son appartement :
"Le garage pour deux autos a été transformé en partie habitation avec entrée pour mon propre appartement soit : porte du garage en baie vitrée, création d'une porte fenêtre et d'une porte, isolation intérieure, crépis et carrelage. La cuisine qui était à l'étage y a été installée. Création d'un escalier en bois pour accéder à l'étage. Le toit du garage a été modifié avec création d'une lucarne et d'un vélux pour une chambre et l'escalier permettant de pénétrer dans l'appartement existant. Isolation du toit et lambrissage, pose d'une porte fenêtre.
A l'extérieur, pose de deux garages enterrés de type préfabriqué.
L'ensemble des dépenses pour ces transformations font l'objet d'un important dossier de type architecte soit :
Transformation
du garage en habitation Fr. 100'000.-
Pose de deux garages préfabriqués et terrassement Fr. 20'000.-."
F. Conformément à l'art. 62 LJPA, la cause a été transmise le 1er juillet 1991 au Tribunal administratif qui a tenu audience le 2 juin 1992, en l'absence des parties.
Il a procédé à une inspection locale le 16 juin 1992.
Comme annoncé dans leur correspondance du 12 juin 1992, les recourants étaient absents, de sorte que le Tribunal n'a visité que l'extérieur du bâtiment. Il a néanmoins considéré disposer d'éléments suffisants pour permettre le contrôle de la décision de la Commission d'estimation fiscale et a renoncé à organiser une autre visite.
Le magistrat instructeur en a fait part à Gabriel Farina par courrier du 19 juin 1992.
et considère en droit :
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1. Aux termes de l'art. 23 al. 2 LMSD, les parties, de même que l'autorité fiscale, peuvent demander la révision de l'estimation fiscale dans les 60 jours dès la désignation de la donation ou dès la notification de l'inventaire successoral.
De même, la transformation partielle d'un immeuble constitue un motif de mise à jour de l'estimation fiscale.
En l'espèce, Gabriel et Louise Farina ne contestent pas le principe de la révision l'estimation fiscale de leur immeuble, mais ils sont d'avis que la nouvelle estimation fiscale est trop élevée.
2. L'article 2 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 LEFI, comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (al. 1 et 2).
Il convient en premier lieu de rappeler que le Tribunal administratif, pour examiner si l'estimation fiscale d'un immeuble a été correctement fixée, doit se restreindre au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA), à l'exclusion en revanche des questions d'opportunité (art. 36 lit. c LJPA). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité) (ATF 110 V 365 considérant 3b in fine; 108 Ib 205 considérant 4a). Relève de la proportionnalité (Verhältnismässigkeit) l'exigence d'un rapport raisonnable entre le résultat recherché et les restrictions ou mesures imposées à l'administré (voir notamment B. Knapp, Précis de Droit administratif, 4ème éd., N° 533). Est en revanche une question d'opportunité (Angemessenheit) le point de savoir si la mesure contestée est la mieux à même d'atteindre le but recherché (sur cette distinction, voir ATF 116 Ib 353 = JT 1992 I 239, cons. 2 b).
Dans le cas particulier, la valeur de rendement n'est pas contestée. En revanche, les recourants estiment que la valeur vénale retenue par l'autorité intimée est trop élevée par rapport à la valeur de construction.
3. La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
En l'espèce, l'autorité de première instance a fixé la valeur vénale à Fr. 1'000'000.-, soit Fr. 630'000.- pour l'habitation, Fr. 40'000.- pour les garages, et Fr. 450'000.- pour le terrain (retenant ainsi une valeur de Fr. 300.- par m2), moins une déduction de 10 %.
a) Pour ce qui est de l'habitation, le Tribunal constate que la Commission d'estimation fiscale a retenu une valeur pratiquement égale à la valeur à neuf ECA, dont elle a déduit le 10 %. Cette manière de procéder est conforme à la jurisprudence du Tribunal fédéral selon laquelle "un tel mode d'estimation [consistant à se référer à une valeur d'assurance] n'est pas insoutenable au regard des critères de l'art. 8 REFI qui permet au particulier de prendre en considération l'état d'un immeuble et sa destination" (ATF F. B. du 2.6.1986; voir également jurisprudence de la Commission centrale des estimations fiscales des immeubles (CCEF), dont le Tribunal administratif n'entend pas s'écarter, arrêt 90/01, B. et S. Gu., du 23.11.1990 et la jurisprudence citée). Dans le cas particulier, l'autorité de première instance, en ne retenant que le 90 % de la valeur à neuf assurée par l'ECA, a correctement tenu compte du fait que la maison a été construite il y a dix ans. La valeur retenue par l'autorité précitée apparaît même relativement basse compte tenu de la situation privilégiée de cette habitation, entourée d'un magnifique jardin, jouissant de surcroît du calme et de la vue sur le lac.
b) Quant aux garages, l'autorité intimée a retenu un montant de Fr. 40'000.-, moins la déduction de 10 %. En réalité leur coût de construction s'est élevé à Fr. 20'000.-. Dans cette mesure, le calcul de l'autorité intimée est erroné. Néanmoins, la différence de Fr. 20'000.- sur l'ensemble de l'estimation correspond à un montant minime et elle peut de ce fait être négligée.
c) Compte tenu des prix pratiqués dans la région de Blonay, le montant de Fr. 300.- par m2 retenu pour le terrain est parfaitement correct. Il est d'ailleurs conforme à ce préconisent les instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances pour la Revision générale, à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles (les Instructions), selon lesquelles la valeur vénale du terrain en zone de villa doit être estimé, pour la région de Vevey, à un montant compris entre Fr. 200.- et Fr. 600.- par m2. Dès lors, le prix de Fr. 300.-, - moins déduction de 10 %-, retenu par la Commission d'estimation fiscale n'est en tout cas pas exagéré, surtout si l'on considère que le terrain des recourants bénéficie d'une vue imprenable sur le lac.
d) Dès lors, l'estimation fiscale de Fr. 800'000.- retenue par l'autorité intimée doit être confirmée.
4. Il résulte également du recours des intéressés qu'ils contestent implicitement l'estimation fiscale valable au 9 mai 1990, arrêtée à Fr. 650'000.-, soit avant les travaux effectués en automne 1990. Compte tenu de la seconde estimation fiscale qui s'en est suivi, arrêtée à Fr. 800'000.-, et eu égard à la jurisprudence de la CCEF, cela signifie que la plus-value résultant de ces travaux est de Fr. 150'000.-. En effet, dans sa jurisprudence constante, la CCEF a toujours considéré que lorsque la mise à jour est provoquée par une transformation partielle, l'adaptation de l'estimation fiscale de l'immeuble concerné doit être limitée à l'augmentation de valeur résultant de ces travaux de transformation partielle (voir par exemple arrêt de la CCEF 90/05 A.-M. An. du 21.9.1990 et la jurisprudence citée), précisant, pour ce qui concerne l'augmentation de la valeur vénale, qu'elle correspond à l'investissement consenti par le propriétaire, soit en l'espèce Fr. 120'000.-. Quant à la valeur de rendement, elle se calcule, selon la jurisprudence précitée, en prenant en compte l'augmentation de loyer résultant desdits travaux, capitalisée conformément à l'art. 7 al. 2 REFI. En l'espèce toutefois, le Tribunal administratif ne dispose pas d'éléments suffisants pour évaluer l'augmentation de la valeur de rendement. On se référera donc à l'art. 2 al. 2 LEFI, dont il faut déduire que la valeur de rendement ne saurait être supérieure à la valeur vénale. Ainsi, selon les chiffres en possession de l'autorité de céans, relatifs à l'augmentation de la valeur vénale, soit Fr. 120'000.-, la plus-value apportée par les travaux est au maximum égale à ce montant. Par conséquent, eu égard à l'estimation fiscale de Fr. 800'000.- admise au 29 novembre 1990, l'estimation fiscale au 9 mai 1990 ne devait pas être inférieure à Fr. 680'000.-. Toutefois, en l'absence des éléments nécessaires pour fixer plus précisément cette estimation et compte tenu de la faible différence entre les montants en cause, le Tribunal renoncera à modifier le chiffre retenu par l'autorité intimée de Fr. 650'000.-.
5. Au vu de ce
qui précède, le recours doit donc être rejeté, l'estimation fiscale de la
parcelle no 867 de la commune de Blonay devant être maintenue à
Fr. 650'000.- au 9 mai 1990 et à Fr. 800'000.- au 29 novembre 1990. Dans ces
conditions et conformément aux art. 38 et 55 LJPA, il se justifie de mettre à
la charge des recourants un émolument, arrêté à Fr. 800.-.
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 31 janvier 1991 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est confirmée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelles no 860 est fixée à Fr. 650'000.- au 9 mai 1990 et à Fr. 800'000.- dès le 29 novembre 1990.
III. Un émolument de Fr. 800.- est mis à la charge des recourant, ce montant leur étant réclamé au moyen du bulletin de versement ci-annexé.
Lausanne, le 6 juillet 1992
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- aux recourants personnellement, chemin des Châbles 12, à 1807 Blonay, sous pli recommandé;
- à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey, p.a. Registre foncier, Cour-au-chantre, à 1800 Vevey.
Il est également communiqué pour information :
- au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier, avenue de l'Université 3, à 1014 Lausanne.
Annexe pour les recourants : un bulletin de versement.