canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

du 7 août 1992

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sur le recours interjeté par Claudine et Gilbert CHAPPUIS, à Rivaz,

contre

la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (la Commission de district) du 12 juillet 1990 et confirmée le 5 décembre 1991, arrêtant à Fr. 690'000.- l'estimation fiscale de la parcelle no 11 de la commune de Rivaz.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM.       E. Poltier, président
                R. Ernst, assesseur
                O. Liechti, assesseur

Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt

constate en fait  :

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A.                            En 1986, feu Robert Chappuis, époux et père des recourants, est devenu propriétaire à part entière de la parcelle no 11 de la commune de Rivaz qu'il possédait déjà pour moitié en copropriété avec Pierre Chappuis; cette parcelle comporte une habitation construite en 1700.
                                Différents travaux, qui ont notamment consisté en l'aménagement d'un local et d'un double garage, ont alors été entrepris; ils n'étaient toutefois pas terminés lors du décès de Robert Chappuis survenu en décembre 1987.

                                Au décès de ce dernier, son épouse et ses quatre enfants sont devenus propriétaires de la parcelle précitée. Selon les déclarations des parties lors de l'audience du 25 juin 1992, la Commission d'impôt a alors demandé, conformément à l'art. 23 al. 2 LMSD, la revision de l'estimation fiscale, qui a été portée  de Fr. 195'000.- à Fr. 300'000.-. Le représentant de la Commission de district a toutefois précisé lors de l'audience que cette taxation était provisoire compte tenu des travaux en cours. L'estimation fiscale définitive a finalement été arrêtée en 1989 à Fr. 540'000.-; elle prend donc en compte la totalité des travaux précités.

                                Selon l'extrait du Registre foncier, l'habitation représente désormais une surface au sol de 260 m2, tandis que le jardin est de 201 m2.

                                La police d'assurance bâtiment établie par l'ECA le 17 novembre 1988 ensuite de ces travaux a arrêté la valeur d'assurance de base à Fr. 137'171.-, soit Fr. 102'879.- pour l'habitation et Fr. 34'292.- pour les locaux viticoles. Cette police retient un cubage de total de 2'163 m3 (sous-sols : caves, local viticole, logements sur 2 niveaux, combles et toiture : 1'638 m3; réduit, galerie, escaliers : 111 m3; locaux viticoles et dépôt annexe Sud Ouest : 414 m3).

B.                            Par acte de partage notarié François Charmey et daté du 26 février 1990, Claudine Chappuis et son fils Gilbert ont acquis en copropriété, chacun pour une demie, la parcelle no 11 de la commune de Rivaz. Pour la cession en lieu de partage, cet immeuble a été estimé par les parties à une valeur de Fr. 1'000'000.-. Selon cet acte, Claudine et Gilbert Chappuis reconnaissent devoir aux cédants la somme de Fr. 562'500.-, correspondant aux 9/16èmes de la valeur totale de l'immeuble.

                                A la suite de ce changement de propriétaire, un avenant I à la police d'assurance précitée a été établi le 10 avril 1990; il en ressort que, compte tenu de l'indice 100 de l'année en cours, la valeur à neuf en 1990 s'élève à Fr. 1'097'368.-.

C.                            La Commission de district, par décision du 12 juillet 1990, a arrêté la nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse à Fr. 690'000.-.

D.                            Les intéressés ont déposé un recours contre cette décision en date du 16 juillet 1990.

E.                            Par décision du 5 décembre 1991, la Commission de district a maintenu l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse à Fr. 690'000.-, en expliquant ce qui suit :

"Dans le cas qui nous occupe, la première valeur est déterminée par l'acte de partage du 27 février 1990, soit fr. 1'000'000.-; quant à la seconde valeur de fr. 377'000.-, elle a été calculée sur la base d'un revenu locatif annuel de fr. 26'400.- communiqué par le propriétaire le 31 mars 1990 et capitalisé à un taux de 7 %."

F.                            Les intéressés ont maintenu leur recours par déclaration du 11 décembre 1991. Ils se réfèrent notamment à un rapport d'expertise établie le 28 février 1986 par la Chambre vaudoise d'agriculture.

                                Au demeurant, ils ont effectué dans le délai qui leur a été imparti à cet effet l'avance de frais requise par Fr. 1'000.-.

G.                            Le 16 décembre 1991, la Commission de district a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif. Elle a déposé des observations complémentaires datées du 14 février 1992.

H.                            Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 25 juin 1992 en présence des recourants. La Commission de district était représentée par son président, M. Gilbert Bally. Le Tribunal a procédé à une inspection locale.

                                A cette occasion, le Tribunal administratif a notamment pu constater que l'habitation comportait deux appartements, de même surface, l'un au premier étage, de trois pièces, qui a été rénové, occupé par la recourante, l'autre au second, de quatre pièces, qui est loué à des tiers. La cave est louée à un des fils de la recourante, vigneron.

                                Les intéressés ont produit un rapport d'expertise établi le 10 mars 1989 par le bureau d'architecture Marc Rimella SA à La Tour-de-Peilz qui retient une valeur totale réelle de Fr. 1'065'000.-. La valeur vénale retenue par ce document est de Fr. 558'666.- pour une valeur de rendement de Fr. 305'500.-, compte tenu d'un taux de capitalisation de 6%.

                                Pour sa part, le représentant de la Commission de district a expliqué que cette dernière avait retenu un loyer plus faible pour l'appartement occupé par les recourants que pour celui que ces derniers donnaient en location. Il a en outre exposé que le taux retenu de 7 % correspondait à la pratique de la Commission de district relative aux maisons d'habitation.

et considère en droit :

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1.                             En 1989, la Commission de district a procédé à la mise à jour de l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse suite aux travaux de transformation effectués, qu'elle a arrêtée à Fr. 540'000.-.
                                Si les recourants ne se sont pas opposés à cette estimation, qui est donc entré en force, il contestent en revanche la décision de la Commission de district du 12 juillet 1990 portant l'estimation fiscale à Fr. 690'000.-, intervenue en raison de la cession en lieu de partage du 26 février 1990; par cette opération, l'autorité précitée a procédé à une nouvelle mise à jour de l'estimation fiscale de la parcelle des recourants, conformément à ce que prévoit l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI). Aux termes de cette disposition, l'opération de mise à jour des estimations "a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué".
                                On relève à cet égard qu'en droit fiscal, la cession en lieu de partage est traitée de la même manière qu'une vente, tout au moins pour la part acquise non par le biais d'une succession, mais par celui de la cession; cela vaut en matière de gains immobiliers, mais aussi s'agissant du problème de la déduction des frais d'entretien (cf. arrêt de la Commission cantonale de recours en matière d'impôt (CCRI) 89/57, J. Br., du 7.2.1991). C'est ainsi à juste titre que la Commission de district a procédé à une nouvelle mise à jour de l'estimation fiscale de l'immeuble litigieux.

2.                             Les recourants contestent principalement la somme de Fr. 1'000'000.- retenus au titre de valeur vénale. Ils exposent que le montant retenu par l'acte notarié du 26 février 1990 prenait en compte un prix supérieur à la réalité pour simplifier les modalités de partage, sans tenir compte de l'avis de l'expert Rimella, et que la conjoncture immobilière, qui était alors favorable, a changé depuis lors.

                                a) En présence d'une vente, c'est le prix de vente qui est déterminant pour arrêter la valeur vénale de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 2 al. du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) et la jurisprudence constante sur ce point de la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles (CCEF), dont le Tribunal administratif n'entend pas s'écarter, (voir p. ex. CCEF 90/10, B. Zi., du 10.6.1991, et les références citées).

                                En l'espèce, la Commission de district a retenu le prix indiqué dans l'acte de cession en lieu de partage, de Fr. 1'000'000.-.

                                Le Tribunal constate que l'expert mandaté par les recourants a retenu en 1989 une valeur totale réelle de Fr. 1'065'000.-. De même, le montant retenu au titre de valeur vénale par l'autorité intimée est légèrement inférieur à la valeur à neuf ECA. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de s'écarter du prix de Fr. 1'000'000.- retenu par l'acte notarié du 26 février 1990. Cette manière de procéder correspond d'ailleurs à la pratique de l'autorité de recours en matière d'impôts, qui présume que les conventions de partage interviennent à des conditions équitables, soit à un prix normal. Elle réserve certes une preuve contraire, mais en règle générale pour aboutir à un prix supérieur à celui retenu dans la convention, et non inférieur (v. d'ailleurs dans ce sens art. 6 al. 2 et 5 LMSD et arrêt de la CCRI 23/85, L. Du., du 14.03.1986).

                                En l'espèce, le prix indiqué dans l'acte de cession en lieu de partage est conforme à la réalité et, dans tous les cas, il ne serait guère plausible d'admettre un prix inférieur à ce montant. En effet, compte tenu de la situation privilégiée de l'habitation des recourants, dans les vignes, agrémentée d'un jardin, et depuis laquelle on bénéfice de la vue sur le lac, une valeur vénale de Fr. 1'000'000.- n'apparaît nullement exagérée et doit être maintenue.

b)                            Pour ce qui est de la valeur de rendement de l'immeuble, elle correspond, aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 al. 1 REFI, dans sa teneur en vigueur en février 1990 (sur les problèmes de droit transitoire, v. notamment arrêt du Tribunal administratif EF 90/09, B. Br. du 27.09,1991), précise que la capitalisation s'opère sur la base du 4 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 8 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.

                                En l'espèce, la Commission de district a pris en compte la valeur locative indiquée par les recourants eux-mêmes dans leur courrier du 31 mars 1990. Elle ne saurait dès lors être critiquée dans son principe. On peut même relever que les loyers annoncés sont relativement bas et que la Commission de district aurait été en droit de les réestimer. L'art. 21 al. 3 REFI, dans ses teneurs successives, et les instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances pour la Revision générale, à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles (les Instructions) le prévoient d'ailleurs expressément. Celles-ci exposent en effet que le revenu locatif sera admis sur la base des baux perçus et qui paraissent normaux; elles précisent même à cet égard que, dans certaines circonstances - notamment lorsqu'un immeuble est habité ou exploité par le propriétaire ou un membre de sa famille -, le revenu locatif devra être supputé en tenant compte des loyers normaux de la région (cf. les instructions, p. 2; v. également arrêt TA EF 91/011, A. Fi. du 6.7.1992).

                                Quant au taux de capitalisation retenu, soit 7 %, il apparaît parfaitement correct aux yeux du Tribunal, pour une maison d'habitation individuelle.

c)                            Dès lors, l'estimation fiscale retenue par l'autorité intimée doit être confirmée et arrêtée à Fr. 690'000.-.

3.                             Au vu de ce qui précède, le recours doit donc être rejeté et un émolument mis à la charge des recourants déboutés (art. 55 al. 1 LJPA).

 

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e  :

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision rendue le 12 juillet 1990 et confirmée le 5 décembre 1991 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est maintenue en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 11 de la commune de Rivaz est fixée à Fr. 690'000.-.

III.                     Un émolument de Fr. 1'000.- est mis à la charge des recourants, cette somme étant compensée par l'avance de frais déjà versée.

 

Lausanne, le 7 août 1992

 

Au nom du Tribunal administratif  :

 

Le président :                                                                                                                                     Le greffier :

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est notifié :

- aux recourants, p.a. Claudine Chappuis, Sur la Croix, à 1812 Rivaz, sous pli recommandé (annexe : expertise Rimella en retour);

- à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux, ch. de Versailles 6, à 1096 Cully.

Il est également communiqué pour information :

- au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier, av. de l'Université 3, à 1014 Lausanne, en deux exemplaires.