canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

du 11 août 1992

__________

sur le recours interjeté par Daniel SCHNEIDER, à Montpreveyres,

contre

la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron (la Commission de district), du 31 janvier 1992, confirmée le 26 février 1992, arrêtant à Fr. 336'000.- l'estimation fiscale de la parcelle no 333 de la commune de Montpreveyres.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM.       E. Poltier, président
                O. Liechti, assesseur
                R. Ernst, assesseur

Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt

constate en fait  :

______________

A.                            Jusqu'en 1989, Andrée Schneider, mère du recourant, était propriétaire des parcelles nos 11 et 244 du cadastre de la commune de Montpreveyres. L'estimation fiscale de la parcelle no 11, sur laquelle est sise un immeuble qui portait à cette époque le no ECA 49, s'élevait alors à Fr. 70'000.-.

                                Par acte inscrit au registre foncier le 30 juin 1989, Andrée Schneider a donné à son fils Daniel une partie de l'ancienne parcelle no 11, cadastrée désormais sous le no 333; cette donation portait également sur une partie de l'immeuble précité - dorénavant répertoriée sous le no ECA 223 -, tandis que l'autre partie de l'immeuble, sise sur la nouvelle parcelle no 11, porte le no ECA 119. Le litige porte sur la parcelle 333, portant l'habitation ECA no 223, habitée par le recourant. Elle représente une surface totale de 1'484 m2, le bâtiment étant d'une surface au sol de 113 m2.

B.                            Par décision du 29 janvier 1990, la Commission de district a arrêté la nouvelle estimation fiscale des parcelles nos 333 et 11, les fixant respectivement à Fr. 148'000.- et à Fr. 70'000.-.

                                Selon les explications données par la Commission de district dans son courrier du 15 mai 1992, l'estimation fiscale de Fr. 148'000.- correspondait à la moitié de la valeur marchande attribuée à l'immeuble par la Commission de district. Elle ne tenait compte d'aucune valeur de rendement, l'estimation fiscale résultant d'une division par deux de la valeur marchande.

                                Le recourant a entrepris différents travaux pour un montant global de Fr. 150'000.- ainsi qu'il l'expose dans son mémoire du 16 mars 1992, se décomposant en frais de rénovation par Fr. 100'000.- et en frais d'entretien , par Fr. 50'000.-. En outre, il expose que "tous les travaux de finition (peinture, tapisserie) ont été réalisés par la famille". Ce même montant de Fr. 150'000.- figure également sur le permis de construire, mais il fait valoir qu'il a réduit le programme des travaux par rapport à ce qui était prévu initialement.
                                Suite à ces travaux, qui ont été effectués de l'automne 1989 jusqu'au printemps 1991, l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA), par décision de taxation du 12 octobre 1990, a fixé la valeur d'assurance de base à Fr. 62'408.-, soit une valeur à neuf de Fr. 499'260.- pour l'année 1990 (indice 100).

                                Cette police retient notamment les éléments suivants :

"HABITATION                                                Cube                      Prix par m3                 Taxation
(moitié N.O. du bât. no 49)                            M3                                 Fr.                            Francs
                                                                                                                                                            

s/sol : cave voûtée                                       192                               280                                    53'760
rez : logement                                                 305                               650                                  198'250
étage : logement                                           145                               650                                    94'250
étage : grenier                                                             135                               250                                    33'750
combles : galetas                                         463                               250                                  115'750
escalier extérieur                                                                                                                              3'500
                                                                        _____                                                            ________
                Totaux m3                                     1240                                                                Fr.   499'260."

C.                            Par décision du 31 janvier 1992, la Commission de district a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 333 à Fr. 336'000.-.

                                Par acte daté du 9 février 1992, Daniel Schneider a déposé un recours contre cette décision.

                                Il déplore n'avoir pas été dûment prévenu et convoqué du passage des représentants de la Commission de district à son domicile le 29 janvier 1992, seule sa femme, mal informée de la situation de l'immeuble, ayant été présente. En effet, c'est par un téléphone de la secrétaire communale que son épouse a été informée du passage des représentants de la Commission de district. Il requiert en conséquence la fixation d'une nouvelle visite de ces derniers à son domicile, afin de pouvoir participer et répondre aux questions.

                                La Commission de district a maintenu sa décision le 26 février 1992, en exposant ce qui suit :

   "Elle [la Commission de district] a constaté que le déplacement fait à votre domicile avait permis de juger en toute connaissance de cause l'état des lieux, que la présence de votre épouse suffisait, que les précisions données par celle-ci ont permis de compléter le dossier déjà constitué par la Commission, que les remarques formulées par les membres de dite Commission correspondent à la libre expression de leurs opinion respectives et qu'aucun malentendu ou vice de forme ne justifiait un nouveau déplacement de la Commission à votre domicile."

D.                            Daniel Schneider a déclaré maintenir son recours le 6 mars 1992. Il a complété son pourvoi par un mémoire daté du 16 mars 1992 et a encore déposé des observations complémentaires les 4 et 14 mai, ainsi que 30 juin 1992.

                                En substance, il fait valoir que l'estimation fiscale précédente de Fr. 148'000.- tenait déjà compte des travaux de rénovation à venir. C'est du moins ce que la Syndique de Montpreveyres lui aurait expliqué lors de la fixation de cette précédente estimation fiscale.

                                Les autres moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés plus loin dans la mesure utile.

E.                            Par courrier du 22 avril 1992, la Commission de district a donné des explications sur la façon dont l'estimation fiscale litigieuse avait été calculée :

 

"a)  valeur marchande de la parcelle, étant précisé qu'elle est située en zone constructible selon la réglementation communale de Montpreveyres :

        1) valeur préexistante ensuite de donation :            Fr.                 300'000.-
        2) frais engagés dans transformations :                    Fr.                 150'000.-
        3) part du travail personnel du propriétaire :            Fr.                   20'000.-
                                                                                                        Fr.                 470'000.-

 b)   valeur de rendement : Fr. 16'200.- capitalisés
               au taux de 8% égale :                                               Fr.                 202'000.-
                                         moyenne :                                          Fr.                 336'000.-".

                                L'autorité de première instance a déposé des observations complémentaires datées du 15 mai 1992.

F.                            Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 25 juin 1992, en présence du recourant et de son père, Friedrich Schneider. La Commission de district était représentée par MM. Daniel Gavillet, président, et Pierre Mauris, conservateur du Registre foncier, ainsi que Mme Sylviane Klein, Syndique. Le Tribunal a procédé à une inspection locale.

                                En ce qui concerne la précédente estimation fiscale de Fr. 148'000.-, le père du recourant a soutenu que la Syndique lui aurait téléphoniquement donné l'assurance que ce montant prenait déjà en compte les travaux à effectuer. Cette dernière le conteste formellement. Selon elle, il était question de ne retaxer que la partie du Nord-Ouest, transférée au recourant.

                                A cette occasion, le Tribunal a également visité l'habitation mitoyenne sise sur la parcelle no 11, portant le no ECA 119. Le Tribunal a pu constater qu'elle se trouvait dans un état de délabrement avancé. Le recourant a précisé à cet égard que la partie qu'il habitait se trouvait, avant les travaux, dans un état pire encore.

                                Quant au logement du recourant, il est composé de quatre pièces, soit une spacieuse salle de séjour avec cheminée, une petite pièce, une cuisine agencée, une salle de bains et une buanderie au rez-de-chaussée, ainsi que deux chambres à coucher, une salle de bains et un corridor au premier étage.
                                Le recourant a exposé que les deux chambres à coucher avaient été peu retouchées.

et considère en droit :

___________________

1.                             Le recourant, en déplorant ne pas avoir été présent lors de la visite que la Commission de district a effectuée à son domicile le 29 janvier 1992, fait implicitement valoir une violation de son droit d'être entendu.

                                A cet égard, l'art. 15 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), dans sa nouvelle teneur, en vigueur dès le 1er juillet 1991, prévoit ce qui suit :

" La commission de district prend connaissance du recours et des pièces à l'appui.

   Elle convoque le recourant si celui-ci demande à être entendu ou si la commission juge son audition nécessaire. Si une entente n'intervient pas, un recours peut être interjeté au Tribunal administratif contre la décision initiale dans les dix jours suivant l'échec de la conciliation."

                                Ainsi donc, dès lors que le recourant le demandait, l'autorité intimée devait l'entendre. On relèvera cependant que Daniel Schneider a pu faire valoir ses moyens devant l'autorité de première instance par le biais de la lettre qu'il a adressée le 9 février 1992 au Président de la Commission de district. Il est vrai également que son épouse était présente lorsque l'autorité précitée a procédé à la visite des lieux. Cet élément ne dispensait toutefois pas la Commission de district de procéder à l'audition du recourant, particulièrement après le dépôt du recours contre sa décision du 31 janvier 1992. L'argument de l'intéressé sur ce point doit cependant être écarté car cette omission est en l'espèce sans incidence sur la procédure au fond et n'a pas été préjudiciable au recourant ainsi qu'on le verra ci-dessous.

2.                             a) Selon l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles, la Commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté, notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de bien-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

                                La transformation partielle d'un immeuble et sa rénovation constituent un motif de mise à jour. C'est pourquoi la Commission de district a procédé à une mise à jour de l'estimation fiscale de l'immeuble litigieux à l'issue des travaux.

                                b) Le recourant ne conteste pas le principe de la mise à jour de l'estimation fiscale dans de telles hypothèses. Il se prévaut néanmoins, dans le cas d'espèce, d'assurances que la Syndique de Montpreveyres, membre de la Commission de district, aurait données à son père par téléphone, peu après la communication de l'estimation fiscale du 29 janvier 1990; celle-ci aurait indiqué à cette occasion que l'estimation précitée prenait déjà en compte las travaux de transformations en cours. Le Tribunal, on l'a vu, a entendu sur ce point les protagonistes de cette conversation téléphonique (Mme Sylviane Klein, Syndique, et M. Friedrich Schneider, père du recourant). La version des faits présentée par le recourant est contestée par la représentante communale au sein de la Commission de district. Cette autorité relève d'ailleurs qu'il est d'usage que les mises à jour motivées par des transformations interviennent seulement après la réception, à la suite de la fin des travaux, de l'avis de nouvelle taxation par l'ECA; il est peu plausible, selon elle, que l'un de ses membres ait pris un engagement s'écartant clairement de la pratique habituelle en cette matière.

                                A l'issue de l'administration des preuves sur ce point, le Tribunal juge que le recourant n'a pas rapporté la preuve d'une promesse de la Commission de district, selon laquelle il n'y aurait pas de nouvelle estimation à la fin des transformations entreprises; cela étant, compte tenu de la règle de l'art. 8 CC, force est de conclure à cet égard qu'il succombe et qu'il ne peut donc se prévaloir avec succès du principe de la protection de la bonne foi pour échapper en l'espèce à une nouvelle estimation. Le Tribunal observe d'ailleurs à ce propos que la réalité d'une telle promesse serait plutôt curieuse et il est vraisemblable que Friedrich Schneider ait été victime d'un malentendu. L'estimation du 29 janvier 1990, intervenue peu après le début des travaux, était fondée exclusivement sur la valeur vénale de la parcelle no 333, au motif implicite que cet immeuble insalubre ne présentait aucune valeur de rendement; dans ces conditions, on voit mal que les travaux de transformation aient pu être pris en compte, puisque ceux-ci avaient précisément pour but de rendre cet immeuble à nouveau habitable et par conséquent de lui restituer une valeur de rendement. En d'autres termes, si l'estimation précitée avait tenu compte des transformations, elle aurait dû retenir - ce qu'elle n'a pas fait - une valeur de rendement.

3.                             Le recourant soutient également qu'en raison de la conversation téléphonique dont il a été question ci-dessus, aucun recours n'a été interjeté contre la décision du 29 janvier 1990 portant à Fr. 148'000.- l'estimation fiscale de la parcelle no 333. On constate cependant que même si l'intéressé avait alors recouru contre cette décision, le montant qui aurait dû être retenu en 1990 n'aurait pas permis d'aboutir aujourd'hui à une estimation fiscale plus basse.

                                a) En effet, selon les dispositions légales, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI), ce en tenant compte de l'offre et de la demande; elle est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles, REFI).

                                Le terrain du recourant est situé en zone constructible. Ainsi, si l'on estime son prix au montant très modéré de Fr. 100.-/m2, compte tenu d'une surface de près de 1'500 m2, sa valeur marchande est de Fr. 150'000.-; en ce qui concerne l'habitation, le Tribunal constate que la police ECA a retenu un volume de 1'240 m3. En janvier 1990, l'immeuble du recourant n'était pas encore rénové. Or, pour les parties non aménagées, l'établissement précité a tenu compte d'un prix de Fr. 250.- par m3. En retenant en l'espèce un prix inférieur, soit Fr. 200.- par m3, la valeur vénale à prendre en considération est de Fr. 248'000.-. Il faut dès lors retenir qu'en janvier 1990, la valeur vénale globale de la parcelle no 333 était pratiquement égale à Fr. 400'000.- (soit plus précisément, de Fr. 398'000.-).

                                b) Quant à la valeur de rendement, elle correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 REFI). En l'espèce, l'habitation se trouvait dans un très mauvais état d'entretien, ainsi que le Tribunal a pu le constater lors de la visite de l'habitation mitoyenne; il faut donc admettre que la valeur de rendement de la parcelle litigieuse était nulle.

                                Selon l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale est faite en prenant la moyenne de la valeur de rendement et la valeur vénale du bien-fonds. Dès lors, au vu des explications qui précèdent, on constate donc que l'estimation fiscale se montait en janvier 1990 à Fr. 200'000.- (400'000 : 2).

4.                             En fonction de ce montant, il faut encore fixer la nouvelle estimation fiscale résultant des travaux de rénovation. Il résulte de la jurisprudence constante de la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles (CCEF), dont le Tribunal administratif n'entend pas s'écarter, que lorsque la mise à jour est provoquée par une transformation partielle, comme c'est le cas en l'espèce, l'adaptation de l'estimation fiscale de l'immeuble concernée doit être limitée à l'augmentation de valeur résultant des travaux effectués (cf. notamment arrêt CCEF 89/03 SI Sq. du 23.8.1991 et la jurisprudence citée). Ainsi, la nouvelle estimation fiscale, arrêtée après transformations, doit être calculée sur la base de l'ancienne estimation, à quoi s'ajoute la moyenne entre l'augmentation de la valeur marchande et l'augmentation de la valeur de rendement due aux travaux. Il convient donc de déterminer l'augmentation de chacune de ces deux valeurs à la suite des travaux de transformation partielle et de rénovation.

                                a) Pour ce qui est de l'augmentation de la valeur vénale, la Commission centrale a toujours jugé qu'elle correspond à l'investissement consenti par le propriétaire (arrêt CCEF 89/03 précité, SI Sq., du 23.8.1991 et la jurisprudence citée). L'autorité de céans ne voit pas de raison de s'écarter de cette jurisprudence. Il faut donc encore ajouter à la valeur précitée le montant de Fr. 150'000.- annoncé par le recourant comme montant global des travaux, de sorte que la nouvelle valeur vénale se monte à Fr. 550'000.-.

                                Le Tribunal relève à toutes fins utiles que la police ECA retient un prix de Fr. 650.- par m3 pour les parties aménagées. Si l'on retient un prix même inférieur de Fr. 500.-, on aboutit ainsi, compte tenu d'un volume de 1'240 m3, à une valeur vénale plus élevée encore, de Fr. 620'000.-, et cela sans le terrain.

                                b) Quant à la valeur de rendement, le Tribunal constate, après visite des lieux, que le loyer a été correctement apprécié par l'autorité de première instance, compte tenu de la région et de la qualité des rénovations.  Certes, l'autorité intimée n'a pas calculé son augmentation par rapport à l'estimation de 1989, au motif qu'en 1989, elle n'en avait aucune. Cette manière de procéder est peut-être discutable, mais elle se justifie, ainsi qu'on l'a exposé ci-dessus, par le fait que le bâtiment était si vétuste et mal entretenu qu'il ne pouvait pas être loué. Ainsi, conformément à l'art. 21 al. 3 REFI, qui prévoit que lorsqu'une partie d'immeuble est occupée par le propriétaire, la Commission de district évalue le loyer, l'autorité intimée a ainsi estimé le loyer mensuel du logement litigieux à Fr. 1'350.-, soit un loyer annuel brut de Fr. 16'200.- (v. également les instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances pour la Revision générale, à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, p. 2, ci-après : les Instructions). Le recourant a produit à cet égard la détermination de la valeur locative établie par la Commission d'impôt d'Oron-La-Ville qui retient une valeur annuelle de Fr. 13'940.-. Cet élément est toutefois sans incidence pour la détermination de la valeur de rendement. En effet, l'autorité de céans a récemment confirmé la jurisprudence de la CCEF selon laquelle la loi sur les impôts directs cantonaux (LI) - et par conséquent l'art. 21 a LI relatif à la valeur locative - est inapplicable en la matière, l'estimation fiscale des immeubles étant régie uniquement par la LEFI (arrêt TA EF 91/011, A. Fi., du 6.7.1992 et les références citées).

                                Pour ce qui est du taux de capitalisation, l'art. 7 al. 1 REFI prévoit que la capitalisation du rendement s'opère, dans la règle, sur la base du 6 à 9 % du rendement brut. En l'espèce, le taux pris en compte de 8 % n'est pas critiquable.

                                Au vu de ce qui précède, la nouvelle valeur de rendement doit être confirmée à Fr. 202'000.-.

                                c) Ainsi, même en revoyant l'estimation fiscale fixée en janvier 1990, on obtient une nouvelle estimation fiscale, après les travaux de rénovation, de Fr. 376'000.- [(550'000 + 202'000) :2], - voire de Fr. 411'000.- [(620'000 + 202'000) : 2] -, supérieure à celle retenue par la Commission de district. On constate ainsi que même si le recourant n'a pas été formellement entendu par l'autorité précitée, cette omission est sans conséquence sur l'issue de la procédure : les calculs qui précèdent démontrent que l'estimation fiscale qui doit être retenue ne peut en aucun cas être inférieure au montant fixé par l'autorité intimée. En particulier, même si l'on admettait, comme le soutient le recourant, qu'une large part des travaux entrepris constituaient des travaux d'entretien (à concurrence de Fr. 50'000.- pour prendre un chiffre maximum), l'estimation retenue resterait parfaitement correcte. Dans des circonstances normales, on aurait d'ailleurs pu envisager de procéder à une reformatio in pejus. Toutefois, compte tenu des particularités du cas d'espèce, le Tribunal y renonce. Ainsi, force est donc de constater que l'estimation fiscale de Fr. 336'000.- retenue par la Commission de district est loin d'être exagérée et qu'elle doit par conséquent être confirmée.

5.                             Le recours est ainsi rejeté, l'estimation fiscale de la parcelle no 333 de la commune de Montpreveyres étant maintenue à Fr. 336'000.-. Dans ces conditions et conformément aux art. 38 et 55 LJPA, il se justifie de mettre à la charge du recourant un émolument arrêté à Fr. 800.-.

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e  :

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision rendue le 31 janvier 1992 et confirmée le 26 février 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron, arrêtant à Fr. 336'000.- l'estimation fiscale de la parcelle no 333 de la commune de Montpreveyres, est maintenue.

III.                     Un émolument de Fr. 800.- est mis à la charge de Daniel Schneider, cette somme étant compensée par l'avance de frais déjà versée.

 

Lausanne, le 11 août 1992

 

Au nom du Tribunal administratif  :

Le président :                                                                                                                                     Le greffier :

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est notifié :

- au recourant personnellement, Praz Paris, à 1081 Montpreveyres, sous pli recommandé;
- à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron, Le Bourg, à 1610 Oron;
- au Département des finances, Service du cadastre et du Registre foncier, avenue de l'Université 3, à 1014 Lausanne.