canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- A R R E T -
du 21 décembre 1992
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sur le recours interjeté par la succession de Fanny-Marcelle MARTIN-HENNY, à Morges, représentée par Bernard PISLER, à Lausanne,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (la Commission d'estimation fiscale) des 29 avril et 16 juillet 1992.
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
H. Collomb, assesseur
O. Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
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A. Suite au décès de Marcelle Martin, survenu le 21 décembre 1991, Denise Pisler, André et Louis Henny, neveux et nièce de la défunte, sont devenus propriétaires en mains communes de la parcelle no 892 sise dans le district de Morges, à l'avenue G. Coderey 3. Le transfert de propriété a été inscrit au Registre foncier le 26 mai 1992. Selon les pièces du dossier (mémoire de recours du 4 août 1992), Denise Pisler a été désignée en qualité de légataire de l'immeuble litigieux.
Il résulte de l'extrait du Registre foncier que ce bien-fonds, d'une surface totale de 1'304 m2, supporte une habitation implantée au nord de la parcelle, d'une surface au sol de 62 m2, ainsi qu'une place-jardin de 1'222 m2. Construite en 1930, la villa comprend un appartement de quatre pièces réparties sur deux étages. Le rez est composé d'une grande pièce de séjour, d'un hall, d'une cuisine et d'un petit W.-C. séparé, tandis que le premier étage est pourvu de trois pièces et d'une salle de bains. Un garage, d'une surface de 19 m2, occupe le coin nord-ouest de la parcelle.
Dans son procès-verbal d'évaluation du bâtiment du 7 juillet 1965, l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie (ECA) a retenu un volume de 168 m3 pour la cave, 330 m3 pour le rez-de-chaussée et les combles, et 58 m3 pour le garage; la surface prise en compte par ce document est de 120 m2, soit 60 m2 pour les caves d'une part et 60 m2 également pour le rez-de-chaussée et les combles. La valeur de base est de Fr. 34'000.- pour l'habitation qui, suite à l'installation d'une citerne à mazout, a été portée à Fr. 37'000.- par avenant du 3 mai 1977, et de Fr. 1'600.- pour le garage.
B. Faisant suite à une demande de la Commission d'impôt et recette du district de Morges, la Commission d'estimation fiscale, en application de l'art. 23 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD), a procédé à une nouvelle estimation fiscale de l'immeuble transféré. Par décision du 29 avril 1992, elle a ainsi porté l'ancienne estimation fiscale de Fr. 158'000.-, datant de la révision générale de 1972, à Fr. 434'000.-.
C. 1. Par acte daté du 11 mai 1992, l'hoirie Fanny-Marcelle Martin-Henny (ci-après : l'hoirie), agissant par l'intermédiaire de Bernard Pisler, époux de Denise Pisler, a interjeté recours contre cette décision. Les moyens invoqués à l'appui de son recours seront repris plus loin dans la mesure utile.
2. Après avoir procédé à une inspection locale en date du 10 juillet 1992, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 16 juillet 1992, a ramené l'estimation fiscale à Fr. 404'000.-, en exposant ce qui suit :
"La Commission a admis partiellement votre argumentation concernant la surface habitable. Elle a par ailleurs ramené le revenu locatif de fr. 150.- à fr. 120.- le m2 compte tenu de l'état du bâtiment. De plus elle a déduit du terrain la surface actuellement en nature de route et hors clôture. Dès lors le nouveau calcul s'établit comme suit :
Valeur
de rendement : (VR)
Habitation : 110 m2 x 120 = fr. 13'200.-
garage : 80.- x 12 = 960.-
14'160.-
Taux
de capitalisation : 7,5 %
valeur de rendement : 188'800.- arrondis à fr. 189'000.-
Valeur
vénale : (VV)
Habitation + garage 324'240.-
./. vétusté 20 % 64'848.-
arrondis à 259'000.- fr. 259'000.-
Terrain : 1'200 x 300.- le m2 fr. 360'000.-
Valeur vénale : fr. 619'000.-
Estimation fiscale : VR + VV = fr. 404'000.-."
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3. Par courrier du 28 juillet 1992, l'hoirie a déclaré maintenir son recours; elle l'a complété par un mémoire daté du 4 août 1992. Elle s'est acquittée dans le délai imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 800.-.
4. Le 11 août 1992, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.
5. Le Tribunal administratif a tenu audience le 3 novembre 1992 en présence des époux Bernard et Denise Pisler. La Commission d'estimation fiscale était représentée par MM. R. Vuffray et J.-P. Mayor, président et secrétaire, ainsi que Mme B. Baud, déléguée de la Commune de Morges.
Bernard Pisler a exposé contester la surface retenue et estime qu'il n'a pas été suffisamment tenu compte de la vétusté du bâtiment.
Le Tribunal a procédé à une inspection locale en présence des parties.
et considère en droit :
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1. Aux termes de l'art. 23 al. 2 LMSD, les parties, de même que l'autorité fiscale, peuvent demander la révision de l'estimation fiscale dans les 60 jours dès la désignation de la donation ou dès la notification de l'inventaire successoral.
En l'espèce, le principe de la révision de l'estimation fiscale de l'immeuble suite à la succession intervenue n'est pas contesté, mais la recourante est d'avis que la nouvelle estimation fiscale est trop élevée.
L'article 2 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 LEFI, comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (al. 1 et 2).
2. La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI), ce en tenant compte de l'offre et de la demande; elle est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles, REFI).
2.1 S'agissant des bâtiments (villa et garage), l'autorité intimée a pris en compte la valeur à neuf ECA pour l'année 1991, soit Fr. 324'240.- (38'600 x 8 x 1,05). La référence à cette valeur n'est en soi pas contestable (cf. arrêt du TA EF 91/005, du 6.7.1992) et la recourante ne s'y oppose d'ailleurs pas. Elle estime en revanche qu'il y a lieu de tenir compte d'un taux de vétusté de l'ordre de 30 %. Compte tenu de ce qu'il a pu constater sur place, le Tribunal considère en effet qu'on ne saurait prendre le montant ECA en valeur à neuf sans le tempérer. En l'espèce, la construction de la maison, qui date de soixante ans, est légère; il est en outre apparu qu'elle a été mal entretenue durant les dix dernières années où y vivait encore Fanny-Marcelle Martin-Henny. Au vu de ces circonstances, un taux de vétusté de 30 % paraît adéquat. La valeur vénale de la villa et du garage sera donc arrêtée à Fr. 226'968.-.
2.2 En ce qui concerne le terrain, la Commission de district a retenu un montant de Fr. 300.- par m2. Le Tribunal constate qu'il s'agit d'une très belle parcelle, à proximité de l'agglomération morgienne, bénéficiant néanmoins de tranquillité. L'estimation de l'autorité intimée est correcte, surtout si l'on considère qu'elle n'a pas pris en considération la surface en nature de route et hors clôture. Cette appréciation, qui arrête à Fr. 360'000.- (soit 1'200 m2 à Fr. 300.-) la valeur vénale du terrain, est en outre conforme à ce que préconisent les instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances pour la Revision générale, à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles - ci-après : les Instructions -, p. 6; elles retiennent en effet pour les terrains à bâtir en zone villa du district de Morges un prix au m2 compris entre Fr. 200.- et 600.-. Le montant retenu par l'autorité intimée au titre de valeur vénale doit donc être confirmée.
2.3 La valeur vénale de la parcelle litigieuse doit ainsi être arrêtée à Fr. 586'968.- (226'968 + 360'000).
3. Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges périodiques.
3.1 La recourante ne conteste pas le montant de Fr. 120.- par m2 retenu par l'autorité intimée en tant qu'estimation de la location annuelle de la villa; elle s'étonne en revanche de la surface de 110 m2 prise en compte en l'espèce car ce chiffre diffère de celui retenu par l'autorité fiscale compétente pour le calcul de la valeur locative.
Dans une jurisprudence récente (arrêt du TA EF 91/011, du 6.7.1992), l'autorité de céans a confirmé les principes déjà établis par la Commission centrale des estimations fiscales (CCEF), selon lesquels la LEFI régit seule l'estimation fiscale des immeubles et que la loi sur les impôts directs cantonaux (LI) est inapplicable en la matière (arrêt du TA EF 91/011 du 6.7.1992, et les références citées). Il en a déduit qu'il n'y avait pas lieu de se référer à la surface retenue par la Commission d'impôt de district pour le calcul de l'impôt locatif pour la valeur de rendement dans le cadre d'une estimation fiscale.
Dans le cadre d'une estimation fiscale, en effet, il convient de tenir compte de la surface construite, soit la surface brut dont on déduit les murs extérieurs et les escaliers. Ainsi, si l'on se réfère à la surface de 120 m2 retenue par l'ECA, la surface de 110 m2 prise en compte par l'autorité intimée n'est pas abusive. Dès lors, le montant de Fr. 13'200.- (110 x 120) retenu sur cette base au titre de loyer annuel par l'autorité intimée, correspondant à un loyer mensuel de Fr. 1'100.-, doit être confirmée, même si cette appréciation est peu élevée. Il ne faut en effet pas perdre de vue que les pièces sont relativement petites et que la cuisine n'est pas aménagée.
3.2 Quant au garage, le loyer annuel retenu par l'autorité intimée, de Fr. 960.-, soit un loyer mensuel de Fr. 80.-, est correct également. La recourante ne le conteste d'ailleurs pas.
3.3 En résumé le loyer annuel de la parcelle litigieuse doit être arrêté à Fr. 14'160.- (13'200 + 960).
4. Pour obtenir la valeur de rendement, il convient encore de capitaliser le montant retenu au titre de valeur locative. A cet égard, l'art. 7 REFI prévoit que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Dès lors, le taux de 7,5 % pris en compte par l'autorité intimée n'est pas critiquable pour une maison d'habitation individuelle. Ainsi, compte tenu d'un taux de capitalisation de 7,5 %, la nouvelle valeur de rendement de la parcelle no 892 doit être arrêtée à Fr. 188'800.-, chiffre qu'il y a lieu d'arrondir à Fr. 189'000.-.
5. Au vu de ce qui précède, l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse doit ainsi être fixée à Fr. 387'984.- [(586'968 + 189'000) : 2], et la décision de la Commission d'estimation fiscale réformée dans ce sens. La recourante ayant conclu à une estimation fiscale de Fr. 335'500.-, alors que la décision de l'autorité intimée l'a arrêtée à Fr. 404'000.-, le recours est très partiellement admis. Un émolument réduit est ainsi mis à la charge de la recourante (art. 55 LJPA).
Par
ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est très partiellement admis.
II. La décision rendue les 29 avril et 16 juillet 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelles no 892 est fixée à Fr. 387'984.-.
III. Un émolument de Fr. 500.- est mis à la charge des membres de l'hoirie Fanny-Marcelle Martin-Henny, solidairement entre eux, cette somme étant compensée par l'avance de frais déjà versée, dont le solde, de Fr. 300.-, leur est restitué.
Lausanne, le 21 décembre 1992
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- à la succession de Fanny-Marcelle Martin-Henny, p.a. Bernard Pisler, rue Charles Gide 5, à 1006 Lausanne, sous pli recommandé;
- à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges, p.a. Registre foncier, avenue de Lonay 3, à 1110 Morges.
Il est également communiqué pour information :
- au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier, avenue de l'Université 3, à 1014 Lausanne.