canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

du 23 mars 1993

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sur le recours interjeté par GONSET Immeubles d'Entreprises SA, p.a. Conforama SA, Rte de Genève 7 à 1030 Bussigny,

contre

la décision du 24 juillet 1992 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (estimation fiscale, parcelle 233-Orbe).

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de :

MM.       J.-C. de Haller, président
                G. Parmelin, assesseur
                O. Liechti, assesseur

constate en fait :

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A. La recourante, Gonset Immeubles d'Entreprises SA, est propriétaire à Orbe d'un immeuble immatriculé au Registre foncier sous No 233, d'une surface de près de 27'000 m² en nature de prés-champs. Cette parcelle, de forme rectangulaire, se trouve à l'est de la localité d'Orbe, en zone industrielle et a été acquise par la recourante en 1989 à la suite d'une fusion. Son estimation fiscale est de 213'000 francs.

B. Procédant à la révision générale des estimations fiscales, à la suite de la décision du Conseil d'Etat du 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des

immeubles de district d'Orbe (ci-après : la Commission) a fixé à 3'362'000 francs la nouvelle estimation fiscale de la parcelle de la recourante. A la suite d'un recours déposé le 5 juin 1992, contestant en substance la valeur vénale retenue (pratiquement 250 francs le m²) la Commission a confirmé sa décision en date du 24 juillet 1992, accompagnant celle-ci de différentes explications sur le mode de calcul. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 4 août 1992 et confirmé par un mémoire du 6 août 1992.

C. La Commission s'est déterminée le 5 août 1992, en concluant au rejet du recours, et a communiqué son dossier. En outre, sur requête du juge instructeur, la Commission a transmis le 6 octobre 1992 au tribunal une liste de différentes transactions immobilières intervenues en zone industrielle d'Orbe entre 1988 et 1991. Le Tribunal a procédé le 12 mars 1993 à une visite du lieu, en présence des parties.

et considère en droit

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1. Conformément à l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, celle-ci représentant en tout état de cause un chiffre maximum.

En l'espèce, la Commission n'a attribué aucune valeur de rendement à l'immeuble, dont elle a fixé la valeur vénale à 250 francs le m², conformément à une décision de principe prise le 29 avril 1992 pour l'ensemble des immeubles de la zone industrielle d'Orbe.

La recourante conteste cette valeur, en relevant qu'elle est beaucoup trop élevée, compte tenu notamment de la conjoncture économique qui s'est dégradée ces dernières années. Elle relève qu'elle vient d'acquérir, à Ecublens, soit dans la périphérie de Lausanne, un immeuble de 12'000 m² pour le prix de 4'000'000 de francs. La recourante produit également une fiche établie par la Chambre vaudoise du commerce et de l'industrie et faisant état d'une offre de vente d'un terrain de 12'000 m² en zone industrielle, avec un bâtiment de 16'000 m³, mis en vente au prix de 230 francs le m². Elle conclut dès lors à une révision à la baisse de l'estimation fiscale.

2. S'agissant de la détermination de la valeur de rendement, le tribunal constate que c'est à tort que la Commission l'a considérée comme nulle. La parcelle litigieuse est un grand champ plat, se prêtant parfaitement à l'agriculture et étant actuellement utilisée à cette fin par un agriculteur auquel la recourante laisse la disposition du terrain. A tout le moins, un revenu correspondant à celui du terrain agricole (c'est-à-dire de l'ordre de 800 à 1'000 francs l'hectare) doit-il être attribué à l'immeuble de la recourante et capitalisé au taux applicable à ce genre d'immeuble.

3. En ce qui concerne la valeur vénale, le tribunal constate qu'en retenant une valeur de 250 francs le m², la Commission a appliqué le chiffre maximum prévu par les instructions du Département des finances, du 31 janvier 1991, pour les bureaux et surfaces commerciales hors localité (p. 4). A juste titre, la recourante conteste cette estimation. Indépendamment des circonstances conjoncturelles qui affectent actuellement le marché immobilier, il faut constater, au moyen des documents produits par la recourante (fiche de la CVI) ou par la Commission elle-même (liste des transactions du 6 octobre 1992) que la valeur vénale des terrains industriels ne dépasse que de peu les 200 francs le m² dans la région et encore s'agissant d'immeubles construits ou avec permis de construire. Pour une parcelle non bâtie, le tribunal considère qu'un prix de 250 francs le m² est manifestement trop élevé, hors de proportion avec la valeur marchande actuelle (art. 2 al. 4 LEFI) des immeubles de ce type dans la région. En l'espèce, une valeur marchande réaliste pour un terrain industriel non bâti se situe un peu en-dessous de 200 francs le m², aux environs de 180 francs le m².

4 Le recours doit dans ces conditions être admis et la décision entreprise annulée, le dossier étant retourné à la Commission d'estimation pour qu'elle prenne une nouvelle décision, dans le sens des considérants. Les frais doivent être laissés à la charge de l'Etat et il n'est pas alloué de dépens.

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e :

I. Le recours est admis;

II. La décision rendue le 24 juillet 1992 de la Commission d'estimation des immeubles du district d'Orbe est annulée, le dossier étant retourné à cette autorité pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

III. Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire, le montant de l'avance de frais effectuée par la recourante (Fr. 1'250.--) lui étant restituée, ni alloué de dépens.

Lausanne, le 23 mars 1993/gz

Au nom du Tribunal administratif :

Le président : Le greffier :

Le présent arrêt est notifié :
- à la recourante Gonset Immeubles d'Entreprises SA, Rue des Remparts 9 à 1400 Yverdon, sous pli recommandé;
- au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier, en deux exemplaires.