canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
A R R E T -
du 15 janvier 1993
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sur le recours interjeté par Edouard-C. BRAUN, à Lausanne
contre
la décision rendue le 26 août 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle 3103 de Lausanne.
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. Etienne Poltier, président
Henry Collomb, assesseur
Otto Liechti, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
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A. Edouard C. Braun a acquis, par acte du 24 novembre 1989, inscrit au Registre foncier le 18 décembre suivant, la parcelle 3103 du cadastre de Lausanne pour le prix de Fr. 960'000.--. Cette parcelle comporte un immeuble locatif, sis rue de la Dôle 18.
A la suite de cette acquisition, l'estimation fiscale a été arrêtée à Fr. 839'000.--.
B. Le recourant a réalisé diverses transformations dans cet immeuble. Au préalable, il avait obtenu, par décision rendue le 13 janvier 1989 par le Service du logement, l'autorisation de transformer cet immeuble. Dans ce cadre, le coût des travaux était estimé à Fr. 885'144.--, la décision précisant en outre que les logements concernés seraient soumis au contrôle des loyers lors de leur première mise en location après travaux et que le revenu locatif annuel net ne pourrait excéder la somme de Fr. 119'400.--. Les travaux ont été réalisés et ils ont entraîné une retaxation par l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie (ECA) en date du 19 mai 1992. Il résulte des pièces produites que le coût total des travaux s'est monté à Fr. 538'239.30; en outre, le Service du logement a approuvé les loyers, lors de leur première mise en location après travaux, pour un montant total de Fr. 92'064.--.
C. La commission de district a procédé à une nouvelle estimation fiscale de l'immeuble, par décision du 7 juillet 1992, motivée à la fois par les transformations effectuées et par la révision générale en cours. A la suite d'un recours formé le 10 juillet 1992, la commission de district a confirmé sa décision initiale en date du 26 août 1992, en précisant qu'elle s'était fondée sur le revenu locatif en vigueur au 1er janvier 1991 de Fr. 91'944.--, capitalisé au taux de 7,75%; elle précise que ce taux est celui généralement appliqué dans le cadre de la révision générale, ce en tenant compte, pour les immeubles taxés dans ce cadre, de l'état locatif à la date déterminante du 1er janvier 1991. Il en résulte une estimation fiscale de Fr 1'186'000.--.
On observera encore que le revenu locatif précité, de Fr. 91'944.-- porte sur la totalité des logements de cet immeuble, y compris un appartement de 4 pièces, occupé par un proche parent du propriétaire. Tel n'est en revanche pas le cas de l'état locatif approuvé par le Service du logement, arrêté à Fr. 92'064.--, l'appartement précité n'étant pas soumis au contrôle des loyers.
et considère en droit :
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1. L'immeuble acquis par le recourant en 1989 a fait l'objet de transformations importantes dès 1990; il en est résulté une nouvelle taxation ECA en date du 19 mars 1992. De telles transformations constituent, au regard de l'art. 20 LEFI, un motif de mise à jour de l'estimation fiscale; au demeurant, la commission de district indique dans sa décision qu'elle a procédé à la taxation de la parcelle 3103 en se conformant aux principes de la révision générale. Dans le cadre de cette dernière, l'autorité intimée a arrêté de manière générale la valeur cadastrale des immeubles locatifs en capitalisant l'état locatif au 1er janvier 1991 à un taux de 7,75%; elle explique cette solution en soulignant que la valeur vénale et la valeur de rendement, à défaut d'être égales, tendraient tout au moins à se rapprocher fortement. Quant au recourant, il fait essentiellement valoir que le taux de capitalisation retenu serait trop bas; selon lui, un taux de 8,5% à l'instar du canton de Genève - il ne démontre d'ailleurs pas cette affirmation - serait approprié.
2. La solution adoptée par l'autorité intimée, consistant à prendre pour base de manière uniforme le revenu locatif du 1er janvier 1991, est conforme au principe de l'égalité de traitement; la date choisie, d'ailleurs favorable aux propriétaires vu l'évolution de l'indice des loyers (celui-ci a passé en effet de 140,0 au 1er janvier 1991 à 156,4 en mai 1992; l'indice 100 est celui de décembre 1982), n'est pas critiquable. Peu importe que la pratique d'autres commissions de district diffère sur ce point de celle de Lausanne.
On peut néanmoins se demander si la réalisation de transformations importantes, dont les effets se feraient sentir sur les loyers postérieurement au 1er janvier 1991 ne justifie pas une exception à la règle générale. Cette question peut toutefois rester ouverte en l'espèce, dans la mesure où les loyers autorisés par le Service du logement, lors de la première mise en location après travaux, ascendent à un total de Fr. 92'064.-- au lieu de Fr. 91'944. On peut s'en tenir en l'espèce, compte tenu de la différence modeste entre ces deux montants, à l'état locatif en vigueur au 1er janvier 1991; il est vrai que cette différence devrait être augmentée pour tenir compte du fait que l'état locatif approuvé par le Service du logement par Fr. 92'064.-- ne prend pas en considération l'un des appartements de l'immeuble à estimer. Cette circonstance ne peut toutefois que conforter les conclusions qui se dégagent des considérants qui suivent (v. ci-après cons. 4 c).
a) Le recourant ne critique pas explicitement le taux de capitalisation retenu pour le calcul de la valeur de rendement, il s'en prend uniquement au taux moyen de 7,75% appliqué par l'autorité intimée.
S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.
Sur le plan économique, on peut observer que les experts immobiliers computent généralement la valeur de rendement des immeubles en prenant pour base le taux de l'intérêt hypothécaire en 1er rang, auquel ils ajoutent environ 2 % pour obtenir le taux de capitalisation déterminant (Naegeli / Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat / Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Or, dans le Canton de Vaud, le taux appliqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, (sauf précision particulière, l'on se référera dans la suite à ce seul taux) s'élevait à 6,25 % dès le 1er juillet 1990 et il prévalait encore à la date du 1er janvier 1991. Sous cet angle, le taux de capitalisation qui devrait être retenu pour la valeur de rendement devrait être de l'ordre de 8,25%.
Les considérations qui précèdent appellent cependant quelques compléments.
b) Les art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 REFI exigent que le taux de capitalisation choisi pour la valeur de rendement soit fixé, notamment, en fonction du loyer de l'argent. Les remarques qui précèdent privilégient à cet égard le taux de l'intérêt hypothécaire en 1er rang. Bien que ce ne soit que l'une des composantes du loyer de l'argent, ce taux revêt un poids particulier puisqu'il est le plus souvent déterminant pour le niveau des loyers en matière de bail immobilier. Sur le plan économique, le niveau du taux hypothécaire défini plus haut constitue au surplus un indicateur fiable du loyer de l'argent; en d'autres termes, on doit, en règle générale, déduire d'une hausse de celui-ci un renchérissement du loyer de l'argent. Il faut bien sûr réserver l'hypothèse contraire, qui doit cependant être démontrée, et tel n'est pas le cas en l'espèce.
c) L'art. 21 al. 2 REFI prévoit que le taux de capitalisation retenu doit pouvoir être justifié en partant d'un taux de base de 5% (de 5 à 6% appliqué au rendement net, précise l'art. 7 REFI) auquel on ajoute en pourcent les frais généraux et les frais d'entretien; on obtient ainsi un taux compris dans une fourchette de 6 à 9% pour la capitalisation du rendement brut. Suivant les indications du Service du cadastre, les taux arrêtés par le règlement, dans sa teneur actuelle, en vigueur depuis le 25 janvier 1991, l'ont été plutôt sur la base du calcul inverse à celui que préconise l'art. 21 al. 2 précité; l'on est en effet parti du taux applicable au rendement brut pour en déduire le taux adéquat pour le rendement net. Dans ces conditions, la vérification de la justification des taux conformément à ce que paraît exiger cette disposition n'a plus guère de sens; au demeurant, selon le Service du cadastre, les autorités n'ont plus recours, dans leurs estimations à la méthode fondée sur le rendement net.
Dès lors, dans la mesure où la commission de district s'est limitée à définir un taux de capitalisation du rendement brut, en ne prenant en compte que le taux de l'intérêt hypothécaire auquel s'ajoute en pourcent une part pour les frais généraux et les frais d'entretien, sa démarche doit être approuvée.
d) On peut se demander, s'agissant d'une révision générale, quel taux hypothécaire doit être pris en considération. Le taux hypothécaire des prêts en premier rang a en effet varié, puisqu'il s'élevait à 6,25% au début de la révision, jusqu'au 1er avril 1991, date à laquelle il a passé à 6,75%; dès le 1er août 1992, il a augmenté encore à 7%.
Le tribunal juge à cet égard que la solution la plus cohérente consiste à prendre en considération le taux hypothécaire en vigueur à la date choisie pour l'établissement de l'état locatif. Une augmentation du taux hypothécaire entraîne en effet généralement une hausse des loyers et partant des états locatifs. Dans le cas de Lausanne, où la commission a procédé à la révision générale en se fondant sur les états locatifs calculés au 1er janvier 1991, c'est le taux hypothécaire de 6,25%, alors en vigueur, qui doit ainsi être retenu. Une telle solution permet d'ailleurs d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires, même lorsque la commission de district n'exige pas le dépôt des états locatifs arrêtés à une date uniforme.
e) Le taux de capitalisation retenu par l'autorité intimée en l'espèce, soit 7,75% selon ses indications, apparaît à première vue trop bas; suivant le calcul exposé en tête de ce considérant, on pourrait en effet admettre un taux de 8,25% (taux hypothécaire, soit 6,25% + 2%) ou, à l'instar des Instructions, éditées le 31 janvier 1991, par le Département des finances, pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles, en vue de la révision générale (ci-après les Instructions), à un taux de 8 à 8,5%.
Mais cela ne conduit pas encore à l'admission du recours; il convient en effet d'examiner maintenant la question de l'estimation de la valeur vénale, en particulier celle de l'immeuble du recourant.
4. En l'espèce en effet, la commission du district de Lausanne a computé la valeur vénale en capitalisant l'état locatif également au taux de 7,75%, alors que les Instructions précitées préconisent au contraire un taux de 6,5%.
a) On doit en premier lieu admettre à tout le moins, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. La jurisprudence rendue en matière d'expropriation (dans ce sens, Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre 1971 S.I. Carrefour Prieuré SA c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel, Traité de droit administratif suisse, Neuchâtel 1984, 735, Moor, Droit administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et références citées), ne veut sans doute pas dire autre chose; en l'absence d'une situation de surchauffe, l'écart entre ces deux valeurs devrait généralement rester faible s'agissant d'immeubles de rendement. Elle n'exclut d'ailleurs pas le recours à d'autres méthodes, par exemple la méthode comparative, fondée sur des données statistiques.
En outre, en matière d'expertise d'immobilière, les auteurs considèrent généralement que la valeur vénale et la valeur de rendement ne doivent pas se différencier outre mesure (voir notamment Naegeli/Hungerbühler op. cit., p. 123 ss). Ces auteurs calculent en effet la valeur vénale à l'aide de deux autres valeurs : la valeur de rendement et la valeur réelle (ou valeur intrinsèque; celle-ci se compose de la valeur du volume construit, dont on déduit un amortissement en fonction de l'âge de l'immeuble, et de la valeur du terrain). Ils préconisent en outre d'appliquer à la valeur de rendement un multiplicateur qui doit être d'autant plus élevé que l'écart entre la valeur de rendement et la valeur réelle est importante, selon la formule suivante :
valeur
vénale = (m x valeur de rendement) + valeur réelle
m + 1
Philippe Joye (Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre in DC 92 no 1, p. 20 s.) préférait une formule différente, tout au moins dans les conditions du marché qui prévalaient auparavant; il estime aujourd'hui valable la formule suivante :
valeur
vénale = (2 x valeur de rendement) + valeur réelle
3
Le tribunal déduit des développements qui précèdent une première conclusion, en ce sens que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% - impliquent à première vue un écart désormais trop important entre ces valeurs.
En revanche, le tribunal n'est pas en mesure d'affirmer que la valeur de rendement et la valeur vénale sont désormais identiques.
b) Ce n'est d'ailleurs pas ce qui résulte des chiffres fournis par la commission de district de Lausanne. Elle a en effet remis au tribunal une liste de transactions intervenues à Lausanne entre le 17 novembre 1989 et le 22 juillet 1992; ces ventes ont été conclues à un prix correspondant à la capitalisation du rendement locatif à un taux moyen de 7,30%, ou 7,59% si l'on prend exclusivement en compte les opérations postérieures au 1er janvier 1991, date du début de la revision générale. Au demeurant, il n'est pas déraisonnable d'admettre que les biens immobiliers ont conservé à Lausanne une part de leur rôle de valeur-refuge, malgré la baisse importante de ce marché à une période récente; et tel doit être le cas à proximité du Centre hospitalier universitaire vaudois où rien n'indique que la demande en logements pourrait faiblir à moyen terme. Ce phénomène explique que la valeur vénale dépasse à Lausanne la valeur de rendement.
Force est dès lors d'admettre qu'il subsiste, à Lausanne tout au moins, un écart entre valeur vénale et valeur de rendement, en tous les cas si l'on retient pour cette dernière le taux de 8,25% dégagé au considérant 3d) ci-dessus.
c) Précisément, si l'on reprend les taux de capitalisation calculés plus haut, soit 8,25% pour la valeur de rendement et 7,5% pour la valeur vénale, il en résulterait un taux moyen légèrement inférieur à 8% pour le calcul de l'estimation fiscale des immeubles de rendement et non de 7,75% comme fixé par la commission; soit une estimation fiscale de Fr. 1'161'000.-- au lieu de Fr. 1'186'000.--.
Le tribunal, dans l'examen des recours, est néanmoins limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. L'autorité de céans juge, dans le cas d'espèce, que l'écart des taux de capitalisation inférieur à 0,25% - entre ceux qui ont été dégagés dans les considérants ci-dessus et ceux que la commission a appliqués - ne saurait apparaître comme un abus ou un excès du pouvoir d'appréciation dont doit disposer l'autorité d'estimation en première instance; il en va de même de la différence entre les estimations, mise en évidence ci-dessus, soit Fr. 25'000.--, ce qui représente environ 2%.
Le recours doit ainsi être rejeté, l'estimation de la parcelle 3103 étant dès lors confirmée.
5. Vu l'issue du pourvoi, un émolument de Fr. 1'000.--, compensé par l'avance de frais effectuée, doit être mis à la charge du recourant (art. 55 al. 1 LJPA).
le
Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté
II. La décision rendue le 26 août 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est maintenue
III Un émolument de Fr. 1'000.-- (mille francs) est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 15 janvier 1993/gz
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant Edouard C. Braun, Rue Centrale 5, à 1003 Lausanne, sous pli recommandé;
- à la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, Av. de Savoie 10, à 1001 Lausanne;
Il est également communiqué pour information :
- au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier.