canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

du 16 juin 1993

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sur le recours interjeté par Axel ESSINGER, représenté par OFOR FIAUX Fiduciaire SA, à Lausanne

contre

la décision du 2 février 1993 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM.       J.-C. de Haller, président
                G. Parmelin, assesseur
                H. Collomb, assesseur

Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt

constate en fait :

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A.                            Le recourant Axel Essinger est propriétaire, avec son frère Pierre, sur le territoire de la Commune de Lutry, d'une parcelle de 3'887 m2, immatriculée au registre foncier sous no 4'321. Cet immeuble, hérité de leur père par les frères Essinger, est situé sur les hauts de la commune, au lieu-dit "La Croix". Il s'agit d'un champ orienté au sud-ouest et descendant en pente douce en direction du lac. Le terrain, qui jouxte dans sa partie inférieure la route des Monts de Lavaux, a une configuration irrégulière, avec une partie inférieure de forme trapézoidale. Selon le plan des zones de la Commune de Lutry, approuvé par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 24 septembre 1987, il se trouve en zone de faible densité, permettant la construction de bâtiments, de 8 mètres de hauteur au maximum, avec un coefficient d'utilisation du sol de 0,3.

B.                            En 1972, la parcelle litigieuse a fait l'objet d'une estimation fiscale fixée alors à Fr. 40'000.-.

C.                            Par décision du 3 juin 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (ci-après la Commission) a fixé la nouvelle estimation fiscale à Fr. 680'000.-. Ce chiffre résulte de l'attribution à l'immeuble des frères Essinger d'une valeur vénale au m2 de Fr. 350.-, portant ainsi la valeur vénale estimée de la propriété  Fr. 1'360'450.-. Aucune valeur de rendement n'ayant été retenue, l'estimation fiscale a été fixée à la moitié de ce montant, arrondi à Fr. 680'000.-.

D.                            Sur recours du 24 juin 1992 d'Axel Essinger, la Commission a maintenu les chiffres précités, par décision du 2 février 1993. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 5 février 1993. Le recourant a encore déposé une écriture complémentaire le 16 février 1993, la commission concluant quant à elle au rejet du recours, dans sa réponse du 18 mars 1993.

E.                            Sur requête du juge instructeur, le recourant a produit un extrait d'une expertise immobilière faite par l'agence Cofideco SA, dont il résulte que, en vertu de la réglementation actuellement applicable à la zone la parcelle litigieuse permettrait d'édifier "... plusieurs constructions, genre ou éventuellement une habitation groupée en PPE". Egalement sur requête des juges instructeurs la commission a produit le 7 juin 1993 deux extraits du registre foncier faisant état de deux ventes immobilières récentes (parcelle 4'124, de Lutry, vendue le 20 novembre 1992 à Fr. 347.-/m2 et parcelle 525 de Lutry, vendue le 18 novembre 1992 à Fr. 358.-/m2).

F.                            Le tribunal a procédé à une visite des lieux le 4 juin 1993, en présence des parties qui ont confirmé leur position. A cette occasion, le recourant a produit une pièce, soit la photocopie d'une annonce de journal faisant état d'une offre de terrain à Paudex pour une parcelle de 10'000 m2 à Fr. 190.- le m2.

et considère en droit :

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1.                             Aucune valeur de rendement n'ayant été attribuée à la parcelle faisant l'objet de l'estimation litigieuse, seule est en cause la valeur vénale de Fr. 350.- le m2. La commission expose à cet égard que cette valeur a été retenue en raison des possibilités de constructions existantes sur la parcelle, relevant au surplus qu'elle correspondait au marché réel, et se référant, à cet égard, à deux ventes immobilières et ont eu lieu dans la région à des prix tout proches de Fr. 350.- le m2 (litt. E ci-dessus).

                                De son côté, le recourant a invoqué, dès le début de sa procédure, qu'il s'agissait d'une surface agricole devant par conséquent être estimée comme telle. Dans son mémoire du 16 février 1993, il invoque expressément une circulaire du Service du cadastre cantonal rédigé comme suit :

"Il y a lieu de relever que les immeubles situés en zone constructible, qui font partie d'une entreprise agricole, viticole, horticole ou maraîchère, exploités par leur propriétaire ou par un fermier, seront estimés selon les critères agricoles tant qu'ils conservent ce caractère, c'est à dire jusqu'au moment de leur réalisation comme terrain à bâtir.

2.                             Conformément à la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des conditions normales, et en fonction des prix pratiqués des transactions immobilières concernant des immeubles du même genre, dans la région. L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise en outre que la valeur marchande est fixée en tenant compte de l'offre et de la demande, en prenant pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de celui-ci.

                                Au vu de ces principes, le tribunal considère que la valeur fixée par la commission n'a rien d'excessif, et qu'elle est en particulier conforme aux ordres de grandeur indiqués par les instructions du 31 janvier 1991 du Département des finances, qui donnent pour les terrains à bâtir en zone villa sur l'arc lémanique une fourchette de Fr. 200.- à Fr. 600.- le m2. Il s'agit en effet d'une parcelle bénéficiant d'une situation magnifique, dominant la région de Lavaux et le lac, et sur laquelle les possibilités de construire sont très intéressantes (deux villas jumelles pourraient y être érigées aisément). Même si on tient compte du fait que le marché immobilier est actuellemet très calme, il ne faut pas perdre de vue que, dans le système vaudois, les estimations fiscales sont fixées pour une longue période, comportant normalement deux décennies. Ne saurait donc être déterminante la difficulté actuelle à trouver un acheteur, pour un prix normal. De toute manière, le tribunal ne peut manquer de relever, avec la commission, que deux transactions immobilières récentes (novembre 1992) se sont conclues, pour des parcelles toutes proches et comparables quant à leur situation et à leur régime juridique, à des prix correspondant pratiquement à
Fr. 350.- le m2.

3.                             L'argumentation du recourant, qui se fonde sur l'utilisation actuelle de la parcelle et prétend que celle-ci devrait être assimilée à du terrain agricole, se heurte de manière manifeste à la réalité des faits de même qu'au texte régissant l'estimation fiscale des immeubles. Il saute aux yeux en effet que le terrain des frères et Essinger n'a plus rien d'agricole, situé tout près du carrefour de la Croix-sur-Lutry, à quelques km de l'agglomération lausannoise, et dans une zone complètement occupée par des villas ou des habitations individuelles. Il est dès lors abusif d'invoquer, comme le fait le recourant, une circulaire qui traite des immeubles faisant partie d'une entreprise agricole, et exploitée par le propriétaire ou un fermier, situation qui n'a rien à voir avec la parcelle en cause.

                                Se heurtant aussi bien à la situation de fait qu'aux textes invoqués, qu'elle sollicite de manière abusive, l'argumentation du recourant doit être considérée non seulement comme manifestement mal fondée, mais encore comme téméraire. Conformément à la jurisprudence, agit de façon téméraire celui qui soutient, en procédure, une thèse si évidemment mal fondée et que toute personne tant soit peu raisonnable n'oserait la soutenir, ou qui utilise des arguments manifestement dépourvus de toute valeur quelconque ou de toute pertinence (JT 1984 III 79). En tout cas dès le moment où il a pris connaissance de la réponse de l'autorité intimée, c'est à dire en mars 1993, le recourant devait réaliser qu'il n'était pas soutenable d'assimiler son immeuble à du terrain agricole, et que ailleurs des transactions récentes avaient confirmé la valeur retenue par la commission.

4.                             La décision entreprise doit dès lors être confirmée, ce qui entraîne le rejet du recours, les frais étant mis à la charge du recourant débouté (art. 55 LJPA).

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e  :

I.                 Le recours est rejeté.

II.                Un émolument d'arrêt de Fr. 1'200.- (mille deux cents francs) est mis à la charge du recourant.

sa/Lausanne le 16 juin 1993

Au nom du Tribunal administratif  :

Le président :                                                                                                                                     Le greffier :

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis  d'envoi ci-joint.