CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt
du 12 avril 1986

sur le recours interjeté par l'Hoirie de feu Charles-Victor DUPONT, composée de ses trois fils et représentée par Michel Dupont, à Zurich,

contre

la décision rendue le 18 novembre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle no 10'131 de la Commune de Lausanne.

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.

Vu les faits suivants:

A. Les trois fils de feu Charles-Victor Dupont sont propriétaires de la parcelle no 10'131 de la Commune de Lausanne d'une surface de 420 m2, entièrement occupée par un bâtiment commercial et locatif construit en 1955. L'immeuble, situé entre deux rues, est sis à la rue du Grand St-Jean no 6 et à la ruelle du même nom no 5.

Cet immeuble comporte 30 appartements (studios et 2 pièces principalement et 3 appartements de 3 pièces) et 5 locaux commerciaux, dont une boulangerie.

B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 10'131, datant de 1971, de Fr. 1'489'000.- à Fr. 3'912'000.--, estimation qui a été confirmée par décision sur recours de Michel Dupont du 18 novembre 1993. La commission a capitalisé la valeur locative de fr. 303'192 à un taux moyen de 7,75 %.

D. Michel Dupont a interjeté un recours au Tribunal administratif en date du 30 novembre 1993, motivé par mémoire du 9 décembre 1993. Il conclut à ce que l'estimation fiscale soit arrêtée à la valeur de rendement, arrondie à l'unité inférieure. Il estime que la valeur vénale ne doit pas correspondre à la valeur de rendement capitalisée à un certain taux, mais au prix d'achat par référence au marché.

Les recourants se sont acquittés dans le délai qui leur a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 2'000.-. Ils n'ont en revanche pas produit, dans le délai imparti à cet effet par le juge instructeur, de procuration attestant des pouvoirs de leur mandataire.

Le 3 janvier 1994, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.

E. Le Tribunal administratif a tenu audience le 18 mars 1996 en présence de Michel Dupont et de M. Dumas du registre foncier pour la CEFI. M. Dumas a produit les procurations attestant des pouvoirs de mandataire de M. Dupont qui n'avaient pas été transmises au tribunal avec le dossier de la cause. Le tribunal a procédé à la visite des cages d'escaliers et des caves de l'immeuble qui est chauffé au mazout. Il a constaté qu'il n'était pas bien entretenu et nécessiterait une rénovation. Il a procédé à la visite d'un appartement et a constaté que la cuisine était encore d'époque. Les parties ont confirmé leurs conclusions respectives.

Considérant en droit:

1. Le recours a été déposé, dans les délais légaux, par Michel Dupont qui a été invité par le juge instructeur à produire une procuration attestant de ses pouvoirs de mandataire de l'hoirie, faute d'irrecevabilité du recours au sens de l'art. 35 LJPA. La procuration n'a jamais été produite. Ce serait du formalisme excessif de considérer le pouvoir de représenter comme non valable alors qu'il a été reconnu comme mandataire au cours de la procédure devant la commission, qui a produit les procurations à l'audience à la demande du président. Le recours est par conséquent recevable.

2. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).

La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI)

2. a) S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.

L'état locatif produit porte la date du 30 juin 1991 et fait état d'un revenu annuel de fr. 303'192.-. Ce chiffre n'est pas contesté.

En ce qui concerne le taux de capitalisation applicable, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993 = RDAF 1993, p. 380; EF 92/039, du 1er juillet 1993). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF 92/031 du 15 janvier 1993).

b) En l'espèce, l'état locatif produit à la commission date du 30 juin 1991. A cette date le taux hypothécaire était de 6,75%, taux valable du 1^er avril 1991 au 31 juillet 1992. Le taux de capitalisation pour obtenir la valeur de rendement doit donc être fixé à 8,75 %, équivalant au taux hypothécaire en vigueur le 30 juin 1991 majoré de 2 points.

La valeur de rendement doit ainsi être fixée à fr. 303'192.- capitalisé à 8,75 %, ce qui donne une valeur de 3'465'051 fr.

3. Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5 %.

a) Le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, RDAF 1993 p. 380). Dans un arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995), le tribunal a précisé sa jurisprudence en ce sens que, en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la méthode consistant à calculer la valeur vénale (VV) d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque (VI) de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement (VR), selon la formule: VV = (VI + 2VR) / 3, doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle par capitalisation. Selon cette méthode (désignée sous le vocable de méthode Joye du nom de l'auteur de l'article "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1, quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans le pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30 % du prix du bâtiment.

Dans le cas particulier, la commission a appliqué la méthode prévue à l'art. 8 al. 2 REFI en capitalisant le rendement annuel brut des immeubles au taux de 6,95% (la commission a en fait capitalisé la valeur de rendement au taux moyen de 7,75% pour obtenir la valeur fiscale, se référant à l'arrêt EF 93/031 cité ci-dessus.

b) Il convient d'examiner le calcul de la valeur vénale en appliquant la formule résultant de la jurisprudence (méthode Joye), calcul auquel la commission a également procédé à titre de contrôle dans sa réponse au recours pour en arriver à la conclusion que cette méthode conduirait à une valeur fiscale de fr. 4'130'000.-, qui est plus élevée que celle retenue dans la décision attaquée.

Le tribunal estime que la valeur à neuf fixée par la commission à fr. 545.- le mètre cube dont il faut déduire 30% pour vétusté, vu l'âge du bâtiment et son défaut d'entretien, est correct et doit être confirmée. Il relève que cette valeur tient compte d'une part du fait que la concentration du nombre d'appartements qui implique un nombre élevé d'installations sanitaires et de cuisines, renchérit l'immeuble qui, d'autre part est construit en matériaux bon marché. La police ECA fait état d'un volume du bâtiment de 8'987 m3, multiplié par 381,5 (545 x 0,7), ce qui donne une valeur du bâtiment de fr. 3'432'000.-. La valeur du terrain doit être estimée à fr. 3000.- le mètre carré, chiffre retenu par la commission. Il s'ensuit que la valeur du terrain est estimée à 420 m2 x 3000.- = fr. 1'260'000.-. La valeur intrinsèque du bâtiment est ainsi fixée à fr. 4'692'000.-. Selon la formule mentionnée ci-dessus ont obtient la valeur vénale suivante:

VV = 4'692'000 + 2(3'465'051) / 3 = 3'874'034.-

5. Au vu d'une valeur de rendement de fr. 3'465'050.- et d'une valeur vénale de fr. 3'874'034.-, on obtient une estimation fiscale de fr. 3'669'542.- au lieu de fr. 3'912'000.- retenu par la commission. Selon la jurisprudence constante du tribunal de céans une différence de plus de 5 % avec la valeur arrêtée par la commission constitue un abus du pouvoir d'appréciation de celle-ci, ce qui est le cas en l'espèce. Le recours doit par conséquent être partiellement admis en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle des recourants arrondie est arrêtée à fr. 3'669'000.-. Un émolument réduit est mis à la charge des recourants, qui n'obtiennent que partiellement gain de cause. En effet, ils ont conclu à une estimation égale à la valeur de rendement fixée en l'espèce à fr. 3'465'051.-.

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I. Le recours est partiellement admis.

II. La décision rendue le 18 novembre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 10'131 de la Commune de Lausanne est arrêtée à fr. 3'669'000.-.

III. Un émolument de fr. 1'000.- (mille francs) est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

IV. Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 12 avril 1996

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint