canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

du 27 mai 1994

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sur le recours interjeté par Jean MERMOD, à Lausanne, représenté par la régie Burnier, Galland & Cie S.A., Rue St-Pierre 3, à Lausanne,

contre

la décision rendue le 15 décembre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle n° 939 de la Commune de Lausanne.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM.       J.-C. de Haller, président
                O. Liechti, assesseur
                R. Ernst, assesseur

Greffier : M. C. Parmelin, sbt

constate en fait :

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A. Jean Mermod est propriétaire de la parcelle n° 939 du cadastre de la Commune de Lausanne, au n° 32 de l'Avenue de l'Elysée. D'une surface totale de 2'891 m2, cette parcelle comporte un bâtiment locatif de quatre appartements d'une surface au sol de 316 m2 et, selon la police ECA, d'un volume de 4'606 m3. Le solde de la parcelle est en nature de place-jardin (2'575 m2).

B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après, la commission), a, par décision du 18 octobre 1883, porté l'estimation fiscale, datant de 1983, de Fr. 845'000.-- à Fr. 3'154'000.--.

A la suite du recours formé par Jean Mermod contre cette taxation, la commission a réduit la nouvelle estimation à Fr. 3'025'000.-- le 15 décembre 1993. A cette occasion, l'autorité intimée a précisé que son calcul se fondait sur la moyenne entre le rendement annuel brut de l'immeuble, selon l'état locatif au 31 décembre 1990 fourni par la régie, capitalisé à un taux de 8,5 %, et sa valeur vénale de Fr. 4'448'000.-- (Fr. 2'023'700.-- pour le terrain et Fr. 2'424'000.-- pour le bâtiment).

C. Agissant par l'intermédiaire de la régie Burnier, Galland & Cie S.A., Jean Mermod a interjeté recours le 17 décembre 1993 contre cette décision devant le Tribunal administratif en concluant à sa réforme en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse équivaut à la valeur locative de l'immeuble au 31 décembre 1990 capitalisée au taux de 7,75 %, soit à Fr. 1'756'000.--.

La commission a déposé ses déterminations le 25 février 1994. Elle conclut au rejet du recours, aux motifs suivants :

"En première instance, la Commission a taxé cette parcelle d'office, la Régie Burnand et Galland n'ayant jamais répondu au questionnaire du 31 août 1992 et au rappel du 15 juillet 1993. La Commission, sur la base d'une police d'assurance obtenue par ses soins, a taxé cet immeuble sur les bases suivantes :

Valeur du terrain :                                      2'891 m2 x fr. 600.-                                                         1'735'000.-
Valeur à neuf de l'habitation :               3'029'000.- (fr. 660.-/le m3)
                                                                        - 20% de coefficient vétusté                                       2'424'000.-
Total de la valeur vénale :                                                                              4'159'000.-

Valeur de rendement :                     830 m2 habitables x fr. 220.-
                                                                        = 182'600.-
                                                                        capitalisés à 8,5 %                                                       2'148'000.-

Nouvelle estimation fiscale 3'154'000.-.

La Régie Burnier et Galland a recouru contre cette estimation en fournissant un état locatif de l'immeuble de fr. 94'080.-

Lors du traitement du recours, la Commission a adapté l'état locatif fourni en estimant à fr 3'500.- l'appartement 6 1/2 pièces + hall du propriétaire. L'estimation a été revue de la manière suivante :

Valeur du terrain :                                      2'891 m2 x fr. 700.-                                                         2'023'700.-
Valeur à neuf de l'habitation :               3'029'000.- (fr. 660.-/le m3)
                                                                        - 20% de coefficient vétusté                                       2'424'000.-
Total de la valeur vénale :                                                                              4'448'000.-

Valeur de rendement : 136'080.- capitalisés à 8,5 % 1'601'000.-

Estimation fiscale 3'025'000.-."

D. Le Tribunal administratif a tenu une audience d'instruction et de jugement le 9 mai 1994 en présence de MM. Patrice Galland et Nicolas Meyer qui représentaient le recourant Jean Mermod. La commission n'était pas représentée. Le tribunal a effectué une visite locale.

Considérant en droit :

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1. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la commission de district a procédé à la mise à jour de l'estimation fiscale de la parcelle n° 939 du cadastre de Lausanne. Pour calculer la valeur de rendement, elle s'est fondée sur l'état locatif indiqué par la régie, de Fr. 94'080.--, auquel elle a ajouté le loyer de l'appartement occupé par le recourant estimé à Fr. 42'000.--, qu'elle a capitalisé à un taux de 8,5 %; pour la valeur vénale, elle a retenu un prix de Fr. 700.-- le mètre carré pour le terrain et un prix de Fr. 660.-- le mètre cube pondéré d'un coefficient de vétusté de 20 % au titre de la valeur à neuf de l'habitation. Le recourant considère que la nouvelle estimation fiscale devrait être fixée à Fr. 1'756'000.-- sur la base de l'état locatif indiqué capitalisé à un taux de 7,75 %, conformément à la méthode généralement pratiquée pour les immeubles locatifs dans le district de Lausanne.

Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.

Il convient en premier lieu de rappeler que le Tribunal administratif, pour examiner si l'estimation fiscale d'un immeuble a été correctement fixée, doit se restreindre au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA); il ne peut en particulier pas examiner l'opportunité d'une décision, la loi spéciale, en l'espèce, la LEFI, ne le prévoyant pas (art. 36 lit. c LJPA; cf. également Tribunal administratif, arrêt EF 92/039, du 1er juillet 1993). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité) (ATF 110 V 365 considérant 3b in fine; 108 Ib 205 considérant 4a).

2. S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 REFI ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.

a) Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement des immeubles locatifs, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 et EF 92/039, du 1er juillet 1993). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031, du 15 janvier 1993, déjà cité).

b) Dans le cas particulier, la commission a calculé la valeur de rendement des immeubles de la recourante sur la base de l'état locatif au 30 décembre 1990, capitalisé à un taux de 8,5 %. Ce faisant, elle n'a certainement pas abusé de son pouvoir d'appréciation. Le taux retenu est d'un quart de point supérieur à celui qui aurait normalement dû être appliqué en prenant en considération le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur à cette date. Il tient dès lors largement compte des charges liées à l'exploitation de l'immeuble et n'est à ce titre pas critiquable. La date déterminante de l'état locatif a été choisie par le recourant et ne saurait dès lors être contestée. Le loyer de Fr. 3'500.-- retenu par la Commission pour l'appartement occupé par le propriétaire est également adéquat puisqu'il correspond au loyer payé par le locataire de l'appartement concordant à l'étage supérieur. Quant au taux appliqué, il est conforme aux instructions et n'est pas critiquable.

Dans ces conditions, la valeur de rendement arrêtée à Fr. 1'601'000.-- doit être confirmée.

3. Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, de la destination, de l'état et du rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et
8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5 %.

Dans le cas particulier, la commission n'a pas recouru à la méthode prévue à l'art. 8 al. 2 REFI. Pour dégager la valeur vénale de l'immeuble, elle a appliqué la méthode dite de la valeur intrinsèque, qui revient à chercher une valeur dite "corrigée" du bien construit originellement en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel on ajoute la valeur du terrain (Martin Hoesli et André R. Bender, L'évaluation des biens immobiliers : une analyse critique, Expert comptable 1993, p. 387 ss). Dans les cas où elle a appliqué la méthode d'estimation basée sur le rendement brut capitalisé pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble, la commission utilise cette méthode pour vérifier ses premières estimations. Dans ces conditions, l'on ne saurait dire que le recourant serait victime d'une inégalité de traitement en se voyant appliquer une autre méthode que celle usuellement suivie par la commission dans ses estimations de première instance pour d'autres immeubles locatifs.

Pour sa part, le Tribunal administratif applique une troisième méthode pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble qui part de la valeur intrinsèque de l'immeuble considéré pondérée par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Cf. Philippe Joye, "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre", Fribourg, Droit de la construction 92/1):

Valeur vénale = valeur intrinsèque + 2 X valeur de rendement

Les experts immobiliers s'accordent à reconnaître qu'actuellement, les transactions immobilières font abstraction de tout caractère spéculatif et s'opèrent en considération de la valeur de rendement de l'immeuble en cause (voir notamment Naegeli/Hungerbühler, op. cit., p. 123 ss). La méthode Joye, qui accorde un poids prépondérant à la valeur de rendement, tient ainsi compte de l'évolution du marché immobilier qui voit se rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement et doit, pour cette raison, être préférée à la méthode dite de la valeur intrinsèque qui en fait totalement abstraction. Elle se rapproche également de la méthode suivie par la jurisprudence rendue en matière d'expropriation pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble locatif (dans ce sens, Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre 1971 S.I. Carrefour Prieuré SA c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel, Traité de droit administratif suisse, Neuchâtel 1984, 735, Moor, Droit administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et références citées).

Dans le calcul de la valeur intrinsèque, la commission a retenu un prix du terrain de Fr. 700.-- le mètre carré qui paraît trop élevé au regard de la situation de l'immeuble. Selon ses assesseurs spécialisés, un prix de Fr. 600.-- le mètre carré serait plus raisonnable. Au vu des caractéristiques de l'immeuble considéré (pièces spacieuses, cachet extérieur de l'immeuble), le tribunal considère qu'il y a lieu de prendre pour base un prix de construction à neuf de Fr. 600.- par m3. Le taux de vétusté de 20 % retenu par la commission paraît en revanche adéquat s'agissant d'un immeuble en relativement bon état d'entretien. Ces éléments conduisent aux résultats suivants en appliquant la "méthode Joye":

                                Valeur de rendement en Fr. : 1'601'000.-
                                Valeur intrinsèque en Fr. : 3'945'480.-
                                Valeur vénale en Fr. : 2'380'000.-
                                Valeur vénale selon la commission en Fr. : 4'448'000.-.

4. Au vu des considérants qui précèdent, l'estimation fiscale de la parcelle n° 939 de la Commune de Lausanne doit être arrêtée à Fr. 1'990'500.-- (2'380'000.- + 1'601'000.-- : 2), arrondie à Fr. 1'990'000.--. La décision attaquée, qui retient une estimation de Fr. 3'025'000.--, doit être corrigée en ce sens.

Le recourant a conclu à une estimation fiscale de Fr. 1'756'000.-- pour la parcelle n° 939. Le recours doit donc être considéré comme partiellement admis, ce qui justifie le prélèvement d'un émolument réduit que le tribunal arrête à Fr. 600.--.

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e :

I. Le recours est partiellement admis.

II. La décision rendue le 15 décembre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° 939 est ramenée de Fr. 3'025'000.-- à Fr. 1'990'000.--.

III Un émolument de Fr. 600.-- (six cents francs) est mis à la charge du recourant.

mp/Lausanne, le 27 mai 1994

Au nom du Tribunal administratif :

Le président : Le greffier :

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.