canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

du 10 juin 1994

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sur le recours interjeté par M. Jean VOEGELI, à Lausanne, représenté dans le cadre de la présente procédure par Sogirom, société de gestion immobilière, CP 156, 1000 Lausanne 9,

contre

la décision rendue le 15 décembre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle n° 3049 de la Commune de Lausanne.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM.       J.-C. de Haller, président
                O. Liechti, assesseur
                R. Ernst, assesseur

Greffier : M. J. Aubert, sbt

constate en fait :

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A. M. Jean Voegeli est propriétaire de la parcelle n° 3049 du cadastre de la Commune de Lausanne, au n° 4 de l'avenue de Jolimont. Cette parcelle, d'une surface totale de 854 m2, comporte un bâtiment locatif de trois appartements d'une surface au sol de 121 m2 et, selon la police ECA et le feuillet du registre foncier, d'un volume de 1731 m3. Le solde de la parcelle est en nature de place-jardin (733 m2).

B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après, la CEFI), par décision du 23 septembre 1993, a porté l'estimation fiscale, datant de 1975 de Fr. 337'000.- à Fr. 759'000.-.

M. Jean Voegeli a recouru contre cette taxation auprès de la CEFI, laquelle a confirmé la nouvelle estimation le 15 décembre 1993. A cette occasion, l'autorité a précisé que son calcul se fondait sur une capitalisation du rendement annuel brut, selon l'état locatif de l'immeuble indiqué par le recourant dans le questionnaire ad hoc, adapté, de Fr. 58'800.-, à un taux de 8,75% pour la valeur de rendement et à 6,95% pour la valeur vénale.

C. Par acte daté du 22 décembre 1993, M. Jean Voegeli a interjeté recours contre cette décision devant le Tribunal administratif en concluant à l'annulation de la décision attaquée et au renvoi de la cause à la CEFI du district de Lausanne. Les moyens qu'il invoque à l'appui de ses conclusions seront repris plus loin dans la mesure utile.

La CEFI a déposé ses déterminations par acte du 24 mars 1994. Elle conclut au rejet du recours, aux motifs suivants :

"Pour fixer la nouvelle estimation, la commission a pris pour base le revenu locatif fourni par la gérance Stoudmann et Sogim.

Le loyer particulièrement faible de l'appartement de 5 pièces occupé par Denise Voegeli a été adapté à Fr. 30'000.- (200 m2 x Fr. 180.-) à la place de Fr. 6'240.-

Le revenu locatif adapté (Fr. 58'800.-) a été capitalisé à 7,75% pour obtenir la nouvelle EF.

Lors du recours en première instance, la commission a conclu au rejet du recours et au maintien de l'estimation après avoir effectué le calcul de contrôle suivant :

Valeur du terrain :                                      854 m2 x Fr. 800.-                                                      683'200.-
Valeur à neuf de l'habitation :                                                                                                            1'067'000.-
                                                                        - 30% de coefficient vétusté                                  747'000.-
Valeur vénale totale :                                                                                      1'430'000.-

Valeur de rendement : Fr. 58'800.- capitalisés à 8,5% 692'000.-

Moyenne 1'061'000.-."

D. Le Tribunal administratif a tenu une audience d'instruction et de jugement le 27 mai 1994 en présence du recourant, accompagné de M. de Siebenthal, représentant de Sogirom, société de gestion immobilière et, pour la CEFI, de M. F. Jaunin. Le tribunal a effectué une visite locale en présence des parties le 27 mai 1994.

Considérant en droit :

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1. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la commission de district a procédé à la mise à jour de l'estimation de la parcelle n° 3049. Elle s'est fondée sur l'état locatif au 30 décembre 1990 fourni par la gérance, qu'elle a capitalisé à un taux de 7,75% représentant schématiquement la moyenne entre les taux de 8,75% et 6,95% respectivement retenus pour fixer la valeur de rendement et la valeur vénale.

2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.

En l'espèce, le recourant a contesté lors de l'audience du 27 mai 1994 la valeur vénale et le revenu locatif corrigé calculés par la CEFI. Il n'apparaît en revanche pas clairement dans son mémoire du 22 décembre 1993, s'il entend également contester le taux moyen de 7,75% appliqué par la CEFI. Le Tribunal examinera néanmoins ce point particulier, en vertu du pouvoir de cognition que lui attribue l'art. 53 LJPA.

3. Il ressort de l'état locatif au 30 décembre 1990 fourni par la gérance Stoudmann-Sogim SA, à Lausanne, et de la visite des lieux, que l'immeuble du recourant contient trois appartements en tout, tous loués, savoir:

- un appartement constitué des deux étages supérieurs de l'immeuble, à raison de 5 pièces par étage, savoir 10 pièces en tout, avec jouissance du jardin, pour un loyer de Fr. 6'224.-, soit environ Fr. 518.- mensuellement, loué à Mme Denise Voegeli, mère du recourant.

- un appartement de 4 pièces pour un loyer mensuel de Fr. 12'600.- , soit Fr. 1'050.- mensuellement.

- un appartement de 4 pièces pour un loyer mensuel de Fr. 16'200.-, soit Fr. 1'350.- mensuellement.

Le loyer payé par Mme Denise Voegeli, considéré comme manifestement trop faible, a été corrigé par la CEFI en prenant en compte comme base de calcul une surface de 200 m2 et un prix de Fr. 150.- le m2, ce qui porte ledit loyer annuel à Fr. 30'000.-, savoir Fr. 2'500.- mensuellement.

Cette manière de procéder est conforme à ce que préconisent les instructions établies le 8 janvier 1991 par le chef du Département des finances pour la révision générale, à l'intention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles (ci-après les Instructions). En effet, le revenu locatif sera admis sur la base des baux perçus et qui paraissent normaux. En outre, lorsqu'un immeuble est habité ou exploité par le propriétaire ou un membre de sa famille, le revenu locatif est supputé en tenant compte des loyers normaux de la région (les Instructions, p. 2). En l'espèce, le loyer annoncé par le recourant (Fr. 500.-- par mois) pour l'appartement occupé par sa mère est anormalement bas. Si on considère qu'il s'agit d'un duplex confortable de 10 pièces, dont l'entretien laisse sans doute quelque peu à désirer, mais qui pourrait être remis en état sans frais disproportionnés en refaisant la cuisine, la salle de bains, les tapisseries et les vernis. C'est donc à juste titre que l'autorité intimée a cherché à estimer un loyer normal. En l'espèce, le recourant ne conteste pas le prix de Fr. 150.- le m2 appliqué par l'autorité intimée, mais la surface de 200 m2 qu'elle a retenue. Or, le Tribunal constate que ladite surface de 200 m2 retenue par la CEFI est inférieure à celle qui ressort de la police d'assurance ECA, laquelle fait état d'une surface de 121 m2 par étage, ce qui correspond, pour l'appartement occupé par Mme Denise Voegeli, à 242 m2, ladite surface ayant été également confirmée par les assesseurs spécialisés lors de la visite des lieux. Certes, dans le cadre d'une estimation fiscale, il convient de tenir compte de la surface construite, soit la surface brute, dont on déduit les murs extérieurs et les escaliers. Dans ces conditions, la surface de 200 m2 prise en compte par l'autorité intimée ne procède certainement pas d'un abus du pouvoir d'appréciation (art. 36 let. a LJPA).

Par ailleurs, les loyers mensuels payés par les autres locataires, jugés corrects compte tenu de la situation du quartier et de la qualité tout à fait acceptable des logements, savoir de Fr. 1'050.-, respectivement de Fr. 1'350.-, soit une moyenne de Fr. 1'200.-, sont comparables au loyer mensuel corrigé de Fr. 2'500.-, correspondant à l'appartement occupé par Mme D. Voegeli, à peu près deux fois plus grand et situé aux étages supérieurs.

Dès lors, le montant de Fr. 30'000.- (200 x 150) retenu sur cette base au titre de loyer annuel par l'autorité intimée, correspondant à un loyer mensuel de Fr. 2'500.-, doit être confirmée. La valeur locative de Fr. 58'800.- qui en découle est donc bien exacte.

4. S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien.

Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993, EF 92/039, du 1er juillet 1993, déjà cité). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031, du 15 janvier 1993, déjà cité).

La commission a calculé la valeur de rendement des immeubles du recourant sur la base de l'état locatif au 30 décembre 1990, capitalisé à un taux moyen de 7,75% (6,95% pour la valeur vénale; 8,75% pour la valeur de rendement). Le taux hypothécaire qui prévalait alors était de 6,25%. En vertu de la jurisprudence précitée, le taux de capitalisation qui devrait être retenu pour la valeur de rendement devrait être de l'ordre de 8,25%. C'est dire que la commission a appliqué un taux plus favorable au recourant que celui dégagé dans le cadre des considérants ci-dessus, de sorte qu'on ne saurait en aucun cas parler d'abus ou d'excès du pouvoir d'appréciation dont doit disposer l'autorité d'estimation en première instance (Cf. arrêt du Tribunal administratif précité EF 92/031 du 15.1.1993); le taux de 8,75% retenu par l'autorité intimée pour le calcul de la valeur de rendement doit par conséquent être confirmé.

Par ailleurs, le Tribunal rappelle que le taux appliqué tient déjà compte des charges liées à l'exploitation de l'immeuble et que la date déterminante pour l'état locatif a été fixée par le recourant lui-même, qui a communiqué les chiffres de l'exercice 1990. Elle n'est de ce fait pas critiquable en soi, et ne crée pas d'inégalité de traitement dans la mesure où le taux de capitalisation lui est lié.

Reste à examiner la valeur vénale retenue par la commission.

5. Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5%.

Dans une jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, déjà cité). Il a toutefois précisé qu'il n'était pas en mesure d'affirmer que la valeur de rendement et la valeur vénale soient désormais identiques.

Ce n'est d'ailleurs pas ce qui résulte des chiffres fournis par la commission de district de Lausanne. Elle a en effet remis au tribunal une liste de transactions intervenues à Lausanne entre le 17 novembre 1989 et le 22 juillet 1992; ces ventes ont été conclues à un prix correspondant à la capitalisation du rendement locatif à un taux moyen de 7,30%, ou 7,59% si l'on prend exclusivement en compte les opérations postérieures au 1er janvier 1991, date du début de la révision générale. Au demeurant, il n'est pas déraisonnable d'admettre que les biens immobiliers ont conservé à Lausanne une part de leur rôle de valeur-refuge, malgré la baisse importante de ce marché à une période récente; et tel doit être le cas à proximité du Centre hospitalier universitaire vaudois où rien n'indique que la demande en logements pourrait faiblir à moyen terme. Ce phénomène explique que la valeur vénale dépasse à Lausanne la valeur de rendement, cet écart résultant notamment du fait que l'on retient pour cette dernière le taux de 8,25% analysé au considérant 2 ci-dessus.

6. Précisément, si l'on reprend les taux de capitalisation calculés plus haut, soit 8,25% pour la valeur de rendement et 7,5% pour la valeur vénale, correspondant au marché lausannois selon les éléments rappelés ci-dessus, il en résulterait un taux moyen légèrement inférieur à 8% pour le calcul de l'estimation fiscale des immeubles de rendement et non de 7,75% comme fixé par la commission; soit une estimation fiscale de Fr. 747'000.- au lieu de Fr. 759'000.-.

L'autorité de céans juge toutefois, dans le cas d'espèce et toujours dans les limites de son pouvoir d'examen (art. 36 let. a LJPA), qu'un écart à moins de 0,25% entre le taux moyen qui a été dégagé dans les considérants ci-dessus et celui que la commission a appliqué ne saurait apparaître comme un abus ou un excès du pouvoir d'appréciation dont doit disposer l'autorité d'estimation en première instance; il en va de même de la différence entre les estimations, mise en évidence ci-dessus, soit Fr. 12'000.--, ce qui représente environ 1,6% (v. par exemple arrêt du Tribunal administratif EF 92/031, du 15 janvier 1993 déjà cité).

7. A titre de vérification, le tribunal de céans a pour principe de calculer la valeur vénale en partant de la valeur dite intrinsèque des immeubles considérés qu'il convient de pondérer par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Cf. Philippe Joye, "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre", Fribourg, Droit de la construction 92/1):

Valeur vénale = valeur intrinsèque + 2 X valeur de rendement

La valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminuée d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, à laquelle il convient d'ajouter le prix du terrain. Dans le calcul de contrôle qu'elle a opéré, la CEFI a retenu un prix du terrain de Fr. 800.- le m2 qui paraît trop élevé au regard du marché actuel de l'immobilier et de la situation de l'immeuble. Selon ses assesseurs spécialisés, un prix de Fr. 650.- le m2 serait plus raisonnable. Au vu des caractéristiques de l'immeuble considéré, le tribunal considère qu'il y a lieu de prendre pour base un prix de construction à neuf de Fr. 550.- le m3, au lieu de Fr. 616.- le m3 retenu par l'autorité intimée. Afin de tenir compte de son ancienneté et de son état de conservation, le tribunal fixe à 30% le taux de vétusté. Ces éléments conduisent aux résultats suivants en appliquant la "méthode Joye":

                                Valeur de rendement en Fr. : 692'000.-
                                Valeur intrinsèque en Fr. : 1'221'000.-
                                Valeur vénale en Fr. : 868'000.-
                                Valeur vénale selon la commission en Fr. : 846'043.-.

L'estimation fiscale de la parcelle n° 3049 de la Commune de Lausanne devrait être arrêtée à Fr. 780'000.- (Fr. 692'000.- + Fr. 868'000.- : 2) si l'on appliquait la "méthode Joye", alors que la commission de district l'a fixée à Fr. 759'000.-. Il apparaît en définitive que la valeur vénale obtenue par le calcul de contrôle est supérieure à celle retenue par la CEFI sur la base d'un taux de 6,95%, cette dernière est donc plus avantageuse pour le recourant et doit être confirmée.

Par ailleurs, la faible disparité des estimations en cause (soit Fr. 21'000.-), sans être négligeable, reste dans les limites du pouvoir d'appréciation dont dispose l'autorité d'estimation en première instance. L'estimation de la parcelle n° 3049 de la Commune de Lausanne doit donc être maintenue à Fr. 759'000.-.

8. Le recours est ainsi rejeté. Vu l'issue du pourvoi, un émolument de justice fixé à Fr. 800.-- est mis à la charge du recourant, qui n'a pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e :

I. Le recours est rejeté.

II. La décision rendue le 15 décembre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle n° 3049 étant fixée à Fr. 759'000.--.

III Un émolument de Fr. 800.-- (huit cents francs) est mis à la charge du recourant, montant compensé par son avance de frais.

IV. Il n'est pas alloué de dépens.

mp/Lausanne, le 10 juin 1994

Au nom du Tribunal administratif :

Le président : Le greffier :

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.