CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt
du 27 février 1995

sur le recours interjeté par Pierre DE BOURGKNECHT, représenté par la Société fiduciaire suisse, Coopers & Lybrand, case postale 656, 1001 Lausanne,

contre

la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : la CEFI) du 3 décembre 1993, relative à la parcelle no 4506, sise au chemin du Reposoir 16 à Lausanne.

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: M. Etienne Poltier, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier: Mme Nathalie Krieger, sbt.

Vu les faits suivants:

A. Pierre de Bourgknecht a acquis en 1985 la parcelle no 4506 du cadastre de Lausanne, située au chemin du Reposoir 16. A la suite de ce transfert à titre onéreux, l'estimation fiscale de celle-ci avait été mise à jour et fixée à Fr. 3'985'000.-.

Cette parcelle, d'une surface totale de 1'127 m2, comporte le bâtiment ECA no 15501, construit entre 1972 et 1974. Dans un volume de 10'064 m3, ce bâtiment abrite huit logements de trois pièces, ainsi que douze dépôts, bureaux ou autres locaux commerciaux. Il comprend également seize places de parcs souterraines et une place de parc extérieure.

Le questionnaire rempli à l'intention de la CEFI indique que l'état général de ce bâtiment est normal.

La Régie Claude Marmillod SA, gérant de cet immeuble, a remis à l'autorité intimée un état locatif de celui-ci daté du 12 mai 1992 qui ascende à Fr. 367'260.-.

A cette même époque, le taux de base des anciens emprunts hypothécaires en 1er rang du Crédit Foncier Vaudois (CFV) était de 6 3/4% depuis le 1er avril 1991.

B. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la CEFI a arrêté le 16 novembre 1992 l'estimation fiscale de cette parcelle à Fr. 4'739'000.-, en capitalisant l'état locatif à un taux moyen de 7,75%.

L'intéressé ayant recouru par acte du 30 novembre 1992, l'autorité intimée lui a notifié le 3 décembre 1993 une décision de rejet de recours après avoir procédé au calcul suivant : elle a déterminé la valeur de rendement en capitalisant l'état locatif à un taux de 8,75% et la valeur vénale en capitalisant celui-ci à un taux de 6,95%. Ce faisant, elle a obtenu un résultat légèrement supérieur à celui retenu par la décision attaquée, raison pour laquelle elle a maintenu sa décision du 16 novembre 1992.

C.- Agissant par l'intermédiaire de la Société fiduciaire suisse Coopers & Lybrand, Pierre de Bourgknecht a recouru le 13 décembre 1993 en ces termes:

"(...)

Nous confirmons nos oppositions du 30 novembre 1992 et vous prions de bien vouloir revoir vos estimations fiscales en retenant les montants suivants:

Avenue du Mont-d'Or 52 bis, Lausanne Fr. 2'921'000.-
Chemin du Reposoir 16, Lausanne Fr. 4'039'000.-

La présente est à considérer comme un recours au sens de l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives.

(...)"

Cet acte de recours, adressé la Commission d'estimation fiscale intimée et transmis par celle-ci au Tribunal administratif (ci-après : le tribunal) par courrier du 15 février 1994, n'a pas été validé par un mémoire motivé au sens de l'art. 31 al. 2 LJPA dans le délai de vingt jours dès la communication de la décision attaquée.

Interpellé à ce sujet par le juge instructeur, le recourant s'est déterminé sur cette informalité par acte du 23 mars 1994, lequel comprend la motivation de son recours.

Dans son mémoire, il conclut à la réforme de la décision attaquée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 4506 est arrêtée à fr. 4'087'700.-. A l'appui de ses nouvelles conclusions, il a produit un état locatif, daté du 30 décembre 1993, qui se fonde en réalité sur les loyers en vigueur au 1er octobre 1993 (et non pas au 1er janvier 1994).

D. L'estimation fiscale de la parcelle no 4651, située à l'avenue du Mont-d'Or 52 bis, à Lausanne, à laquelle la déclaration de recours fait allusion, n'est plus litigieuse, le recours ayant été retiré suite à la nouvelle décision de la CEFI intervenue en cours de procédure.

E. Dans sa réponse du 15 février 1994, l'autorité intimée a effectué à titre de contrôle le calcul suivant :

"Valeur du terrain :                        1'127 m2 x Fr. 1'000.-                                  1'127'000.-
Valeur à neuf de l'habitation :        10'064 m3 x Fr. 500.- = 5'032'000.-
                                                      - 20% de coefficient vétusté                       4'026'000.-
Valeur vénale totale :                                                                                       5'153'000.-

Valeur de rendement : Fr. 367'260.- capit. à 8,5% 4'321'000 -

Moyenne 4'737'000.-

EF communiquée au propriétaire Fr. 4'739'000.-

F. Le tribunal a tenu audience en date du 2 juin 1994 en présence de MM. François Jaunin, représentant de l'autorité intimée, Claude Marmillod, gérant de l'immeuble litigieux et Michel Kernen, représentant de la Société fiduciaire suisse. A cette occasion, M. Marmillod a produit l'état locatif de cet immeuble au 1er juin 1994; cette pièce a été versée au dossier. Le tribunal a procédé à une inspection locale et a entendu les parties dans leurs explications.

Considérant en droit:

1. Comme cela ressort de l'état de fait ci-dessus (lettre C), le recours du 13 décembre 1993 n'est pas motivé, mais se borne à se référer à "nos oppositions du 30 novembre 1992"; cet acte de recours, adressé à l'autorité intimée, n'a pas été complété par un mémoire motivé dans le délai de vingt jours dès la notification de la décision attaquée, mais seulement ultérieurement, soit le 23 mars 1994.

a) La décision attaquée du 3 décembre 1993 comportait pourtant l'indication des voie et délais de recours au Tribunal administratif; en particulier, elle précisait que la déclaration de recours devait être complétée par un mémoire motivé déposé dans un délai de vingt jours dès la communication de celle-ci. Le présent recours devrait dès lors être déclaré irrecevable, à moins que la référence de l'intéressé à son opposition antérieure (recte: son recours contre la décision initiale du 16 novembre 1992) ne puisse être considéré comme une motivation suffisante.

b) Dans une pratique antérieure, la réponse à cette question était négative; dans deux arrêts du 5 mai 1992, le Tribunal fédéral a d'ailleurs confirmé les décisions d'irrecevabilité rendues par le magistrat instructeur saisi de recours non motivés qui se référaient à une opposition déposée lors d'une enquête publique (ATF rendu en la cause Association de quartier L., dans le cadre du dossier AC 91/137).

Réexaminant ce problème, le Tribunal administratif juge néanmoins que la solution contraire s'impose en définitive; il estime devoir prendre ici en compte le caractère peu formaliste de la procédure administrative et, en outre, le fait que les décisions administratives, en matière d'estimation fiscale en particulier, sont elles-mêmes très sommairement motivées. Il paraît d'autant plus opportun d'admettre une telle solution qu'elle semble généralement reconnue en matière fiscale; ainsi, un arrêt du Tribunal fédéral du 27 novembre 1942 a admis la recevabilité d'un recours dans lequel le contribuable se référait à des écritures précédentes, détaillées et approfondies, déposées au cours de la procédure de taxation ou de réclamation (Archives 12, 31; v. aussi Känzig/Behnisch No 15 ad. art. 106 AIFD, et les arrêts cantonaux cités par ces auteurs qui vont dans le même sens). En définitive, le Tribunal administratif écartera donc sa pratique antérieure pour admettre désormais la recevabilité de recours comportant pour seule motivation la référence à des écritures précédentes, pour autant que celles-ci comportent elles-mêmes une motivation suffisante; cette dernière condition est assurément réalisée en l'espèce, de sorte qu'il convient d'entrer en matière sur le présent recours.

2. a) Dans le cadre de la révision générale, la CEFI a procédé à l'estimation de l'immeuble du recourant en capitalisant le revenu locatif annuel de celui-ci à un taux moyen de 7,75%. La décision litigieuse, qui a été prise dans le cadre de la procédure de recours, indique un taux de capitalisation 8,75% pour la valeur de rendement et de 6,95% pour la valeur vénale. Enfin, devant le tribunal, l'autorité intimée a effectué un calcul de contrôle de l'estimation, qui retient un taux de capitalisation de 8,5% pour la valeur de rendement et se fonde sur une recherche de la valeur intrinsèque de cet immeuble pour cerner la valeur vénale.

Le recourant soutient quant à lui que la valeur de rendement de son immeuble devrait être fixée en fonction d'un taux de capitalisation de 9% et que la valeur vénale de celui-ci coïnciderait avec la valeur de rendement ainsi déterminée.

b) Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.

En vertu des art. 5 et 7 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.

Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.

S'agissant d'immeubles locatifs, l'art. 21 REFI prévoit que la valeur de rendement de tels immeubles s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble. Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5% prévu à l'art. 7, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce taux variant dans la règle de 6 à 9%. La valeur vénale des immeubles locatifs est établie conformément aux articles 8 et 9 REFI.

Les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances (en abrégé : les instructions) indiquent, s'agissant d'immeubles locatifs, que la valeur de rendement, établie sur la base de la méthode du rendement brut, est déterminée par le revenu locatif auquel on applique un taux de capitalisation de 8 à 8,5%. Elles prévoient que la valeur vénale de ces immeubles, à défaut d'indications, peut être obtenue également en capitalisant le rendement brut, à un taux fixé dans la règle à 6 - 6,5% selon le genre d'immeuble.

c) Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique; elle tient compte de manière correcte, voire large, selon les auteurs cités, des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif applique ainsi, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993 p. 380 et ss, EF 92/039, du 1er juillet 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031 et EF 93/073 déjà cités).

d) Dans une jurisprudence récente, le Tribunal administratif a également admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale: 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031 du 15 janvier 1993 déjà cité). Il a toutefois précisé qu'il n'en résultait pas encore que la valeur de rendement et la valeur vénale seraient identiques. L'autorité de céans a confirmé plus récemment qu'en dépit du tassement que connaissait actuellement le marché immobilier, il subsistait néanmoins un certain écart entre la valeur marchande et la valeur de rendement d'un immeuble situé à Lausanne. Elle a considéré que cette différence s'expliquait par le fait que les immeubles situés à Lausanne et pratiquement sur tout l'arc lémanique conservaient une valeur-refuge indépendamment de leur valeur de rendement (arrêts EF 93/051 et 93/052 du 25 janvier 1994 et réf. citées).

Certains acteurs économiques du marché immobilier suggèrent aujourd'hui de calculer la valeur vénale d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Philippe Joye, Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1):

Valeur vénale = valeur intrinsèque + (2 X valeur de rendement)
³

Selon cette méthode (désignée plus loin sous le vocable de "méthode Joye", quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans la pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30% du prix du bâtiment. La méthode Joye, qui accorde un poids prépondérant à la valeur de rendement dans le calcul même de la valeur vénale, constitue une approche qui permet ainsi de tenir compte de l'évolution du marché des immeubles locatifs qui voit se rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement . Elle s'apparente également à la méthode suivie par la jurisprudence rendue en matière d'expropriation pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble locatif (v. à ce sujet, Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre 1971 S.I. Carrefour Prieuré SA c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel, op. cité p. 735; Pierre Moor, Droit administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et références citées). Le tribunal a appliqué récemment la méthode Joye à plusieurs reprises : cette méthode a été employée d'abord à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du 18 octobre 1993; EF 93/060 du 22 février 1994) ou à titre de vérification (arrêts EF 93/050 du 15 mars 1994; EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10 juin 1994;) et enfin à titre préférentiel (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 94/028 du 15 juin 1994).

e) Il convient de distinguer les deux volets du problème, en analysant d'abord la valeur de rendement, puis la valeur vénale (pour ce second aspect, voir infra lit. f). Le recourant suggère de déterminer la première de la manière suivante :

"Etat locatif mai 1992                                                            = Fr. 377'040,00
                                                                                                          (recte: 367'260.-)
état locatif janvier 1994 (recte: octobre 1993)                      = Fr. 385'740,00

capitalisation à 9%

valeur de rendement respectivement Fr.. 4'189'000,00 et Fr. 4'286'000,00

./. provision pour gros frais d'entretien, Fr. 150'000,00

valeur retenue actualisée (moyenne) = Fr. 4'087'000,00"

Le recourant estime donc qu'il faut tenir compte, dans une certaine mesure tout au moins, de l'état locatif de son immeuble au 1er octobre 1994. Cette solution est plutôt désavantageuse pour lui; en effet, le taux hypothécaire de référence est à 6% depuis cette date; elle implique un taux de capitalisation de 8% (6% majoré de 2 points) et détermine ainsi une valeur de rendement de Fr. 4'822'000.-, supérieure à celle arrêtée par la Commission. Quoi qu'il en soit, elle ne saurait être décisive, puisqu'elle est postérieure à la première étape de la révision générale (1991-1992). Elle n'en démontre pas moins que la valeur arrêtée par la CEFI n'est pas excessive.

Le recourant fait valoir qu'il devrait engager des frais importants dans le cadre de l'entretien de son immeuble, pour une somme de l'ordre de Fr. 150'000.-S'agissant des travaux à effectuer sur un immeuble, le tribunal de céans a rappelé dans sa jurisprudence récente qu'il y avait lieu de distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé. Il a considéré que ce n'était que dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre, s'agissant de la valeur de rendement, un taux de capitalisation quelque peu plus élevé que le taux obtenu conformément à la lettre c ci-dessus, soit 8,75% en l'occurrence (Tribunal administratif, arrêts EF 92/012 du 2.2.1993, EF 91/10 du 5.1.1993, EF 92/029 du 23.3.1993). Dans le cas particulier, le recourant a indiqué à l'autorité intimée que son immeuble se trouvait dans un état d'entretien normal. Aucun élément n'accrédite la thèse selon laquelle celui-ci souffrirait d'un retard d'entretien. L'inspection locale n'a pas permis de s'en convaincre. Les frais invoqués relèvent donc de l'entretien courant; à ce titre, ils n'ont pas à être pris en considération de manière autonome, en vertu de l'art. 21 al. 2 REFI, puisqu'ils sont précisément pris en compte par le taux de capitalisation. choisi. Une majoration de deux points du taux hypothécaire en 1er rang est ainsi suffisante.

Le recourant expose encore que les loyers sont tributaires de la situation économique générale et de la baisse notable de la demande sur le marché; il explique que cet état de fait provoque "une pression à la baisse" sur les prix des loyers, notamment des surfaces commerciales . Lors de l'audience, se fondant sur l'état locatif au 1er juin 1994, il s'est prévalu également du fait que son immeuble comportait des locaux vacants : deux dépôts, dont l'un de 480 m2, et un bureau de 101 m2 sont à louer (loyer mensuel total des trois : Fr. 4'950.-); en outre, les baux relatifs à un bureau de 40 m3, ainsi que trois places de parc souterraines ont été résiliés au 30 juin 1994, ce qui représente une perte mensuelle de Fr. 1'720.- qui s'ajoute à la somme de Fr. 4'950.- (cf. état locatif du 1er juin 1994).

Le nombre de surfaces commerciales vacantes a effectivement augmenté dans une proportion importante ces dernières années; en effet, on en recensait 122'892 en 1990, 175'145 en 1992 et 329'326 m2 en 1993 (chiffres publiés par la Chambre Vaudoise Immobilière en mars 1994, qui se réfère à "Numérus", Service cantonal de recherche et d'informations statistiques). La proportion de logements vacants dans le canton de Vaud s'est également accrue : elle a passé de 0,42% en 1990 à 1,93% en 1993 (134e rapport annuel du CFV concernant l'année 1993). Dans le cas particulier, l'état locatif du 15 mai 1992 adressé à la CEFI n'indique aucun local ou logement vacant. Le second état locatif, produit à l'appui du mémoire de recours, qui prend en considération la situation prévalant au 1er octobre 1993, fait état d'un dépôt (loyer mensuel : Fr. 140.-), de deux appartements respectivement d'une et deux pièces et de deux places de parc souterraines vacants. Il apparaît ainsi que l'immeuble du recourant, qui a une affectation mixte (habitation et surfaces commerciales), a été épargné par ce phénomène en 1991-1992, soit pendant la période déterminante pour la première étape de la révision générale. Cela étant, il n'y a pas lieu de tenir compte de l'évolution récente de la situation locative de l'immeuble, car celle-ci est postérieure à la période décisive. Par surabondance de droit, on relèvera que le taux de vacances de l'immeuble litigieux reste encore relativement modeste et que la durabilité de ce phénomène conjoncturel est incertaine.

En résumé, on ne voit pas dans l'argumentation du recourant des motifs emportant la conviction d'écarter la jurisprudence du tribunal, pour retenir en définitive suivant ses voeux des taux de capitalisation de l'ordre de 9% pour le calcul de la valeur de rendement. L'autorité de céans confirme ainsi le taux de capitalisation de 8,75% (et non 8,5% comme développé dans de la réponse du 15 février 1994) pour la valeur de rendement arrêté par la CEFI dans la décision litigieuse, soit le taux d'intérêt hypothécaire en 1er rang majoré de deux points.

f) Le recourant prétend que la valeur vénale de son immeuble ne peut guère s'écarter de la valeur de rendement de celui-ci, pour laquelle il conclut à un montant de Fr. 4'087'000.-.

Il est difficile, en l'absence de transferts onéreux, d'arrêter de manière sûre des valeurs vénales immobilières, ce d'autant plus en période de turbulences financières. A cet égard, si la méthode de la valeur intrinsèque est une méthode d'évaluation couramment utilisée, elle présente néanmoins l'inconvénient majeur d'aboutir à un résultat qui dépend fortement de la valeur attribuée aux paramètres pris en compte (Martin Hoesli, André R. Bender, L'expert-comptable suisse 6/93, p. 387 et ss). Les premiers résultats pour Genève d'une étude tendant à la "création d'indices de l'immobilier suisse" démontrent que le m3 SIA, le m2 et la pièce constituent des indices qui suivent la même tendance en raison de la relation évidente qu'il existe entre la surface, le volume et le nombre de pièces; ces résultats révèlent, en revanche, que les prix de l'immobilier ont augmenté en 1991, puis accusé une chute vertigineuse en 1992 (André R. Bender, Martin Hoesli, Brahim Gacem, L'expert-comptable suisse, 1-2/94, p. 33 et ss, spécialement p. 37).

Cela étant, il apparaît à première vue qu'un taux de capitalisation de 6,95% ne procède pas d'un abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée. En effet, il tient compte des derniers développements de la jurisprudence rappelée ci-dessus sous lettre d) et ne s'écarte pas excessivement du taux de capitalisation retenu par la valeur de rendement, soit 8,75%, tout en s'en différenciant pour tenir compte du fait que les immeubles situés à Lausanne et environs conservent une valeur-refuge. Aucun élément ne permet de penser qu'en l'espèce il en irait différemment. Le fait que plus de 60% des prêts hypothécaires concédés par le Crédit foncier vaudois soient concentrés sur les bords du Léman paraît le confirmer (133e rapport annuel du CFV, 1992, p. 32).

Néanmoins, on ne saurait pour autant confirmer la valeur vénale de l'immeuble litigieux sans avoir procédé à un contrôle de l'estimation fiscale arrêtée par la CEFI au moyen de la méthode Joye. En effet, cette démarche, qui utilise comme paramètre la valeur de rendement, en la multipliant par deux, comprend ainsi un facteur de pondération qui atténue l'effet conjoncturel et permet de cerner la réalité économique dont se prévaut d'ailleurs le recourant. La jurisprudence la plus récente de l'autorité de céans donne en effet à ce calcul de contrôle un poids prépondérant (TA, arrêt du 15 juin 1994, EF 94/028; arrêt du 23 février 1995, EF 93/068).

Dans le cas particulier, l'autorité intimée a estimé le terrain à Fr. 1'000.- le m2 , la valeur à neuf de l'habitation à Fr. 500.- par m3 dont elle a déduit un coefficient de vétusté de 20% (cf. le calcul de contrôle de la CEFI qui est reproduit ci-dessus dans la partie "Faits" lettre E).

Le prix du terrain au m2 apparaît correct vu le lieu de situation de l'immeuble, ainsi que le coefficient d'utilisation du sol auquel correspond le bâtiment existant. S'il est exact également d'estimer la valeur à neuf d'un bâtiment à Fr. 500.- le m3, ce qui correspond en pratique à un prix de construction moyen, il faut néanmoins tenir compte du fait que cet immeuble comporte une surface importante de garages (environ 1/3 de la construction totale). Ceux-ci ont nécessité des coûts de construction moins élevés. Il convient donc de nuancer le prix au m3 de cet immeuble en fonction de sa composition (habitation et garages); le tribunal juge qu'il convient d'estimer la partie garages de l'immeuble litigieux, soit 3'000 m3 à Fr. 200.- le m3, ce prix correspondant à sa valeur actuelle. Quant au coefficient de vétusté retenu par la CEFI, il n'apparaît pas critiquable dans la mesure où cet immeuble a été construit entre 1972 et 1974. A l'aide de ces paramètres, le tribunal dégage les valeurs suivantes :

valeur du terrain                                                         Fr. 1'127'000.-
valeur actuelle du bâtiment
partie habitation (7064 m3 x 500.- - 20% vétusté )   Fr. 2'826'000.-
partie garages (3000 m3 x 200.-)                              Fr.     600'000.-
                                                                                   ____________
valeur intrinsèque                                                      Fr. 4'553'000.-

valeur de rendement :
367'260.- à 8,75% Fr. 4'197'000.-

valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 4'316'000.-.

estimation fiscale Fr. 4'256'000.-.

Le tribunal obtient ainsi une estimation fiscale qui est inférieure de Fr. 483'000.- à celle arrêtée par la CEFI, ce qui représente une différence de l'ordre de 9% quasiment. L'importance de cet écart démontre que l'autorité intimée a abusé de son pouvoir d'appréciation (la jurisprudence du tribunal admet une disparité, de l'ordre de 5%, entre l'estimation de celui-ci et celle de l'autorité intimée : voir notamment arrêts EF 93/029, du 8 septembre 1993 et EF 93/073 déjà cité). La décision attaquée doit dès lors être réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 4506 de Lausanne est arrêtée à Fr. 4'256'000.-.

g) Le recourant ayant conclu à une estimation de Fr. 4'087'700.-, le recours est partiellement admis. L'admission partielle du recours résulte d'ajustements; le recourant n'obtient toutefois pas l'allocation de ses conclusions tendant à l'application d'un taux de 9%. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de lui accorder des dépens. En revanche, les frais seront laissés à la charge de l'Etat.

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I. Le recours est partiellement admis.

II. La décision rendue le 3 décembre par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation de la parcelle no 4506 de Lausanne est arrêtée à Fr. 4'256'000.-

III. Les frais du présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat.

IV. Il n'est pas alloué de dépens.

mp/Lausanne, le 27 février 1995

Le président: Le greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.