canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

du 15 juin 1994

__________

sur le recours interjeté par A._________ et crt, à Lausanne, représentés dans le cadre de la présente procédure par KPMG Fides, conseil juridique et fiscal, à Lausanne,

contre

la décision rendue le 14 décembre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle n° 10'135 de la Commune de Lausanne.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM.     J.-C. de Haller, président
            O. Liechti, assesseur
            R. Ernst, assesseur

Greffier : M. J. Aubert, sbt

constate en fait :

______________

A.                     A._________ et Mme B._________ sont propriétaires de la parcelle n° 10'135 du cadastre de la Commune de Lausanne, au n° ******** de la place 1.********, à la ruelle du ******** et au n°******** de la rue ********, à raison respectivement de 681/1000 et de 319/1000. Cette parcelle, d'une surface totale de 632 m2, comporte un bâtiment locatif, construit en 1949, composé de magasins au rez, de bureaux sur 4 étages et en attique, et de logements au 1er étage ouest sur la ruelle du ********, qui font, d'après la police ECA, un volume total de 10'304 m3.

B.                     Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après, la CEFI), par décision du 27 février 1992, a porté l'estimation fiscale, datant de 1985, de Fr. 3'480'000.- à Fr. 6'887'000.-, sur la base d'un revenu locatif 1990/1991 adapté de Fr. 533'750.-, au lieu de Fr. 312'644.10.- tel que communiqué par les recourants, et capitalisé au taux moyen de 7,75%.

C.                    M. A.________ et crt ont recouru contre cette taxation auprès de la CEFI, laquelle a admis le recours en date du 19 novembre 1993 et a procédé à une nouvelle estimation fiscale sur la base d'une valeur locative moins élevée, savoir de Fr. 440'142.-. Dans ses déterminations du 23 février 1994, la CEFI a précisé que, lors du recours, elle était revenue sur sa décision et avait réévalué uniquement le loyer de la librairie 2.******** à 1290 m2 x Fr. 250.- = Fr. 322'500.-, contre Fr. 195'000.-, tel que communiqué par les recourants.

D.                    En réponse à un courrier du 26 novembre 1993 aux termes duquel A._________ et crt déclaraient notamment vouloir recourir contre la décision sur recours du 19 novembre 1993, la CEFI, par courrier du 14 décembre 1993, a confirmé aux recourants avoir adapté le loyer de la librairie 2.******** à Fr. 322'500.-, ce qui correspond, selon elle, à une valeur locative raisonnable, et leur a rappelé que seule restait ouverte la voie du recours au Tribunal administratif.

E.                     Par acte daté du 20 décembre 1993, A._________ et crt ont interjeté recours contre la décision du 14 décembre 1993 devant le Tribunal administratif.

F.                     La CEFI a déposé ses déterminations par acte du 23 février 1994. Elle conclut au rejet du recours, aux motifs suivants:

"La première décision fixant l'estimation à Fr. 6'887'000.- avait été établie par la CEFI en adaptant le revenu locatif à Fr. 533'750.- car l'état locatif communiqué par les recourants ne correspondait pas à la réalité du marché.

La taxation s'est effectuée comme suit:

Revenu locatif: 2135 m2 x Fr. 250.- = Fr. 533'750.-

Estimation fiscale: 533'750.- capit. à 7,75%= Fr. 6'887'000.-

Lors du recours, la CEFI est revenue sur sa décision et réévalué uniquement le loyer de la librairie 2.******** à 1290 m2 x Fr. 250.- = Fr. 322'500.-.

Le revenu locatif total étant de Fr. 440'142.- la nouvelle estimation obtenue par capitalisation à un taux de 7.75% est de Fr. 5'679'000.-.

La CEFI propose le maintien de cette dernière estimation sur la base des éléments suivants:

Valeur du terrain:                             632 m2 x Fr. 5000.-                              3'160'000.-

Valeur à neuf de l'habitation:
10'304 m3 x Fr. 550.- = 5'667'200.-
- 25% de coefficient vétusté                                                                       4'250'000.-

Valeur vénale totale:                                                                                7'410'000.-

Valeur de rendement:
Fr. 440'142.- capit. à 8,5%                                                                         5'178'000.-

Moyenne                                                                                                 6'294'000.-

EF communiquée au propriétaire:                                                                          Fr. 5'679'000.-

(...)

Les recourants contestent l'adaptation des loyers alors qu'il ressort d'une expertise effectuée par le Crédit Foncier Vaudois pour l'immeuble sis rue St-François 11 b-15 (recours non encore transmis) que le loyer modeste payé par Naville est la conséquence d'un accord spécial limité dans le temps.

La CEFI est partie du principe que l'immeuble traité ici était soumis au même régime.

(...)"

 

G.                    Par acte du 25 mars 1994 accompagné d'un bordereau de pièces, les recourants ont complété leur acte de recours du 20 décembre 1993, concluant pour l'essentiel à l'annulation de la décision entreprise et à la fixation de l'estimation fiscale sur la base de l'état locatif de l'exercice 1990/1991, établi à Fr. 312'644.10.-.

Considérant en droit :

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1.                     Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la commission de district a procédé à la mise à jour de l'estimation de la parcelle n° 10'135. Elle s'est fondée sur l'état locatif au 30 juin 1991 fourni par la gérance, qu'elle a capitalisé à un taux de 7,75% représentant schématiquement la moyenne entre les taux de 8,75% et 6,95% respectivement retenus pour fixer la valeur de rendement et la valeur vénale.

                        Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.

                        En l'espèce, les recourants ne contestent pas les taux appliqués au rendement brut de leur immeuble pour le calcul de la valeur de rendement et de la valeur vénale de celui-ci, ni même le principe du taux moyen appliqué audit rendement brut pour le calcul de l'estimation fiscale. Ils contestent uniquement l'adaptation faite par la CEFI du loyer payé par 2.******** SA et, partant, le revenu locatif corrigé de Fr. 440'142.-.

2.                     En premier lieu, le tribunal rappelle qu'à teneur de l'art. 6 REFI, la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente.

                        Les instructions du chef du Département des finances pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles (ci-après les Instructions), précisent quant à elles que, conformément à l'art. 22 LEFI, la révision des estimations fiscales s'opèrent par catégorie d'immeubles et que, pour ce qui concerne les immeubles locatifs, l'entrée en vigueur de la nouvelle estimation fiscale est fixée à fin 1992, ce que rappelle d'ailleurs la décision du 27 février 1992.

                        L'autorité intimée, enfin, procède à la taxation en se conformant aux principes de la révision générale et, dans le cadre de cette dernière, arrête de manière générale la valeur cadastrale des immeubles locatifs en capitalisant l'état locatif au 1er janvier 1991 à un taux de 7,75%.

                        Cette solution, qui respecte la loi et la volonté du législateur (voir BGC print. 1935 p. 1190), est conforme au principe de l'égalité de traitement; la date choisie, d'ailleurs favorable aux propriétaires vu l'évolution de l'indice des loyers (celui-ci a passé en effet de 140.0 au 1er janvier 1991 à 156.4 en mai 1992; l'indice 100 est celui de décembre 1982), n'est pas critiquable. Peu importe que la pratique d'autres commissions de district diffère sur ce point de celle de Lausanne.

                        Par ailleurs, le tribunal a également précisé dans sa jurisprudence que la prise en considération, pour le calcul de la valeur de rendement, du taux hypothécaire en vigueur à la date choisie pour l'établissement de l'état locatif, assure une certaine égalité de traitement entre propriétaires, même lorsque la commission de district concernée n'exige pas le dépôt des états locatifs arrêtés à une date uniforme (voir arrêt du Tribunal administratif EF 92-031 p. 3 et 5).

                        Dans le cas particulier, la CEFI s'est fondée sur l'état locatif relatif à l'exercice 1990/1991 remis par les recourants, ce qu'ils ne contestent pas.

3.                     Il ressort de cet état locatif 1990/1991, que 2.******** SA paie un loyer annuel de Fr. 195'000.- pour une surface de 1290 m2 (300 m2 en sous-sol, 670 m2 en magasin et 320 m2 en bureaux), savoir Fr. 151.-/m2. Les autres locataires, qui occupent pratiquement tous des bureaux, des cabinets médicaux ou des cabinets dentaires, paient des loyers compris entre Fr. 171.-/m2 (M. C._________, cabinet médical) et Fr. 124.-/m2 (MM. D._________, étude d'avocats).

                        Le contrat de bail du 24 octobre 1986 conclu entre A._________ et crt, copropriétaires, et 2.******** SA, représentée par MM. J-M. 2.******** et E._________, administrateurs, en tant que locataire, prévoit un loyer de Fr. 181'540.- par an, correspondant à:

- sous-sol                                              Fr.      50.-/m2
- rez-de-chaussée                                 Fr.    200.-/m2
- bureaux                                               Fr.    110.-/m2
(voir chiffre 6 du contrat)

                        Ce contrat précise encore que la durée du bail est limitée, savoir du 1er janvier 1987 au 31 décembre 1996, la locataire ayant en outre l'obligation d'informer les propriétaires avant le 31 décembre 1995, de son désir de renégocier un nouveau bail, à défaut de quoi elle sera réputée renoncer à toute reconduction ou prolongation (voir chiffre 5 du contrat). Enfin, il est stipulé que le loyer demeurera inchangé jusqu'au 31 décembre 1991 (voir chiffre 7 du contrat).

                        Un avenant n°1 du 1er juillet 1989 a apporté les modifications suivantes (art. 5):

"Le nouveau loyer annuel global de l'ensemble des locaux loués par la locataire s'établit donc à:

- sous-sols                                         385   m2  x      50.-                               Fr.      19'250.-
- rez-de-chaussée                             537   m2  x    200.-                               Fr.    107'400.-
- 1er étage réfectoire                           50   m2  x    110.-                               Fr.         5500.-
- 1er étage magasin                          163   m2  x    200.-                               Fr.      32'600.-
- 2e étage                                           275   m2  x    110.-                               Fr.      30'250.-
Total                                                                                                                Fr. 195'000.-"

                        L'art. 7 précise encore, en rapport avec des travaux projetés par la locataire en accord avec les propriétaires, que si, à l'échéance du bail, soit au 31 décembre 1996, un nouveau contrat n'est pas signé, les propriétaires s'engagent à verser à la locataire une indemnité correspondant à 30% du montant investi (lesdits investissements ont été évalués par l'Atelier d'architectes Ersa et Blanc, à Lausanne, en date du 13 juillet 1992, à Fr. 318'340.-).

4.                     Au vu de tous ces éléments, il faut bien constater que les loyers perçus par les recourants sur leur immeuble sont globalement modestes, compte tenu de la situation et de l'âge de l'immeuble, construit en 1949, et toujours entretenu depuis lors. A cet égard, les Instructions prévoient, pour des surfaces de bureaux et de commerces en situation urbaine, un prix annuel compris entre Fr. 200.-/m2 et Fr. 400.-/m2. Or, dans le cas particulier, le loyer le plus élevé correspond à un prix annuel de Fr. 171.-/m2.

                        Mais, même s'il est bas, le loyer payé par 2.******** SA, correspond à un prix annuel moyen de Fr. 151.-/m2 pour l'ensemble des locaux, et il est très proche de la moyenne calculée sur la base des deux extrêmes citées ci-dessus, soit Fr. 147.50.-/
m2 (Fr. 124.-/m2 + Fr. 171.-/m2 : 2). Ainsi, du point de vue du montant du loyer, la locataire 2.******** SA ne jouit pas d'une position préférentielle par rapport aux autres locataires. Certes, la CEFI fait état d'une expertise effectuée par le Crédit Foncier Vaudois en date du 17 décembre 1991, qui concerne une autre parcelle propriété des recourants (parcelle n°10'630 de Lausanne), dont certains locaux seraient loués à 2.******** SA à des conditions préférentielles. Mais cela ne suffit pas, au vu des considérants qui précèdent, à établir que 2.******** SA jouirait également d'un loyer préférentiel sur les locaux de la place 1.********, les chiffres démontrant que les autres locataires sont traités à peu près à la même aune.

                        Par ailleurs, le tribunal constate que les autres conditions du contrat de bail (notamment: durée limitée au 31 décembre 1996; blocage du niveau du loyer jusqu'au 31 décembre 1991; participation des propriétaires aux investissements effectués par la locataire en cas de non-reconduction du bail) sont comparables aux conditions de n'importe quel contrat du même type et reflètent la volonté des parties d'aboutir à un compromis acceptable pour chacune d'elles. Ce contrat ne constitue donc pas un arrangement conclu manifestement dans l'intérêt prépondérant de la locataire, et il n'y a dès lors aucune raison de ne pas tenir compte des éléments qui en résultent. Dès lors, le principe même d'une réévaluation du loyer de Fr. 195'000.- payé par 2.******** SA, n'est pas justifié.

                        Quant au calcul effectué par la CEFI, sans se prononcer sur la justesse du prix annuel qu'elle a appliqué (Fr. 250.-/m2, contre Fr. 151.-/m2 déduit de la valeur locative invoquée par les recourants), le tribunal remarque que la CEFI s'est fondée sur une surface louée à 2.******** SA de 1290 m2, alors que les recourants font état d'une surface de quelque 1400 m2, qui ressort également du contrat de bail et de l'avenant n°1, et qui réduirait le loyer annuel à Fr. 140.-/m2. Il faut relever à cet égard, d'une part, que ce montant de Fr. 140.-/m2 reste proche de la moyenne de Fr. 147.50.-/m2 calculée ci-dessus et, d'autre part, que la surface de 1290 m2 retenue par la CEFI, correspond à celle qui figure dans l'état locatif de l'exercice 1990/1991 fourni par les recourants. C'est donc bien cette surface qui doit être prise en compte.

5.                     Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale: 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement: 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15.1.1993). Il a toutefois précisé qu'une différence de deux points entre le taux de capitalisation utilisé pour l'établissement de la valeur de rendement et celui retenu pour fixer la valeur vénale pouvait se justifier, notamment lorsque le propriétaire pratique une politique de bas loyers (Tribunal administratif, arrêt EF 92/029, du 23.3.1993). Dans ce cas, en effet, le bailleur tend à créer une réserve latente sur son immeuble qui ne se traduira qu'au moment de sa réalisation. Une telle option du propriétaire doit être prise en compte sans quoi la valeur vénale servant de base à l'estimation fiscale serait largement sous-évaluée. En l'espèce, il faut bien constater que la différence de 1,8% entre le taux retenu pour la valeur de rendement (8,75%) et celui retenu pour la valeur vénale (6,95%) de la parcelle 10'135 est imputable à la politique de bas loyers que pratiquent les recourants. Compte tenu du niveau des loyers perçus par ces derniers, il est clair que la prise en compte d'une valeur vénale réaliste implique un taux de capitalisation relativement bas. Par conséquent, l'écart de 1,8% entre le taux retenu pour la valeur vénale et celui retenu pour la valeur de rendement est non seulement justifié, ce que ne contestent d'ailleurs pas les recourants, mais encore permet, dans le cas d'espèce, de compenser par une évaluation réaliste de la valeur vénale, une valeur de rendement abaissée artificiellement par un rendement brut faible.

6.                     En définitive, c'est donc bien la valeur locative figurant sur l'état locatif de l'exercice 1990/1991 qui doit être retenue, soit Fr. 312'644.10.-. Cette valeur locative de Fr. 312'644.10.- capitalisée au taux moyen de 7,75%, selon la méthode pratiquée par la CEFI, donnerait une estimation fiscale pour la parcelle 10'135, de Fr. 4'034'117.40.-, en se fondant sur un calcul de la valeur vénale d'après le rendement brut capitalisé au taux de 6,95%. Le tribunal considère toutefois que ce chiffre doit être adapté pour tenir compte des circonstances particulières de la présente espèce. Il a en effet pour habitude de vérifier les éléments sur lesquels il se fonde, en calculant la valeur vénale en partant de la valeur dite intrinsèque des immeubles considérés, qu'il convient de pondérer par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Cf. Philippe Joye, "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre", Fribourg, Droit de la construction 92/1):

Valeur vénale = valeur intrinsèque + 2 X valeur de rendement

                                                           3

                        La valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminuée d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, à laquelle il convient d'ajouter le prix du terrain. La "méthode Joye" conduit aux résultats suivants, compte tenu d'une valeur intrinsèque calculée selon les éléments retenus par la CEFI dans son propre calcul de contrôle (prix du terrain: Fr. 5000.-/m2; prix à neuf de l'habitation: Fr. 550.-/m3; coefficient vétusté: 25%):

                        Valeur de rendement en Fr.:           3'573'000.-
                        Valeur intrinsèque en Fr.:                7'410'000.-
                        Valeur vénale en Fr.:                       4'852'000.-

                        L'estimation fiscale de la parcelle n° 10'135 de la Commune de Lausanne devrait être arrêtée à Fr. 4'213'000.- (Fr. 3'573'000.- + Fr. 4'852'000.- : 2) si l'on appliquait la "méthode Joye", estimation supérieure de Fr. 179'000.- à celle calculée ci-dessus sur la base du taux moyen de 7,75%.

                        Or, les experts immobiliers s'accordent à reconnaître qu'actuellement, les transactions immobilières font abstraction de tout caractère spéculatif et s'opèrent en considération de la valeur de rendement de l'immeuble en cause (voir notamment Naegeli/Hungerbühler, op. cit., p. 123 ss). La méthode Joye, qui accorde un poids prépondérant à la valeur de rendement, tient ainsi compte de l'évolution du marché immobilier qui voit se rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement. Elle se rapproche également de la méthode suivie par la jurisprudence rendue en matière d'expropriation pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble locatif (dans ce sens, Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre 1971 S.I. Carrefour Prieuré SA c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel, Traité de droit administratif suisse, Neuchâtel 1984, 735, Moor, Droit administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et références citées). En définitive, le tribunal retiendra donc l'estimation fiscale résultant de son propre calcul de contrôle, selon la "méthode Joye", savoir Fr. 4'213'000.-. La décision attaquée, qui retient une estimation de Fr. 5'679'000.-, doit être corrigée en ce sens.

7.                     Les recourants ayant conclu à une estimation fiscale calculée sur la base d'une valeur locative de Fr. 312'644.10.-, leur recours doit donc être considéré comme admis sur le principe. L'avance de frais en Fr. 2000.- leur sera restituée, l'émolument et les frais d'instruction étant laissés à la charge de l'Etat (55 LJPA).

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e :

I.                 Le recours est admis.

II.                La décision rendue le 14 décembre 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° 10'135 est ramenée de Fr. 5'679'000.- à Fr. 4'213'000.-.

III.               Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire.

 

mp/Lausanne, le 15 juin 1994

 

 

Au nom du Tribunal administratif :

Le président :                                                                                                  Le greffier :

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.