CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt
du 28 février 1995

sur le recours interjeté par Roger GROS, à Saubraz

contre

la décision rendue le 6 octobre 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (estimation fiscale de la parcelle 143 de Saubraz)

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A. Le recourant Roger Gros est propriétaire, à Saubraz, d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 143. Il s'agit d'une grande parcelle de forme à peu près rectangulaire, d'une surface de 1'508 mètres carrés, et occupée par un bâtiment, le solde étant en nature de jardin et verger.

La maison du recourant se compose de deux parties. Il s'agit d'une part de la partie ouest, aménagée en logement sur deux étages avec combles, d'une surface habitable totale d'un peu plus de 240 mètres carrés; le rez-de-chaussée et le premier étage comprennent un logement confortable de cinq pièces, avec une cuisine aménagée de manière moderne et une salle de bains. Cette partie de l'immeuble est dotée d'un chauffage central, dont le recourant vient de faire remplacer la chaudière. Quant au solde du bâtiment, soit la partie est, il s'agit d'une grande remise de près de 900 mètres cubes, non aménagée, à l'exception d'un garage à voiture. L'ensemble du bâtiment, et notamment la charpente, est dans un état d'entretien excellent.

Selon la police d'assurance contre l'incendie, l'ensemble du bâtiment a une valeur indexée de 602'150 francs à l'indice 770 (1988).

La propriété du recourant se trouve au centre du village de Saubraz, tout près de l'école communale et dispose d'un accès aisé sur la voie publique. Selon le projet de plan d'extension communal (encore non approuvé par le Conseil d'Etat) l'ensemble de la parcelle se trouve dans la zone du village.

b) Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, l'estimation fiscale de la propriété du recourant a été portée de 170'000 francs à 531'000 francs, par décision du 5 janvier 1994 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après la commission). Roger Gros ayant demandé le réexamen de la nouvelle estimation, la commission a procédé à une visite des lieux, et elle a pris une nouvelle décision qu'elle a communiquée le 6 octobre 1994. Si le montant de l'estimation fiscale n'est pas modifié, certains éléments ont été revus par la commission, qui a appliqué un seul prix pour l'ensemble du terrain et a adapté à la hausse le loyer permettant de déterminer la valeur de rendement (2'600 fr. par mois, soit 31'200 fr. par an, au lieu de 27'440 fr., correspondant à l'estimation initiale). C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 16 octobre 1994 et complété par un mémoire du 24 octobre 1994.

La commission s'est déterminée en date du 7 décembre 1994, concluant au rejet du recours.

Le Tribunal administratif a procédé à une vision des lieux le 8 février 1995, en présence du recourant, des représentants de la commission et de deux membres de la Municipalité de Saubraz. Le recourant a encore déposé une écriture le 8 février 1995, pour préciser ses conclusions.

Considérant en droit:

1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.

2. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).

3. En l'espèce, le chiffre retenu par la commission résulte du calcul suivant:

Valeur de rendement:

loyer annuel supporté Fr. 31'200.-
capitalisé à 7,5% Fr. 416'000.-

Valeur vénale:

bâtiment rural (940 m2 à 80 fr.) Fr. 75'200.-

- partie habitable (1046 m2 à 450 fr.)
./. 20% de vétusté Fr. 470'000.-

Terrain (1508 m2 à 130 fr.) Fr. 196'040.-

Total valeur vénale Fr. 647'800.-

Total Fr. 1'063'800.-

Moyenne ou estimation fiscale (arrondie) Fr. 531'000.-

4. La contestation du recourant tient tout d'abord au calcul de la valeur de rendement établie par la commission, à laquelle il reproche notamment d'avoir modifié sa méthode de calcul à la suite de sa première intervention. Pour le recourant, il faut s'en tenir à un loyer au mètre carré de 140 francs (correspondant à l'estimation faite en janvier 1994 par la commission) et le multiplier par la surface qu'il estime à 176 mètres carrés, ce qui donne une valeur de 328'533 francs (le taux de capitalisation de 7,5% n'étant pas contesté).

Conformément à l'art. 22 al. 3 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), il appartient à la commission d'estimer le loyer d'une maison habitée par le propriétaire, et les Instructions du Conseil d'Etat prévoient différents modes d'évaluation, notamment le calcul fondé sur la surface habitable de l'habitation. En l'espèce, la commission n'a pas motivé de manière précise la modification de son calcul, si ce n'est pour préciser qu'elle l'a arrêté après une visite des lieux. En soi, le tribunal considère qu'il n'y a rien de critiquable à cela. Il n'en demeure pas moins que le chiffre finalement retenu, correspondant à un "loyer" mensuel de 2'600 francs, paraît un peu trop élevé: si on tient compte du fait que l'on se trouve dans un village assez éloigné de la côte, sans véritable transport public pratique à proximité. L'immeuble du recourant ne saurait donc être comparé, en ce qui concerne l'attractivité, aux villas proches des grandes agglomérations de la Côte ou de la région lausannoise (v. par exemple un cas récemment jugé par le Tribunal administratif, qui a confirmé pour une villa avec piscine à Renens une valeur locative de 2'000 francs par mois; arrêt EF 94/070 du 27 janvier 1995). Tenant compte de l'ensemble des circonstances, notamment du bon état d'entretien du bâtiment, qui fournit un logement confortable, d'un charme certain, avec un grand jardin, et suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés, le Tribunal administratif considère que la valeur locative de la propriété ne saurait excéder 2'300 francs par mois, soit 27'600 francs par an. Capitalisé à 7,5%, cette valeur locative correspond à une valeur de rendement de 368'000 francs, soit inférieure de 48'000 francs à celle retenue par la commission.

5. S'agissant de la valeur vénale, le recourant se réfère à une expertise qu'il a demandée à un courtier en immeubles (expertise qu'il n'a toutefois pas produite à l'audience du 8 février 1995) et qui aboutirait à une valeur de 518'910 francs, sans indiquer de manière plus précise les éléments de calcul sur lesquels cette estimation est fondée. La commission explique de son côté que le prix au mètre carré du terrain (130 fr.) a été appliquée pour l'ensemble des estimations fiscales dans la zone village, et qu'il convenait d'attribuer une telle valeur à l'ensemble de la surface de la parcelle du recourant, sans faire de distinction en fonction des possibilités d'en détacher une partie, comme elle l'avait fait lors de sa première estimation. La commission invoque au surplus, à titre de comparaison, une vente récente (septembre 1993) conclue à Saubraz et qui a vu une parcelle de 611 mètres carrés être vendue pour 132'000 francs, soit pour un prix unitaire au mètre carré de 216 francs.

Conformément à l'art. 3 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale comprend l'estimation séparée du sol et des bâtiments. S'agissant du premier élément, le tribunal constate que la valeur retenue par la commission n'est en tout cas pas supérieure à la valeur du marché, au vu de la transaction invoquée par la commission qui dispose là d'un élément de comparaison tout à fait pertinent et conforme à ce que préconise l'art. 8 al. 2 REFI. Un prix de 130 francs le mètre carré est même très raisonnable si on considère les caractéristiques du terrain qui offre des possibilités de construire extrêmement intéressantes (même si telle n'est pas l'intention de l'actuel propriétaire). Enfin, et contrairement à ce que soutient le recourant, une telle valeur est très éloignée des montants retenus dans des communes voisines de l'arc lémanique, notamment Féchy où l'estimation des terrains en zone de villa s'est faite sur la base d'un prix unitaire au mètre carré de 300 francs, c'est-à-dire plus du double du chiffre retenu à Saubraz en zone de village (v. par exemple arrêt EF 92/036 du 30 mars 1993).

En ce qui concerne le bâtiment, la commission s'est fondée sur ce que les experts immobiliers appellent la valeur intrinsèque, calculée en fonction du prix de revient au mètre cube de la construction d'un immeuble semblable, avec déduction d'un coefficient de vétusté. Il n'y a rien à redire à cette méthode que le Tribunal administratif a déjà approuvée (EF 92/0031 du 15 janvier 1993). Quant aux chiffres retenus par la commission, ils sont également très raisonnables, tant en ce qui concerne le prix du mètre cube (450 fr.), qui est bas que le coefficient de vétusté (20%) qui est relativement élevé si on tient compte de l'excellent état actuel de l'immeuble et notamment du fait qu'il jouit d'un confort tout à fait moderne (cuisine équipée et chauffage central dont l'équipement vient d'être renouvelé).

Il résulte de ce qui précède que l'estimation fiscale litigieuse résiste aux griefs formulés à son endroit par le recourant, à l'exception de la valeur de rendement, fondée sur un revenu locatif présumé un peu trop élevé (v. consid. 4 ci-dessus). Le tribunal constate toutefois que, même en adaptant la valeur de rendement à un niveau inférieur,. c'est-à-dire en retenant un chiffre de 368'000 francs au lieu des 416'000 francs retenus par l'autorité intimée, les répercussions de cette modification sur la valeur finale de l'estimation fiscale seraient faibles, puisqu'elles représentent un montant de l'ordre de 23'000 francs (508'000 fr. au lieu de 531'000 fr.), soit inférieur à la marge de 5% en dessous de laquelle le Tribunal administratif considère dans une jurisprudence constante qu'on ne peut pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (v. par exemple EF 93/0073 du 30 mai 1994 et EF 93/0029 du 8 septembre 1993). Le tribunal renoncera donc à corriger l'estimation fiscale, mais tiendra compte de cet élément, en équité, dans la fixation du montant de l'émolument (art. 55 al. 2 LJPA).

6. Le recours doit dans ces conditions être rejeté, aux frais du recourant, à la charge duquel un émolument réduit conformément aux considérations qui précèdent doit être mis.

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. Un émolument de 400 francs (quatre cents francs) est mis à la charge du recourant.

mp/Lausanne, le 28 février 1995

Le président: