CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt
du 25 avril 1995

sur le recours interjeté par Denise CLAUDE, Emmanuel CLAUDE, Lise CHARLES et Anne-Marie DE MARIGNAC, représentés par Emmanuel Claude, à Chavannes-des-Bois,

contre

la décision rendue le 27 octobre 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (estimation fiscale de la parcelle 729 à Orbe).

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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A. Jean Charles était, jusqu'à son décès en 1974, propriétaire à Orbe, route de Valeyres 4 d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 729. Il s'agit d'une grande parcelle de forme à peu près triangulaire, d'une surface de 4'579 mètres carrés, et occupée par une villa (avec garage), une petite maisonnette et une baraque de jardin, le solde étant en nature de jardin et verger. Elle est aujourd'hui détenue en hoirie par les recourants, héritiers de Jean Charles, qui en ont laissé la jouissance à la veuve de ce dernier.

La maison du recourant comporte deux étages avec combles, d'une surface habitable totale d'environ 300 mètres carrés; le rez-de-chaussée est occupé par un hall d'entrée, une salle à manger, un salon et une cuisine aménagée de manière moderne. Au premier étage ont été aménagées quatre chambres à coucher avec une salle de bains. Le sous-sol comprend une cave, un carnotzet et une chambre à lessive et la chaufferie. L'ensemble du bâtiment est construit en 1950, est dans un état d'entretien excellent.

Selon la police d'assurance contre l'incendie, le bâtiment a une valeur indexée de 574'506 francs (à l'indice 108).

La propriété des recourants se trouve au nord de la localité d'Orbe dont elle est éloignée d'environ un kilomètre. Elle est distante d'un peu plus d'un kilomètre de la jonction de l'autoroute conduisant à Vallorbe. L'ensemble de la parcelle se trouve dans la zone d'habitation collective réglementée par les art. 19 à 27 du règlement sur le plan général d'affectation et sur les constructions (RPAC) approuvé par le Conseil d'Etat le 1er juin 1990.

B. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, l'estimation fiscale de la propriété du recourant a été portée à 110'000 francs à 720'000 francs, par décision du 4 mars 1994 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (ci-après la commission). Sur recours des 21 et 25 mars 1994, la commission a confirmé sa décision, le 27 octobre 1994. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 1er octobre 1994.

La commission s'est déterminée en date du 1er décembre 1994, concluant au rejet du recours.

Le Tribunal administratif a procédé à une vision des lieux le 5 avril 1995, en présence de M. E. Claude et des représentants de la commission. A cette audience, les recourants ont produit la police d'assurance incendie. De son côté, la commission a produit des copies de différentes transactions effectuées récemment dans le voisinage de la propriété.

Considérant en droit:

1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.

2. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).

3. En l'espèce, le chiffre retenu par la commission résulte du calcul suivant:

Valeur de rendement:

loyer annuel supposé Fr. 21'600.-
capitalisé à 7,5% Fr. 288'000.-

Valeur vénale:

bâtiments Fr. 352'000.-

Terrain (2000 m2 à 200 fr.) Fr. 400'000.-
Terrain non équipé 2579 m2 à 155 fr. (arrondi) Fr. 400'000.-

Total valeur vénale Fr. 1'152'000.-

Total Fr. 1'440'000.-

Moyenne ou estimation fiscale (arrondie) Fr. 720'000.-

Les recourants contestent dans son ensemble le résultat de l'estimation fiscale, et reprochent en particulier à la commission de l'avoir établie sans visite des lieux. Plus précisément, ils considèrent que le bâtiment n'a ni la valeur de rendement ni la valeur vénale retenue, que la baraque de jardin et l'annexe ne sauraient être prises en compte, que la surface de 2'000 mètres carrés dont a tenu compte la commission à titre de jardin d'agrément est trop grande, le prix du mètre carré étant de toute façon trop élevé aussi bien pour cette partie-là que pour le solde de la parcelle.

4. S'agissant de la valeur de rendement, et conformément à l'art. 22 al. 3 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), il appartient à la commission d'estimer le loyer d'une maison habitée par le propriétaire, et les Instructions du Département de finances du 20 novembre 1992, prévoient différents modes d'évaluation, notamment le calcul fondé sur la surface habitable de l'habitation. En l'espèce, si on tient compte de l'ensemble des circonstances, notamment du bon état d'entretien du bâtiment, qui fournit un logement confortable de six pièces, d'un charme certain, avec un grand jardin, le Tribunal administratif suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés considère que la valeur locative de la propriété arrêté par la commission, qui correspond à un "loyer" de 1'800 francs par mois, soit 72 francs au mètre carré (par année) est très raisonnable. Les recourants allèguent certes qu'un tel montant ne tient pas compte des possibilités de location effectives à Orbe, ni des frais d'entretien, très élevés selon eux, afférents à la propriété. Ils n'ont toutefois pas démontré que la charge d'entretien de la villa aille au-delà des frais normaux pour un bâtiment de ce genre. Il est vrai que la surface totale de la propriété est grande, mais il faut remarquer que seule la partie entourant immédiatement la maison d'habitation est entretenue comme jardin, le solde étant un verger entraînant sans doute quelques frais (taille et soins des arbres fruitiers, fauchage) mais sans que l'on puisse y voir des charges sortant de l'ordinaire. De toute manière, le taux appliqué par la commission pour capitaliser le rendement locatif estimé (7,5%) tient compte des frais d'entretien, conformément à la jurisprudence du Tribunal administratif (EF 92/029 du 23 mars 1993) dans la mesure où il est supérieur de deux points au taux de l'intérêt hypothécaire en premier rang tel qu'appliqué par le Crédit foncier vaudois, établissement de référence, en automne 1994 (5,5%).

La valeur de rendement retenue par la commission doit donc être confirmée.

5. S'agissant de la valeur vénale, la commission a additionné, conformément au principe défini par la loi (art. 3 al. 1 LEFI) la valeur attribuée au bâtiment principal (les dépendances n'ont pas été prises en compte) à celle du terrain, pour lequel elle a opéré une distinction entre la surface occupée par la villa, sa terrasse et son jardin d'agrément (2'000 mètres carrés) et le solde de la parcelle (2'579 mètres carrés).

5.1 En ce qui concerne le bâtiment, la commission s'est fondée sur ce que les experts immobiliers appellent la valeur intrinsèque, calculée en fonction du prix de revient au mètre cube de la construction d'un immeuble semblable, avec déduction d'un coefficient de vétusté. Il n'y a rien à redire à cette méthode que le Tribunal administratif a déjà approuvée (EF 92/0031 du 15 janvier 1993). Quant aux chiffres retenus par la commission, ils sont également très raisonnables, tant en ce qui concerne le prix du mètre cube (400 fr.), qui est bas, que le coefficient de vétusté (30%) élevé au regard de l'excellent état actuel de l'immeuble et qui correspond d'ailleurs au maximum prévu par les Instructions du Département des finances.

5.2 S'agissant du terrain, la commission a distingué entre la partie occupée par le bâtiment d'habitation et le jardin d'agrément (2'000 mètres carrés) pour laquelle elle a retenu un prix de 200 francs au mètre carré, du solde de la parcelle (2'579 mètres carrés) pour lequel elle a pris en compte un prix un peu inférieur de 155 francs le mètre carré, pour tenir compte des difficultés d'aménagement d'accès éventuel. Les recourants contestent ces prix en se référant notamment à des transactions - beaucoup plus anciennes - conclues à des montants largement inférieurs. Ils soutiennent également que la surface de 2'000 mètres carrés considérée comme jardin d'agrément de la villa est beaucoup trop étendue.

Conformément à l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande, et elle s'établit en priorité en fonction d'éléments de comparaison concrets. A cet égard, la commission a produit différentes transactions récentes, dont il résulte que des parcelles sises en zone de villa se sont vendues en 1993 et 1994 à des prix variant entre 148 et 200 francs le mètre carré. On peut aussi citer la vente en 1989 d'une parcelle située immédiatement en face de la propriété Charles, de l'autre côté de la route, et sur laquelle a été érigé un immeuble commercial, cédée pour un peu plus de 420 francs/m2.

Le Tribunal administratif a déjà jugé que la valeur vénale d'un terrain dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire et des possibilités de mise en valeur économiquement et juridiquement possibles, en relevant que cette valeur devait se juger en fonction des caractéristiques objectives de l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité, et non pas en se fondant sur les intentions subjectives du propriétaire du moment (arrêt EF 94/050 du 8 juillet 1994, consid. 3 et les réf. citées). Or, les conditions de constructibilité de la zone d'habitation collective, telles qu'elles sont définies par les art. 19 ss RPAC, sont extrêmement favorables. En maintenant la forme d'occupation actuelle, on pourrait notamment agrandir de manière extrêmement importante la villa existante et faire de l'ensemble de l'immeuble une très belle propriété de maître. On pourrait également, moyennant suppression des bâtiments existants, construire un immeuble locatif important, le coefficient d'utilisation du sol (1/5) autorisant une emprise au sol de près de 1'000 mètres carrés et permettant de construire sur trois niveaux. Même en tenant compte des frais qu'entraînerait la suppression des bâtiments actuels, il n'en demeure pas moins que l'opération resterait économiquement rentable et intéressante même en attribuant au terrain nu une valeur de l'ordre de 300 francs le mètre carré (selon l'un des assesseurs spécialisés du Tribunal administratif, le terrain en zone constructible dans la localité voisine de La Sarraz se négocie à environ 280 francs le mètre carré). Dans ces conditions, la valeur de 800'000 francs retenue par la commission pour l'ensemble de la parcelle, qui équivaut à un prix au mètre carré de moins de 180 francs, ne peut qu'être considérée comme basse, et ne relevant par conséquent en aucun cas d'un abus du pouvoir d'appréciation.

Quant à l'argument selon lequel il conviendrait de retenir pour le jardin d'agrément une surface inférieure aux 2'000 mètres admis par la commission, il est sans pertinence. Même si on admettait que la surface retenue est trop élevée, il n'en demeure pas moins qu'elle ne saurait être inférieure à la surface minimum nécessaire à la construction d'une villa semblable dans la zone du même nom. Le coefficient d'occupation du sol dans la zone de villa d'Orbe étant de 1/7ème (art. 31 RPAC), et la surface au sol de la villa des recourants, avec les dépendances, étant de l'ordre de 180 mètres carrés, il en résulte qu'une surface de 1'300 mètres carrés environ serait en tout état de cause nécessaire. Même en admettant qu'on réduise la surface taxée à 200 francs/m2 de 2'000 à 1'300 mètres, la diminution de la valeur vénale attribuée à l'ensemble du terrain serait très minime (700 mètres carrés à 155 francs le mètre au lieu de 200 francs le mètre, soit 31'500 francs), et ne réduirait l'estimation fiscale que de 16'000 francs environ (704'000 fr. au lieu de 720'000 fr.), soit de 2,2%, proportion ne justifiant pas l'intervention d'une autorité judiciaire exerçant un contrôle en légalité et non en opportunité (EF 94/083 du 28 février 1995, et les réf. citées).

6. Au vu de ce qui précède, l'estimation fiscale fixée par la commission ne peut qu'être confirmée, ce qui entraîne le rejet du recours, aux frais de ses auteurs déboutés.

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. Un émolument de 400 francs (quatre cents francs) est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

mp/Lausanne, le 25 avril 1995

Le président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint