CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt
du 17 août 1995

sur le recours interjeté par Frédéric GEORGE, à Servion,

contre

la décision rendue sur recours le 30 janvier 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron (estimation fiscale de la parcelle no 501 de Servion).

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: M. E. Poltier, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffier: M. J.-C. Perroud, sbt.

Vu les faits suivants:

A. Frédéric George, fils de Michel et neveu de Robert, est propriétaire de la parcelle no 501 du cadastre de la Commune de Servion. Il s'agit d'un bien-fonds situé en zone artisanale, dont la surface était précédemment de 1'998 mètres carrés, celle-ci ayant été portée en 1993 à 2'876 mètres carrés, de par l'adjonction d'une surface de 878 mètres carrés provenant de l'ancienne parcelle no 360, propriété de Michel et Robert George (v. acte instrumenté le 7 juillet 1993 par le notaire Niklaus, à Oron-la-Ville, ainsi que le plan y relatif).

La propriété de Frédéric George supporte une villa de deux niveaux habitables (no ECA 236a), à côté de laquelle est implanté un pavillon de jardin d'une surface de 45 mètres carrés construit en 1989 (no ECA 236b), une piscine récemment construite, ainsi qu'une partie d'une remise (no ECA 145b) sise à cheval sur la limite est de la parcelle. S'agissant plus précisément de la villa, on notera que le niveau inférieur, d'une surface habitable de 60 mètres carrés, est habité par son propriétaire, tandis que le niveau supérieur, d'une surface de 128 mètres carrés, est occupé par ses parents, au bénéfice d'un usufruit.

B. L'estimation fiscale du bien-fonds en question avait été arrêtée à 160'000 francs en 1977, dans le cadre de la précédente révision générale. Elle avait été augmentée en 1989 à 180'000 francs, en raison de la construction du pavillon de jardin, l'autorité de taxation ayant à cette occasion appliqué la jurisprudence F. (v. RDAF 1991, p. 314 s.) consistant à ne prendre en compte, en cas de transformations, que la valeur supplémentaire résultant de la construction nouvelle. Il ressort des extraits du registre foncier figurant au dossier que l'estimation fiscale n'a pas été modifiée en 1993, suite à l'agrandissement de la parcelle (vraisemblablement en raison de l'imminence de la révision générale).

C. Dans le cadre de la révision générale décidée le 2 mars 1990 par le Conseil d'Etat (2ème étape), l'estimation fiscale de la propriété de Frédéric George a été portée en premier lieu à 560'000 francs, selon une décision du 28 septembre 1994, dont le calcul est le suivant :

Valeur vénale:

- sol: 1998 m2 à Fr. 90.-/m2 Fr. 179'800.--

878 m2 à Fr. 120.-/m2 Fr. 105'300.--

- habitation et pavillon no 236

y compris piscine et remise no 145b Fr. 515'000.--

valeur de rendement des logements du propriétaire et des
usufruitiers:

- 2'000 fr. par mois, soit 24'000 fr. l'an, capitalisés
au taux de 7½%: Fr. 320'000.--

Moyenne entre valeurs vénale et de rendement Fr. 560'000.--

On précisera encore que le montant relatif à la construction (515'000 fr. au total) couvre un montant de 460'000 fr. pour la villa, 20'000 fr. pour la remise et 35'000 fr. pour la piscine.

D. A la suite d'un recours de Frédéric George, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron (ci-après: la commission d'estimation) a réduit le montant susmentionné à 540'000 fr., cette modification provenant de la prise en compte, pour le terrain, d'un prix au mètre carré uniforme de 90 fr. (décision de la commission d'estimation du 30 janvier 1995).

E. C'est cette dernière décision que Frédéric George a déférée au Tribunal administratif par lettre du 9 février 1995 dans laquelle il se plaint d'une part du prix trop élevé du terrain (qu'il dit estimer lui-même à 90 fr. par m²) et d'autre part de l'absence de motivation de la décision querellée.

La commission d'estimation a communiqué son calcul au recourant par lettre du 10 février 1995.

Requis de motiver plus substantiellement son recours, dans la mesure où la décision attaquée retient le chiffre de 90 fr. au mètre carré invoqué par le recourant lui-même, Frédéric George a fait savoir, par lettre du 12 avril 1995, qu'il ne comprend pas pourquoi l'estimation fiscale de son immeuble est passée de 180'000 fr. en 1989 à 547'000 fr. en 1995, l'agrandissement de sa parcelle ne justifiant à ses yeux pas cette augmentation, a en outre contesté le montant de 35'000 fr. retenu pour la piscine en mentionnant que son coût de construction s'est élevé à 21'409 fr., s'est plaint enfin d'une inégalité de traitement en laissant entendre que d'autres terrains construits étaient estimés à moins de 100 fr. par mètre carré dans le district d'Oron ou ailleurs.

Dans une détermination déposée le 10 mai 1995, la commission d'estimation a confirmé son calcul.

F. Le Tribunal administratif a tenu audience le 21 juin 1995 à Servion, sur la parcelle du recourant, en présence du père de celui-ci qui le représentait, ainsi que des membres de la commission intimée. Le tribunal a procédé à une inspection des lieux et entendu les explications finales des parties qui seront reprises plus loin dans la mesure utile.

G. Le Tribunal administratif a délibéré à huis clos.

Considérant en droit:

1. Dans son recours, Frédéric George s'étonne principalement du bond qu'a connu l'estimation de son bien-fonds, passant de 180'000 fr. à 547'000 francs. A ses yeux, l'augmentation de surface de 878 mètres carrés, comme aussi la construction de la piscine, n'expliquent pas un tel saut.

Visiblement le recourant part de l'idée que l'entier de sa parcelle a été réestimée en 1989, suite à la construction du pavillon de jardin. Or, tel n'est pas le cas. Comme cela lui a été expliqué en cours d'instruction (v. lettre du 17 mai 1995), la mise à jour effectuée en 1989 a pris en compte uniquement la modification de valeur engendrée par la nouvelle construction - à l'exclusion de la plus-value de l'ensemble de la parcelle intervenue depuis la dernière révision générale -, ce en application de la jurisprudence inaugurée par l'arrêt F., reproduit dans la Revue de droit administratif et fiscal, année 1991, p. 314 s. Il s'ensuit que la différence entre le montant de 180'000 fr. arrêté en 1989 et celui de 547'000 fr. fixé dans la décision contestée s'explique principalement par la plus-value dont a bénéficié l'entier de la parcelle du recourant entre 1977 et 1995. Sous réserve de la vérification des chiffres retenus par l'autorité intimée (v. ci-dessous, consid. 2 et 3), l'argumentation du recourant sur ce point doit ainsi être rejetée.

2. S'agissant des détails du calcul de la décision litigieuse, le recourant a principalement contesté la valeur du terrain, en avançant de son côté un chiffre de 90 fr. par mètre carré. En réalité, l'autorité intimée lui avait déjà donné raison sur ce point, de sorte qu'on discerne difficilement si un grief subsiste sur ce point. A l'audience, le père du recourant a surtout invoqué des motifs tirés de l'égalité de traitement, laissant entendre que d'autres parcelles, situées soit à Servion soit dans d'autres communes du district, avaient été taxées à un montant inférieur. Il faut toutefois bien reconnaître que l'instruction sur ce point a tourné en sa défaveur. Des explications données par le municipal de Servion, que le tribunal n'a pas de raison de mettre en doute, il ressort notamment que, dans la zone villa servionnaise, les terrains ont été taxés entre 110 et 150 fr. le mètre carré, ce montant passant même à 180 fr. dans certains cas pour la zone du village. Le prénommé a également indiqué qu'une vente récente d'un terrain situé près de chez lui avait été instrumentée à 180 fr. par mètre carré. De son côté, le président de la commission a indiqué, s'agissant de l'ensemble du district, que les terrains pouvant accueillir des villas avaient été estimés entre 90 fr. et 190 fr. par mètre carré, ajoutant par ailleurs que, s'agissant du cas de la Commune de Vuillens évoqué par le recourant, les terrains n'avaient pas été taxés en dessous de 100 fr. par mètre carré. Enfin, le municipal de Servion a précisé que la parcelle de Mme M., située de l'autre côté du Flon, en zone de villa, mais à une distance presque identique de la scierie des frères Michel et Robert George (comparativement à la parcelle du recourant), avait été taxée à 120 fr. par mètre carré. Cette dernière donnée fait véritablement apparaître le prix retenu par la commission intimée comme raisonnable.

3. Il convient enfin de vérifier brièvement les autres chiffres arrêtés par la commission intimée, qu'à vrai dire le recourant ne conteste guère.

a) La valeur de la villa et de sa dépendance a été estimée globalement à 500 fr. par mètre cube, cette appréciation intégrant, comme l'a indiqué le secrétaire de la commission à l'audience, une réduction pour cause de vétusté. Il eût été plus juste et plus conforme tant aux instructions du 20 novembre 1992 du Département des finances qu'au rapport du Crédit foncier vaudois que le tribunal a souvent appliqué (v. notamment arrêt EF 94/0067 du 14 novembre 1994, cons.2a), de prendre en compte un prix à la construction de 550 fr. par mètre cube en valeur à neuf et d'appliquer au résultat obtenu un coefficient de vétusté de 18% pour la villa (construite en 1977) et de 6% pour la partie attenante (édifiée en 1989). On obtiendrait ainsi le chiffre de 425'480 fr. (villa: 760 m^{3 x}550 fr./m³ x 82% = 342'760 fr.; partie attenante: 160 m³ x 550 fr./m³ x 94% = 82'720 fr.; total: 425'480 fr.). On verra plus loin quelles conséquences il faut en tirer.

b) Le recourant a critiqué la valeur retenue pour la piscine, alléguant que celle-ci lui avait coûté 21'409 francs. Son père a toutefois admis à l'audience qu'il avait effectué de ses propres mains la plupart des travaux d'aménagement de cet ouvrage. Le montant de 35'000 fr. arrêté par l'autorité intimée, qui englobe des aménagements extérieurs, n'apparaît dès lors pas critiquable.

c) Le recourant ne conteste pas l'évaluation de 20'000 fr. pour la remise. A juste titre, car ce montant s'avère raisonnable.

d) S'agissant enfin de la valeur de rendement, la commission intimée a retenu un montant annuel se situant entre 120 et 130 fr. par mètre carré habitable. Ce montant se situe dans la partie inférieure de la fourchette proposée par les instructions susmentionnées (entre 100 fr. et 200 fr. par mètre carré, v. p. 4). Il faudrait véritablement que la construction soit de mauvaise qualité pour que le tribunal juge nécessaire de l'abaisser encore. L'inspection locale a démontré que tel n'est pas le cas.

e) En conclusion, seul le montant retenu pour la valeur vénale de la construction apparaît discutable. Si l'on refait les calculs en prenant le chiffre plus favorable articulé ci-dessus (425'480 fr. en lieu et place de 460'000 fr.), on constate toutefois que la différence en faveur du recourant est à peine supérieure à 3% (527'690 francs par rapport à 547'000 fr.). Une telle différence ne justifie pas l'intervention du tribunal, conformément à la jurisprudence constante qui, pour tenir compte de la marge d'appréciation qui doit être laissée à l'autorité inférieure, ne corrige la décision attaquée qu'en cas de différence supérieure à 5% (v. dans ce sens TA, arrêts 94/0067 du 14 novembre 1994 et 93/073 du 30 mai 1994).

4. Les considérants qui précèdent conduisent ainsi au rejet du recours.

En application de l'art. 55 LJPA, un émolument de justice sera mis à la charge du recourant qui succombe.

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I. Le recours est rejeté; la décision de la commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron, du 30 janvier 1995, est confirmée.

II. Un émolument de justice de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant, Frédéric George.

mp/Lausanne, le 17 août 1995

Le président: Le greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint