CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 4 février 1997
sur le recours interjeté par Anne-Claude GAUTIER, à Genève, représentée par Me Jacques Matile, avocat à Lausanne,
contre
la décision rendue le 23 mars 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (estimation fiscale de la parcelle no 224 d'Aubonne).
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Composition de la section: M. Eric Brandt, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffière: Mme Franca Coppe.
Vu les faits suivants:
A. Anne-Claude Gautier est propriétaire de la parcelle 224, sise à la rue du Lignolat 32 à Aubonne d'une surface totale de 1'005 m². Une ancienne construction rurale d'une surface de 164 m² (bâtiment ECA 242) et un bâtiment d'habitation qui occupe 329 m² au sol (bâtiment ECA 243) sont édifiés sur ce bien-fonds.
B. Par décision du 23 mars 1995 la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne a modifié sa première décision fixant l'estimation fiscale du bien-fonds à 964'000 fr. pour l'arrêter à 767'000 fr. en indiquant les motifs suivants:
"Terrain: Ce poste n'est pas revu. Il n'était pas contesté.
Bâtiment: La commission a admis votre point de vue en ce qui concerne le bâtiment. Par conséquent, elle a, d'une part, baissé le prix du m3, valeur à neuf, pour la partie habitable et, d'autre part, distingué la cave de la partie logement. Par contre, elle a maintenu le rural au même prix, car 80 fr./m3 est le minimum à compter en cas de reconstruction.
Loyer: La commission a admis un abaissement du loyer supputé, notamment en raison des charges inhérentes pour un tel bâtiment. Enfin, il est à noter que la commission n'a pas retenu de loyer pour le rural."
Le détail du calcul de la nouvelle estimation s'établit comme suit:
Valeur vénale
Terrain: 1'005 m² à 185 fr./m² Fr. 185'925.--
Cave: 1'026 m3 à 200 fr./m3 Fr. 205'200.--
Rural: 1'148 m3 à 80 fr./m3 Fr. 91'840.--
Habitation + combles: 2'276 m3 à 420 fr./m3 Fr. 955'920.--
./. pondération de 30% (vétusté du bâtiment) - Fr. 286'776.--
Garage Fr. 15'000.--
valeur vénale totale Fr. 1'167'109.--
Valeur de rendement
Revenu annuel supputé: Fr.
27'600.--
capitalisation à 7,5% Fr. 368'000.--
valeur de rendement totale Fr. 368'000.--
Valeur d'estimation fiscale
Valeur vénale Fr. 1'167'109.--
Valeur de rendement Fr. 368'000.--
Total Fr. 1'535'109.--
: 2 = 767'554.50
arrondi à Fr.
767'000.--
Valeur d'estimation fiscale totale Fr. 767'000.--
C. Anne-Claude Gautier a recouru contre cette décision au Tribunal administratif par l'envoi d'une déclaration de recours du 30 mars 1995, qu'elle a validé par le dépôt d'un mémoire motivé le 11 avril 1995. La recourante conteste le mode de calcul de la valeur vénale, en particulier le volume de 2'276 mètres cubes retenu au prix de 420 fr./m3 pour l'habitation et les combles; elle relève que le 4/5ème du volume des combles servirait de galetas et ne pourrait être affecté à l'habitation. A son avis, il faudrait ajouter aux 1'138 m3 habitables le 20% du volume des combles qui représenterait 228 m3 ce qui donnerait un total de 1'366 mètres cubes à 420 fr./m3 (soit 573'720 fr.). Le solde des combles de 910 m3, constitué en galetas non habitable, devrait être estimé à 200 fr./m3 (soit 182'000 francs). Enfin, la recourante soutient que le coefficient de vétusté de 30% devrait être appliqué à l'ensemble du bâtiment et non seulement à la partie habitation plus combles.
La commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours en concluant à son rejet; la possibilité a été donnée à la recourante de déposer un mémoire complémentaire.
D. Le tribunal a procédé à une visite des lieux le 7 septembre 1995 en présence des parties. Le rural (bâtiment ECA 242) comprend une remise et une étable désaffectées. La construction date de 1730 et elle a conservé sa structure d'origine, renforcée il y a environ 3 ou 4 ans. Dans la cave du bâtiment principal (ECA 243) on trouve une ancienne cave à vin toujours exploitée par un vigneron, une buanderie inutilisée et un local de chauffage. La chaudière doit être remplacée. L'habitation au rez-de-chaussée comprend une petite cuisine avec deux petites pièces non chauffables, une pièce chauffée, un salon non chauffable dont l'un des murs présente des fissures, une chambre à coucher chauffée, une salle de bains, une autre petite pièce chauffée ainsi que la salle à manger au centre de la maison. A l'étage, deux pièces chauffées sont aménagées avec un WC et on trouve un vaste grenier non habitable dans les combles.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 francs et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
b) En l'espèce, la détermination de la valeur vénale du bâtiment en cause ne tient pas compte des caractéristiques de l'habitation et des combles en particulier. Le tribunal estime que le prix de construction du volume habitable du bâtiment principal ne devrait pas dépasser 450 fr. le m3, celui du volume non habitable (combles et cave) 200 francs le m3 et celui des volumes non chauffés 420 fr. le m3. Pour tenir compte de l'isolation et de l'étanchéité que le volume des comble procure à l'étage inférieur habitable, il conviendrait de retenir un prix de 450 fr. le m3 sur une hauteur de 1 m 50 sur toute la partie non habitable des combles. Le calcul de la valeur vénale du bâtiment ECA 243 s'établit ainsi de la manière suivante:
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Volume des combles non habitables calculé à partir d'une hauteur de 1,5 m depuis le plancher |
385 m3 x 200 fr. |
77'100 fr. |
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Volume des combles non habitables sur une hauteur de 1,5 m depuis le plancher |
304,5 m3 x 450 fr. |
137'025 fr. |
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Combles habitables |
228 m3 x 450 fr. |
102'600 fr. |
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Partie de l'habitation chauffée |
945 m3 x 450 fr. |
425'250 fr. |
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Partie de l'habitation non chauffée |
413 m3 x 420 fr. |
173'460 fr. |
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Cave |
1'026 m3 x 200 fr. |
205'200 fr. |
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Total intermédiaire |
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1'120'635 fr. |
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Déduction du taux de vétusté |
1'120'635 fr. - 30% |
336'190 fr. 05 |
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Valeur vénale déterminante du bâtiment ECA 243 |
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784'444 fr. 05 |
S'agissant du rural (bâtiment ECA 242) le tribunal estime que le taux de vétusté de 30% doit être appliqué au prix de 80 fr. le m3 compte tenu du type et de la qualité de la construction; la valeur vénale du rural s'élève ainsi à 64'288 fr. (91'840 fr. - 30%). S'agissant enfin du prix du terrain et de la valeur de rendement ils ne sont pas contestés par la recourante.
c) L'estimation fiscale de la parcelle en cause s'établit en définitive de la manière suivante:
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Valeur vénale du bâtiment ECA 243 |
Fr. 784'444.05 |
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Valeur vénale du bâtiment ECA 242 |
Fr. 64'288.-- |
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Terrain |
Fr. 185'925.-- |
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Garage |
Fr. 15'000.-- |
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Total de la valeur vénale |
Fr. 1'049'657.50 |
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Valeur de rendement |
Fr. 368'000.-- |
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Estimation fiscale |
1'414'657 fr. 05 : 2 = 707'382 fr. 05 |
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arrondi à |
Fr. 707'000.-- |
4. Il résulte du considérant qui précède que la valeur d'estimation fiscale calculée en tenant compte de toutes les particularités des bâtiments construits sur la parcelle en cause devrait être de 60'000 fr. inférieure à celle qui a été fixée par l'autorité intimée. Cet écart dépasse la marge de 5% en dessous de laquelle le tribunal renonce à corriger les décisions en matière d'estimation fiscale. Le recours doit donc être partiellement admis, et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 224 est arrêtée à 707'000 fr. Au vu de ce résultat, il convient de mettre à la charge de la recourante un émolument réduit de 500 fr. et de lui allouer des dépens, également réduits, de par 500 fr.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 23 mars 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 224 du cadastre communal d'Aubonne est fixée à 707'000 fr.
III. Un émolument de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge de la recourante Anne-Claude Gautier.
IV. L'Etat de Vaud est débiteur de la recourante, par le budget de l'autorité intimée, d'une somme de 500 fr. (cinq cents francs) à titre de dépens.
mp/Lausanne, le 4 février 1997
Le président: Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint