CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt
du 3 février 1997

sur le recours interjeté par Hans-Martin PFERSICH, domicilié à Stuttgart, et représenté par le notaire Elio Civitillo, place de l'Ancienne-Gare 1, à 1170 Aubonne,

contre

la décision rendue le 20 mars 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (estimation fiscale de la parcelle no 1051 de St-Livres.

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Composition de la section: M. Eric Brandt, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs; greffier: Mme Franca Coppe.

Vu les faits suivants:

A. Hans-Martin Pfersich est propriétaire de la parcelle 1051 de St-Livres, située aux lieux-dits "En la Vy du Moulin" et "Au Morat". D'une surface totale de 15'212 m², ce terrain a été classé en zone agricole par le plan des zones de la Commune de St-Livres approuvé par le Conseil d'Etat le 18 avril 1984. Un bâtiment, comprenant une annexe, a été construit sur ce bien-fonds avec la forme architecturale d'une maison de maître. La surface construite du bâtiment et de son annexe s'élève à 303 m². L'estimation fiscale a été arrêtée à 1 million de francs en 1973.

B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales ordonnée par le Conseil d'Etat, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne a fixé par une première décision du 20 mai 1994 la nouvelle estimation fiscale à 1'426'000 fr. Agissant par l'intermédiaire du notaire E. Civitillo, Hans-Martin Pfersich s'est opposé à cette nouvelle estimation. Par une nouvelle décision du 20 mars 1995, la commission a admis partiellement l'opposition en fixant une nouvelle estimation fiscale à 1'375'000 fr. En particulier, elle a accepté un abattement du prix au m3 valeur à neuf de 600 fr. à 550 fr. le m3. En revanche, tant l'estimation du terrain que du loyer supputé était maintenue.

C. Hans-Martin Pfersich a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 27 mars 1995, en précisant qu'il avait reçu la décision le 21 mars 1995, que le délai de recours arrivait ainsi à échéance le 31 mars 1995 et qu'il ne manquerait pas, d'ici au 21 avril 1995 au plus tard, de confirmer le dépôt du recours par la production d'un mémoire. La cause a été enregistrée le 31 mars 1995 par le tribunal qui a imparti au recourant un délai au 21 avril pour effectuer un dépôt de 1'000 fr. destiné à garantir le paiement de l'émolument qui serait prélevé en cas de rejet du recours sans apporter d'autres précisions sur la motivation du recours. Le notaire Elio Civitillo a déposé un mémoire motivé le 21 avril 1995. Il conteste la surface de 4'500 m² prise en compte pour fixer la valeur vénale du terrain à 115 fr. le m² en estimant que seule une surface de 2'000 m² devrait être retenue; en ce qui concerne la valeur des bâtiments, le prix de 450 fr. le m3 valeur à neuf devrait être retenu. En ce qui concerne la valeur de rendement, le loyer annuel supputé ne devrait pas dépasser 42'000 fr., soit un loyer mensuel de 3'500 fr. Enfin, le solde de la surface du terrain agricole devrait être estimée à 1 fr. le m².

La Commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours en concluant à son rejet. L'occasion a encore été donnée au recourant de déposer un mémoire complémentaire.

D. Le tribunal a procédé à une inspection locale lors de son audience du 7 septembre 1995. Il a constaté à cette occasion que l'annexe aménagée à l'ouest du bâtiment principal comprenait un garage au-dessus duquel un logement de trois pièces avec cuisine et une salle de bain a été aménagé. Au sous-sol du bâtiment principal, on trouve une pièce habitable aménagée en bibliothèque et une salle de bains, une buanderie et les locaux de service (chauffage, cave, etc.); au rez-de-chaussée, l'entrée comporte un grand hall avec un escalier tournant donnant accès à l'étage supérieur, un petit salon, une salle de séjour, une salle à manger, une cuisine, une bibliothèque et une salle de bains; on trouve enfin à l'étage une nouvelle salle de bains, un WC, cinq chambres et un salon. Le recourant fait observer la présence de fissures sur un mur. Le recourant, son mandataire, ainsi que la secrétaire de la Commission d'estimation fiscale ont eu l'occasion de préciser et de compléter leur argumentation au cours de la visite des lieux.

Considérant en droit:

1. a) Selon la teneur de l'art. 31 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), en vigueur jusqu'au 30 avril 1996, le recours s'exerce dans les dix jours à compter de la communication de la décision attaquée, par acte écrit, non motivé, daté et signé par le recourant ou son mandataire, remis à l'autorité qui a statué ou à celle qui est compétente pour en connaître (al. 1). Il doit être validé par le dépôt à la même adresse, dans les vingt jours à compter de la communication de la décision attaquée, d'un mémoire daté et signé contenant un exposé sommaire des faits, les motifs du recours et les conclusions (al. 2). Dans un arrêt du 3 mars 1993, le Tribunal fédéral a jugé que le système prévu par l'art. 31 LJPA était "compliqué et insolite" en raison du fait que le justiciable non informé ne pouvait pas imaginer qu'il devait accomplir deux actes successifs. Le Tribunal fédéral a aussi relevé que l'autorité qui recevait une déclaration de recours dans le premier délai ne pouvait savoir d'emblée si le justiciable avait l'intention d'agir encore dans le second délai et elle n'était pas ainsi en mesure de l'informer de l'éventuelle insuffisance de la motivation de la déclaration de recours pour servir de mémoire motivé (ATF non publié du 3 mars 1993 rendu en la cause J. T. c/ Municipalité de N. consid. 2b p. 8). C'est la raison pour laquelle le tribunal attirait en général l'attention du recourant sur cette particularité du double délai de recours dans l'accusé de réception de la déclaration de recours. Lorsque l'accusé de réception du recours ne contenait pas une telle indication sur ce point et que le recourant procédait pour la première fois devant le tribunal sans être assisté par un avocat, il a été admis que le délai de vingt jours fixé pour le dépôt de la motivation du recours pouvait être restitué en vertu de l'art. 32 LJPA (arrêts TA, AF 94/0008 du 28 septembre 1994 consid. 1c; AC 95/0183 du 17 avril 1996 consid. 1b). L'autorité de recours doit en effet attirer l'attention du plaideur notamment sur l'insuffisance d'un mémoire de recours à présenter dans un délai péremptoire, lorsqu'il s'agit d'un vice aisément reconnaissable et encore susceptible d'être réparé (ATF 114 Ia 22 consid. 2a).

b) En l'espèce, la déclaration de recours adressée le 27 mars 1995 au tribunal, respecte le délai de recours de dix jours. Mais cette correspondance met clairement en évidence le fait que le recourant n'a pas compris le système du double délai de recours en annonçant déjà qu'il déposerait un mémoire motivé le 21 avril 1995 au plus tard, soit après l'échéance du délai de vingt jours imparti pour motiver le recours. Mais l'accusé de réception du recours n'a pas rendu attentif le recourant tout d'abord sur le défaut de motivation de son acte de recours, ni sur le point de départ du délai de vingt fours fixé pour motiver le recours, qui arrivait en réalité à échéance le 10 avril et non pas le 21 avril 1995. En pareil cas, la jurisprudence admet la restitution du délai pour motiver le recours (v. arrêt AF 94/008 du 28 septembre 1994 consid. 1c et arrêt AC 95/183 du 17 avril 1996 consid. 1b). Le délai pour valider le recours dont donc être restitué au 21 avril 1995 de sorte que le recours est recevable. Il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2. L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).

3. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.

4. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 francs et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.

b) En l'espèce, bien que l'autorité intimée ait procédé à un rabattement du prix au m3, valeur à neuf, de 600 à 550 fr., le tribunal estime que ce montant reste encore trop élevé. Si l'ensemble (maison principale et annexe avec ses dégagements) paraît luxueux, la construction ne correspond en revanche pas à la qualité d'une ancienne maison de maître. Il s'agit de matériaux courants utilisés normalement pour des villas, sans bénéficier d'une qualité spécifique de mise en oeuvre. Seule la forme architecturale choisie donne l'impression d'une ancienne maison de maître comme le ferait un décor de théâtre. Le tribunal estime qu'un prix de 520 fr. par m3 au maximum peut être retenu compte tenu des caractéristiques constructives du bâtiment, auquel il faut appliquer une pondération de 20,25% pour tenir compte de la vétusté de la construction. Ainsi la valeur vénale du bâtiment doit être arrêtée à 1'033'432 fr. (2'492 m3 x 520 fr. pondérés à 20,25%).

En ce qui concerne la valeur du terrain, le montant de 517'500 fr. correspond à un prix moyen de 34 fr. le m² pour l'ensemble du terrain (517'500 fr. : 15'212 m²), ce qui est tout à fait raisonnable. La surface de dégagement au sud du bâtiment principal, de l'ordre de 4'500 m², assure la mise en valeur du bâtiment et elle fait partie, avec les surfaces réservées aux accès au nord, de l'ensemble construit. Seule une partie des surfaces boisées, ainsi que la pointe triangulaire située en retrait au nord du bâtiment pourraient aisément être détachées et comptées au prix de la surface du terrain agricole; mais ces surfaces-là ne dépassent pas 4'000 m². Au demeurant, la surface de 4'500 m² correspond à un critère objectif, défini par l'ancien art. 56 septies de la loi sur les constructions et l'aménagement du territoire modifiée le 26 février 1964, puisqu'il permettait de construire dans le territoire agricole des villas sur des parcelles de 4'500 m² au moins avec un indice d'utilisation fixé à 0,1 (v. RDAF 1986, p. 237 et 238). Or, c'est précisément grâce à cette législation que le recourant a pu édifier la villa sur le bien-fonds en cause. Enfin, le prix de 115 fr. le m² appliqué à cette surface de 4'500 m² reste tout à fait raisonnable par rapport aux prix pratiqués dans les zones de villa; le terrain présente en effet l'avantage d'être entouré par une zone agricole qui garantit les dégagements nécessaires à la vue et l'absence d'inconvénients liés aux rapports de voisinage dans les quartiers de villas. Ainsi, la valeur vénale de l'ensemble (terrain et bâtiment) doit être arrêtée à 1'550'100 fr. (1'033'432 fr. + 517'500 fr. = 1'550'932 arrondi à 1'551'000 fr.).

5. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 francs le m2.

b) En l'espèce, le tribunal considère que le loyer mensuel estimé à 7'000 francs est trop élevé et qu'il doit être arrêté à 5'000 fr. pour le logement principal et 1'000 fr. pour l'annexe, avec l'appartement de trois pièces sans confort et le garage. La valeur de rendement doit ainsi être arrêtée à 960'000 fr. (revenu locatif de 72'000 fr. capitalisé au taux de 7,5%). Le loyer ainsi fixés n'est d'ailleurs pas en contradiction avec les valeurs indiquées par l'autorité intimée dans sa réponse du 5 mai 1995 (3'000 fr. par mois pour une villa mitoyenne de cinq pièces et 2'600 fr. par mois pour un appartement de 177 m² aménagé dans une ancienne ferme sise dans le vallon de l'Aubonne).

6. En conclusion, avec une valeur vénale de 1'555'100 fr. et une valeur de rendement de 960'000 fr., le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 1'255'500 fr. (2'511'000 fr. : 2) à laquelle s'ajoute le solde du terrain estimé à 1 fr. le m² soit 10'712 francs. L'estimation fiscale totale (1'255'500 + 10'712 m² x 1 fr. = 1'266'212), arrondie à 1'266'000 fr. est inférieure de 109'000 fr. à celle de la décision attaquée. Cette différence, de l'ordre de 8%, va au-delà de l'écart de 5% que le tribunal renonce à corriger (v. consid. 1b ci-dessus). Le recours doit donc être partiellement admis et la décision de l'autorité intimée réformée en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle 1051 de St-Livres est arrêtée à 1'266'000 fr. Compte tenu du fait que le recours n'est que partiellement admis, seul un émolument réduit de 300 fr. sera mis à la charge du recourant, sans allocation de dépens (art. 55 al. 1 LJPA).

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I. Le recours est partiellement admis.

II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 20 mars 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 1051 de St-Livres est fixée à 1'266'000 francs.

III. Un émolument réduit à 300 fr. (trois cents francs) est mis à la charge du recourant.

IV. Il n'est pas alloué de dépens.

mp/Lausanne, le 3 février 1997

Le président: Le greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint