CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 18 juillet 1996
sur le recours interjeté par Marc JACCARD, domicilié au chemin de Morax 1, 1110 Morges,
contre
la décision rendue sur recours le 8 septembre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (estimation de la parcelle no 1'275 de Morges).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Marc Jaccard est propriétaire de la parcelle no 1'275 du cadastre de la commune de Morges. D'une surface totale de 1'625 m2, dont 1'392 m2 en nature de place-jardin, la parcelle porte une habitation d'une surface au sol de 233 m2. L'habitation comprend un sous-sol avec une cave, une buanderie et une chaufferie, un rez-de-chaussée comportant un logement, des combles habitées, des surcombles et une véranda.
B. Par décision du 6 février 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 1'275 de la commune de Morges de 300'000 francs à 749'000 francs. Sur demande de Marc Jaccard, elle lui a communiqué le calcul de l'estimation fiscale qui est le suivant:
"Valeur de rendement:
habitation: 233 m2 x fr. 150.-- le m2 =
fr. 34'950.--
autres (garage) 2 x fr. 1'200.-- =
fr. 2'400.--
Revenu locatif total: =
fr. 37'350.--
taux de capitalisation: 7,5%
Valeur de rendement: 37'350.-- x 100 : 7,5 =
fr. 498'000.--
Valeur vénale
habitation: 1'415 m3 x fr. 600.-- ./.30% =
fr. 594'300.--
terrain: 1'625 m2 x fr. 250.-- le m2 =
fr. 406'250.--
valeur vénale totale: =
fr. 1'000'550.--
Estimation fiscale: VR + VV : 2 = fr. 749'000.--"
Le 21 février 1995, Marc Jaccard a recouru contre cette décision auprès de la commission d'estimation fiscale. Il invoque une inégalité de traitement entre les propriétaires d'un immeuble de Lausanne et les propriétaires d'un immeuble de Morges. Par ailleurs, il a constaté que la totalité de la parcelle avait été calculée à 250 fr. le m2, alors que 165 m2 représentaient sa part du chemin de Morax, laquelle n'avait aucune valeur vénale parce qu'elle était grevée d'une servitude de passage au bénéfice des autres bordiers; en outre, la commune envisageait le transfert du chemin au domaine public à titre gratuit.
Par décision du 8 septembre 1995, la commission d'estimation fiscale a réduit l'estimation fiscale de 749'000 francs à 737'000 francs; elle a en effet admis une réduction du prix du terrain à 100 fr. le m2 sur le tracé du chemin de Morax.
C. Le 15 septembre 1995, Marc Jaccard a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Il a à nouveau invoqué l'inégalité de traitement découlant des pratiques des commissions d'estimations fiscales de Lausanne et de Morges. En outre, il a fait valoir que la commission d'estimation fiscale avait retenu un prix réduit à 100 fr. le m2 sur le tracé du chemin, mais qu'elle ne l'avait appliqué qu'à 80 m2, au lieu de 165 m2. Il a conclu à une révision des coefficients de la taxation et à l'annulation d'une taxation fiscale du chemin, subsidiairement à l'application du prix de 100 fr. le m2 à l'ensemble des 165 m2.
Le 13 octobre 1995, la Municipalité de Morges a fait parvenir au tribunal, sur la demande de celui-ci, le règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions de la commune de Morges, approuvé le 2 mars 1990 par le Conseil d'Etat. Il ressort des art. 34 à 42 de ce règlement que la parcelle no 1'275 de la commune de Morges se trouve en zone de villas. Par ailleurs, la Municipalité de Morges a précisé qu'elle n'avait pas l'intention de transférer le chemin René Morax au domaine public communal.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 20 juin 1996 en présence du recourant personnellement, des représentants de la commission d'estimation fiscale et d'un représentant de la commune. Le tribunal a constaté que le bâtiment comprenait au sous-sol une cave, un chauffage à mazout et une buanderie. En outre, le rez et le premier étage constituaient chacun un appartement de 4,5 pièces avec un hall, une grande cuisine et une terrasse. Le bâtiment comportait également un galetas et un garage se trouvait du côté nord de la maison. Les parties ont confirmé leurs conclusions.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
2. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 fr. et 700 fr., compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, le prix pour l'habitation de 600 francs le m3, pondéré de 30%, est adéquat, compte tenu du bon état général du bâtiment et que celui-ci met à disposition deux appartements de 4,5 pièces, situés dans un quartier tranquille et proche de toutes les commodités. Concernant le prix du terrain, la commission d'estimation fiscale a tenu compte du chemin privé, en réduisant le prix à 100 francs le m2 sur 80 m2 (la moitié du chemin); le tribunal estime qu'une réduction supplémentaire en raison du chemin privé ne se justifie pas, au motif qu'il représente tout de même une valeur. En conséquence, la valeur vénale de 975'800 francs est justifiée et doit être confirmée.
3. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2.
c) En l'espèce, le bâtiment compte deux appartements spacieux de 4,5 pièces, avec une cheminée et une terrasse. Il se situe en outre dans un quartier calme, tout en étant proche du centre ville. La valeur locative arrêtée par la commission d'estimation fiscale correspond à un loyer mensuel de 1'456 francs pour un appartement de 4,5 pièces et de 120 francs pour un garage; compte tenu de la situation de l'immeuble, de son état général et des avantages qu'il offre, le tribunal estime que ces valeurs sont adéquates, de même que le taux de 7,5%, et qu'elles doivent être confirmées.
4. Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de 800 francs est mis à la charge du recourant.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 8 septembre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges est maintenue.
III. Un émolument de justice de 800 francs est mis à la charge du recourant.
Lausanne, le 18 juillet 1996/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint