CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt
du 31 octobre 1996

sur le recours interjeté par Harald SICKENBERG, Hermann FLEISCHER, Camille PITTET, Bernard FASNACHT et Nicolas BISCHOF, à Lutry, représentés par Nicolas Bischof, dont le conseil est l'avocat Philippe-Edouard Journot, Petit-Chêne 18, 1003 Lausanne,

contre

les décisions rendues sur recours le 30 novembre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux relatives à l'estimation fiscale des parts de propriété par étages constituées sur la parcelle de base 537 de Lutry (feuillets immatriculés au registre foncier sous les numéros 2935, 2936, 2937, 2938 et 2939).

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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Etienne Fonjallaz et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffier: Mme Nathalie Krieger, sbt.

Vu les faits suivants:

A.                     La parcelle de base 537 de Lutry, située au chemin d'Orzens no 29, comprend une surface totale de 2630 m2 sur laquelle est érigée une habitation (273 m2). 1598 m2 de la superficie sont en nature de places-jardins et les 759 m2 restants sont affectés à la vigne. Une propriété par étages (PPE) a été constituée en 1973 sur cet immeuble.

                        Bernard Fasnacht est propriétaire du lot 2935 représentant 166/1000 de parcelle de base 537, avec un droit exclusif sur un appartement de 112 m2 situé au rez-de-chaussée est, ainsi que sur une cave et un dépôt (lot 1 du plan annexé).

                        Nicolas Bischof est propriétaire du lot 2936 (166/1000 également; appartement présentant les mêmes caractéristiques que celui de Bernard Fasnacht, sauf qu'il est situé au rez-de-chaussée ouest; lot no 2 dudit plan).

                        Les autres lots (167/1000) confèrent à leurs propriétaires un droit exclusif sur un appartement de 112 m2, avec un balcon de 14 m2, ainsi que sur une cave et un dépôt. Camille Pittet est propriétaire du lot 2937 situé au premier étage est, Hermann Fleischer est propriétaire du lot 2938 sis au premier étage ouest et Harald Sickenberg est propriétaire du lot 2939 au deuxième étage est (lots 3, 4 et 5 dudit plan).

                        L'estimation fiscale du lot 2940 (lot 6 du plan) n'est pas litigieuse. Cette part de PPE a été mise aux enchères publiques par l'Office des faillites de Lavaux à la suite du décès de son propriétaire pour une prix de 460'000 fr. selon l'estimation de l'office et d'expert (Feuille des Avis Officiels du 27 février 1996, p. 755). Selon les indications fournies à l'audience, cet immeuble a été adjugé à la veuve pour un prix de 485'000 fr.

                        Les appartements en question comprennent chacun quatre chambres à coucher (8,31; 10,08; 13,02 et 14,7 m2), deux salles d'eau, un hall, une cuisine de 12,10 m2 et un séjour de 30 m2. Selon les indications fournies à l'audience, chaque propriétaire jouit d'un coin de jardin. La cour de l'immeuble comprend en outre des places de parc.

                        L'estimation fiscale de chacun des lots litigieux avait été fixée en 1974 pour chacun à 200'000 fr.

B.                    Par décisions du 21 avril 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (ci-après : la commission) a, dans le cadre de la révision générale, arrêté l'estimation fiscale des lots PPE 2935 à 2940 à 395'000 fr. chacun.

C.                    Par actes du début mai 1995, Bernard Fasnacht, Nicolas Bischof, Hermann Fleischer, Harald Sickenberg et Camille Pittet ont contesté la nouvelle estimation arrêtée par la commission, en demandant à ce que celle-ci soit fixée à 329'000 fr. pour chaque lot. Leur calcul peut être résumé comme suit :

Valeur de rendement :

surface du logement multipliée par un prix unitaire au m2 tenant compte de l'âge de l'immeuble qui ne dispose pas de conciergerie ni d'ascenseur):

113,5 m2 x 160 fr. par m2 : 8 %  =   227'000.--.

Valeur vénale :

113,5 m2 x 3'800 fr. par m2 =           431'000.--.

EF :                                                    329'000.---

D.                    Par décisions sur recours du 30 novembre 1995, la commission a ramené l'estimation fiscale des lots litigieux à 380'000 fr. chacun. Son calcul est le suivant :

                        "Valeur vénale :

                        surface habitable de 112 m2 à fr. 4'200 = fr. 470'000.-

                        Valeur de rendement:

Revenu locatif annuel estimé à fr. 24'640.- soit 112 m2 à fr. 220/m2 capitalisé au taux de 8,5 %  = fr. 290'000.-

EF (Val. vénale + val. rendement ) : 2 = 380'000.-"

E.                    Recourant auprès du Tribunal administratif (ci-après : le tribunal), les intéressés estiment en substance que la valeur de rendement de leur lot doit être calculée d'après un prix de 150 fr. le m2 et que la valeur vénale, déterminée selon un prix unitaire de 4'200 fr./m2, est excessive. Ils se prévalent à titre comparatif de l'estimation fiscale de la parcelle 3387 de Lutry qui a été arrêtée à 300'000 fr. et concluent, avec dépens, à la réforme des décisions attaquées en ce sens que l'estimation fiscale des parts de PPE en cause est ramenée à 299'000 fr. pour chaque lot.

                        Les recourants se sont acquittés d'une avance de frais de 300 fr. chacun.

F.                     Dans sa réponse au recours du 25 mars 1996, la commission propose le maintien de ses décisions.

G.                    Le tribunal a tenu audience sur place le 25 septembre 1996 en présence des parties. Il a procédé à la visite de l'un des appartements litigieux. Il a ensuite délibéré hors de la présence des parties.

Considérant en droit:

1.                     Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement.

                        a) Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 du règlement d'application de la loi (REFI), il précise que la capitalisation s'opère sur la base d'un taux de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, de 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions émises le 20 novembre 1992 par le Département des finances à l'intention des commissions de district prévoient en outre ce qui suit:

"A défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2. Pour une villa, il peut être estimé entre fr. 100.-- à 200.-- par m2. Pour un immeuble locatif, industriel ou commercial, il y a lieu d'appliquer les valeurs indicatives des instructions pour la 1ère catégorie d'immeuble.

(...)

Pour chaque propriété par étages, le revenu locatif est à capitaliser à un taux adapté aux conditions. Selon le type d'immeuble en PPE, le taux de capitalisation généralement admis est :.

. 7 - 8 % pour les villas mitoyennes

. 8 - 8,5 % pour les immeubles locatifs, artisanaux et commerciaux

L'état général du bâtiment et de l'appartement doit être pris en considération."

                        b) En l'espèce, la commission a arrêté la valeur de rendement des lots PPE litigieux à 290'000 fr. Elle a estimé le rendement locatif annuel à 24'640 fr. - cette somme correspondant à un prix unitaire au m2 de 220 fr./m2 - qu'elle a capitalisé à 8,5%.

                        Les recourants estiment, quant à eux, que la valeur de rendement devrait être déterminée sur la base d'un prix unitaire au m2 de 150 fr. afin de tenir compte du fait que l'immeuble est âgé de plus de vingt ans et qu'il n'est pourvu d'aucun ascenseur ni service de conciergerie.

                        c) Les directives du Département des finances n'ont pas un caractère normatif puisqu'il s'agit d'ordonnance administrative (v. par exemple Zbl 1995, p. 44). Elles ne peuvent pas introduire des restrictions de droit matériel et ne peuvent imposer à leurs destinataires des obligations qui iraient au-delà des exigences légales, pas plus qu'elles ne lient les autorités chargées d'appliquer le droit. Elles permettent toutefois la mise en place d'une pratique uniforme et égalitaire, ce qui est particulièrement important dans le cadre d'une révision générale des estimations fiscales des immeubles du canton puisque des centaines de milliers d'immeubles doivent être réévalués par 19 autorités différentes (ATF 120 II 139). Le Tribunal administratif s'est pour sa part très souvent inspiré des principes énoncés par ces directives pour juger les cas qui lui étaient soumis.

                        En l'espèce, il apparaît que la commission s'en est tenue quant à la méthode aux règles exprimées par les instructions. De même a-t-elle appliqué le taux de 8,5%, correspondant au chiffre maximum préconisé par les instructions. Il n'y a rien à redire sur ces points, qui ne sont d'ailleurs pas contestés par les recourants.

                        Il est vrai en revanche que, s'agissant de déterminer la valeur unitaire du mètre carré, la commission a retenu un chiffre (220 fr.) allant au-delà de la limite supérieure indiquée par les instructions. Mais cela ne suffit pas à faire admettre l'existence d'un excès du pouvoir d'appréciation susceptible d'entraîner l'annulation ou la réforme de la décision attaquée parce que, dans son résultat, cette dernière est parfaitement justifiée au vu des circonstances propres à l'immeuble des recourants. Il s'agit en effet d'un petit immeuble, extrêmement bien situé, proche de la ville de Lausanne mais bénéficiant de ce site privilégié qu'est la région de Lavaux. Sa construction n'est pas très ancienne et son état d'entretien est bon. Quant au fait qu'il n'ait pas été équipé d'un ascenseur, équipement sans doute usuel dans les immeubles de ce genre, il n'en diminue pas substantiellement l'agrément puisqu'il n'y a que trois étages. Si on tient compte au surplus du bon niveau d'équipement des appartements (cuisine équipée, grande salle de séjour avec cheminée et balcon au sud, une salle de bains avec WC, une douche avec WC, quatre chambres habitables et un hall), on atteint une qualité de confort qui justifie très largement le loyer de 2'000 fr. par mois supputé par la commission.

                        Il résulte de ce qui précède que la valeur de rendement déterminée par l'autorité intimée résiste à tout grief.

2.                     a) La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 REFI reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Les instructions du Département des finances prévoient quant à elles ce qui suit:

"Dans le cadre de la révision générale, la méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étages). Les instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.

Pour les immeubles locatifs en PPE et, également par comparaison, les commissions de district déterminent la valeur de la part pour le bâtiment en question par un prix unitaire au m2. Ce prix unitaire sera fixé par comparaison avec les prix de transferts récents. La surface approximative est généralement indiquée au registre foncier ou selon le questionnaire remis par le propriétaire.

En règle générale, le prix unitaire se situe entre fr. 3'000.-- et 6'000.--/m2 selon la région et le type d'immeuble (genre de construction, qualité du travail, des matériaux, année de construction."

                        b) La commission a calculé la valeur vénale en se basant sur la surface habitable, en l'occurrence 112 m2, pour laquelle elle a arrêté un prix unitaire au m2 de 4'200 fr. Elle a déterminé de cette façon une valeur vénale de 470'000 fr.

                        De leur côté, les recourants critiquent essentiellement la valeur vénale retenue qu'ils jugent trop élevée. Ils observent d'une part que l'estimation fiscale a quasi doublé depuis 1974, puisqu'elle a a passé de 200'000 fr. à 380'000 fr. selon les décisions litigieuses, alors même que les prix du marché immobilier se sont effondrés ces dernières années. D'autre part, ils se prévalent du fait que la part de PPE 3387 de Lutry, qui est située dans un immeuble édifié en 1979, a été estimée en 1995 à 300'000 francs seulement, quand bien même il s'agit d'un appartement construit plus récemment. Les recourants en déduisent que la commission aurait retenu pour cet objet pourtant semblable un prix unitaire au m2 de 2'857,15 fr.

                        c) En préambule, il faut rappeler que les décisions rendues en application de l'art. 22 LEFI, comme en l'espèce, ont ainsi pour effet d'absorber une réserve latente de valeur intervenue depuis la précédente révision générale ordonnée au début des 1970, du fait de la hausse constante des prix en général et des valeurs immobilières en particulier; cette justification s'applique également aux parts PPE litigieuses dont l'estimation remonte à 1974 - date de la construction du bâtiment d'habitation - et qui dans l'intervalle ont incontestablement pris de la valeur, même si le marché connaît effectivement aujourd'hui un certain tassement. A titre indicatif, on peut relever que la moyenne annuelle de l'indice suisse des prix à la consommation était de 163,2 en 1975; elle était de 298,6 en 1995 (Source : Entreprise Romande, 6 septembre 1996).

                        Le tribunal constate également que les recourants ne peuvent déduire de l'estimation fiscale figurant au registre foncier, en l'occurrence 300'000 fr., une valeur vénale au m2 de la parcelle 3387. En effet, le calcul opéré par les recourants consistant à diviser l'estimation fiscale de 300'000 fr. par la surface habitable, soit 105 m2, ne permet pas de reconstituer la valeur vénale dès lors que l'estimation portée au registre est le résultat de l'addition de la valeur vénale et de la valeur de rendement divisées par 2. Comme le relève à juste titre la commission, si l'on reprenait ce calcul, au demeurant fallacieux, on obtiendrait pour chaque lot litigieux une valeur d'environ 3'393 fr. (EF : m2, soit 380'000 : 112), soit une différence relativement peu importante par rapport au résultat ainsi obtenu par les recourants (2'857 fr./m2).

                        d) La commission justifie à juste titre la différence de valeur (80'000 fr.) séparant l'estimation du lot PPE 3387 de ceux litigieux par le fait que le premier lot se situe dans un bâtiment d'habitation situé en bordure de la route cantonale qui est très fréquentée, alors que le chemin d'Orzens dessert un quartier de villas quasiment sans nuisances.

                        e) On ne saurait déduire aucun élément d'appréciation objectif de la vente forcée du lot 2940 de Lutry dès lors que la vente aux enchères publiques n'est généralement pas représentative des prix du marché libre. On se bornera à constater que l'Office des poursuites et l'expert sont parvenus à une valeur vénale de 460'000 fr. soit de l'ordre de 4'100 fr. par m2.

                        f) Lors de l'audience, les recourants se sont encore prévalus du fait qu'ils devraient dans un avenir relativement proche consentir des investissements afin de maintenir l'état d'entretien du bâtiment (installations techniques, façades, etc.) et que le fonds de rénovation dont ils disposent n'est alimenté que par une somme d'environ 30'000 fr.

                        A cet égard, le tribunal a pu constater que l'état du bâtiment est bon. Il s'agit d'une construction de qualité. Il apparaît que le prix unitaire au m2 retenu par la commission, soit 4'200 fr., valeur actuelle, ne méconnaît pas la relative ancienneté de l'édifice.

                        g) A l'appui de leurs conclusions, les recourants se sont prévalus de la jurisprudence publiée in RDAF 1993 p. 380 et ss faisant état d'un rapprochement de la valeur vénale et la valeur de rendement et retenant l'application de la méthode Joye. C'est en vain que les recourants invoquent cette jurisprudence dès lors que celle-ci concerne des immeubles locatifs qui sont par définition des immeubles de rendement.

                        h) Tout bien considéré, le tribunal juge que la commission n'a nullement abusé de son pouvoir d'appréciation en arrêtant l'estimation fiscale des lots litigieux à 380'000 fr. chacun sur la base d'une valeur de rendement de 290'000 fr. et d'une valeur vénale de 470'000 fr.

3.                     Les considérations qui précèdent conduisent au rejet du recours aux frais des recourants qui, vu l'issue de leur pourvoi, n'ont pas droit à l'allocation de dépens (art. 55 al. 1 LJPA

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I.                      Le recours est rejeté.

II.                     Les décisions rendues sur recours le 30 novembre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux relatives à l'estimation fiscale de parts de propriété par étages constituées sur la parcelle de base 537 de Lutry (feuillets immatriculés au registre foncier sous les numéros 2935, 2936, 2937, 2938 et 2939), et arrêtant l'estimation fiscale de chaque lot à 380'000 fr., sont confirmées.

III.                     Un émolument de 300 fr. (trois cents francs) est mis à la charge de chacun des recourants, cette somme étant compensée avec leur dépôt de garantie.

IV.                    Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 31 octobre 1996

Le président:                                                                                             Le greffier:

                                                                                                                 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint