CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt
du 15 juillet 1997

sur le recours formé par Sonia GONIN, représentée par son époux Roland Gonin, à Renens,

contre

la décision rendue le 25 juin 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale de la parcelle no 1407 de Renens).

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Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.

Vu les faits suivants:

A. Auparavant propriétaire de la parcelle no 1407 de la Commune de Renens, Roland Gonin en a fait donation à son épouse, Sonia Gonin, en date du 1er mai 1996; ce bien-fonds de 1'579 m² est situé au chemin des Vignes. La parcelle no 1407 supporte un bâtiment construit en 1958, comportant deux niveaux reliés entre eux par un escalier intérieur: le rez-de-chaussée inférieur est voué à des bureaux d'architecte aujourd'hui désaffectés, à des locaux techniques et à un garage-atelier, cependant que le rez-de-chaussée supérieur abrite un logement de cinq pièces.

B. Le 14 février 1996, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la commission) a porté de 550'000 fr. à 930'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 1407. Sur recours, elle a confirmé ce montant le 25 juin 1996.

C. Agissant implicitement au nom de son épouse, Roland Gonin conteste cette décision: selon lui, les chiffres de 600'000 fr. pour la valeur de rendement et de 880'000 fr. pour la valeur vénale ne devraient pas être dépassés. La commission conclut au rejet du pourvoi. Le tribunal a tenu séance sur place le 19 septembre 1996: étaient présents les époux Gonin ainsi que le président de la commission.

Considérant en droit:

1. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 95/082 du 1er mai 1996). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).

2. L'art. 22 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20 novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.

3. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.

L'estimation fiscale contestée résulte du calcul suivant:

Valeur de rendement

Rez-de-chaussée supérieur (175 m² à 170 fr. le m²)            Fr.            29'750.-
Rez-de-chaussée inférieur (90 m² à 170 fr. le m²)               Fr.            15'300.-
Garage                                                                           Fr.             4'800.-
                                                                                     Fr.            49'850.-

Capitalisation à 7,5% Fr. 665'000.-

Valeur vénale

Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 25% pour
ancienneté): 1'673 m³ à 600 fr./m³ Fr. 752'850.-

Terrain: 1'579 m² à 280 fr./m² Fr. 442'120.-

Valeur vénale totale (arrondie) Fr. 1'195'000.-

Estimation fiscale

665'000 fr. + 1'195'000 fr. : 2 = Fr. 930'000.-

Sont contestées tant la valeur de rendement que la valeur vénale.

4. Les instructions reprennent notamment la teneur de l'art. 22 al. 3 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), selon lequel, si une villa est habitée par le propriétaire, la CEFI estimera le loyer. A défaut de loyer, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m²; la surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface cadastrale multiplié par le nombre d'étages; quant au prix unitaire, il peut être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. par m² pour des maisons d'habitation.

La commission attribue indistinctement aux deux niveaux une valeur de 170 fr. le m². Si ce chiffre ne prête à aucune discussion pour le logement, il apparaît en revanche quelque peu élevé s'agissant du rez-de-chaussée inférieur: en effet, celui-ci abrite pour l'essentiel des bureaux d'architecte aujourd'hui désaffectés, qu'il serait difficile de relouer à des tiers en l'état et qu'on ne pourrait guère convertir en habitation indépendante sans des investissements assez importants. Tout bien considéré, une valeur de 100 fr. le m² pour les anciens bureaux (à raison de 90 m²) et de 50 fr. le m² pour le garage (à raison de 66 m²) apparaît plus réaliste.

Le revenu locatif avoisine ainsi 42'000 fr. (soit 29'750 fr. + 9'000 fr. + 3'300 fr.). Comme il n'y a rien à redire au taux de capitalisation de 7,5% - conforme aux instructions - retenu par la commission (v. notamment TA, arrêt EF 96/0011 du 24 juin 1997), la valeur de rendement doit être fixée à 560'000 fr.

5. A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande. Selon l'art. 8 al. 1er REFI, cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble; les instructions préconisent de tenir compte de la situation, de l'accès, de l'importance, de l'état d'entretien et de la valeur du sol.

a) L'autorité intimée a attribué à l'ensemble du bâtiment une valeur à neuf de 600 fr. le m3, alors que les instructions donnent à titre indicatif une fourchette moyenne généralement admise allant de 400 fr. à 700 fr. le m3: autrement dit, le montant globalement retenu par la commission est sensiblement supérieur à une valeur à neuf moyenne. Là encore, ce montant peut être confirmé pour le niveau supérieur, le logement qu'il abrite étant de conception soignée et assez luxueux; en revanche, non seulement le rez-de-chaussée inférieur est affecté pour environ un quart de son volume à des locaux techniques mais, surtout, sa finition est nettement plus sommaire que celle de l'habitation. C'est pourquoi, s'il y a lieu de confirmer la valeur de 600 fr. le m3 pour les 1'255 m3 du niveau supérieur, la valeur vénale des 418 m3 restants sera ramenée à 350 francs le m3: on obtient ainsi des valeurs respectivement de 753'000 fr. et de 146'000 fr., soit au total 899'000 fr. au lieu de 1'003'800 fr.

Les instructions permettent de pondérer la valeur à neuf pour tenir compte de l'âge ou de la dépréciation, cette pondération ne devant en principe pas excéder 30%. Certes, dans le cas particulier, la commission aurait-elle pu a priori appliquer le maximum à ce bâtiment construit en 1958, transformé dans une mesure limitée en 1970; toutefois, vu le bon état général de la construction, la commission n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en s'en tenant à un coefficient de 25%. Dans ces conditions, il y a lieu de fixer à 674'000 fr. la valeur vénale du bâtiment, au lieu de 752'850 fr.

b) Il reste à examiner la valeur vénale du terrain, que la commission a évaluée à 280 fr. le m²; elle affirme avoir, ce faisant, appliqué la méthode comparative préconisée par les instructions. Pour sa part, la recourante considère ce chiffre comme étant trop élevé; elle se prévaut d'expertises confiées à la fiduciaire Gilbert Kaiser SA ainsi qu'à la BCV, lesquelles estiment le terrain à 270 fr. le m² et à 240 fr. le m² respectivement. Il est vrai que la surface relativement importante et la configuration régulière de la parcelle no 1407 constituent autant d'avantages; il n'en demeure pas moins que le bien-fonds manque quelque peu de dégagements et que, d'une façon plus générale, Renens ne peut objectivement être qualifiée de commune à vocation résidentielle. Tout bien pesé, une valeur de 260 fr. le m² apparaît plus équitable que celle fixée par la commission: ce qui conduit, pour le terrain, à une valeur vénale de 410'000 fr.

c) Le tribunal parvient ainsi à une valeur vénale totale de 1'084'000 fr., soit 674'000 fr. pour la construction et 410'000 fr. pour le terrain.

6. En résumé, calculée conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 1407, soit la moyenne entre sa valeur de rendement (560'000 fr.) et sa valeur vénale (1'084'000 fr.), se monte à 822'000 fr. au lieu de 930'000 fr.: la différence est donc supérieure à 5%. Or, le tribunal conclut en règle générale à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une disparité supérieure à 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment TA, arrêt EF 96/011 précité): le recours doit ainsi être considéré comme admis. Vu le sort du pourvoi, le présent arrêt sera rendu sans frais; la recourante n'ayant pas consulté avocat, elle ne saurait prétendre à des dépens.

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I. Le recours est admis.

II. La décision rendue le 25 juin 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1407 de Renens est arrêtée à 822'000 fr.

III. Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens.

mp/Lausanne, le 15 juillet 1997

Le président: Le greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint