CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt
du 15 septembre 1997

sur le recours interjeté le 13 novembre 1996 par la Banque cantonale vaudoise SA, place St-François 14, à Lausanne, dont le conseil est l'avocat Olivier Weniger, case postale 2293, 1002 Lausanne,

contre

la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 23 octobre 1996 relative à l'estimation de la parcelle no 1078 de la Commune de Lausanne.

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: Mme Isabelle Guisan, présidente; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A. La Banque cantonale vaudoise SA (ci-après la BCV) est propriétaire de la parcelle no 1078, sise à la place Chauderon 14, 16, 18 et 20 - avenue de Beaulieu 2, à Lausanne. Cette parcelle, d'une surface totale de 2'961 m² selon extrait du registre foncier, comprend le bâtiment ECA no 17152 construit en 1993, dont le volume s'élève à 117'743 m3. Cette construction comprend 4 bâtiments de dix niveaux hors-sol et six niveaux en sous-sol, soit trois immeubles rectangulaires organisés autour d'un édifice circulaire. Sa façade est constituée de panneaux préfabriqués en béton et pierre naturelle avec des inserts en granit noir. L'affectation de l'immeuble est celle d'un complexe commercial, administratif et locatif. Le coefficient d'utilisation du sol est de 4,69.

Selon les renseignements produits par la recourante à l'intention de l'autorité intimée, le rendement locatif de l'immeuble en cause, selon état prévisionnel établi en mars 1996, s'élève à 5'204'000 fr.

Au mois de mars 1996, date de l'établissement du rendement locatif susmentionné, le taux de base des anciens emprunts hypothécaires en 1er rang du Crédit foncier vaudois (CFV - aujourd'hui BCV) était de 5,25%.

B. A la suite de la construction de l'immeuble décrit ci-dessus, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la commission) a arrêté, en date du 19 août 1996, à 91'112'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 1078. Cette estimation se basait sur le calcul suivant:

Valeur de rendement: 5'000'000 fr. à 7½% soit 66'667'000 fr.

Valeur vénale estimée à 22'904'000 fr. pour le terrain (soit 2'863 m² à 800 francs le m² (recte 8'000 fr. le m²)) + coût de la construction estimé à 92'653'000 fr., soit un total de valeur vénale s'élevant à 115'557'000 fr.

C. La BCV a recouru contre cette décision le 2 septembre 1996. Elle relève que le coût de construction retenu par la commission est excessif puisqu'il implique un prix moyen du m3 à 786 fr. De même, le rendement sur la base de l'estimation attaquée correspond à 5,48%, ce qui n'est à ses yeux pas admissible pour un immeuble mixte, dont le caractère commercial est prédominant. Enfin, le rendement calculé sur la valeur vénale retenue se situe à 4,32%, taux qui ne saurait être pris en considération pour une transaction à l'heure actuelle.

D. Le 23 octobre 1996, la commission a rejeté le recours de la BCV et maintenu la nouvelle estimation de l'immeuble en cause à 91'112'000 fr. Elle estime que le coût de construction correspond aux montants fournis par la propriétaire dans son décompte du 20 mai 1996. Quant aux frais de justice, indemnité, par 695'000 fr., et la moitié des honoraires, maquette, reproduction, etc., par 7'440'000 fr., la commission souligne qu'elle n'a pu en tenir compte, ces frais faisant partie de l'investissement total.

E. La BCV a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 13 novembre 1996. Elle conclut, avec dépens, à la réforme de la décision attaquée en ce sens que l'estimation fiscale de l'immeuble en cause est fixée au maximum à 72'080'000 fr. tout en précisant ne contester que la valeur vénale retenue par l'autorité intimée. Elle a joint à son recours diverses pièces, dont notamment copie de l'estimation fiscale de la parcelle no 6066 sise place St-François 14 à Lausanne, sur laquelle est érigé son siège. Ce document, daté du 26 avril 1994, mentionne le prix retenu par la commission pour la valeur du terrain, soit 5'000 fr./m². De même, elle a produit une expertise réalisée par la société de Rahm le 27 mars 1996. Il ressort de ce document que le prix qui peut être retenu comme valeur marchande s'élève à 80'000'000 fr. au maximum.

F. La commission a déposé ses déterminations le 15 janvier 1997. Elle propose le rejet du recours.

G. La recourante a déposé un mémoire complémentaire le 24 février 1997.

H. La commission s'est encore déterminée le 26 mars 1997. Elle relève que dans le cadre de l'estimation fiscale du Centre administratif de la BCV, à Prilly, elle avait admis une déduction à concurrence d'un tiers des honoraires (soit 14'100'000 fr.), dans la mesure où ce montant n'était pas lié à la construction proprement dite mais à un mandat de planification.

I. La recourante a produit des observations finales le 25 mai 1997, en précisant notamment que le montant de 14'100'000 fr. déduit par la commission dans le cadre de l'estimation fiscale de son centre administratif de Prilly ne correspondait pas au mandat de planification, le coût de ce dernier s'étant élevé en définitive à 2,8 millions de francs environ. Elle précise que si elle a effectivement demandé que des honoraires réduits soient pris en compte lors de l'estimation fiscale de l'immeuble de Prilly, c'est, comme pour celui de Chauderon, en raison du fait que les mandataires avaient été trop nombreux pour le projet. En l'espèce, elle a sollicité une réduction d'une demie et non pas d'un tiers. Cette différence s'explique par le fait que le centre administratif de Prilly était beaucoup plus complexe que celui de Chauderon; les honoraires finaux étaient donc plus justifiés que dans le cas de l'immeuble objet du présent recours.

J. Le Tribunal administratif a tenu une audience d'instruction et de jugement le 1er juillet 1997, à Lausanne, en présence de MM. Grin et Perreten pour la BCV, assistés de leur conseil. La gérance Bernard Nicod SA, gérante de l'immeuble, était représentée par M. Jaunet. La commission était représentée pour sa part par M. Jean-Daniel Cruchaud.

A cette occasion, le tribunal a procédé à une inspection locale et a entendu les parties dans leurs explications. Les divers arguments des parties contenus dans leurs écritures seront examinés pour autant que de besoin dans les considérants de droit exposés ci-dessous.

Considérant en droit:

1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.

b) L'art. 36 lit. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'inopportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'un abus du pouvoir d'appréciation (v. arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).

2. Conformément à l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de dite loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notamment augmenté ou diminué.

Dans le cas présent, la parcelle no 1078 a fait l'objet d'une nouvelle construction en 1993 et cette dernière justifie dès lors la mise à jour de l'estimation fiscale de l'immeuble.

3. L'estimation fiscale résulte de la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale du bien-fonds (art. 2 al. 1 LEFI).

4. S'agissant tout d'abord de la valeur de rendement d'un immeuble, l'art. 2 al. 3 LEFI précise qu'elle correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques.

Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après REFI) dispose que la valeur de rendement de l'immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1). Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5% prévu à l'art. 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9% (al. 2). Les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances (en abrégé: les Instructions) indiquent, s'agissant d'immeubles locatifs, que la valeur de rendement, établie sur la base de la méthode du rendement brut, est déterminée par le revenu locatif auquel on applique un taux de capitalisation de 8 à 8½%, dont on ne s'écartera que dans les cas particuliers.

Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement locatif, le taux d'intérêt hypothécaire (hypothèques en 1er rang, prêts anciens) de référence (CFV - actuellement BCV) en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993, p. 380 ss, EF 92/039, du 1er juillet 1993, EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/068 du 23 février 1995 consid. 2c et 2e). Il n'y a pas lieu de revenir sur cette jurisprudence dont la justification principale réside dans le fait qu'elle permet de tenir compte d'un rendement équitable, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis, et d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date.

En l'occurrence, la valeur de rendement de l'immeuble en cause a été établie sur la base d'un revenu locatif s'élevant à 5 millions de francs selon l'estimation de la recourante admise par l'autorité intimée. Cette estimation a été effectuée par l'agence de Rahm au mois de mars 1996. A cette date, le taux hypothécaire de référence était de 5,25%. Le taux de capitalisation déterminant pour la valeur de rendement doit donc être fixé à 7,25%, équivalant au taux hypothécaire en vigueur au 31 mars 1996 majoré de 2 points. La valeur de rendement doit ainsi être fixée à 5 millions de francs capitalisée à 7,25%, ce qui donne une valeur de 68'965'000 fr. La commission a retenu un taux de capitalisation de 7,5%. Dans la mesure où ce dernier taux est plus favorable à la recourante, il doit être retenu et la valeur de rendement, telle que fixée par la commission à 66'667'000 fr., doit être confirmée.

5. a) En ce qui concerne ensuite la valeur vénale, seul point litigieux dans le cadre du présent recours, l'art. 2 al. 4 LEFI stipule qu'elle représente la valeur marchande de l'immeuble en cause. Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.

b) De manière constante, le Tribunal administratif accorde dans sa jurisprudence la prépondérance à l'application de la méthode Joye. Cette méthode consiste à partir de la valeur dite intrinsèque d'un immeuble et de la pondérer par la valeur de rendement selon la formule suivante (Philippe Joye, Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1):

valeur vénale = valeur intrinsèque + (2x valeur de rendement)
³

^{Selon
cette méthode, la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la
construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment
et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. La
méthode Joye, qui accorde un poids prépondérant à la valeur de rendement dans
le calcul même de la valeur vénale, constitue une approche qui permet ainsi de
tenir compte de l'évolution du marché des immeubles locatifs qui voient se
rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement. Elle s'apparente
également à la méthode suivie par la jurisprudence rendue en matière
d'expropriation pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble locatif (v. à ce
sujet, Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre
1971 SI Carrefour Prieuré SA c/Pully et ATF 109 Id 37, v. aussi A. Grisel, op.
cit., p. 735; P. Moor, Droit administratif, vol. 3, p. 417). Appliquée d'abord
à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du 18 octobre 1993; EF 93/060 du 22
février 1994), puis à titre de vérification (arrêts EF 93/050 du 15 mars 1994;
EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/088 du 10 juin 1994), cette méthode a enfin été
utilisée à titre préférentiel par le tribunal (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994,
EF 94/028 du 15 juin 1994, EF 93/068 du 23 février 1995).}

c) En l'espèce, la valeur de rendement de l'immeuble en cause, établie sur la base d'un taux de capitalisation de 7,5%, s'élève, compte tenu de l'état locatif admis par l'autorité intimée de 5 millions de francs, à 66'667'000 fr., montant non contesté par la recourante.

d) Pour calculer la valeur intrinsèque selon la méthode Joye, il y a lieu de déterminer tout d'abord le prix de la construction à neuf et de le pondérer en fonction de l'âge du bâtiment. Dans le cas présent, la police d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels arrête la valeur à neuf de l'immeuble pour 1995 (indice 108) à 79'222'520 fr. La référence à cette valeur n'est en soi pas contestable, car elle constitue un indice précieux pour établir la valeur d'un bâtiment, en particulier s'il est de construction récente (cf arrêt non publié du Tribunal fédéral, F. B. du 2 juin 1986, ainsi que les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 20 novembre 1992, p. 3). Elle correspond à un prix de 673 fr. (arrondi) au m3 (79'222'520 fr. : 117'743 m3). Ce montant est certes plus élevé que celui appliqué par la jurisprudence du tribunal de céans, selon laquelle il est correct d'estimer la valeur à neuf d'un bâtiment à 500 fr. le m3, dans la mesure où il s'agit d'un prix moyen de construction correspondant à une qualité standard usuelle (TA, arrêt EF 93/068 du 23 février 1995). Néanmoins, il est incontestable que l'immeuble en cause présente un caractère unique tant du point de vue des solutions architecturales que de celui des équipements. Il se justifierait dès lors de retenir un prix plus élevé que le prix moyen, ce qui aboutirait à fixer la valeur de l'immeuble à 79'222'520 fr. Il convient de déduire de cette valeur à neuf établie par l'ECA un montant de 5%. En effet, l'assurance incendie, dans la fixation de ses estimations, tient compte de la valeur de reconstruction après incendie et, partant, du coût que représente l'évacuation des déblais. On obtiendrait ainsi pour l'immeuble de la recourante une valeur de 75'261'400 fr. (arrondi).

Cependant, dans la mesure où le prix de la construction à neuf est connu avec précision, puisque l'immeuble a été érigé il y a moins de deux ans, il est préférable de s'écarter du coût de construction dégagé selon les critères mentionnés ci-dessus pour retenir celui résultant de la prise en compte des coûts effectifs. A cet égard, la position de l'autorité intimée refusant de prendre en compte dans le cas présent des honoraires réduits alors qu'elle avait accepté de le faire dans le cadre de l'estimation fiscale du centre administratif de la recourante à Prilly est difficilement compréhensible. En effet, il s'agit dans les deux cas d'immeubles de prestige pour lesquels la BCV a incontestablement multiplié les mandataires. L'ensemble des prestations de ces derniers ne saurait dès lors être pris en compte et seuls les frais ayant concrètement procuré une plus-value directe au fonds doivent être retenus pour déterminer la valeur intrinsèque de l'immeuble.

Il ressort des pièces du dossier (cf proposition BCV du 20 mai 1996) que les investissements engagés dans l'immeuble au 31 décembre 1995 s'élèvent à 92'653'000 fr. Ce montant se décompose comme suit:

- travaux préparatoires                              Fr.                 8'368'000.--
- bâtiment                                                  Fr.               79'380'000.--
- équipements d'exploitation                     Fr.                 1'281'000.--
- aménagements extérieurs                      Fr.             225'000.--
- frais secondaires                                    Fr.                 3'399'000.--

Un montant de 695'000 fr. a été déduit des investissements précités à titre de "frais de justice, indemnité, travaux hors parcelle, relevés, démolition, protections, etc.". De même, la recourante estime être en droit de déduire encore la moitié des honoraires d'architecte, maquettes, reproduction, etc., s'élevant à 14'880'000 fr., soit 7'440'000 fr. La valeur de construction devrait par conséquent être fixée selon elle à 84'518'000 fr. (92'653'000 francs ./. 695'000 fr. ./. 7'440'000 fr.). De son côté, la commission relève que le prix d'achat du terrain (avec les fondations du bâtiment et le projet) ainsi que le coût de construction final sont connus et qu'ils constituent une base suffisante pour dégager une valeur vénale sans recourir aux instructions mentionnées ci-dessus. Par ailleurs, l'immeuble en cause constitue un immeuble d'exception et de prestige et il n'est par conséquent pas choquant que son rendement ne soit pas en adéquation avec sa valeur vénale.

Le raisonnement de la BCV ne peut être suivi intégralement. En effet, s'il est exact qu'un décompte de construction ne peut être repris tel quel (W. Naegeli, K. Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd. 1988, p. 21), les déductions proposées par l'intéressée ne sauraient toutefois être intégralement prises en compte. De l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, il y a lieu de considérer que le coût du bâtiment, par 79'380'000 fr., inclut déjà une partie des honoraires d'architecte et d'ingénieur à concurrence de 9'380'000 fr. Ce montant correspond aux honoraires prévus par les normes SIA 102 (1994) catégorie V (9%), soit 6'380'000 fr. à titre d'honoraires d'architecte et 3'000'000 fr. à titre d'honoraires d'ingénieur spécialisé. De plus, un montant de 1'000'000 fr. relatif à des frais divers est déjà compris dans le coût du bâtiment, de même que 500'000 fr. à titre d'honoraires divers (aménagements extérieurs, travaux préparatoires, etc.). Au total, c'est ainsi 10'880'000 fr. - montant arrondi - qui sont englobés dans le coût du bâtiment de 79'380'000 fr. et qui ne peuvent dès lors pas être déduits au prétexte qu'ils ne seraient pas liés à la construction proprement dite. En revanche, il se justifie d'admettre une déduction de 4'000'000 fr. (14'880'000 fr. ./. 10'880'000 fr.) du montant total des investissements en estimant que cette somme correspond à des coûts n'ayant pas eu d'influence sur la valeur intrinsèque de l'immeuble. Pour les mêmes raisons, un montant de 695'000 fr. doit être déduit des investissements comme proposé par la recourante (ATF 101 Ia 1, JT 1977 I 470; ATF 104 Ia 22, JT 1980 I 247 par analogie). Il en résulte que la valeur de l'immeuble doit être fixée à 87'958'000 fr. au lieu de 92'653'000 fr.

Cette somme doit ensuite être pondérée pour tenir compte de la vétusté de l'immeuble. Selon les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 20 novembre 1992 par le chef du Département des finances, un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, soit 1% par année jusqu'à vingt ans d'âge, 0,25% de vingt-et-un jusqu'à soixante ans et, au-delà de soixante ans jusqu'à 30% au maximum en règle générale. En l'espèce, l'immeuble a été construit en 1993, de sorte que le coefficient de vétusté doit être de 4%. Cela étant, la valeur intrinsèque de l'immeuble s'élève à 84'439'000 fr.

e) En ce qui concerne ensuite la valeur du terrain, la commission l'a fixée à 8'000 fr. le m². Selon la recourante, cette valeur ne peut être retenue dans la mesure où pour son siège sis à la place St-François 14, soit à l'endroit le mieux situé de Lausanne sur le plan commercial, la même commission a retenu un prix de 5'000 fr. le m² seulement. Elle rappelle qu'elle n'a pas comparé l'immeuble en cause à un immeuble du quartier, mais à celui de son siège. Pour elle, il s'agit de deux terrains particuliers pouvant être comparés, celui de St-François étant d'ailleurs plus prestigieux. De surcroît, l'expert de Rahm a retenu un prix très proche de 4'694 fr. le m² en tenant compte de la position centrale de l'ensemble. La commission estime pour sa part que le prix retenu a été évalué en fonction du coût de construction et que la valeur du terrain représente les 20% de la valeur de l'immeuble entier (bâtiment + terrain). Selon elle, la méthode de comparaison des prix de terrains pour le même quartier est inadéquate dans la mesure où il s'agit d'une situation particulière.

Il est effectivement incontestable que la construction litigieuse présente un caractère d'exception qui pourrait justifier, le cas échéant, que l'on s'écarte des principes généraux applicables en matière de fixation du prix du terrain. Cependant, l'argument de la BCV, selon lequel le caractère exceptionnel de l'immeuble en cause justifie qu'on le compare à un autre terrain particulier, soit en l'occurrence celui où se situe son siège à la place St-François, situé à quelques centaines de mètres seulement de la place Chauderon, est pertinent. On voit mal comment l'autorité intimée peut, pour fixer la valeur vénale de deux terrains comparables, retenir des montants aussi éloignés l'un de l'autre (respectivement 5'000 fr./m² selon décision de la commission du 26 avril 1994 et 8'000 fr./m²) sans violer le principe de l'égalité de traitement. Ce dernier exige en effet que les décisions d'application de la loi traitent de façon égale des choses égales et de façon différente des choses différentes (B. Knapp, Précis de droit administratif, p. 90). Dans le cas présent, le critère de différenciation invoqué par la commission n'est pas soutenable, aucune différence de fait pertinente et importante n'ayant été établie entre les deux terrains concernés. Au surplus, de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, un prix de 5'000 fr. le m² pour un immeuble situé à la place Chauderon paraît justifié (cf également un arrêt TA EF 93/059 du 12 avril 1997 dans lequel un prix de 6'000 fr. le m² a été fixé pour un immeuble situé à la place St-François, à Lausanne). Ce prix de 5'000 francs le m² trouve également sa justification si l'on tient compte du coefficient d'utilisation du sol de la parcelle, qui s'élève en l'espèce à 4,69. Dans cette hypothèse en effet, le prix de 5'000 fr. le m² implique une valeur de plus de 1'000 fr. (1'086 fr. exactement) par unité de CUS, ce qui est parfaitement correct pour un immeuble situé au centre ville (cf arrêt TA EF 95/0114 du 4 février 1997, dans lequel la commission a admis une valeur de 700 fr. par unité de CUS pour un immeuble situé au centre ville de Lausanne, mais pas en plein centre comme dans le cas présent). En résumé, la valeur du terrain s'élève à 14'805'000 fr., soit 2'961 m² - et non pas 2'863 m² comme retenu par erreur par la commission - à 5'000 fr. le m².

6. Les chiffres retenus ci-dessus permettent de constater que la détermination de la valeur vénale selon la formule Joye aboutit à la somme de 77'526'000 fr., qui se décompose comme suit:

84'439'000 fr. + 14'805'000 fr. + 2 x 66'667'000 fr.
³

On relèvera encore, à toutes fins utiles, que ce montant de 77'526'000 fr. se rapproche très fortement de celui retenu par l'expert de Rahm dans son rapport du 27 mars 1996, selon lequel le prix qui peut être retenu comme valeur marchande s'élève à 80'000'000 fr. au maximum. De même, l'estimation d'une valeur vénale de 77'526'000 fr. est corroborée par un calcul effectué conformément à l'art. 8 al. 2 REFI, selon lequel la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement et les risques de placement sur ces immeubles. Les Instructions indiquent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5% selon le genre d'immeuble (Instructions, p. 2). Dans le cas présent, même en retenant un taux de 6,5% pour calculer la valeur vénale, soit un taux inférieur de 1% à celui utilisé pour la valeur de rendement, celle-là s'élèverait à 76'923'000 fr. (rendement brut de 5'000'000 fr. ./. 6,5%), soit une somme guère éloignée de celle déterminée selon la méthode Joye.

7. Au vu d'une valeur de rendement de 66'667'000 fr. et d'une valeur vénale de 77'526'000 fr., on obtient une estimation fiscale de 72'096'000 fr. (66'667'000 fr. + 77'526'000 : 2).

Comme exposé ci-dessus, le tribunal ne corrige la valeur arrêtée par la commission que lorsque celle-ci représente une différence de plus de 5% avec l'estimation du tribunal. En l'espèce, cette différence est manifestement supérieure à 5%, puisque la valeur litigieuse s'élève à 91'112'000 fr. alors que celle calculée par le tribunal correspond à 72'096'000 fr. Le recours doit par conséquent être admis en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle de la recourante est arrêtée à ce dernier chiffre.

8. Vue l'issue de la procédure, les frais seront laissés à la charge de l'Etat et l'avance effectuée par la recourante, par 5'000 fr., lui sera restituée. La BCV obtenant pratiquement entièrement gain de cause et ayant procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, une indemnité lui sera allouée à titre de dépens (art. 55 al. 1 LJPA).

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I. Le recours est admis.

II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 23 octobre 1996 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1078 de la Commune de Lausanne est arrêtée à 72'096'000 fr.

III. La présente décision est rendue sans frais, l'avance effectuée par la BCV, par 5'000 fr., lui étant restituée.

IV. Une indemnité de 1'500 fr. (mille cinq cents francs) est allouée à titre de dépens à la recourante, à charge de l'Etat de Vaud (Département des finances, Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne).

mp/Lausanne, le 15 septembre 1997

La présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.