CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 15 juillet 1997
sur le recours interjeté par Arlette GUIGNET, Ch. du Bochet 4B, 1025 St-Sulpice, représentée dans la présente procédure par son époux Norbert Guignet,
contre
la décision rendue sur recours le 12 février 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges relative à l'estimation fiscale de la parcelle 1434 de St-Sulpice.
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. E. Fonjallaz et M. O. Liechti, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle 615 située au chemin du Bochet nos 46 et 48 à St-Sulpice, d'une surface totale de 5'445 m2 dont 5'097 m2 en places-jardins, est occupé par une habitation/rural (bâtiment ECA no 266), deux dépendances (ECA no 598 a et 598 b) et un garage (ECA no 872). Cet immeuble est grevé de deux mentions de précarité de construction. Sur cette parcelle de base appartenant alors à Hans Pfenninger, père de la recourante, a été constituée le 13 mars 1991 une propriété par étages comportant deux lots, à savoir la parcelle 1433 et la parcelle 1434. Le même jour, Hans Pfenninger a donné à sa fille Arlette Guignet le lot 1434. Il a conservé l'autre lot.
La parcelle 1433, propriété de Hans Pfenninger, correspondant à 75/100 de la parcelle 615, comprend un droit exclusif au rez et à l'étage sur une habitation, deux garages, un atelier, un réduit, une piscine, deux jardins et une cour. Ce fonds est au bénéfice d'un droit d'usage sur la parcelle 615 (couvert utilisé comme dépôt).
La part d'Arlette Guignet, représentant 25/100 de la parcelle de base, comporte un droit exclusif au sous-sol, au rez et à l'étage, sur une habitation, une serre, deux balcons, une dépendance avec couvert, un jardin et une cour. Lors de la vision locale, le tribunal a constaté qu'il s'agissait en fait d'une charmante villa de relativement petite taille, très bien entretenue, disposant de trois niveaux, avec notamment une cuisine moderne et une véranda sur le jardin.
Le 26 novembre 1991, Hans Pfenninger et Arlette Guignet ont consenti à titre onéreux une servitude grevant la parcelle 615 en faveur de la Commune de St-Sulpice en vue de l'aménagement d'une station d'arrêt pour les bus.
La parcelle 615 est colloquée en zone résidentielle B, dans laquelle toute parcelle doit disposer d'une superficie d'au moins 800 m2 (art. 26 du règlement communal sur le plan d'extension et de la police des constructions) et la surface bâtie ne peut excéder le 1/10 de la surface totale de la parcelle (art. 27 dudit règlement).
B. L'estimation fiscale de la parcelle 615 était de 150'000 fr. en 1970, elle a été portée à 200'000 fr. en 1974 (révision générale), puis 212'000 fr. en 1978 en raison de la construction d'un garage. Enfin elle a été arrêtée à 573'000 fr. en 1990 suite à des transformations importantes [avis de taxe de l'ECA relatifs au bâtiment ECA no 598 du 25 janvier 1990 (modification de surface) et du 5 décembre 1991 (transformation importante, anc. 402'864.-, nouv. 522'000.-) ].
Le 24 avril 1992, la commission a procédé "ensuite de donation et taxe des bâtiments" à une nouvelle estimation fiscale de la parcelle 1434, valable au 1er janvier 1992. Elle a ainsi arrêté l'estimation fiscale de ce lot à 159'000 fr. (cette somme correspondant au 25% de 636'000 fr.). C'est sur ce montant qu'a été calculé l'impôt sur les donations du 28 juillet 1992 (base "EF 1991 159'000.-- 80 %").
Le lot de PPE appartenant à Hans Pfenninger a été estimé en 1991 à 477'000 fr. (75% de 636'000 fr.). Dans le cadre de la révision générale, son estimation sera portée à 806'000 fr. en 1994 (selon décision du 24 janvier 1996 et remplaçant un avis du 1er juin 1995).
C. Le 1er juin 1995, la commission a procédé à une nouvelle estimation fiscale de l'immeuble d'Arlette Guignet en indiquant qu'elle agissait dans le cadre de la révision générale ordonnée le 2 mars 1990 par le Conseil d'Etat. Elle a ainsi arrêté à 273'000 fr. l'estimation de l'immeuble 1434, avec entrée en vigueur au 31 décembre 1994.
La commission a déterminé ce montant en calculant l'estimation fiscale de la parcelle de base qu'elle a répartie en fonction du pourcentage respectif des deux lots. Elle s'est fondée sur les éléments suivants :
Parcelle 615
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Valeur de rendement : |
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Habitation : 251 m2 x Fr. 150.- le m2 = Autres (garages, dépendance) = Revenu locatif total |
Fr. 37'650.- Fr. 2'400.- Fr. 40'050.- |
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Taux de capitalisation : 7,5 % Valeur de
rendement : 40'050 x 100 = |
Fr. 534'000.- |
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Valeur vénale |
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Habitation : 1'151 m3 x Fr. 600.- ./. 30 % vétusté * = Autres (garage, dépendance): 380 m3 x Fr. 300.- ./. 30 % = Terrain : 5'445 m2 x Fr. 250.- le m2 = |
Fr. 1'361'250.- |
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Valeur vénale totale : |
Fr. 1'648'230.- |
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Estimation
fiscale : VR + VV = |
Fr. 1'091'000.-
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Observation : 1 % = 10'910.- |
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EF P. 1433 (75 %) = |
818'000.- |
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EF P. 1434 ( 25 %) = |
273'000.- |
* La commission a retenu un prix de 180 fr./m3 (elle a pris le 30 % de 600 francs/m3 au lieu de déduire le coefficient de vétusté de 30 % du prix au m3 !).
D. Le 16 juin 1995, Arlette Guignet a contesté la décision précitée en indiquant que l'estimation dite ancienne de 159'000 fr. était en fait postérieure à la décision de révision générale et que ce montant correspondait déjà à l'estimation nouvelle.
E. Le 24 janvier 1996, à la suite d'une séance tenue quelques jours plus tôt, la commission a arrêté l'estimation fiscale de l'immeuble d'Arlette Guignet à 391'000 francs dans le cadre de la révision générale. Cette décision indique que "suite à une erreur de calcul dans la valeur vénale des bâtiments, la commission a refait son calcul en tenant compte également d'une répartition différente du terrain, selon entretien du 18.01.96." Elle a opéré le calcul suivant :
Parcelle 1434
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Valeur de rendement : |
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Habitation : 150 m2 x Fr. 150.- le m2 = |
Fr. 22'500.- |
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Revenu locatif total : |
Fr. 22'500.- |
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Taux de capitalisation : 7,5 % |
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Valeur de
rendement : 22'500.- x 100 = |
Fr. 300'000.- |
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Valeur vénale : |
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Habitation : 632 m3 x Fr. 600.- le m3 ./. 30% vétusté (420 fr./m3) = |
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* Terrain : 870 m2 x Fr. 250.- le m2 = |
Fr. 217'500.- |
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Valeur vénale totale |
Fr. 482'940.- |
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Estimation
fiscale : VR + VV = |
Fr. 391'000.- |
* = surface minimum nécessaire en zone villa pour construire un bâtiment de cette surface.
Par lettre du 3 février 1996, Arlette Guignet a contesté cette nouvelle décision, en invoquant le fait notamment qu'il s'agissait de la quatrième taxation depuis la décision de révision générale, tout en contestant les calculs opérés par la commission.
E. Le 19 février 1996, la commission a répondu aux griefs de l'intéressée et l'a invitée à préciser si sa lettre du 3 février devait être considérée comme un recours. Elle précisait qu'à défaut de nouvelles d'ici au 11 mars 1996, elle considérerait comme acceptée l'estimation fiscale de 391'000 fr.
H. Le 22 février 1996, Arlette Guignet a accusé réception de ce courrier et a contesté les explications de la commission, notamment quant au déroulement de la procédure de révision générale. Elle y terminait sa lettre en mentionnant que "notre lettre du 3 février ne constitue pas un recours. La présente non plus, dont le seul but est de préciser le déroulement réel des faits." Le 19 juillet 1996, elle est intervenue à nouveau auprès de la commission en ces termes :
"Messieurs,
Notre lettre recommandée du 22 février 1996 est toujours sans réponse et nous découvrons que votre décision du 24 janvier 1996, à laquelle nous avions réagi dans les délais en date du 3 février 1996, est devenue exécutoire sans mise à l'enquête publique.
Sûrs des arguments que nous développons dans nos différents courriers, et toujours désireux de voir retirer du dossier les explications fantaisistes et arbitraires de la Commission, nous vous demandons de traiter nos courriers comme un recours.
En effet, nous n'étions pas prévenus de la suppression d'une enquête publique que nous attendions, nul n'est censé corriger la Loi sans le dire !
Et si la pratique courante prend le pas sur la Loi, il y a lieu de réviser à la baisse notre estimation fiscale : une augmentation de 637 % en moins de quatre années et à travers quatre taxations successives s'écartant singulièrement de toute pratique courante !
De plus, nous vous rappelons que l'estimation "incendie" a été modifiée comme annoncé et que vos calculs persistent à ignorer les servitudes, notamment les graves restrictions de constructions en vertu desquelles la Commune nous a refusé deux projets d'agrandissement.
Nous vous prions de croire,..."
F. Par décision du 4 décembre 1996, la commission a ramené de 391'000 à 384'000 fr. le lot PPE appartenant à Arlette Guignet en indiquant ce qui suit :
"La Commission a rectifié la valeur vénale en considérant le nouveau cubage (595 m3) de l'assurance incendie. En ce qui concerne votre remarque sur la mise à l'enquête des estimations fiscales, nous vous renvoyons à la page 7 de la copie jointe de l'arrêt du Tribunal administratif traitant de cet objet."
Elle a repris une valeur de rendement de 300'000 fr. et déterminé une valeur vénale de 467'400 fr. (habitation : 595 m3 x 420 fr./m3 + terrain : 217'500 fr.), soit une estimation de 384'000 fr.
Un recours a été déposé contre cette décision le 9 décembre 1996, à la suite duquel, par décision du 12 février 1997, après une séance au cours de laquelle elle a entendu l'intéressée, la commission a admis partiellement le recours et ramené de 384'000 à 363'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle 1434 pour les motifs suivants :
"La Commission a admis partiellement vos arguments et, compte tenu de la nature antérieure de ce bâtiment, a réduit le prix du m3 de construction de Fr. 420.- à Fr. 350.- après déduction de 30 % de vétusté."
G. Par acte du 3 mars 1997, Arlette Guignet a saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la décision rendue le 12 février 1997 par la commission. Elle conclut comme suit :
"Nous demandons donc
1) qu'on s'en tienne à la taxation de 1992 soit 159'000.-, nouvelle estimation postérieure à la décision de révision générale.
2) que le document établi par la Commission en date du 19 février 1996 soit retiré du dossier."
En substance, la recourante fait valoir que la commission ne pouvait estimer à nouveau son immeuble, alors que celui-ci a fait l'objet d'une taxation en avril 1992, soit après la décision du Conseil d'Etat ordonnant la révision générale.
La recourante s'est acquittée d'une avance de frais de 800 fr.
H. Dans sa réponse au recours du 3 avril 1997, la commission relève notamment que les mises à jour de 1990 et 1991 résultent de 2 avis de taxe de l'ECA du 25.01.90 et du 05.12.91 et que le 24 avril 1992 elle a communiqué à chacun des propriétaires les nouvelles estimations résultant de la nouvelle taxe des bâtiments, de la constitution d'une PPE et de la donation. Elle expose que suite à la révision générale (2e étape), elle a effectué un nouveau calcul (décision du 1er juin 1995) qui par la suite a été corrigé. Elle indique qu'elle a omis de préciser que sa décision du 4 décembre 1996 annule et remplace celle du 24 janvier 1996. Elle propose le maintien de sa décision.
Le 23 avril 1997, la recourante a déposé un mémoire complémentaire au terme duquel elle reproche notamment à la commission de ne lui jamais avoir communiqué les mises à jour de 1990 et 1991. Elle prétend que l'estimation fiscale de la parcelle 615 était encore de 212'000 fr. en 1990 et non de 573'000 fr. Elle fait valoir que l'estimation fiscale de 1992 lui a été présentée comme étant révisée et qu'aucune décision n'a été prise de s'écarter de la répartition légale de leur lot (25 % et 75 %). Elle sollicite d'ailleurs expressément une répartition tenant compte de ce pourcentage. Elle se prévaut du fait que la révision a été opérée en 1992 sans qu'elle l'ait demandée et qu'au surplus la valeur vénale de son immeuble doit être appréciée en tenant compte du fait qu'une sévère restriction de droit public empêche un agrandissement (plan d'alignement).
L'autorité intimée a renoncé à dupliquer.
I. Le tribunal a tenu audience sur place en date du 8 juillet 1997 en présence de la recourante et de son mari. L'autorité intimée était représentée par son président et son secrétaire. La Commune de St-Sulpice était représentée par son secrétaire municipal.
A cette occasion, il a procédé à une visite des lieux. A l'issue de la séance, il a délibéré à huis clos et décidé de rendre le présent arrêt.
Considérant en droit:
1. Contrairement à ce qu'affirme la recourante, l'estimation fiscale de la parcelle 615 n'était pas de 212'000 fr. en 1990, mais s'élevait déjà à 573'000 fr. en 1990. Pour le surplus, l'état de faits du présent arrêt, qui reprend le déroulement des faits tel qu'il résulte du dossier, répond aux griefs de la recourante qui sollicite des explications et des corrections quant au déroulement de l'ensemble de la procédure.
2. L'estimation du lot 1434 a été mise à jour en 1992, à la suite de la création de la PPE et de la donation intervenue à cette occasion. La mise à jour a été effectuée sur la base d'une estimation globale de la parcelle de base (636'000 fr.) que la commission a répartie en fonction des centièmes attribués aux deux lots (en l'occurrence, 159'000 fr. représentant le 25% de ce montant global). Cette mise à jour n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation.
La commission a expliqué la différence de quelque 60'000 fr. résultant de l'estimation portée au registre en 1990 (573'000 fr. en 1990 pour la parcelle 615) en raison des deux avis de l'ECA, indiquant d'une part une modification de surface du bâtiment de la recourante et d'autre part une transformation importante. De son côté, la recourante a exposé qu'elle avait effectivement ajouté une véranda à son immeuble, mais que cette adjonction remontait à 1985 environ. Elle a précisé également que des travaux d'entretien avaient été effectués à l'intérieur de la maison (cuisine) au cours des années 1991-1992.
Dès lors, et quand bien même il n'y a pas lieu de revenir sur la mise à jour opérée en 1992, il apparaît que celle-ci n'en était pas moins justifiée, compte tenu du décalage séparant les travaux de la transmission des avis de l'ECA.
3. La recourante soutient principalement que la commission ne pouvait pas reprendre l'estimation fiscale de son immeuble dans le cadre de la révision générale, alors que celle-ci avait été mise à jour en 1992.
Se fondant sur l'art. 22 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), le Conseil d'Etat a ordonné le 2 mars 1990 la révision des estimations pour l'ensemble des immeubles du canton. Dans ce cadre, le Département des finances a prévu une révision en trois étapes [ 1) les terrains à bâtir, immeubles locatifs, industriels et commerciaux; 2) les villas et PPE; 3) les immeubles agricoles ]. Il a émis le 20 novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions).
Les instructions prévoient que les estimations fiscales mises à jour entre 1990 et 1992 ne feront pas l'objet d'une révision, "exception faite de celles qui divergent manifestement de la valeur fiscale prévue dans ces instructions (p. ex. adaptations selon l'arrêt Ferrari)". Selon la jurisprudence, une divergence est "manifeste" lorsque la commission parvient à une différence de valeur de 20 % par rapport à la mise à jour effectuée peu avant la révision générale (TA, arrêt EF 95/110 du 6 juin 1996). En l'occurrence, ce pourcentage est largement dépassé puisque l'estimation fiscale passe de 159'000 à 363'000 fr. On est donc en présence d'une divergence manifeste.
La commission expose que la mise à jour intervenue en 1992 n'était que partielle, parce qu'elle ne prend pas en compte la valeur du terrain notamment. De son côté, la recourante s'étonne de la disparité exorbitante à ses yeux, entre l'estimation de 1992 et celle résultant de la décision attaquée.
Une telle différence s'explique pourtant. Dans le cadre de son estimation de 1992, la commission intimée a appliqué la jurisprudence inaugurée par l'arrêt F. (reproduite in RDAF 1991, 314 et ss), en limitant la correction de l'estimation à l'augmentation de valeur due aux travaux. Le but de la révision générale au sens de l'art. 22 LEFI est contraire de procéder à une mise à jour complète de la valeur de l'immeuble et d'absorber une réserve latente de valeur intervenue depuis la précédente révision générale ordonnée au début des années 1970 du fait de la hausse des prix en général et des valeurs immobilières en particulier. En l'espèce, une estimation de 159'000 fr. pour le lot litigieux ne correspondait assurément pas à la valeur d'estimation de celui-ci, sachant que l'estimation fiscale correspond à la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale de l'immeuble (art. 2 al. 1 LEFI). A cet égard, on relèvera que l'estimation mise à jour en 1992 n'était pas représentative de la valeur d'estimation fiscale de l'immeuble si l'on considère que celle-ci était très inférieure à la valeur de rendement arrêtée à 300'000 fr. dans le cadre de la révision générale. Même si la recourante estime qu'un tel montant, à titre de valeur locative, est excessif, il n'en démontre pas moins que l'estimation de 1992 ne constituait qu'une adaptation très partielle de la valeur de l'immeuble. C'est donc à juste titre que la commission a repris la valeur de la parcelle 1434 dans le cadre de la révision générale.
4. La recourante critique la valeur de rendement de son immeuble, arrêtée à 300'000 fr., estimant que celle-ci est trop élevée. Sur ce point, elle a fait valoir lors de la vision locale que la valeur de rendement devrait être équivalente au viager octroyé à ses parents qui s'élève à 1'200 fr. par mois. Elle a exposé que le remboursement de la somme due à la banque représentait une somme de 1'000 fr./mois.
a) En vertu de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. En l'espèce, la commission s'est fondée sur la surface de l'habitation qu'elle a multiplié par un prix de 150 fr. le m2. Ce faisant, elle a obtenu un rendement annuel de 22'500 fr. qu'elle a capitalisé à 7,5%.
A défaut de loyer, les instructions préconisent de multiplier la surface habitable par un prix unitaire au m2 compris entre 100 et 200 fr./m2. La commission a respecté la fourchette indiquée, ce qui conduit en l'espèce à un résultat équitable. En effet, il apparaît qu'un loyer de l'ordre de 1'875 fr. par mois n'est nullement excessif au vu de l'objet. Certes, la villa occupée par la recourante et sa famille est-elle de petite taille. Il s'agit néanmoins d'une maison dans un bon état d'entretien, qui comprend une cuisine agencée ouverte sur la chambre à manger et séjour et qui comporte en outre trois chambres à coucher à l'étage, ainsi qu'au niveau inférieur une grande pièce qui jouxte la véranda. Compte tenu en outre du jardin à disposition, un loyer de cet ordre est même très raisonnable.
5. S'agissant de la valeur vénale, la recourante reproche à la commission de ne pas avoir respecté la répartition conventionnelle de la PPE, telle qu'elle figure dans l'acte de constitution de la PPE.
Aux termes de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci. La commission a d'abord estimé la valeur vénale de l'ensemble de la parcelle de base, y compris le terrain, en répartissant le résultat obtenu en fonction des centièmes attribués à chaque lot (décision du 1er juin 1995). Ce faisant, elle était parvenue à une estimation de 273'000 fr. pour le lot 1434, sur la base d'ailleurs d'une erreur de calcul s'agissant de la valeur actuelle des bâtiments qu'elle avait compté à 180 fr./m3, paramètre extraordinairement faible. Suite au recours d'Arlette Guignet, la commission a tenu compte d'une surface de 870 m2 tenant compte des restrictions découlant du règlement communal. Il semble qu'elle l'ait fait à la demande de la recourante qui voulait que soit prise en considération la surface attribuée à son lot et colorée sur le plan annexé au règlement de constitution de la PPE. Celle-ci se défend toutefois d'avoir sollicité une répartition s'écartant de l'attribution convenue. Quoi qu'il en soit, ensuite de recours successifs, la commission a ensuite fixé l'estimation de son lot à 391'000 fr., qu'elle a par la suite ramenée à 384'000 fr., puis finalement à 363'000 fr.
En préambule, on relèvera que la commission aurait pu déclarer irrecevable le recours formé le 19 juillet 1996, l'absence d'enquête publique n'ayant pas porté préjudice à ses droits dès lors que celle-ci avait eu connaissance de la décision attaquée et réagi par une lettre au terme de laquelle elle déclarait expressément ne pas vouloir recourir (sur ce point, on peut renvoyer à l'arrêt TA, EF 93/024 du 30 août 1993). La commission étant entrée en matière et ayant rapporté sa décision, il y a lieu d'examiner le bien-fondé de celle-ci.
L'arrêté du 18 juin 1965 relatif à la propriété par étages (RSV 3.4/A) dispose, à son art. 6, que l'estimation fiscale établie pour l'immeuble entier est répartie sur les feuillets spéciaux de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part; le feuillet de base ne reçoit pas d'estimation fiscale générale (al. 1er). Lors des révisions périodiques, les unités d'étage font l'objet d'une estimation indépendante (al. 2).
Le Tribunal administratif a jugé que chaque lot de PPE doit être estimé pour lui-même (arrêt EF 95/0114 du 4 février 1997). En substance, le tribunal a considéré que chaque logement d'un même immeuble ne présente en principe pas les mêmes caractéristiques (situation, ensoleillement, vue par exemple); en revanche, une estimation globale de l'immeuble répartie ensuite selon les quotes-parts des copropriétaires pourrait servir de base pour une première estimation de chaque lot, appelée à être affinée en fonction de la surface du lot, de sa situation spécifique dans l'immeuble (vue ou ensoleillement notamment) et de ses caractéristiques propres (état général, etc.).
En l'espèce, la commission a multiplié le volume de la villa par un prix de 350 fr./m3, valeur actuelle. Elle a obtenu pour l'habitation une valeur intrinsèque de 208'250 fr. Un tel montant ne prête pas à la critique, s'agissant d'une maison bien entretenue, équipée d'une cuisine moderne, agencée récemment. Il apparaît qu'en partant d'un prix de construction de 500 fr./m3, dont elle a déduit un coefficient de vétusté de 30 %, elle a tenu compte du coût habituel de construction en valeur à neuf et de l'âge de la maison.
S'agissant du terrain, la commission s'est basée sur une surface de 870 m2 dont la valeur a été estimée à 250 fr./m2. Elle a ainsi obtenu un chiffre de 217'500 francs. Le prix du terrain au m2 n'est nullement excessif. En effet, il se justifie par la situation de l'immeuble qui se trouve à proximité immédiate du bord du lac, tout en étant aux portes de Lausanne, au surplus dans une commune bénéficiant d'un taux d'imposition communal très bas. Il s'agit d'un prix très raisonnable, même si un plan d'alignement entraîne des restrictions quant aux possibilités d'agrandissement.
Si l'on s'en tient à la répartition conventionnelle de la PPE - qui soit dit en passant est très insolite vu la disposition des lieux -, il faut prendre en considération le 25% de la surface globale de la parcelle 615 y compris les bâtiments, soit environ 1'361 m2. Le tribunal parvient ainsi à une valeur de 340'250 fr. en ce qui concerne le terrain.
En conséquence, le tribunal parvient à une valeur vénale de 548'500 fr. (208'250 + 340'250) et à une estimation fiscale de 424'250 fr. (548'500 + 300'000 : 2), soit à une estimation supérieure de plus de 60'000 fr. à celle arrêtée par la commission à 363'000 fr. Le Tribunal administratif a régulièrement jugé qu'en l'absence d'une disposition légale expresse, il n'est pas habilité à modifier la décision attaquée dans un sens défavorable au recourant (arrêt EF 96/0036 du 15 mai 1997). Si la jurisprudence du Tribunal fédéral reconnaît assez largement au supérieur hiérarchique d'une autorité administrative la compétence de réformer in pejus les décisions de ses subordonnés, elle refuse en général ce pouvoir aux juridictions indépendantes telles que les tribunaux administratifs cantonaux lorsqu'il n'est pas prévu par une base légale (arrêt CR 91/502 du 13 août 1992 citant ATF 102 Ib 282, spéc. p. 289; ATF 112 Ia 206; ATF 113 Ib 219; ATF 117 Ib 20). En conséquence, l'estimation fiscale arrêtée à 363'000 fr. par la commission d'estimation fiscale doit être maintenue.
6. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et l'estimation fiscale de la parcelle 1434 du cadastre de la Commune de St-Sulpice fixée à 363'000 fr. confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de 800 fr. est mis à la charge de la recourante déboutée (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 12 février 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est confirmée.
III. Un émolument de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante, cette somme étant compensée avec son dépôt de garantie.
Lausanne, le 15 juillet 1997
Le président: Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint