CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 10 mars 1998
sur le recours interjeté par Hans-Béat RIS, Kistlerweg 23, Berne, représenté pour les besoins de la présente procédure par Me Elio Civitillo, notaire à Aubonne,
contre
la décision rendue sur recours le 7 juillet 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 269 de Bougy-Villars.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: Mme I. Guisan, présidente; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs; greffière : Mlle A. Froidevaux.
Vu les faits suivants:
A. Hans-Béat Ris est propriétaire de la parcelle no 269 située sur le territoire de la commune de Bougy-Villars. Cette parcelle, d'une surface totale de 16'568 m², située à Villars Dessous est destinée à la culture de la vigne à concurrence de 12'203 m². Elle comporte en outre divers immeubles, soit selon extrait du registre foncier:
- habitation (no d'assurance
incendie 122);
- dépendance rurale (no d'assurance incendie 123);
- pavillon (no d'assurance incendie 203);
- habitation, cave (no d'assurance incendie 121);
- habitation (no d'assurance incendie 119);
- couvert à machines viticoles (no d'assurance incendie 320).
Selon un rapport établi par Prométerre le 16 avril 1997, l'habitation no AI 122 a été édifiée dans les années 1800 environ. Il s'agit d'une construction relativement peu solide. L'état du toit et des façades ainsi que l'état général du logement (5 pièces + cuisine) peuvent être qualifiés de mauvais. L'habitation ne comporte aucune isolation ni équipements intérieurs tels que meubles de cuisine et chauffage. Le rez inférieur comprend un atelier et un réduit. La dépendance rurale no AI 123 date du début du siècle. Il s'agit d'une ancienne buanderie désaffectée et d'un couvert, séparés d'un bûcher par un soliveau. La pavillon no AI 203 date de 1961. Il est en bon état. L'habitation et la cave no AI 121 datent de 1700 environ. Elles ne sont isolées que par des vieux murs épais, d'un état moyen. Le toit doit être rénové. L'appartement ouest comprend quatre pièces plus la cuisine. Il a été rénové en 1988 et demeure en bon état. Il est chauffé par une installation centrale à pompe à chaleur. L'appartement est de cette habitation n'est quant à lui ni chauffé, ni isolé, ni rénové. Il n'est pas habitable en l'état actuel, mais pourrait l'être moyennant de grandes réfections. Il comprend six pièces plus la cuisine remise en état en 1991. La cave occupe tout le rez inférieur. Elle est disposée en deux locaux accessibles de plain-pied, ni chauffables ni climatisés. L'habitation no AI 119 date également des années 1700 environ. Elle a été entièrement rénovée en 1993 (toit, façade, appartements neufs, chauffage central neuf). On y trouve des locaux viticoles, soit un réfectoire, trois dortoirs avec douche-WC, un réduit et un carnotzet. On y trouve également le logement du vigneron (appartement de 4 pièces plus la cuisine), ainsi que trois appartements loués, soit un de trois pièces plus la cuisine au deuxième étage, un de quatre pièces plus la cuisine et un de trois pièces plus la cuisine, dont une chambre individuelle, au troisième étage. Enfin, le couvert à machines no AI 320 date de 1993. D'une construction plus légère, il est ouvert sur le grand côté et a un fond bétonné.
Les constructions énumérées ci-dessus ont été assurées en 1989 par l'ECA à une valeur indexée de 852'600 fr. pour le bâtiment no AI 119, 1'332'450 fr. pour le bâtiment no AI 121, 377'300 fr. pour le bâtiment AI no 122 et 93'000 fr. pour le bâtiment AI no 123.
B. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après la commission) a procédé à une nouvelle estimation des immeubles en cause et a rendu le 27 janvier 1997 la décision suivante:
"Parcelle 269
Estimation fiscale des immeubles viticoles
Valeur de rendement:
vigne: 12203 m² à 8 fr./m² 97'624.-
réfectoire no 119: 38 m² à 150 fr./m² 5'700.-
dortoirs no 119: 75 m² à 150 fr./m² 11'250.-
réduit viticole no 320: 112 m² à 80 fr./m² 8'960.-
encavage: 85000 l. à 0,03 fr./l. 2'550.-
cave: 234 m² à 200 fr./m² 46'800.-
pressoir: 109 m² à 150 fr./m² 16'350.-
valeur rendement totale 189'234.-
Estimation fiscale viticole (val. rendement x 125%) 236'542.-
Estimation fiscale des immeubles non viticoles
Valeur de rendement:
loyers totaux perçus: mensuels 10'200 fr.,
annuels 122'400 fr.
détail des loyers:
1'200 fr. bât. 121 propr. ouest
1'200 fr. bât. 121 propr. est
1'000 fr. bât. 122 loc. Rosset
2'000 fr. bât. 119 loc. chef culture
2'000 fr. bât. 119 loc. Scheuzer
1'600 fr. bât. 119 loc. Blanchard
1'200 fr. bât. 119 loc. employé
capitalisation à 7,5%
(122'400 x 100 : 7,5) 1'632'000.-
Valeur vénale:
pavillon no 203 5'000.-
bâtiment no 121: 1749 m3 à 450 fr./m3 787'000.-
./. 30% pondération de vétusté du bât. - 237'000.-
combles du bât. 121: 720 m3 à 80 fr./m3 57'600.-
bâtiment no 122: 958 m3 à 450 fr./m3 431'100.-
./. 30% pond. vétusté -
130'000.-
bâtiment no 123 (dépendance) 372 m3 à 50 fr./m3 18'600.-
bâtiment no 119: 2436 m3 à 500 fr./m3 1'218'000.-
./. 7% pond. vétusté -
86'000.-
terrain: 2865 m² à 185 fr./m² 530'000.-
valeur vénale totale 2'594'000.-
Estimation fiscale (non vitic):
valeur de rend. + val. vénale (arrondie) 2'113'000.-
2
Estimation fiscale totale (236'542 + 2'113'000) (arrondie) 2'349'000.-"
C. L'intéressé a contesté les nouvelles estimations fiscale arrêtées par la commission le 31 janvier 1997.
D. Par décision du 7 juillet 1997, la commission a partiellement admis le recours de Hans-Béat Ris et modifié sa décision du 27 janvier 1997 en ce sens que la nouvelle estimation fiscale s'élève à 2'174'000 fr. Elle expose que les Instructions du Département des finances en matière d'estimation fiscale, confirmées par la jurisprudence constante de la Commission centrale des estimations fiscales puis du Tribunal administratif, impliquent que les logements viticoles sont estimés selon les principes généraux. Pour la détermination de la valeur de rendement desdits logements, les loyers encaissés sont pris en compte et un prix de loyer pour le logement occupé par le propriétaire est supputé. La valeur de rendement est cependant prise en compte pour les locaux directement affectés à l'usage de l'exploitation, à savoir la cave, le pressoir, les dortoirs et le réfectoire. Pour le calcul de la valeur vénale du bâtiment, l'autorité intimée a admis une nouvelle répartition entre les locaux habitables et inhabitables selon le calcul suivant:
"Parcelle 269:
Estimation fiscale des immeubles viticoles
Valeur de rendement:
vigne: 12203 m² à 8 fr./m² 97'624.-
réfectoire no 119: 38 m² à 150 fr./m² 5'700.-
dortoirs no 119: 75 m² à 150 fr./m² 11'250.-
réduit viticole no 320: 112 m² à 80 fr./m² 8'960.-
encavage: 85000 l. à 0,03 fr./l. 2'550.-
cave: 234 m² à 200 fr./m² 46'800.-
pressoir: 109 m² à 150 fr./m² 16'350.-
valeur rendement totale 189'234.-
Estimation fiscale viticole (val. rendement x 125%) 236'542.-
Estimation fiscale des immeubles non viticoles
Valeur de rendement:
loyers totaux perçus: mensuels 10'200 fr., annuels 122'400 fr.
détail des loyers:
1'200 fr. bât. 121 propr. ouest
1'200 fr. bât. 122 propr. est
1'000 fr. bât. 122 loc. Rosset
2'000 fr. bât. 119 loc. chef culture
2'000 fr. bât. 119 loc. Scheuzer
1'600 fr. bât. 119 loc. Blanchard
1'200 fr. bât. 119 loc. employé
capitalisation à 7,5%
(122'400 x 100 : 7,5) 1'632'000.-
Valeur vénale:
pavillon no 203 5'000.-
bâtiment no 121: 1029 m3 à 450 fr./m3 463'050.-
./. 30% pondération de vétusté du bât. - 138'915.-
combles du bât. 121: 1440 m3 à 80 fr./m3 115'200.-
bâtiment no 122: 958 m3 à 450 fr./m3 431'100.-
./. 30% pond. vétusté - 129'330.-
bâtiment no 123: 372 m3 à 50 fr./m3 18'600.-
bâtiment no 119: 2040 m3 à 500 fr./m3 1'020'000.-
./. 7% pond. vétusté - 71'400.-
terrain: 2865 m² à 185 fr./m² 530'025.-
valeur vénale totale 2'243'330.-
Estimation fiscale (non vitic.):
valeur de rend. + val. vénale 1'937'665.-
2
Estimation fiscale totale (236'542 + 1'937'665) arrondie 2'174'000.-"
E. Par acte du 18 juillet 1997, Hans-Béat Ris a saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la décision de la commission. Il expose en substance que le domaine viticole en cause a fait l'objet, d'entente avec la commission, d'une expertise pour en fixer la valeur de rendement, laquelle a été confiée à Prométerre. Le rapport de cet office, daté du 16 avril 1997, fixe la valeur de rendement totale du domaine à 1'747'069 fr. Cette expertise tient compte des unités de logements supplémentaires qui sont comptées, selon les normes agricoles, à une valeur supérieure à la valeur de rendement. Selon lui, la règle veut que l'estimation fiscale d'un domaine agricole corresponde au 125% de la valeur de rendement. Or dans le cas présent, si l'on ajoute l'estimation fiscale de la parcelle no 269 à celle de toutes les autres parcelles du domaine, l'estimation fiscale totale s'établit à 2'796'000 fr. Selon les normes agricoles, l'estimation fiscale du domaine devrait être de 2'183'836 fr. 25. La valeur de la parcelle no 269 est dès lors largement surévaluée, alors que celle des autres parcelles de vigne a été fixée selon les critères usuels. En conclusion, il requiert que l'estimation fiscale de la parcelle en cause soit réduite à 1'561'836 fr. 25.
Dans le délai imparti, le recourant s'est acquitté d'une avance de frais de 1'000 fr.
F. Dans sa réponse du 26 août 1997, la commission propose le rejet du recours, en relevant notamment que la prise en compte de la valeur de rendement ne peut intervenir qu'en matière agricole uniquement. En présence d'une exploitation viticole, seuls les locaux d'exploitation ainsi que la vigne peuvent être estimés selon les critères de la valeur de rendement. Les logements sont pour leur part estimés selon les normes urbaines. Selon elle, elle n'a pas à se référer à l'expertise effectuée par Prométerre dont le but est de fixer uniquement la valeur de rendement sans se préoccuper de la valeur vénale.
G. Le recourant a déposé un mémoire complémentaire le 4 septembre 1997 dans lequel il précise notamment que la parcelle no 269 fait partie d'un domaine agricole auquel la loi sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (ci-après : LDFR) s'applique dans son ensemble. Ainsi, s'il souhaite vendre tout ou partie de l'immeuble, voire constituer une propriété par étages et vendre les appartements, il devra au préalable obtenir l'autorisation de la commission foncière. De même, si des gages doivent être constitués au-delà de l'estimation fiscale, il devra obtenir l'autorisation de ladite commission et en cas de transfert du domaine, en tout ou en partie, les dispositions de la loi précitée s'appliqueront intégralement. Il est particulier selon lui qu'une loi cantonale puisse ainsi déroger à des dispositions de droit fédéral pour de purs motifs fiscaux. Il a maintenu les conclusions prises dans son recours.
H. Le tribunal a tenu une audience sur place le 11 novembre 1997 en présence de l'épouse du recourant et de son conseil, des parents du recourant ainsi que de M. Aguet et de Mme Linder, respectivement président et secrétaire de la commission, lesquels ont été entendus dans leurs explications respectives. A cette occasion, le tribunal a procédé à une visite des lieux, qui lui a permis de constater que la description des immeubles en cause effectuée par Prométerre dans son rapport du 16 avril 1997 correspondait à la réalité. L'épouse du recourant a confirmé le prix de location des appartements en cause, à savoir 1'000 fr. par mois pour l'appartement loué de l'immeuble no AI 122, 2'000 fr. par mois pour l'appartement loué au vigneron dans l'immeuble no AI 119 (4 pièces), 1'200 fr. par mois pour l'appartement de l'ouvrier dans le même immeuble (3 pièces) et respectivement 2'000 fr. et 1'600 fr. par mois pour les deux derniers appartements loués dans ledit immeuble.
Le tribunal a statué à huis clos.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5% entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (v. arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. a) Selon l'art. 2 de la loi cantonale sur l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (ci-après : LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
b) En l'espèce, le recourant soutient que la parcelle no 269 fait partie d'un domaine agricole soumis à la LDFR. Compte tenu de cette restriction particulière qui l'oblige à requérir l'autorisation de la commission foncière pour tout acte de disposition (notamment toute opération d'aliénation), il considère que la valeur de la parcelle précitée doit être appréciée dans son ensemble selon les normes agricoles, plus particulièrement selon la règle qui veut que l'estimation fiscale d'un domaine agricole corresponde au 125% de la valeur de rendement.
La LEFI ne contient aucune disposition particulière applicable aux immeubles agricoles. En revanche, le règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après : REFI) consacre ses art. 11 à 16 aux méthodes d'estimation de ces immeubles. Ainsi, l'art. 11 REFI précise qu'on entend par immeubles agricoles, les terres et les bâtiments utilisés avant tout pour l'exploitation rurale. L'art. 12 al. 1 première phrase REFI prévoit qu'il est procédé à l'estimation des biens-fonds agricoles sur la base d'évaluation des domaines entiers, bâtiments y compris.
Dans différents arrêts, le tribunal de céans a confirmé la pratique vaudoise consistant à estimer les domaines agricoles, bâtiments compris, au 125% de leur valeur de rendement (EF 93/021 du 26 août 1993 et EF 96/0072 du 5 juin 1997). Il a relevé que cette pratique, qui constitue une exception au régime prévu par l'art. 2 LEFI, représente un privilège pour les agriculteurs, dont la base légale est au demeurant fragile.
c) A l'instar de ce qui prévaut en matière agricole, la loi ne comporte aucune disposition particulière applicable aux immeubles viticoles. En revanche, l'art. 17 REFI prévoit ce qui suit :
"La valeur de rendement des immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables comme tels et pour lesquels un fermage ne peut être fixé, sera estimée en capitalisant le rendement net et moyen d'une période d'au moins dix ans. Le rendement net s'obtient en déduisant du rendement brut les frais d'exploitation.
Les vignes faisant partie d'une exploitation agricole susceptibles d'être transformées en terrains de labour ou en prairies seront estimées dans la règle sur les mêmes bases que les immeubles agricoles."
Le REFI prévoit ainsi également un régime d'exception pour la viticulture, mais seulement pour ce qui a trait aux "immeubles en nature de vignes et uniquement utilisables comme tels". A la différence de l'art. 12 REFI, applicable aux domaines agricoles, le privilège ne s'étend donc pas aux bâtiments compris dans le domaine, ce que relèvent par ailleurs les Instructions générales pour les commissions d'estimation fiscales des immeubles adoptées par le Chef du Département des finances le 7 avril 1995 (ci-après les Instructions).
Dans un arrêt du 26 août 1993 (EF 93/021, repris également dans un arrêt plus récent du 5 juin 1997 EF 96/0072), après avoir rappelé que la Commission centrale des estimations fiscales (ci-après : CCEF) avait toujours estimé les bâtiments compris dans un domaine viticole selon les règles qui prévalent habituellement en matière d'estimation fiscale, soit conformément à l'art. 2 LEFI, le tribunal de céans a jugé ce qui suit:
"Il ressort toutefois clairement tant du REFI, de la pratique fixée par les instructions du Département des finances que de la jurisprudence de la CCEF que, s'agissant de l'estimation fiscale des domaines viticoles, seules les vignes sont soumises au régime d'exception prévu par l'art. 17 REFI, leur estimation fiscale étant égale au 125% de leur valeur de rendement. Dès lors, à défaut de toute base légale ou réglementaire, on ne saurait étendre le régime privilégié des domaines agricoles, qui ne repose que sur une base légale insuffisante, non seulement aux vignes, grâce à l'art. 17 REFI, mais encore aux bâtiments. Il y a d'autant moins lieu de s'écarter de la pratique vaudoise qui traite différemment les exploitations viticoles des entreprises agricoles qu'elle est ancienne puisque les instructions de 1951 l'instauraient déjà".
Le tribunal a également considéré que même si les différentes dispositions légales en vigueur en matière de droit foncier rural étaient applicables tant aux exploitations agricoles que viticoles, le régime juridique des ces deux types d'exploitation n'était de loin pas identique, le statut du vin résultant d'une réglementation particulière dans la législation agricole. Selon lui, "le Conseil d'état, en adoptant aux art. 11 ss REFI des solutions divergentes pour les bâtiments d'exploitation des agriculteurs, respectivement pour ceux des vignerons, a obéi à des motifs qui apparaissent comme objectifs, même s'ils ne convergent pas avec ceux du législateur fédéral en matière de droit foncier rural". Cela étant, on ne saurait admettre l'existence, dans le règlement précité, d'une inégalité de traitement à l'égard des viticulteurs constitutive d'une violation de l'art. 4 Cst. féd.
Dans ces conditions, la manière dont l'autorité intimée a procédé pour établir l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse est correcte.
3. Cela étant, il convient d'examiner si, sur la base des principes dégagés ci-dessus, le montant de 2'174'000 fr. retenu à titre d'estimation fiscale de la parcelle en cause peut être confirmé.
4. S'agissant tout d'abord de l'estimation fiscale des immeubles viticoles (fondée sur leur valeur de rendement multipliée par 125%) telle que fixée par l'autorité intimée, soit 236'542 fr., elle ne paraît pas excessive au regard des différents postes et valeurs pris en considération. Le recourant ne conteste d'ailleurs pas les montants retenus.
Les Instructions prévoient des montants minimum et maximum pour estimer la valeur de rendement "des caves et dépôts de bouteilles" et "des locaux de travail : pressage, remplissage expédition" (cf. Instructions, p.6). En l'occurrence les montants retenus par la commission pour ces deux postes, soit respectivement 200 francs/m2 pour la cave et 150 fr./m2 pour le pressoir, correspondent tous deux au minimum prévu par les Instructions et sont dès lors très favorables au recourant. S'agissant de la valeur de rendement de la vigne, soit 8 fr./m2, elle correspond également aux valeurs généralement prises en compte dans la région. Les valeurs de rendement du réfectoire (38 m2 à 150 fr./m2, soit une valeur de rendement de 5'700 fr.), des dortoirs (75 m2 à 150 fr./m2 , soit un total de 11'250 fr.), et de l'encavage (85'000 l. à 0,03 fr./l., soit un total de 2'550 fr.) ne paraissent pas non plus excessives. On relèvera enfin que le réduit viticole no 320 a été estimé par la commission de manière plus avantageuse que par Prométerre (112 m2 à 80 fr./m2, soit une valeur de rendement de 8'960 fr. contre 9'167 fr. selon l'expertise de Prométerre).
Au regard de ce qui précède, la valeur de rendement et par conséquent l'estimation fiscale des immeubles viticoles doivent être confirmées. Il reste encore à apprécier si l'estimation fiscale des immeubles non viticoles a été effectuée correctement.
5. L'estimation fiscale des immeubles non viticoles s'apprécie au regard des principes généraux. Elle résulte de la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale du bien-fonds (art. 2 al. 1 LEFI). Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale.
a) S'agissant tout d'abord de la valeur de rendement d'un immeuble, l'art. 2 al. 3 LEFI précise qu'elle correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques.
Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 REFI dispose que la valeur de rendement de l'immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1 ). Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5% prévu à l'art. 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9% (al. 2). Les Instructions pour les commissions d'estimation fiscale des immeubles adoptées par le Chef du Département des finances le 31 janvier 1991 indiquent que la valeur de rendement des immeubles locatifs, établie sur la base de la méthode du rendement brut, est déterminée par le revenu locatif auquel on applique un taux de capitalisation de 8 à 8½% dont on ne s'écartera que dans les cas particuliers.
Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement locatif, le taux d'intérêt hypothécaire (hypothèques en 1er rang, prêts anciens) de référence (CFV - actuellement BCV) en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (arrêt EF 96/0074 du 15 septembre 1997 et les références citées). Il n'y a pas lieu de revenir sur cette jurisprudence dont la justification principale réside dans le fait qu'elle permet de tenir compte d'un rendement équitable, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis, et d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date.
En l'espèce, la valeur de rendement des immeubles en cause à été établie sur la base d'un revenu locatif annuel s'élevant à 122'400 fr. avec un taux hypothécaire de référence de 7,5%. Dans la mesure où l'épouse du recourant a confirmé les montants retenus à titre de loyer pour les bâtiments no 119 et 122 (6'800 fr. par mois pour le bâtiment no 119 et 1'000 fr. par mois pour le bâtiment no 122), ces chiffres ne seront pas réexaminés par le tribunal de céans. Il en va de même pour le taux de capitalisation fixé à 7,5% par la commission, puisque celui-ci est plus favorable au recourant que le taux retenu dans le rapport Prométerre (7,25%). De même, le taux de référence au jour de l'établissement du rapport Prométerre fixant l'état locatif (16 avril 1997) était de 5%, soit, majoré de deux points comme exposé ci-dessus, de 7%. Ce taux est à nouveau moins avantageux pour le recourant que celui retenu par la commission et ne sera donc pas pris en compte.
S'agissant en revanche des montants relatifs au bâtiment no 121, ils ne tiennent pas compte des caractéristiques particulières de chacune de ses parties. La partie Est est en effet composée d'un appartement de six pièces plus une cuisine. Comme le relève l'autorité intimée, il n'est ni chauffé, ni isolé. Il n'a à ce jour pas été rénové et ne pourrait être habitable que moyennant de grandes réfections. Un loyer mensuel de 1'200 fr. est dès lors manifestement trop élevé par rapport à sa valeur de rendement qui, de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, ne devrait pas dépasser un montant de 800 fr. La partie Ouest comprend pour sa part un appartement de quatre pièces rénové en 1988 et qui est en bon état. Ce logement est chauffé par une installation centrale à pompe à chaleur. Le montant pris en considération au titre de loyer, qui s'élève également à 1'200 fr., est dans ce cas nettement inférieur à sa valeur de rendement réelle qui doit s'élever, selon les assesseurs spécialisés, à 1'500 fr. par mois.
Ces corrections ayant été effectuées, on aboutit à une valeur de rendement des immeubles non viticoles de 1'616'000 fr., qui se décompose comme suit:
loyers totaux perçus: mensuels 10'100 fr., annuels 121'200 fr.
détail des loyers:
1'500 fr. bât. 121 propr. ouest
800 fr. bât. 122 propr. est
1'000 fr. bât. 122 loc. Rosset (montant inchangé)
2'000 fr. bât. 119 loc. chef culture (" " )
2'000 fr. bât. 119 loc. Scheuzer (" ")
1'600 fr. bât. 119 loc. Blanchard (" ")
1'200 fr. bât. 119 loc. employé (" ")
capitalisation à 7,5%
(121'200 x 100 : 7,5) 1'616'000 fr.
b) En ce qui concerne enfin la valeur vénale, l'art. 2 al. 4 REFI stipule qu'elle représente la valeur marchande de l'immeuble en cause. Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour base de situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.
En l'espèce, l'autorité intimée a retenu pour les bâtiments no 121 et 122 (sans les combles) un prix de 450 fr./m3 avec un pourcentage de vétusté de 30%. De l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, les prix retenus au m3 sont cependant trop élevés et doivent être réduits respectivement à 420 fr./m3 pour l'immeuble no 121 et à 400 fr./m3 pour le bâtiment no 122 compte tenu de l'état des immeubles en cause. La valeur vénale du bâtiment no 121 s'élève ainsi à 432'180 fr. (1029 m3 à 420 fr./m3) de laquelle il faut encore déduire 30% à titre de pondération, soit 129'654 fr. La valeur vénale du bâtiment no 122 est de 383'200 fr. (958 m3 à 400 fr./m3 ) dont il faut également déduire un montant de 114'960 fr. (taux de vétusté de 30% également). Le prix retenu au m3 pour le bâtiment no 119 se justifie au regard de l'état du bâtiment (bâtiment entièrement rénové en 1993); il en va cependant différemment du taux de pondération de 7% qui est manifestement trop élevé. Les Instructions pour les commissions d'estimation fiscale des immeubles adoptées par le Chef du Département des finances le 20 novembre 1992 prévoient en effet un taux de pondération de l'ordre de 1% par année pour des bâtiments "âgés" de un à vingt ans. Il s'ensuit que le taux applicable au bâtiment no 119 ne devrait pas dépasser 4% compte tenu de sa rénovation totale intervenue en 1993. S'agissant du prix du terrain fixé à 185 fr./m2, force est de constater qu'il est particulièrement favorable au recourant compte tenu de la situation du terrain, d'une part, et des prix pratiqués dans la région de Bougy-Villars, d'autre part. Enfin, les valeurs prises en compte pour le pavillon no 203, les combles de l'immeuble no 121 (cf. arrêts TA EF 95/025 du 27 février 1997 et EF 97/0015 du 12 février 1998) et pour le bâtiment no 123 sont parfaitement adéquates.
Compte tenu de ce qui précède, le tribunal retient une valeur vénale des immeubles non viticoles de 2'218'800 fr., montant qui se décompose comme suit:
pavillon no 203 5'000.-
bâtiment no 121: 1029 m3 à 420 fr./m3 432'180.-
./. 30% pondération de vétusté du bât. - 129'654.-
combles du bât. 121: 1440 m3 à 80 fr./m3 115'200.-
bâtiment no 122: 958 m3 à 400 fr./m3 383'200.-
./. 30% pond. vétusté - 114'960.-
bâtiment no 123: 372 m3 à 50 fr./m3 18'600.-
bâtiment no 119: 2040 m3 à 500 fr./m3 1'020'000.-
./. 4% pond. vétusté - 40'800.-
terrain: 2865 m² à 185 fr./m² 530'025.-
valeur vénale totale 2'218'800
fr. (montant arrondi)
c) Conformément à l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale des immeubles non viticoles est dès lors la suivante :
valeur de rendement Fr. 1'616'000.--
valeur vénale totale Fr. 2'218'800.--
Fr. 3'834'800.-- : 2 = Fr. 1'917'400
6. L'estimation fiscale totale de la parcelle no 269, telle que calculée par le tribunal de céans, s'élève ainsi à 2'153'942 fr. (236'542 fr. + 1'917'400 fr.). La différence entre ce montant et celui retenu par la commission (2'174'000 fr.), soit 20'058 fr., est inférieure à 5% puisqu'elle ne correspond qu'à 0,9%. Le tribunal ne peut donc que renoncer à corriger l'estimation fiscale litigieuse.
7. Il résulte des considérants qui précèdent que la décision de la commission doit être confirmée, ce qui entraîne le rejet du recours aux frais du recourant débouté, qui n'a pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 7 juillet 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne relative à l'estimation de la parcelle no 269 de Bougy-Villars est confirmée.
III. Un émolument de 1'000 fr. (mille francs), somme compensée par le dépôt de garantie versé, est mis à la charge du recourant.
Iv. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 10 mars 1998
La présidente: La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint