CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 22 juin 2006
sur le recours interjeté par la Fondation FAREAS, à Renens,
contre
la décision rendue le 8 septembre 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation des parcelles nos 1324 à 1362, lots de PPE constituée sur la parcelle de base no 17 de la commune de Prilly
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Vincent Pelet, président; M. Antoine Rochat et Jacques Morel, assesseurs; M. Nader Ghosn, greffier
Vu les faits suivants:
A. La société immobilière La Vallombreuse E SA, propriétaire de la parcelle no 17 sise sur la commune de Prilly, depuis 1961, a constitué cette dernière en PPE le 3 juillet 1985. La PPE est divisée en 39 lots constituant les parcelles nos 1324 à 1362. Il s'agit d'un immeuble locatif de 534 m2, construit en 1962 et comprenant 28 appartements de 1 à 3 pièces, trois magasins et huit garages. La surface totale de la parcelle de base est de 1430 m2. La Vallombreuse E SA est restée propriétaire de tous les lots. La valeur ECA de tout le bâtiment est en 1995 de 3'963'126 francs.
A la requête des créanciers hypothécaires, le bâtiment locatif a été réalisé en bloc aux enchères publiques le 17 octobre 1996 par l'Office des poursuites de Lausanne-Ouest. L'immeuble a été adjugé à la Fondation vaudoise pour l'accueil des requérants d'asile (FAREAS) pour un prix total de 2'690'000 francs. Il y a lieu de relever que l'acquéreur ne faisait pas partie des créanciers hypothécaires. L'office des poursuites avait estimé la valeur totale de l’ensemble des lots à 3'400'000 francs.
B. A la suite à ce transfert de propriété, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : la CEFI) a procédé à une révision de l'estimation fiscale de tous les lots de la PPE précitée. La CEFI a décidé, en date du 16 juillet 1997, de ne pas modifier l'estimation fiscale précédente effectuée en 1994 dans le cadre de la révision générale et arrêtée au montant de 3'612'000 fr., réparti sur les lots en fonction des millièmes. Cette estimation correspond aux valeurs des lots suivantes, inchangées d’avec la précédente estimation, selon le tableau ci-dessous :
|
no parcelle |
description |
millièmes |
EF 1985 |
EF 1994 |
prix d'adjudication |
|
1324 |
2 pièces, balcon |
35 |
87'000 |
126'000 |
85'000 |
|
1325 |
2 pièces, balcon |
30 |
89'000 |
108'000 |
76'000 |
|
1326 |
2 pièces et balcon |
28 |
78'000 |
101'000 |
73'000 |
|
1327 |
studio |
11 |
76'000 |
76'000 |
44'000 |
|
1328 |
3 pièces, balcon |
37 |
78'000 |
134'000 |
88'000 |
|
1329 |
3 pièces, balcon |
43 |
73'000 |
155'000 |
98'000 |
|
1330 |
2 pièces, balcon |
31 |
51'000 |
112'000 |
78'000 |
|
1331 |
2 pièces, balcon |
35 |
80'000 |
126'000 |
85'000 |
|
1332 |
2 pièces, balcon |
30 |
73'000 |
108'000 |
77'000 |
|
1333 |
2 pièces, balcon |
28 |
75'000 |
101'000 |
73'000 |
|
1334 |
studio |
16 |
65'000 |
65'000 |
52'000 |
|
1335 |
3 pièces, balcon |
37 |
90'000 |
134'000 |
89'000 |
|
1336 |
3 pièces, balcon |
43 |
107'000 |
155'000 |
98'000 |
|
1337 |
2 pièces, balcon |
31 |
75'000 |
112'000 |
78'000 |
|
1338 |
2 pièces, balcon |
35 |
82'000 |
126'000 |
85'000 |
|
1339 |
2 pièces, balcon |
30 |
83'000 |
108'000 |
77'000 |
|
1340 |
2 pièces, balcon |
28 |
74'000 |
101'000 |
73'000 |
|
1341 |
studio |
16 |
60'000 |
60'000 |
52'000 |
|
1342 |
3 pièces, balcon |
37 |
96'000 |
134'000 |
89'000 |
|
1343 |
3 pièces, balcon |
43 |
109'000 |
155'000 |
98'000 |
|
1344 |
2 pièces, balcon |
31 |
87'000 |
112'000 |
78'000 |
|
1345 |
2 pièces, balcon |
35 |
87'000 |
126'000 |
85'000 |
|
1346 |
2 pièces, balcon |
30 |
82'000 |
108'000 |
77'000 |
|
1347 |
2 pièces, balcon |
28 |
75'000 |
101'000 |
73'000 |
|
1348 |
studio |
16 |
70'000 |
70'000 |
52'000 |
|
1349 |
3 pièces, balcon |
37 |
96'000 |
134'000 |
89'000 |
|
1350 |
3 pièces, balcon |
43 |
105'000 |
155'000 |
98'000 |
|
1351 |
2 pièces, balcon |
31 |
82'000 |
112'000 |
78'000 |
|
1352 |
magasin |
49 |
152'000 |
177'000 |
110'000 |
|
1353 |
magasin |
20 |
70'000 |
70'000 |
60'000 |
|
1354 |
magasin |
17 |
56'000 |
56'000 |
53'000 |
|
1355 |
garage |
5 |
14'000 |
18'000 |
34'000 |
|
1356 |
garage |
5 |
15'000 |
18'000 |
34'000 |
|
1357 |
garage |
5 |
14'000 |
18'000 |
34'000 |
|
1358 |
garage |
4 |
14'000 |
14'000 |
31'000 |
|
1359 |
garage |
5 |
14'000 |
18'000 |
34'000 |
|
1360 |
garage |
5 |
14'000 |
18'000 |
34'000 |
|
1361 |
garage |
5 |
14'000 |
18'000 |
34'000 |
|
1362 |
garage |
5 |
14'000 |
18'000 |
34'000 |
|
Total |
|
1000 |
2'880'000 |
3'612'000 |
2'690'000 |
Le total des montants qui figurent en 5ème colonne sous la rubrique EF 1994 et 1997 comporte une erreur: le total s'élève non pas à 3'612'000 fr. (comme indiqué), mais à 3'658'000 francs. Dans la suite de l'arrêt, il ne sera pas tenu compte de cette différence de calcul en défaveur de la recourante, les conditions d'une reformatio in pejus n'étant de toute manière pas réalisées.
C. La FAREAS, par lettre du 28 juillet 1997, a recouru contre la décision de la CEFI en faisant valoir que l'estimation fiscale de l'immeuble litigieux devait être fixée au prix d'acquisition, c'est-à-dire à 2'690'000 francs.
Par décision du 8 septembre 1997 la CEFI a rejeté le recours et a maintenu sa décision en se référant à l'art. 9 REFI selon lequel les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières ne sont, dans la règle, pas pris en considération. La CEFI a précisé avoir retenu la valeur vénale estimée à 500 fr/m2 pour le terrain (1430 m2) et 550 fr. /m3 pour le bâtiment (7'024 m3), avec une correction de 25% pour la vétusté et un rendement de 333'424 fr. au taux de capitalisation de 7,5%.
D. Par acte du 29 septembre 1997, la FAREAS a recouru au Tribunal administratif contre la décision précitée. La recourante admet le principe d’une mise à jour selon l’art. 20 LEFI, mais estime que la détermination d’une valeur vénale différente du prix d’acquisition viole les art. 2 LEFI, 8 et 9 REFI. La valeur de rendement retenue est admise. La recourante conclut à ce que l'estimation fiscale de son immeuble soit arrêtée à 2'690'000 fr., soit au montant correspondant au prix d'acquisition adjugé lors des enchères.
La CEFI conclut au rejet du recours en se référant aux motifs de la décision attaquée.
E. Le tribunal a statué par voie de circulation.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI, RSV 642.21), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. Toutefois la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale.
En l'espèce, il n'est pas contesté que la valeur de rendement est plus élevée que la valeur vénale et que c'est cette dernière uniquement qui déterminera la valeur fiscale.
La commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué (art. 20 LEFI). L’art. 23 al. 1 LEFI dispose que tout propriétaire peut demander la révision de l’estimation de son immeuble, s’il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s’écarte de l’estimation portée au registre ; cette procédure de "révision" s’apparente dans une très large mesure à la procédure de mise à jour, dès lors que, sauf demande spéciale et motivée, elle se fait en même temps que la mise à jour périodique prévue par l’art. 20 LEFI (art. 23 al. 3 LEFI ; EF.2000.0006 du 2 novembre 2000). On rappellera en outre que dans la procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date donnée, la valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a notablement varié par rapport à l’estimation portée au registre (cf. EF.1994.0017 du 6 juin 1994; EF.1998.0006 du 17 juin 1998).
2. a) La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI, RSV 642.21.1) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Il résulte de ce qui précède que la valeur marchande d’un immeuble représente le prix de vente qui peut être obtenu dans des conditions normales, et en fonction des prix pratiqués pour les transactions immobilières concernant des immeubles du même genre dans la région (cf. EF.1995.0010 du 30 août 1995, consid. 2 e, p. 7). Le Tribunal administratif a ainsi jugé qu’il fallait se fonder, en principe, dans la détermination de la valeur marchande, sur le prix d’achat de l’immeuble, à tout le moins dans le cadre de mises à jour à la suite de ventes (cf. EF.1993.0035 du 4 octobre 1994, consid. 3).
b) Les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l’influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l’acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont, dans la règle, pas prises en considération (art. 9 REFI).
Dès lors que le but recherché par la procédure d’estimation fiscale est de cerner au plus près la valeur marchande de l’immeuble, les autorités d’estimation n’ont pas à s’en tenir au prix d’achat indiqué, si celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché; la commission est ainsi fondée à abandonner ce critère, si elle constate, sans procéder à d’amples investigations, que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l’immeuble, soit que la loi du marché a été manifestement entravée par une circonstance extraordinaire (telle l’obligation du vendeur de réaliser à tout prix lors d’une vente aux enchères où l’acquéreur se voit adjuger l’immeuble à un prix à l’évidence inférieur à la valeur objective arrêtée par l’expert de l’office des poursuites); le cas échéant, la commission se fondera sur d’autres indications de nature essentiellement comparatives, comme le suggère par ailleurs l’art. 8 al. 2 REFI lorsqu’il se réfère, outre au prix d’achat, à des éléments de comparaison (cf. EF.1999.0011 du 18 octobre 1999, consid. 9, p. 9 ; EF.1998.0009 du 10 août 1998, p. 8; EF.1997.0007 du 14 juillet 1997, p. 6). Le tribunal a déjà jugé à plusieurs reprises que l'acquisition d'un immeuble aux enchères publiques par le créancier gagiste tombait sous le coup de l'art. 9 REFI et que la valeur vénale de l'immeuble devait, dans de telles circonstances, être fixée en faisant abstraction du prix d'adjudication lors de la vente aux enchères publiques si aucun enchérisseur ne s'était opposé à l'adjudicataire (EF.1997.0025 du 26 mai 1998; EF.1997.0030 du 4 septembre 1998; EF.2001.002 du 28 juin 2001; voir dans le même sens EF.1998.0006 du 17 juin 1998, dans lequel le tribunal a comparé le prix de vente à celui auquel il a abouti en procédant à une estimation habituelle, quand bien même l’adjudication s’est faite en présence de plusieurs enchérisseurs; de même, EF.1998.0009 du 10 août 1998, cause dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord de ce dernier, en l'absence de négociations). La situation de la présente espèce correspond à l'état de fait retenu dans les cas cités ci-dessus (aucun enchérisseur ne s’est opposé à l’adjudicataire) et aucune circonstance ne permet ici de remettre en cause la jurisprudence bien établie du tribunal à cet égard. En l'occurrence, l'aliénation avait un caractère involontaire et la société propriétaire qui faisait réaliser l'immeuble en cause n'était pas en mesure d'exercer une quelconque influence sur le prix d'adjudication. Une telle situation est donc clairement non représentative du marché libre.
c) La commission est par ailleurs autorisée à s’écarter du prix de vente convenu lorsqu’à l’issue de ses calculs elle parvient à une différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la valeur vénale comptée (EF.1993.0035 du 4 octobre 1994; jurisprudence confirmée à l’occasion d’écarts de l’ordre de 24-25 % entre le prix d’adjudication de l’immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la commission, EF.1997.0007 du 14 juillet 1997, consid. 4b, p. 6 s., et EF.1998.0006 du 17 juin 1998 ; en outre EF.1999.0002 du 7 mai 1999 où l’écart était de 27% ).
d) Dans le cas présent, la CEFI parvient à une différence supérieure à 20 % entre le prix convenu (2’690'000 fr.) et la valeur estimée (3’612'000 fr.), calculée conformément aux instructions du 20 novembre 1992 et aux indications du marché des parts de copropriété par étage d’habitation. Dans ces conditions, la CEFI pouvait considérer que la recourante avait bénéficié dans l’acquisition des immeubles de circonstances extraordinaires au sens de l’art. 9 REFI, et qu’elle n’était pas liée par le prix d’adjudication (au demeurant également inférieur de 21% à l’estimation de 3'400’000 fr. faite par l’office des poursuites); c’est ainsi à juste titre que la CEFI s’est écartée de la règle selon laquelle, pour un immeuble récemment acquis, le prix d’acquisition représenterait la valeur marchande.
3. Les lots de PPE ont été achetés par la recourante le 17 octobre 1996. Cette mutation justifiait dès lors l’examen d’une éventuelle mise à jour de l'estimation fiscale. On précisera d'emblée que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) doivent être fixées à la date de la mise à jour à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive est celle de la conclusion du contrat de vente, soit le 17 octobre 1996 (cf. EF.1999.0011 du 18 octobre 1999, consid. 2 et les références).
Dans le cas particulier, l’estimation liée à la révision générale est entrée en vigueur au 1er janvier 1995 (cf. instructions du Chef du Département des finances pour les commissions de district d’estimation fiscale des immeubles du 31 janvier 1991), quelle que soit la date exacte à laquelle la décision arrêtant cette estimation – qui n’est pas au dossier - a été prise ; elle pourrait le cas échéant être postérieure au 1er janvier 1995. Le tribunal de céans a en effet déjà admis à plusieurs reprises que "les estimations fiscales de la même étape d'une révision générale entrent toutes en vigueur simultanément, même si elles ont été prononcées - en première instance ou sur recours - ultérieurement" (cf. FI.1998.0030 du 4 décembre 1998, EF.1995.0062 du 7 août 1996 et FI.2005.0121 du 24 juin 2005). Cela étant précisé, aucune indication au dossier ne permet de considérer que, durant la période qui sépare cette estimation de la vente aux enchères, soit un peu moins de deux ans tout au plus, la valeur des biens-fonds aurait notablement varié. La valeur estimée dans le cadre de la procédure d’exécution forcée (3'400'000 fr.) est ainsi relativement proche de l’estimation fiscale (3'612'000 fr.), étant rappelé au surplus que les calculs d’estimation des immeubles peuvent varier, avec la conséquence qu’il n’est pas rare que l’avis des experts diverge sur le même objet (cf. ATF 120 III 79, consid. 2b). La recourante, qui s’est uniquement référée à cet égard aux principes relatifs à la prise en compte du prix de vente - dont on a vu ci-dessus qu’ils n’étaient pas décisifs en l’occurrence – ne s’est pas attachée à démontrer en quoi la situation du marché immobilier pour des immeubles de rendement, de même catégorie que le sien, se serait péjorée au point que la valeur des lots serait devenue substantiellement inférieure à la valeur récemment portée au registre foncier. Au vu des considérations qui précèdent, il n'y a effectivement pas lieu de reconsidérer l’estimation fiscale issue de la révision générale.
4. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Vu l'issue du litige, la recourante supportera l'émolument de justice arrêté au montant de l'avance de frais.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision du 8 septembre 1997 de la Commission fiscale des immeubles du district de Lausanne est confirmée.
III. Un émolument de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de la recourante.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 22 juin 2006
Le président: Le
greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint