CANTON DE VAUD TRIBUNAL ADMINISTRATIF
	Arrêt du 19 juin 2006
Composition	Mme Isabelle Guisan, présidente; M. Alain Matthey et M. Georges Arthur Meylan, assesseurs.

 

recourant

Daniel REY, à Pully,

  

autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle,

  

 

Objet
	Recours Daniel REY contre décision du 14 avril 2004 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (parcelles nos 1234/3177 et 1235/3178, chemin de Pautex 12 et 14, à Aigle)

 

Vu les faits suivants

A.                               Le 20 novembre 2002, Daniel Rey a acquis, pour un prix total de 6'950'000 fr., les six parcelles suivantes :

a) les parcelles nos 990 et 3'175, sises respectivement au ch. de Pautex 10 et aux Prés de Croix, à Aigle. La parcelle no 990 a une surface totale de 2582 m2; elle comprend une habitation locative (no ECA 1951), d'une surface de 310 m2, et un garage (no ECA 1952), d'une surface de 210 m2, le solde de la parcelle comprenant une surface de 2'062 m2 de place-jardin. La parcelle no 3'175 comprend une surface de 317 m2 en nature de place-jardin. Le prix de vente des biens-fonds a été fixé à 2'344'000 fr. pour la parcelle no 990 et à 6'000 fr. pour la parcelle no 3'178;

b) les parcelles nos 1'234 et 3'177, sises respectivement au chemin de Pautex 12 et aux Prés de Croix, à Aigle. La parcelle no 1'234 a une surface totale de 2'826 m2; elle supporte une habitation collective (no ECA 1976), d'une surface de 310 m2, et le solde, par 2'516 m2, se compose d'une place-jardin. La parcelle no 3'177 a quant à elle une surface de 304 m2 et se compose d'une place-jardin. Le prix de vente des bien-fonds a été fixé à 2'344'000 fr. pour la parcelle no 1'234 et à 6'000 fr. pour la parcelle no 3'177;

c) les parcelles nos 1'235 et 3'178, sises respectivement au chemin de Pautex 14 et au Prés de croix, à Aigle. La parcelle no 1235 a une surface totale de 2'633 m2; elle supporte une habitation collective (no ECA 1977), d'une surface de 310 m2, et le solde, par 2'323 m2, comprend une place-jardin. La parcelle no 3'178 a une surface de 266 m2 et se compose d'une place-jardin. Le prix de vente des bien-fonds a été fixé à 2'245'000 fr. pour la parcelle no 1235 et à 5'000 fr. pour la parcelle no 3178.

B.                               A la suite de cette vente, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après : la commission) a procédé, en date du 11 mars 2003, à une nouvelle estimation des immeubles précités comme suit :

 

C.                               Daniel Rey a recouru contre cette décision le 14 mars 2003 auprès de la commission. Il relève que le prix d'achat figurant dans les actes notariés représente la valeur vénale et aucune des conditions d'exclusion réglementaire ne peut être invoquée pour ignorer le prix d'achat des parcelles en cause. De ce fait, il a conclu à ce que l'estimation fiscale des parcelles nos 1'234 et 3'177 soit arrêtée à 2'350'000 fr. et celle des parcelles nos 1'235 et 3'178 à 2'250'000 francs, l'estimation des parcelles nos 990 et 3'175 n'étant pas contestée.

D.                               A la suite de ce recours, la commission a rendu une nouvelle décision le 14 avril 2004, qui arrête l'estimation fiscale des parcelles litigieuses de la manière suivante :

 

E.                               Daniel Rey a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 3 mai 2004. A l'appui de son recours, il expose notamment ce qui suit :

"(...)

Exposé des faits

Le 18 février 2002, la Régie De Rham m'a signalé que l'immeuble Pautex 14 à Aigle était à vendre (annexe no. 4).

Une étude du dossier et une visite sur place m'ont fait constater que les immeubles Chemin de Pautex 10, 12 et 14, bien que sur trois parcelles distinctes et contiguës, constituaient en fait un seul immeuble, avec notamment le hall d'entrée (rez-de-chaussée) et la chaufferie communs aux trois immeubles (annexes no. 4 et 5).

La chaufferie se trouve dans l'immeuble Pautex 12.

J'ai demandé à la Régie De Rham de se renseigner quant aux règles d'utilisation et de partages des coûts de ces parties à usage commun. Il en est ressorti qu'aucune servitude ou convention ne fixait ces règles (annexe no. 6)

J'en ai conclu qu'il valait mieux acquérir les trois immeubles pour éviter de possibles conflits futurs quant à l'utilisation ou au renouvellement des installations communes aux trois immeubles. Entre-temps, le prix pour l'immeuble Pautex 14 avait été convenu et arrêté entre parties à fr. 2'250'000.--; j'ai confirmé mon intérêt à ce prix-là à condition que je puisse acquérir également les immeubles Pautex 10 et 12 et j'ai chargé la Régie De Rham de rechercher et de contacter les propriétaires de ces deux immeubles pour leur proposer de les vendre.

Le 24 juillet 2002, la Régie De Rham m'informait que les propriétaires respectifs des immeubles Pautex 10 et 12 entraient en matière pour vendre leur immeuble (annexe no. 7).

Le 19 août 2002, la Régie De Rham me confirmait les derniers prix négociés pour les trois immeubles (annexe no. 8), conditions que j'ai acceptées et que la Régie De Rham a communiquées par fax le 18 septembre 2002 au notaire Eric châtelain pour la préparation des actes (annexe no. 9).

Je relève que la commission de courtage pour l'immeuble Pautex 14 était à la charge des vendeurs, alors que la rémunération de la Régie De Rham pour son rôle d'intermédiaire entre les propriétaires des immeubles Pautex 10 et 12 et moi-même était à ma charge. A ce titre, j'ai réglé à ladite régie la somme de fr. 21'520.-- (annexe no. 10).

Pour financer mon achat, j'ai demandé un prêt hypothécaire 1^er rang à divers établissements, dont la CEPV (annexe no. 11) et la BCV (annexe no. 12); c'est l'offre de ce dernier établissement que j'ai retenue, le solde étant financé par des fonds propres.

 (...)

Les propriétaires de l'immeuble Pautex 14 souhaitaient vendre, ceux des immeubles Pautex 10 et Pautex 12 ont été sollicités de vendre. Les négociations ont été menées sans contraintes, entre trois propriétaires différents et un acquéreur sans liens d'aucune sorte entre eux. Il faut donc admettre que les prix convenus dans les trois actes de vente n'ont rien d'insolite et représentent bien la valeur du marché, donc la valeur vénale des trois immeubles. On pourrait toutefois admettre que les trois immeubles forment une unité économique dont la valeur vénale se monte à fr. 6'950'000.--, soit le total des prix de vente des trois immeubles qui la composent, C'est donc au maximum à ce montant-là que les trois immeubles doivent être estimés fiscalement, conformément à l'article 2, al. 2 LEFI.

Par ailleurs, même si la commission d'estimation était habilitée à juger le prix total de fr. 6'950'000.--  comme inférieur au marché, il faut admettre en se basant sur l'arrêt TA EF 93/0035 du 4 octobre 1994 (jurisprudence confirmée par d'autres arrêts TA, notamment EF 9/0007 et EF 99/0002), qu'elle n'aurait été autorisée à s'en écarter que si à l'issue de ses calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20% entre le prix de vente et la valeur vénale computée. Dans le cas qui nous occupe, la différence entre le prix de vente (6'950'000.--) et la valeur computée par la Commission d'estimation (7'357'000.--, soit fr. 2'300'000.--  Pautex 10 + fr. 2'442'000.--  Pautex 12 + fr. 2'615'000.--  Pautex 14) n'est que de 5,86%, donc largement insuffisante pour que la Commission d'estimation puisse s'écarter du prix des actes de vente comme valeur vénale".

Il conclut à ce que l'estimation fiscale des parcelles soit ramenée à un montant correspondant à la valeur vénale, soit 2'350'000 fr. pour les parcelles nos 1'234 et 3'177 et 2'250'000 fr. pour les parcelles 1'235 et 3'178. Il a joint à son pourvoi diverses pièces, dont copie d'une lettre que lui avait adressée la régie De Rahm SA, à Lausanne, le 18 février 2002 pour l'informer, qu'à la suite de ses recherches de biens immobiliers, elle était en mesure de lui proposer deux immeubles, dont celui sis au ch. de Pautex 14, à Aigle, pour le prix de 2'500'000 fr. Le recourant a également versé au dossier le contrat de crédit hypothécaire, conclu les 16/28 octobre 2002 avec la BCV, d'un montant de 4'750'000 fr. pour l'acquisition des trois immeubles locatifs au ch. de Pautex 10, 12 et 14, à Aigle.

Le recourant s'est acquitté en temps utile de l'avance de frais requise.

F.                                La commission a déposée ses déterminations le 24 juin 2004 dans lesquelles elle a confirmé sa décision. Elle relève que la majorité des immeubles locatifs de la région répondaient, en raison de la révision générale de 1992, aux calculs suivants:

·         Valeur de rendement par capitalisation de l'état locatif à 8,5%.

·         Valeur vénale par capitalisation de l'état locatif à 6,5%.

·         Estimation fiscale par capitalisation à 7,5%.

L'autorité intimée souligne par ailleurs que le calcul de l'estimation fiscale doit être proche d'une capitalisation de l'état locatif à 8,5%. S'agissant de la parcelle no 1'234, elle indique que l'immeuble a été négocié à 9,4% de l'état locatif et, s'agissant de la parcelle 1'235, à 10,5% de l'état locatif. En conclusion, pour ces deux dernières parcelles, la commission estime que le prix de vente constitue une valeur de liquidation et ne peut être pris en considération.

G.                               A la suite d'une redistribution interne des dossiers, l'instruction du recours a été reprise par le juge suppléant Isabelle Guisan.

H.                               Le recourant a déposé un mémoire complémentaire le 16 février 2006 confirmant ses conclusions. Selon lui, rien dans le déroulement des négociations qui ont précédé la conclusion des actes de vente en novembre 2002, ni la durée de possession des immeubles par les vendeurs, ni l'identité de ces derniers, voire encore d'autres éléments ne permettent à la commission de renoncer à l'application pure et simple de l'art. 2 al. 2 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles du 8 novembre 1945.

I.                                   Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux le 8 juin 2006, en présence de M. Robatti, représentant du recourant, d'une part, et de M. Wulliens, conservateur du registre foncier et secrétaire de la commission, d'autre part. A cette occasion, M. Robatti a notamment déclaré que Daniel Rey avait revendu en 2005 les trois immeubles sis au ch. de Pautex 10, 12 et 14 , en nue propriété - lui-même en conservant l'usufruit - respectivement à ses deux ex-épouses et à sa compagne actuelle pour le prix de 2'410'000 fr. chacun. Il a également précisé que lorsque les propriétaires des maisons sises au ch. de Pautex 10 et 12 avaient été approchés pour savoir s'ils accepteraient de vendre leurs propriétés, alors qu'ils n'étaient au départ pas vendeurs, ils auraient alors augmenté le prix offert de 100'000 fr. par immeuble. De son côté, le secrétaire de la commission a produit un extrait du registre foncier concernant les parcelles litigieuses, ainsi qu'une liste de douze immeubles locatifs vendus à Aigle et Bex en 2005 - dont ceux du recourant -, avec l'indication des numéros des parcelles, de la date de la transaction, du prix de vente, du taux de négociation et de l'état locatif. Après avoir constaté que les immeubles sis au ch. de Pautex 10, 12 et 14 formaient un seul bâtiment (avec un hall d'entrée commun et une seule chaufferie), le tribunal a procédé à une visite de deux appartements sis au ch. de Pautex 12 (de 3,5 et 2,5 pièces), ainsi que du sous-sol (buanderie, chaufferie commune, caves et local à vélos).

J.                                 Le tribunal a délibéré à huis clos.

K.                               Les arguments respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérant en droit

1.                                a) Déposé dans le délai de trente jours prescrit par l'art. 15 al. 2 nouveau de la loi vaudoise sur l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (RSV 9.2 A; ci-après LEFI), modifiée le 4 juillet 2000 et entrée en vigueur le 1er janvier 2001 (ROLV 2000, p. 328; cf. également BGC juin 2000, p.1874), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme. En tant que propriétaire de la parcelle litigieuse et destinataire de la décision querellée, Daniel Rey a qualité pour recourir au sens de l'art. 37 LJPA.

b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1994.0083 du 28 février 1995; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993; EF 1992.0039 du 1er juillet 1993).

2.                                Conformément à l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de dite loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notamment augmenté ou diminué.

Dans le cas présent, les parcelles litigieuses ont été vendues au recourant le 20 novembre 2002. Cette mutation justifiait dès lors la mise à jour de leur estimation fiscale. On précisera d'emblée que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) devront être fixées à la date déterminante pour la mise à jour à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive est celle de la conclusion de la vente, soit le 20 novembre 2003, et non pas la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour intervient à la suite de faits déterminés et postule par conséquent une estimation à une date donnée, soit celle de la vente dans le cas présent, respectivement le 1er janvier de l'année suivante. Elle a pour but de cerner de plus près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation portée au registre (v. dans ce sens arrêt TA EF.1994.0017 du 6 juin 1994 plus les réf. cit.).

3.                                Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).

En l'espèce, les valeurs vénale et/ou de rendement retenues par la commission pour les parcelles nos 990, 3'175, 3'177 et 3'178 ne sont pas litigieuses. De même, les valeurs de rendement des parcelles nos 1'234 et 1'235 ne sont pas en cause, seul étant contesté en définitive le fait que la commission n'ait pas pris en considération la valeur vénale des immeubles et n'ait pas respecté la règle de l'art. 2 al. 2 LEFI, selon laquelle la valeur fiscale ne peut être supérieure à la valeur vénale.

4.                                a) Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).

b) Pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble à la suite d'une vente, l'autorité peut, en l'absence de circonstances particulières réservées à l'art. 9 REFI, présumer que celle-ci correspond au prix convenu entre les parties. Il paraît au demeurant normal d'admettre que la fortune de l'acquéreur n'a pas varié en raison de cette opération immobilière, l'immeuble remplaçant les montants versés dans la composition de ce patrimoine; dès lors, la prise en considération du prix de vente dans la détermination de la valeur vénale est d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul élément entrant dans le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a généralement été arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la prise en considération de la valeur de rendement (arrêt TA EF.1994.0017 du 6 juin 1994 déjà cité).

Dans le cas présent, la commission soutient dans ses déterminations du 24 juin 2004 que le prix de vente constituerait une valeur de liquidation et - implicitement - qu'il se justifie dès lors de faire abstraction du prix de vente convenu en application de l'art. 9 REFI, dont le contenu est le suivant :

"Les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en considération."

Selon la jurisprudence, par "ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires", il faut entendre les ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais également celles dont le prix est nettement trop élevé (CCEF du 3 juin 1969, cité dans l'arrêt du TA EF.1994.0017 du 6 juin 1994). On relèvera ici qu'il paraît logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché. Mis à part les hypothèses visées par l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent également se produire en présence de vente entre amis (cf. arrêt TA EF.1993.035 du 4 octobre 1994). Ainsi, la commission est-elle fondée si elle constate, sans procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du marché a été manifestement entravée par une circonstance extraordinaire (comme par exemple l'obligation du vendeur de vendre à tout prix lors d'une vente aux enchères où l'acquéreur se voit adjuger l'immeuble à un prix à l'évidence inférieur à la valeur objective arrêtée par l'expert), à abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative. L'art. 8 al. 2 REFI mentionne d'ailleurs expressément, outre le prix d'achat, des éléments de comparaison (cf. arrêt TA susmentionné). Il a ainsi été jugé que la commission était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans plusieurs arrêts où les écarts étaient de l'ordre de 24 et 25 % entre le prix d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la commission (cf. arrêts TA EF.1997.0007 du 14 juillet 1997; EF.1998.0006 du 17 juin 1998 et EF.1999.0002 du 7 mai 1999; voir également arrêt TA EF.1998.0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord du vendeur, partant en l'absence de négociations).

c) En l'espèce, le recourant n'a acquis les immeubles ni de membres de sa famille, ni aux enchères forcées, ni par suite d'expropriation. Au contraire, les explications de l'intéressé - que rien ne permet de mettre en doute - sur les circonstances dans lesquelles les ventes sont intervenues démontrent qu'elles n'avaient aucun but purement spéculatif. Si le recourant était certes à la recherche de biens immobiliers (cf. lettre de la régie De Rahm SA au recourant du 18 février 2002), il n'en reste pas moins que, dans un premier temps, seuls les anciens propriétaires de l'immeuble du ch. de Pautex 14 souhaitaient vendre. Après avoir constaté que les immeubles du ch. de Pautex 10, 12 et 14 constituaient en fait un seul immeuble quand bien même ils étaient érigés sur trois parcelles distinctes et contiguës (avec notamment le hall d'entrée et la chaufferie communs) - ce que le tribunal a pu vérifier lors de l'inspection locale du 8 juin 2006 - et que les règles d'utilisation et de partage des coûts des parties communes n'étaient pas clairement fixées (par convention ou servitudes), Daniel Rey a estimé préférable de tenter d'acquérir les trois immeubles pour éviter d'éventuels conflits quant à l'utilisation ou le renouvellement des installations communes. Il a dès lors approché les propriétaires des deux autres immeubles, qui ont accepté de conclure. De telles déclarations s'avèrent tout à fait plausibles et aucun élément ne permet de s'en écarter.

d) Par ailleurs, la liste des ventes intervenues en 2005 produite par le représentant de l'autorité intimée le 8 juin 2006 à titre de comparaison n'est pas déterminante. D'une part, le marché de l'immobilier a repris depuis 2003 de sorte que les prix pratiqués deux ans plus tard sont inévitablement plus élevés, d'autre part, le document précité ne comprend pas les éléments nécessaires (notamment surface des parcelles, situation exacte, certains locatifs étant apparemment situés non pas à Aigle mais à Bex) pour permettre de procéder à une véritable comparaison en toute connaissance de cause. On relèvera encore que la banque qui a accordé le prêt hypothécaire au recourant en octobre 2002, soit à une époque où les établissements bancaires étaient redevenus plus pointilleux, avait tout intérêt à s'assurer que le prix convenu correspondait au prix réel du marché.

e) Enfin, comme exposé ci-dessus, la commission n'est autorisée à s'écarter du prix de vente que si, à l'issue de ses calculs, la valeur vénale computée s'avère supérieure d'au moins 20% du prix d'acquisition. Or, en l'occurrence, la valeur vénale des parcelles en cause s'élève à un total de 4'589'000 fr. (soit respectivement 2'344'000 fr. pour la parcelle no 1'234 et 2'245'000 fr. pour la parcelle no 1'235) alors que la valeur globale retenue par la commission est de 5'046'000 fr. (soit respectivement 2'436'000 fr. pour la parcelle no 1'234 et 2'610'000 fr. pour la parcelle no 1'235). La différence entre ces deux montants, par 457'000 fr., est nettement inférieure au 20% précité, puisqu'elle ne correspond qu'à moins de 10% seulement. Il en résulte que pour ce motif également, l'intimée ne pouvait valablement s'écarter du prix convenu entre les intéressés.

5.                                En conclusion, l'estimation fiscale des parcelles litigieuses doit être calculée sur la base de la moyenne entre le prix de vente et la valeur de rendement. Si l'on refait ces calculs, on constate que, tant pour la parcelle no 1'234 que pour la parcelle no 1'235, cette estimation est supérieure à la valeur vénale (parcelle no 1'234 : prix de vente de 2'344'000 fr. + valeur de rendement (non contestée) de 2'436'000 fr. divisé par 2 = 2'390'000 fr.; parcelle no 1'235 : prix de vente de 2'245'000 fr. + valeur de rendement (non contestée) de 2'610'000 fr. divisé par 2 = 2'427'500 fr.). Conformément à l'art. 2 al. 2 LEFI, qui fixe le principe, duquel rien ne permet de s'écarter, que l'estimation fiscale ne peut être supérieure à la valeur vénale, c'est donc cette dernière qui doit être retenue dans le cas présent.

6.                                Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit être admis et la décision attaquée réformée dans le sens décrit ci-dessus. Vu l'issue du pourvoi, les frais du présent arrêt seront laissés à la charge de l'Etat. Obtenant gain de cause, mais n'ayant pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, le recourant n'a pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I.                                   Le recours est admis.

II.                                 La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle du 14 avril 2004 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1'234 d'Aigle est arrêtée à 2'344'000 (deux millions trois cent quarante quatre mille) francs et celle de la parcelle no 1'235 d'Aigle est arrêtée à 2'245'000 (deux millions deux cent quarante cinq mille) francs.

III.                                Les frais du présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat.

IV.                              Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 19 juin 2006

 

                                                         La présidente:                                 

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint