CANTON DE VAUD TRIBUNAL ADMINISTRATIF
	Arrêt du 27 juillet 2006
Composition	M. Pierre-André Marmier, président;  M. Antoine Rochat  et M. Jacques Morel , assesseurs ; M. Laurent Schuler, greffier.

 

recourants

1.

Jacques GUYOT, à Cottens VD, représenté par LGT Société Fiduciaire Suisse, MM. Alain Gaillard et Sergio Aly, à Lausanne,

 

2.

Anne GUYOT-SANDERS, à Cottens VD, représentée par LGT Société Fiduciaire Suisse, MM. Alain Gaillard et Sergio Aly, à Lausanne,

  

autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux,

  

 

Objet	Estimation fiscale des immeubles
	Recours Jacques GUYOT et consorts c/ décision du Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux du 30 mars 2005 (estimation de l'appartement de l'immeuble PPE Les Jardins du Quai)

 

Vu les faits suivants

A.                                Par acte notarié Charmey, les recourants, Jacques et Anne Guyot-Sanders, ont acquis le 1^er octobre 2004, chacun pour une demie, par la parcelle n° 358-3, lot 3, de la commune de Lutry. Il s'agit d'un appartement en propriété par étages de 188 m², sis à l'ouest du Bourg de Lutry, avec vue sur les quais. Le prix de vente de cet immeuble, tel qu'il ressort de la décision de l'Office d'impôt du district de Lavaux du 22 octobre 2004 concernant le droit de mutation, se montait à 1'850'000 francs.

En 2003, les anciens propriétaires de cet appartement avaient déclaré une valeur fiscale concernant cet objet de 824'000 francs.

B.                               Par décision du 22 novembre 2004, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux a arrêté la nouvelle estimation fiscale de cette propriété à 1'480'000 francs. Cette décision n'était pas motivée.

Par acte du 1^er décembre 2004, le conseil des recourants a déposé une réclamation contre cette décision concluant implicitement à ce que l'estimation fiscale de la parcelle précitée soit ramenée à 1'116'800 francs.

C.                               Le 8 décembre 2004, l'autorité intimée s'est adressée de la manière suivante au conseil des recourants:

"Nous accusons réception de votre courrier du 1^er décembre ct valant réclamation contre notre décision du 22 novembre 2004. Elle sera traitée courant 2005 lors d'une prochaine séance réservée aux immeubles de la commune de Lutry. Nous ne manquerons pas de vous informer de la suite qui lui sera donnée.

Dans l'intervalle, nous profitons pour vous transmettre ces quelques informations. Nous ne revenons pas sur les principes généraux du calcul de l'estimation fiscale d'un immeuble que vous semblez bien connaître.

Cependant, nous nous permettons de vous rendre attentif aux dispositions de l'art. 5 REFI et plus spécialement à son deuxième alinéa. Le fait que les jouissances réservées aux propriétaires pour ses propres besoins sont estimées selon l'usage ordinaire, exclut la valeur la valeur locative en tant que rendement locatif de l'immeuble. Par conséquent, la valeur de rendement est calculée sur la base d'un loyer fictif, mais qui tient compte des valeurs du marché.

En matière d'appartements en PPE, nous pratiquons une méthode simplifiée du calcul de l'estimation fiscale correspondant à 80% de la valeur vénale. C'est pourquoi, à partir d'un prix de vente de fr. 1'850'000.--, nous avons déterminé une valeur fiscale de fr. 1'480'000.--".

Par décision du 30 mars 2005, l'autorité intimée a confirmé sa décision du 22 novembre 2004, se référant, pour toute motivation, à son courrier du 8 décembre 2004.

D.                               Par acte du 2 mai 2005, Jacques et Anne Guyot-Sanders ont saisi le tribunal de céans d'un recours et pris les conclusions suivantes:

"I. L'exécution de la décision attaquée est suspendue.

II. Le recours est admis.

Principalement

III. La décision entreprise est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de l'immeuble détenu en copropriété chacun pour une demie par M. et Mme Jacques et Anne Guyot-Sanders sis dans la commune de Lutry sur la parcelle 358-3 lot 3 de la PPE "Les Jardins du Quai" est évalué à un montant inférieur ou égal à CHF 1'267'857.14.

Subsidiairement

IV: La décision entreprise est annulée et renvoyée à la Commission d'estimation fiscale du district de Lavaux.

L'autorité intimée s'est déterminée sur le recours le 6 juin 2005, s'en remettant à justice.

Les recourants ont répliqué par courrier du 8 juillet 2005 et l'autorité intimée a dupliqué le 27 juillet 2005, concluant au rejet du recours.

Les recourants ont déposé des ultimes déterminations complémentaires le 12 août 2005.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérant en droit

1.                                La décision entreprise, datée du 30 mars 2005, a été reçue au plus tôt par le conseil des recourants le 1^er avril 2005. Le délai de trente jours prescrit par l'art. 15 al. 2 de la loi vaudoise sur l'estimation fiscale des immeubles (RSV 642.21; ci-après: LEFI) modifiée le 4 juillet 2001 (ROLV 2000 p. 328) arrivait ainsi à échéance le dimanche 1^er mai 2005. Déposé le 2 mai 2005, le recours l'est en temps utile. En tant que propriétaires du bien immobilier objet de la décision querellée, les recourants, Jacques et Anne Guyot-Sanders, ont qualité pour recourir au sens de l'art. 37 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (RSV 173.36; ci-après LJPA).

2.                                L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en-deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas d'abus du pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA EF 98/0006 du 17 juin 1998; EF 94/0083 du 28 février 1995; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 92/0039 du 1er juillet 1993).

3.                                Conformément à l’article 20 LEFI, la commission d’estimation fiscale procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).

4.                                En vertu de l'art. 5 du règlement sur l'estimation fiscale des immeubles (RSV 642.21.1 ; ci-après REFI), la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Dans le calcul du rendement, les jouissances réservées aux propriétaires pour ses besoins personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire. Les intérêts des dettes et des impôts ne peuvent pas être déduits (al. 2).

Conformément à l’art. 8 REFI, la valeur vénale d’un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l’offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l’état et le rendement de l’immeuble.

Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales des propriétés sises sur le canton de Vaud de 1992, le Département des finances a édicté le 31 janvier 1991 des instructions destinées aux commissions de districts d'estimation fiscale des immeubles (ci-après instructions CEFI), instructions complétées le 20 novembre 1992 et le 7 avril 1995. Concernant la valeur de rendement des propriétés par étages, lesdites instructions exposent ce qui suit (page 7 des instructions du 20 novembre 1992):

« 3. Valeur de rendement

A défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire au mètre carré. Pour une villa, il peut être estimé entre Fr. 100.-- à Fr. 200.-- par mètre carré. Pour un immeuble locatif, industriel ou commercial, il y a lieu d'appliquer les valeurs indicatives des instructions pour la première catégorie d'immeuble.

4. Taux de capitalisation.

Pour chaque propriété par étages, le revenu locatif est à capitaliser à un taux adapté aux conditions. Selon le type d'immeuble en PPE, le taux de capitalisation généralement admis est de :

7 - 8% pour les villas mitoyennes;

8 - 8,5% pour les immeubles locatifs, artisanaux et commerciaux.

L'état général du bâtiment est de l'appartement doit être pris en considération. »

En ce qui concerne la valeur de rendement des villas, les instructions CEFI disposent ce qui suit :

« 4. Valeur de rendement

Selon l’art. 21 du règlement du 25 janvier 1991 modifiant celui du 22 décembre 1936 sur l’estimation fiscale des immeubles et l’art. 22 du règlement du 22 décembre 1936, la valeur de rendement d’une villa est obtenue en capitalisant le revenu locatif à un taux inférieur à celui des immeubles locatifs. Si la villa est louée, le loyer sera admis s’il correspond aux loyers normaux de la région.

Si la villa est habitée par le propriétaire ou un membre de sa famille, la commission de district estime le loyer.

Le calcul de la valeur de rendement est effectué de la manière suivante (art. 22 REF) :

                            Revenu locatif (revenu brut normal) x 100

                                            Taux de capitalisation

A défaut de loyer, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m². La surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface cadastrale multiplié par le nombre d’étage ou à la surface donnée par le propriétaire. Toutefois, les commissions de district n’accepteront pas sans réserve les indications qui peuvent se révéler très approximatives. Le nombre de pièces peut également être indicatif.

Le prix unitaire par m² peut être estimé, en règle générale, pour des villas entre fr. 100.—à fr. 200.- par m².

Les commissions établiront pour leur district des valeurs moyennes. Les revenus locatifs supputés devront correspondre aux loyers normaux de la région. Afin d’éviter de trop fortes disparités, les commissions de district voisins se consulteront. »

Ces directives sont une application des art. 21 et 22 REFI qui imposent notamment à la Commission de conciliation d'estimer le loyer lorsque le logement est habité par le propriétaire.

5.                                En l'occurrence, la Commission d'estimation a présenté plusieurs calculs pour justifier sa décision. Dans un premier temps, elle a invoqué une méthode "simplifiée du calcul de l'estimation fiscale" correspondant au 80% de la valeur vénale. Sur cette base, elle a fixé la valeur vénale de l'appartement de recourants à 1'480'000 francs. Dans ses déterminations du 6 juin 2005, elle a admis qu'elle n'avait pas formellement fixé la valeur de rendement, mais que celle-ci ressortait implicitement du résultat final, correspondant au 80% de la valeur vénale, selon la méthode "simplifiée" qu'elle avait appliquée. Elle a indiqué, que, par extrapolation, la valeur de rendement était de 1'110'000 fr., la capitalisation s'opérant au taux de 7,5%. Par ailleurs, elle a invoqué les loyers des appartements voisins de celui des recourants, dont elle a produit l'état locatif.

Dans ses déterminations du 27 juillet 2005, l'autorité intimée a encore justifié sa position sur la base de l'art. 8 al. 2 REFI, appliqué à l'envers en ce sens que, partant d'une valeur vénale de 1'850'000 fr., en utilisant un taux de capitalisation de 7,5%, elle obtenait un rendement annuel de 138'750 francs. En appliquant la méthode "simplifiée" dont elle a fait l'usage, la valeur de rendement contestée correspondrait à un rendement locatif annuel supputé de 83'250 fr. capitalisé à un taux de 7,5%.

6.                                Comme le relèvent à juste titre les recourants, la méthode utilisée par la Commission d'estimation fiscale n'est pas conforme aux dispositions légales, ni à celles figurant dans les instructions établies par le Département des finances. Selon celles-ci (directives du 6 novembre 1992, p. 4), à défaut de loyers, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par mètre carré. Pour les villas, le prix unitaire par mètre carré pouvait être estimé, en 1992, entre 100 et 200 fr. par mètre carré. Les commissions devaient établir pour leur district des valeurs moyennes. Les revenus locatifs supputés devaient correspondre aux loyers normaux de la région. Il n’est dès lors pas possible de fixer la valeur fiscale d’un immeuble sur la base d’une « méthode simplifiée » qui se base sur un pourcentage de la valeur vénale de l’objet à estimer. En effet, la loi prescrit expressément que la valeur fiscale est une moyenne entre la valeur vénale (qui peut être sujette à des fluctuations importantes en raison de circonstances extérieures), et la valeur de rendement, soit des avantages que le propriétaire peut retirer de son bien. La détermination de la valeur fiscale par un pourcentage de la valeur vénale est donc contraire aux termes de la loi et à son but. Une telle pratique, qui ne tient nullement compte des particularités de chaque objet, est arbitraire.

7.                                Reste à déterminer si la décision entreprise, même fondée sur les motifs erronés, satisfait dans son résultat aux dispositions de la LEFI.

Comte tenu des chiffres retenus par l'autorité intimée, le rendement locatif mensuel de l'appartement des recourants devrait être de 7'862 fr. (1'850'000 fr. x 60% = 1'110'000 fr., x 8,5% = 94'350 fr. : 12 = 7'862 fr.) ou de 6'875 fr., suivant le taux de rendement appliqué (1'110'000 fr. x 7,5% = 82'500 : 12 = 6'875 fr.). Cela correspond à un rendement mensuel par mètre carré de 41 fr.80 (7862 : 188 m²) ou de 36 fr. 56 (6875 : 188 m²).

L'autorité intimée a cité dans ses déterminations du 27 juillet 2005 des exemples de loyers pratiqués à la Grand-Rue 48, à Lutry, sans toutefois produire de justificatifs. Elle a ainsi indiqué qu'un appartement de 2,5 pièces de 70 m² était loué 34'800 fr. par année, un 2 pièces de 70 m² loué 27'600 fr. par année et un 3 pièces de 90 m² loué 30'000 fr. par année. Le rendement au mètre carré de ces appartements varie entre 27 fr. et 41 francs. Toutefois, à défaut de pièces permettant d'établir une comparaison objective de ces objets (copie des contrats de bail, emplacement, vue, etc.) et de l'appartement des recourants, ces chiffres ne sauraient être retenus comme probants.

Il en va de même de l'état locatif produit par l'autorité intimée concernant des appartements sis dans les immeubles voisins de celui des recourants, en raison de l'absence de l'indication du nombre de mètres carrés des appartements, et des particularités de chaque appartement, ce qui empêche l'autorité de céans de procéder à  des calculs comparatifs. Quoi qu'il en soit, il ressort de ces états locatifs que les loyers nets perçus pour des appartements de 4,5 ou 5,5 pièces varient entre 4'200 et 5'750 francs. Force est de constater que l'on est dès lors loin du loyer supputé par la Commission d’estimation qui serait de 6’875 fr. pour l'appartement des recourants, dans l’hypothèse qui leur serait la plus favorable.

En définitive, l'autorité de céans n'est pas en mesure d'établir, au regard des éléments figurant au dossier, quelle peut être l’estimation du loyer de l'appartement des recourants, afin d'en extrapoler sa valeur de rendement. Dans ces conditions, il convient d'annuler la décision entreprise, et de renvoyer le dossier à l'autorité intimée, afin qu'elle estime, conformément aux instructions CEFI, par une méthode comparative, la valeur de rendement de l'appartement des propriétaires, et qu'elle établisse, selon l'art. 2 al. 1^er de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles, une estimation dûment documentée.

8.                                Les recourants, qui obtiennent gain de cause, se verront restituer l'avance de frais qu'ils ont versée au tribunal, par 2'000 francs. Agissant par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, ils ont droit à des dépens, à la charge de l'autorité intimée, arrêtés à 1'500 francs.

 

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I.                                   Le recours est admis.

II.                                 La décision rendue le 30 mars 2005 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux concernant la propriété des recourants Anne Guyot-Sanders et Jacques Guyot est annulée, la cause étant renvoyée à l'autorité intimée afin qu'elle rende une nouvelle décision au sens des considérants.

III.                                Le présent arrêt est rendu sans frais, l'avance opérée par les recourants, par 2'000 fr., leur est restituée.

IV.                              L'autorité intimée versera aux recourants, solidairement entre eux, la somme de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 27 juillet 2006

 

Le président:                                                                                             Le greffier:

                                                                                                                 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)