CANTON DE VAUD TRIBUNAL ADMINISTRATIF
	Arrêt du 28 août 2007
Composition	M. Robert Zimmermann, président; M. Jacques Morel et M. Alain Maillard, assesseurs. M. Patrick Gigante, greffier.

 

recourant

José PASCHE, à Bière,

  

autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne, à Aubonne

  

 

Objet	Estimation fiscale des immeubles
	Recours José PASCHE c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 8 mars 2007

Vu les faits suivants

A.                                José Pasche est propriétaire de la parcelle n° 507 du cadastre communal de Bière. Cet immeuble, d’une superficie de 1'690 m². abrite un bâtiment industriel de 615 m² au sol, d’un étage sur rez plus combles, affecté à l’usage d’un atelier de menuiserie avec dépôts attenants.

B.                               Le 30 novembre 2006, José Pasche a requis la révision de l’estimation fiscale de son immeuble, arrêtée en 1992 à 1’168’000 francs.

Il a proposé le calcul suivant :

- atelier de menuiserie, 340 m² à Fr. 120.-- le m²                           Fr.   40'800.--
- dépôts, 425 m² à Fr. 60.-- le m²                                                 Fr.   25'500.--
                                                                                                Fr.   66'300.--
capitalisé à 8%                                                                          Fr. 828'000.--

Par décision du 6 mars 2007, la Commission d’estimation fiscale des immeubles du district d’Aubonne (ci-après : CEFI) a partiellement admis la requête de José Pasche et a arrêté à 1'116'000 francs le montant de l’estimation fiscale de son immeuble. Sa décision a la teneur suivante :

« Valeur de rendement :
- atelier de production (étage) :     340 m² à Fr. 150.--                    Fr.      51’500.--
- atelier de production (rez) :         320 m² à Fr. 100.--                    Fr.      32’000.--
- dépôts divers :                          105 m² à Fr.   60.--                    Fr.        6'300.--
                                                                                                Fr.      89’300.--
capitalisé à 8%                                                                          Fr. 1'116’000.--

La CEFI admet que la valeur vénale équivaut à la valeur de rendement, sans quoi l’estimation totale se verrait encore augmentée.

Elle tient en outre à préciser qu’elle n’a pas pris en compte la surface des combles dans son calcul. »

C.                               José Pasche recourt contre cette décision dont il demande la réforme, en ce sens que l’estimation fiscale de son immeuble soit arrêtée conformément à son propre calcul.

Dans sa réponse, la CEFI propose le rejet du recours et la confirmation de sa décision.

José Pasche n’a pas utilisé la faculté qui lui a été conférée de répliquer.

D.                               Le Tribunal a délibéré à huis clos, par voie de circulation.

Considérant en droit

1.                                La loi du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (ci-après : LEFI ; RSV 642.21) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est ainsi limité au contrôle de la légalité de la décision attaquée (art. 36 let. a LJPA).

2.                                a) La commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations, afin de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué (art. 20 LEFI). En outre, tout propriétaire peut demander la révision de l'estimation de son immeuble, s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de l'estimation portée au registre (art. 23 al. 1 LEFI). Cette révision s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (v. arrêt EF.1995.0065 du 24 avril 1996 ; EF.1993.0024 du 30 août 1994 ;v. en outre RDAF 1991, 324).

b) En l’espèce, le recourant a requis la révision de l’estimation et la CEFI a estimé réunies les conditions lui permettant de revoir l’estimation en vigueur depuis 1992 ; il n’y a donc pas lieu de revenir sur cette question.

3.                                L'art. 14 al. 1 de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (ci-après: LHID ; RS 642.14) prévoit que la fortune est estimée à la valeur vénale; toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. Cette disposition ne concerne que l'harmonisation des impôts entre les cantons. Elle fait, en effet, partie du chapitre 4 relatif à l'impôt sur la fortune et ne touche donc pas - en l'absence d'impôt fédéral direct sur la fortune - l'harmonisation verticale, soit celle entre les impôts directs de la Confédération, des cantons et des communes. Les cantons ont, à cet égard, une certaine liberté d'appréciation, dans les limites toutefois des principes constitutionnels (ATF 2C_38/2007 du 9 juillet 2007, consid. 5.2 ; ATF 128 I 240 consid. 3.1.1 p. 248).

a) Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). Ce régime ne heurte pas l’art. 14 al. 1 LHID (ATF 128 I 240, consid. 3, p. 248/249). 

La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI). La capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble (art. 7 al. 1 du Règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles ; ci-après: REFI ; RSV 642.21.1). Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 REFI dispose que la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1) ; pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9 % (al. 2).       

La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Selon l’art. 8 REFI, il convient à ce propos de prendre en compte l’offre et la demande, en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1) ; à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2) ; si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement, on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions (al. 3). L'art. 9 REFI réserve l'hypothèse des ventes conclues dans des circonstances extraordinaires lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération. La commission de district est autorisée, si elle constate sans procéder à d'amples investigations que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative (arrêt EF.1993.0035 du 4 octobre 1994). En l’occurrence, a été admis le fait de s’écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses calculs, la commission d’estimation a conclu à une différence supérieure à 20% entre le prix de vente et la valeur vénale computée (pour des cas où des écarts de 25% ont été constatés entre le prix d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la commission, cf. EF.2004.0001 du 20 octobre 2004 ; EF.1999.0002 du 7 mai 1999 ; EF.1997.0007 du 14 juillet 1997 ; EF.1998.0006 du 17 juin 1998 ; voir également arrêt EF.1998.0009 du 10 août 1998, dans lequel le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord de ce dernier, partant en l'absence de négociations).

b) La décision attaquée a partiellement admis la demande en révision, en ce sens que seule la valeur de rendement des dépôts a été ramenée à 60 francs le mètre carré ; en revanche, les valeurs de rendement des deux ateliers de production, à l’étage et au rez, ont été maintenues à 150, respectivement à 100 francs le mètre carré. Pour justifier cette distinction, l’autorité intimée a pris en considération les deux ateliers de production, estimant qu’il s’agissait de locaux chauffés et facilement accessibles. Pour des ateliers et dépôts fermés hors localité, elle a retenu, selon les prix usuellement pratiqués, une fourchette allant de 60 à 150 francs le m². Elle a retenu le montant maximal de cette fourchette pour les locaux du premier étage, eu égard au bon équipement dont ils sont dotés. L’équipement moins sophistiqué des locaux du rez justifierait en revanche une moins-value de 50 francs le m². Pour les locaux restants, soit 105 m² de dépôt, l’autorité intimée a retenu le montant minimal de la fourchette, ces espaces étant ni chauffés, ni aménagés ; elle n’a en revanche pas pris en considération dans son calcul les combles, soit une surface d’environ 150 m², non isolée, non accessible aux véhicules et servant uniquement de local de rangement. L’autorité intimée retient dès lors un rendement global de 89'300 francs, montant capitalisé à 8% pour obtenir une valeur de rendement de 1'116'000 francs.

Pour contester ces calculs, le recourant se contente d’explications pour le moins sommaires. Il explique avoir transformé sa raison individuelle en société anonyme à la fin de l’année 2006. Or, le loyer exigé de cette société anonyme sera, selon lui, certainement inférieur au montant de 66'300 francs dont il est question dans la demande en révision de l’estimation fiscale. On observe pourtant que le recourant n’a produit aucun contrat de bail à l’appui de ses explications. A cela s’ajoute que le loyer dont il se prévaut doit être apprécié avec force retenue, s’agissant de relations contractuelles conclues non pas entre tiers mais entre une société et son actionnaire unique.

c) Questions aux assesseurs ; une vision locale paraît-elle dans ces  conditions nécessaire ? De ce qui précède, il ressort que le calcul opéré par l’autorité intimée doit être confirmé, ce d’autant plus que la valeur vénale retenue ici est équivalente à la valeur de rendement, ce qui favorise d’autant le recourant.

4.                                Les considérants qui précèdent conduisent par conséquent le Tribunal à rejeter le recours et à confirmer la décision attaquée. Vu l’issue du recours, les frais seront mis à la charge du recourant et l’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte.

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I.                                   Le recours est rejeté.

II.                                 La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 8 mars 2007 est confirmée.

III.                                Les frais d’arrêt, par 1'000 (mille) francs, sont mis à la charge de José Pasche.

IV.                              Il n’est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 28 août 2007

Le président:                                                                                             Le greffier:

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.