TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 21 septembre 2010

Composition

M. Pierre-André Berthoud, président; MM. Georges Arthur Meylan et François Desplands, assesseurs; Mme Marie-Christine Bernard, greffière.

Recourants

A.X.________et B.X.________, à Cheseaux-sur-Lausanne,

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,

Objet	Estimation fiscale des immeubles
	Recours A.X.________et B.X.________ c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 4 mai 2010 (parcelle ******** de la Commune de Cheseaux)

Vu les faits suivants

A. A.X.________ et B.X.________ sont propriétaires de la parcelle ********, sise au chemin de 1******** à Cheseaux-sur-Lausanne et sur laquelle a été érigé récemment un immeuble.

Par décision du 4 mai 2010, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la Commission) les a informés que l'estimation de leur biens-fonds s'élevait à 1'573'000 francs et qu'elle avait été établie en effectuant la moyenne entre la valeur de rendement (1'337'000 fr.) et la valeur vénale (1'809'000 fr.), cette dernière étant le résultat du calcul suivant:

Prix du terrain:	450'000 fr.
Prix de la construction:	1'340'000 fr.
Montant des plus-values:	19'000 fr.
Total:	1'809'000 fr.

B. A.X.________ et B.X.________ ont interjeté recours contre cette décision le 2 juin 2010 auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal en concluant à ce que l'estimation fiscale soit fixée au 77% de 1'809'000 francs, soit à 1'392'930 francs. Ils ont fait valoir que, selon des informations émanant de connaissances, "toutes les nouvelles estimations pour un immeuble neuf sont entre 77% et 80% de la somme du prix du terrain et du prix de revient de la construction".

Dans sa réponse du 5 juillet 2010, la Commission a conclu au rejet du recours et au maintien de sa décision.

Les recourants n'ont pas répliqué dans le délai qui leur a été imparti à cet effet.

C. Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérant en droit

1. Interjeté en temps utile et en la forme, le présent recours est recevable.

2. Est litigieuse la valeur de l'estimation fiscale du bien-fonds des recourants.

a) A teneur de l'art. 2 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), l'estimation d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).

L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1) dispose que la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande; cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).

b) En l'espèce, les recourants ne contestent ni le montant de la valeur de rendement, ni le montant de la valeur vénale. Ils invoquent uniquement une pratique selon laquelle "toutes les estimations pour un immeuble neuf sont entre 77% et 80% de la somme du prix du terrain et du prix de revient de la construction". Ils prétendent donc que la valeur de l'estimation fiscale devrait être fixée entre 77% et 80% de la valeur vénale. Or, il convient de constater que, d'une part, cette allégation n'est pas claire puisqu'elle peut signifier:

- soit: que la valeur de l'estimation fiscale doit être fixée sur la base de la valeur vénale uniquement, c'est-à-dire en faisant abstraction de la valeur de rendement, à un taux de 80% de celle-là. Or, cette façon de procéder serait contraire à la loi puisque, selon l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est déterminée par la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale;

- soit: que la valeur de rendement retenue en l'espèce est trop élevée (ce qui entraîne un résultat final supérieur à 80% de la valeur vénale). Cependant, dans la mesure où, comme on le relève ci-dessus, les recourants ne contestent pas les calculs des valeurs vénale et de rendement par l'autorité intimée, cet argument ne peut être retenu.

D'autre part, il ne ressort d'aucun texte ni d'aucune jurisprudence que la valeur de l'estimation fiscale devrait correspondre à un pourcentage de la valeur obtenue en additionnant le prix du terrain et le prix de la construction. On relèvera d'ailleurs que les allégations des recourants au sujet de la pratique invoquée sont dépourvues de toute indication quant à une base légale et des exemples précis.

Au surplus, dès lors que, s'agissant d'une construction nouvelle, l'autorité intimée disposait d'indications précises sur la valeur du terrain et des coûts de construction, c'est à juste titre qu'elle a établi la valeur vénale du bien-fonds des recourants en prenant en compte ces montants, soit 450'000 fr. pour le terrain (prix d'achat) et 1'359'000 fr. pour la construction (1'340'000 fr. selon le contrat d'entreprise générale, auxquels ont été ajoutés les travaux de plus-value, de 19'000 fr.), soit un montant total de 1'809'000 francs. On ne peut donc que confirmer le montant retenu à ce titre par l'autorité intimée, soit 1'809'000 francs.

3. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision entreprise confirmée. Vu l'issue du pourvoi, les frais seront mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. La décision rendue le 4 mai 2010 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est confirmée.

III. Les frais du présent arrêt, par 1'500 (mille cinq cents) francs, sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

Lausanne, le 21 septembre 2010

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.