TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 27 septembre 2011
Composition	M. Robert Zimmermann, président;  MM. François Despland et Georges Arthur Meylan, assesseurs; M. Patrick Gigante, greffier.

 

Recourants

1.

A.X.________, à Forel (Lavaux),

 

2.

B.X.________, à Forel (Lavaux), ayant élu domicile en leur étude d’avocats, à Lausanne.

  

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron, à Cully.

  

 

Objet	Estimation fiscale des immeubles
	Recours A.X.________ et consort c/ décision du Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron du 6 décembre 2010

 

Vu les faits suivants

A.                                A.X.________ et B.X.________ (ci-après: les époux X.________) sont copropriétaires depuis le 8 février 2010, chacun pour une demie, de la parcelle n° ******** du cadastre de la Commune de Forel (Lavaux), qu’ils ont acquis pour un montant de 890'000 fr. Cet immeuble, de 1'000 m², abrite une villa n° ECA 1******** de 131 m² au sol et d’un volume de 945 m³, le reste étant en nature de place-jardin. La villa, construite en 1972, a été transformée pour la dernière fois en 2007; elle comprend un rez inférieur abritant l’entrée, la salle de jeux et les locaux techniques, et un rez supérieur, avec le séjour, la cuisine et trois chambres. Au 21 décembre 2007, cette villa était assurée auprès de l’ECA pour une valeur de 709'500 fr. Depuis 1998, son estimation fiscale se montait à 440'000 fr.

B.                               Le 6 avril 2010, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron (ci-après: la CEFI) a arrêté à 709’000 fr. le montant de l’estimation fiscale de l’immeuble. Les époux X.________ ont formé une réclamation à l’encontre de cette décision. Le 27 avril 2010, la CEFI a communiqué aux époux X.________ les éléments ayant contribué à la détermination de cette nouvelle estimation, savoir la valeur vénale (890'000 fr.) et le rendement (39'600 fr. par an, capitalisé à un taux de 7,5%). Les époux X.________ ayant confirmé leur réclamation, la CEFI a, le 6 décembre 2010, maintenu l’estimation fiscale contestée.

C.                               Les époux X.________ ont recouru contre cette dernière décision dont ils demandent l’annulation.

La CEFI propose le rejet du recours et la confirmation de la décision attaquée.

Invités à répliquer, les époux X.________ ont maintenu leurs conclusions.

D.                               Le Tribunal a tenu audience à Forel (Lavaux), le 13 juillet 2011, au cours de laquelle il a procédé à une vision locale en présence des parties et de leurs représentants. Il a été constaté au cours de l’audience que la détermination de la surface habitable de la villa faisait débat. Aussi, le service technique communal a été invité à calculer cette surface sur la base des plans mis successivement à l’enquête et des autorisations délivrées aux propriétaires de l’immeuble. Après avoir pris connaissance de ce calcul, la CEFI s’est exprimée; elle admet que la valeur de rendement de l’immeuble soit déterminée à nouveau. Les recourants se sont exprimés à leur tour; ils maintiennent leurs conclusions.

A l’issue de cet ultime échange d’écritures, le Tribunal a statué à huis clos, par voie de circulation.

Considérant en droit

1.                                La loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal est ainsi limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative – LPA-VD; RSV 173.36).

2.                                a) Selon l'art. 20 LEFI, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué. A teneur de l’art. 22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire, s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre (al. 1). Cette révision est ordonnée par le Conseil d'Etat, après enquête administrative, notamment à l'occasion de nouvelles mensurations cadastrales, ou, dans le cadre d'une commune, à la requête de la municipalité dûment autorisée par le conseil communal ou général (al. 2). L'art. 38 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1) précise que le conservateur du registre foncier note et signale à la commission de district les modifications survenues aux propriétés ou aux inscriptions y relatives qui peuvent influencer l'estimation des bien-fonds.

Dans la procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date donnée, la valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a notablement varié par rapport à l’estimation portée au registre (arrêts EF.1997.0027 du 22 juin 2006; EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1994.0017 du 6 juin 1994). L’art. 20 LEFI habilite l’autorité compétente à réviser d'office l'estimation fiscale d’une parcelle lorsque la valeur fiscale de celle-ci a notablement augmenté (v., notamment, arrêt EF.2006.0001 du 30 novembre 2006). L'art. 23 LEFI, quant à lui, ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière administrative en particulier. Il permet en effet de demander une nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle qui figure au registre foncier. Il s'agit donc d'une demande de réexamen ou de nouvel examen. Cette révision s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (RDAF 1991, 324; arrêts EF.2000.0013 du 9 janvier 2001; EF 1999.0006 du 9 juin 2000).

b) Les recourants ne l’indiquent pas de manière expresse, mais il ressort de leurs explications, à tout le moins de manière implicite, qu’ils contestent à l’autorité intimée le droit de procéder à une révision de l’estimation arrêtée en 1998, puisque celle-ci est restée en vigueur depuis lors, bien que les dernières transformations aient été réalisées en 2007. On rappelle à cet égard que dans un arrêt F. 4/80 du 2 octobre 1981, la Commission centrale d’estimations fiscale des immeubles (ci-après: CCEF) a distingué à cet égard la révision ayant pour cause le transfert à titre onéreux ou la transformation totale, d’une part, de la transformation partielle d’un immeuble, d’autre part. Dans le premier cas, la réserve latente résultant de la différence de valeur entre l’estimation fiscale en vigueur et la valeur actuelle de l’immeuble est entièrement réalisée, ce qui justifie la mise à jour de l’estimation. Seule l’augmentation de valeur intervenue du fait de la transformation devrait être prise en considération lorsque l’immeuble restant en mains du même propriétaire est transformé partiellement. C’est seulement si le motif de la mise à jour affecte l’immeuble dans son ensemble que l’estimation fiscale peut être mise à jour globalement (cf. sur ce point, arrêt CCEF P. 5/88 du 3 octobre 1989). En l’occurrence, l’autorité intimée a estimé, en 2007, que la transformation partielle n’affectait pas l’immeuble dans son ensemble, raison pour laquelle la révision n’a pas été opérée à ce moment-là. Du reste, l’autorité intimée n’a pas eu connaissance des travaux exécutés dans la villa en 2007; la dernière révision remonte à 1998, soit après l’aménagement par l’ancien propriétaire de la véranda côté sud-ouest de la villa. En revanche, la vente de la villa en 2010 a mis à jour une réserve latente de 450'000 fr., soit la différence entre le prix de vente et l’estimation fiscale. Cela justifie qu’une mise à jour de l’estimation soit opérée. Il reste toutefois à se demander si celle-ci est intervenue conformément à la loi.

3.                                L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel : « La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée » (v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3). 

a) La valeur de rendement d'une maison individuelle est obtenue en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (art. 21 et 22 RLEFI) et tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 RLEFI). Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant d'un taux de 5% auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2 RLEFI applicable par renvoi de l'art. 22 al. 1 RLEFI). Pour le reste, la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente (art. 6 RLEFI). Selon les Instructions du Chef du Département des finances pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les Instructions), si la villa est louée, le loyer sera admis s'il correspond aux loyers normaux de la région (ch. I 4). En présence d'un bail et par conséquent d'un loyer effectif, la commission ne peut s'écarter du revenu locatif tel qu'il ressort dudit contrat, à moins qu’elle rende vraisemblable que le loyer payé par les locataires fût trop bas ou au contraire abusif (v. arrêt EF.2000.0014, déjà cité). Ce n'est qu'à défaut de loyer que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par mètre carré, celui-ci pouvant être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. le m² (Instructions, ch. I 4). Ces instructions précisent en outre que selon une pratique généralement admise, le taux de capitalisation pour une villa est inférieur de 1% à celui appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe entre 7 et 8%, une telle différence par rapport aux immeubles locatifs se justifiant par le fait que le plus grand soin généralement apporté aux maisons d'habitation diminue les frais d'entretien et d'administration et que l'on peut compter sur une durée de vie plus longue (ch. I 5).

b) Aux termes de l'art. 8 RLEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Selon les instructions précitées, un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels. Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a au moment de la taxation, on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions (al. 3). A cet égard, les instructions précisent également que, pour déterminer cette valeur, on doit tenir compte de celle du sol et de la construction ainsi que de la situation et des possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble. En outre, la valeur intrinsèque d'un immeuble est déterminée en fonction du coût de construction actuel du bâtiment, sur la base de normes généralement admises dans le secteur de la construction, en multipliant le coût du mètre cube par le cubage total du bâtiment. Le résultat est ensuite diminué en fonction d'un coefficient de vétusté choisi en fonction de la durée de vie du bâtiment, compte tenu de l'état d'entretien et des rénovations entreprises. Au chiffre ainsi obtenu, il y a lieu d'ajouter le prix du terrain (à propos de la notion de valeur intrinsèque, voir Cahier du bail 1995 fascicule n° 4 p. 112; cf. également, parmi d'autres arrêts, arrêt EF.1999.0002 du 7 mai 1999). A cet égard, l’art. 23 al. 1 RLEFI précise: « Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable ». L'art. 9 RLEFI réserve cependant l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération.

4.                                a) L’autorité intimée ne s’étend guère sur les montants qu’elle a retenus pour déterminer la valeur de rendement de la villa. Sur la base des indications fournies par les recourants eux-mêmes, elle a pris la surface habitable déclarée, soit en l’occurrence 163 m², qu’elle a estimée au prix unitaire de 240 fr. le mètre carré. Elle a ainsi obtenu un rendement locatif de 39'600 fr., soit 3'260 fr. par mois. Au cours de l’audience, il est toutefois apparu que la surface habitable avait été indiquée de façon hâtive, sans vérification. Aussi, les services communaux ont-ils été requis de procéder à un nouveau calcul. Sur la base des plans fournis, ils ont déterminé la surface brute de plancher à 165,1 m². Pour l’autorité intimée, cela correspond à une surface habitable totale de 139,5 m². Au terme de l’inspection locale, le Tribunal s’en tiendra à ce dernier chiffre.

Les recourants critiquent le prix unitaire de 240 fr. le mètre carré, sur la base duquel l’autorité intimée a déterminé la valeur de rendement de leur villa. Pour eux, il est illusoire d’imaginer un tiers louer celle-ci pour un montant de 33'480 fr. par an. En audience toutefois, les représentants de l’autorité intimée ont expliqué que le prix de 240 fr. le mètre correspondait à une moyenne plutôt basse dans le district, soit pour la région située en amont du coteau. En aval en effet, cette valeur se situe dans une fourchette au-delà de 300 à 400 fr. le mètre carré. L’autorité intimée n’a donc pas abusé de son pouvoir d’appréciation.

Les recourants critiquent en outre l’usage par l’autorité intimée d’un taux de capitalisation de 7,5%. Au 1^er mars 2008, le taux pratiqué par la Banque Cantonale Vaudoise pour les anciennes hypothèques en 1^er rang était de 3,5%; il n¿ pas varié depuis lors. Le taux de 7,5%, qui se situe dans la norme des instructions applicables en la matière, apparaît dès lors comme plutôt favorable (contra, d’autres arrêts, notamment EF.2006.0001 du 30 novembre 2006; EF.2004.0001 du 20 octobre 2004, où des taux de 8% ont été retenus). S'agissant des travaux à effectuer sur un immeuble, la jurisprudence précise qu'il y a lieu de distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé; c’est seulement dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre, s'agissant de la valeur de rendement, un taux de capitalisation quelque peu plus élevé que le taux obtenu ci-dessus (arrêts EF.2000.0012 du 19 décembre 2004, réf. citées). Or, les recourants n’ont rien évoqué à cet égard et ne se sont pas prévalu d’un rattrapage d’entretien.

Dès lors, la valeur de rendement retenue dans la décision attaquée doit être ramenée de 528'000 fr. à 446'400 fr. (139,5 m² x 240 fr./m² : 7.5%).

b) S’agissant de déterminer la valeur vénale, l’autorité intimée s’est fiée au prix de vente, 890'000 fr. Les recourants le contestent, expliquant que ce montant ne constitue qu’un indice permettant de calculer la valeur vénale. Or, leurs arguments ne sont guère convaincants. Les recourants expliquent en effet avoir ressenti un «coup de cœur» pour cette propriété et qu’ils n’ont disposé que de vingt-quatre heures pour se décider à l’acheter, sans avoir négocié le prix de vente. Les recourants se bornent à expliquer de façon laborieuse que le prix de vente serait la résultante d’un effet de surchauffe dans la conjoncture immobilière. Pourtant, le marché semble avoir fonctionné et les recourants n’invoquent pas l’art. 9 RLEFI. Rien n’indique du reste que la vente du 8 février 2010 ait eu lieu dans des circonstances extraordinaires, poussant le prix vers le haut, dont il y aurait lieu de ne pas tenir compte. Dès lors, aucun élément du dossier ne permet de retenir que la valeur fixée dans l’acte de vente l’aurait été à un montant supérieur à la valeur réelle, de sorte qu’il y aurait lieu de s’écarter du montant de 890’000 fr. Dès lors, celui-ci est censé représenter la valeur marchande de la villa au jour de la vente. Peu importe à cet égard que la commission du courtier mis en œuvre par le vendeur soit calculée sur ce montant; cela ne saurait justifier que cette commission soit soustraite du prix de vente pour déterminer la valeur vénale.

Par conséquent, c’est sans aucun excès de son pouvoir d’appréciation que l’autorité intimée a retenu ce dernier montant pour déterminer la valeur vénale de la propriété des recourants.

c) Il s’avère en définitive que l’estimation fiscale doit, selon les calculs du Tribunal, être arrêtée de la façon suivante :

446’400 fr. + 890’000 fr.	=    668’200 fr .
2

Selon la jurisprudence constante du Tribunal administratif, il n’y a pas lieu de corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1^er juillet 1993). En l’espèce, plus de 5% séparent le montant de l’estimation attaquée (709’000 fr.) de celui retenu par le Tribunal. Par conséquent, le recours sera admis, partiellement, pour ce motif.

5.                                Les considérants qui précèdent conduisent le Tribunal à admettre partiellement le recours. Le sort du recours commande que les frais de justice soient laissés à la charge de l’Etat (art. 91 LPA-VD). En outre, l’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte, les recourants agissant pour leur propre compte.

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                                   Le recours est admis partiellement.

II.                                 La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron, du 6 décembre 2010 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° ******** du cadastre de la Commune de Forel (Lavaux) est arrêtée à 668’200 (six cent soixante huit mille deux cents) francs.

III.                                Dite décision est confirmée pour le surplus.

IV.                              Les frais d’arrêt sont laissés à la charge de l’Etat.

Lausanne, le 27 septembre 2011

 

Le président:                                                                                             Le greffier:

 

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.