TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 25 avril 2016
Composition	Mme Isabelle Guisan, présidente; M. Georges Arthur Meylan, assesseur et M. Gilles Pirat, assesseur; Mme Liliane Subilia-Rouge, greffière.

 

Recourants

1.

X.________,

 

2.

Y.________, représentés par LEMAN CABINET FISCAL SA, à Pully,

  

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des immeubles.

  

 

Objet	Estimation fiscale des immeubles
	Recours X.________ et Y.________ c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du 22 juillet 2015 (estimation fiscale des parcelles ********, 1******** et 2******** de la Commune de Lutry)

 

Vu les faits suivants

 

A.                     Le 26 mai 2014, X.________ et Y.________ ont acquis les parcelles ********, 1******** et 2********, sises au chemin du 3********, sur la Commune de Lutry, à un prix de 2'130'000 fr.

B.                     Le 5 janvier 2015, la Commission d'estimation fiscale des immeubles (ci-après: la Commission) a procédé à une estimation des parcelles précitées en retenant les montants suivants:

 

Parcelle	Nom local	Surface en m2	Estimation en Fr.
			ancienne	nouvelle
********   1********   2********	Résidence Au 3******** 192/1000 de P. ******** Place de parc Au 3******** 1/15 de P. 1********, place de parc 1 Place de parc Au 3******** 1/15 de P. 1********, place de parc 2			1'596'000   25'000   25'000

 

C.                     Le 29 janvier 2015, X.________ et Y.________ (ci-après aussi: les propriétaires) ont déposé une réclamation contre l'estimation précitée et ont demandé à la Commission de leur faire parvenir les éléments ayant permis d'aboutir à cette nouvelle estimation.

Le 2 février 2015, la Commission a répondu aux propriétaires que l'estimation fiscale d'un immeuble représentait la moyenne entre sa valeur vénale, soit 2'130'000 fr., et sa valeur de rendement, calculée sur la base d'un rendement locatif annuel estimatif de 74'400 fr., capitalisé au taux de 7%, soit 1'062'000 fr. Concernant les places de parc, leur valeur vénale était de 35'000 fr. et leur valeur de rendement de 15'000 fr., ce qui représentait un rendement locatif par place inférieur à 90 fr. par mois.

Le 9 février 2015, les propriétaires se sont déterminés en exposant que le loyer annuel estimatif de 74'400 fr. était excessif. Vu l'état du lot et les conditions actuelles du marché local de l'immobilier, leur bien devrait pouvoir être mis en location pour un loyer mensuel maximum d'environ 4'000 fr., soit un loyer annuel de 48'000 fr. Ils invitaient dès lors la Commission à annuler l'estimation du 5 janvier 2015 et à émettre une nouvelle estimation conforme à ce qui précédait.

D.                     Le 13 février 2015, la Commission a écrit aux propriétaires qu'elle ne voyait pas en quoi l'état du lot était déterminant pour la fixation du rendement locatif, puisque l'immeuble était situé dans un bâtiment construit récemment (2009) et acquis à un prix élevé. Le loyer annuel fixé à 74'400 fr., soit 380 fr./m² en considérant la surface habitable de 194 m², était conforme aux prix de location pratiqués à Lutry. La Commission invitait les propriétaires à compléter leur motivation à cet égard.

Le 9 mars 2015, les propriétaires ont produit une estimation établie par la société de courtage Immo SA le 4 mars 2015, dont il ressortait que la valeur locative annuelle ne pourrait dépasser 53'400 fr. (300 fr./m²/an pour un appartement de 178 m²).

E.                     Le 22 juillet 2015, la Commission a procédé à une nouvelle estimation de l'immeuble, réduisant l'estimation du lot "Appartement" à 1'548'000 fr. Elle a considéré que l'objet immobilier se situait dans la catégorie supérieure du point de vue du marché immobilier et locatif en raison de sa surface généreuse (178 m²), de son standing (patio et terrasse) et de sa valeur marchande élevée. Un prix de 380 fr./m²/an se justifiait au vu des caractéristiques de l'objet. Tenant compte de la surface de 178 m², le rendement locatif annuel s'établissait à 67'640 fr. Capitalisé au taux de 7%, on obtenait une valeur de rendement de 966'285 fr., arrondie à 966'000 fr. La nouvelle estimation fiscale de 1'548'000 fr. correspondait à la moyenne entre la valeur vénale de 2'130'00 fr. et la valeur de rendement de 966'000 fr.

F.                     Le 17 août 2015, X.________ et Y.________ (ci-après: les recourants) ont maintenu leur réclamation. Ils étaient en attente d'une expertise et ont avisé la Commission qu'ils préciseraient leur motivation dès qu'ils l'auraient reçue. Le 18 août 2015, la Commission a transmis ce courrier en tant que recours à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP).

Le 7 septembre 2015, les recourants ont remis au tribunal une expertise réalisée le 2 septembre 2015 par Vago Experts immobiliers SA, dont il ressort que la valeur locative est estimée à 300 fr./m² et la surface moyenne à 171 m², ce qui entraîne un revenu annuel de 51'225 fr. Ils reprochent à la Commission de n'avoir pas pris en considération le lieu où se trouve l'immeuble, avec les nuisances sonores et visuelles qui en résultent.

La Commission (ci-après: l'autorité intimée) s'est déterminée le 26 octobre 2015 et a conclu au rejet du recours. Le prix de 330 fr./m² établi par l'expertise lui paraît sous-estimé et elle déclare qu'elle n'adhère pas à l'analyse des nuisances qui seraient provoquées par la proximité de la voie CFF. Elle relève aussi que les loyers des appartements du bâtiment voisin varient entre 350 fr. et 400 fr./m².

Les recourants se sont encore déterminés le 11 novembre 2015 et ont maintenu les conclusions de leur recours. Ils ont joint à leur écriture un rapport établi le 9 novembre 2015 par Vago Experts immobiliers SA, qui précisait l'expertise du 2 septembre 2015. Il ressort notamment de ce rapport que le prix d'achat doit être considéré comme supérieur à la valeur vénale sans doute en raison d'un coup de cœur de l'acquéreur.

L'autorité intimée s'est déterminée le 27 novembre 2015, informant le tribunal que les observations complémentaires des recourants ne modifiaient pas ses conclusions du 26 octobre 2015.

G.                    Le tribunal a procédé à une inspection locale le 18 janvier 2016, en présence des parties. Le procès-verbal établi à cette occasion retient en particulier ce qui suit:

"(…) La juge instructrice demande à quelle date remontait la dernière estimation fiscale. Les représentants de la Commission répondent qu'elle datait de 2008 et qu'elle se montait à 1'190'00 fr.

Concernant la question de la surface de l’appartement des recourants, M. Faivre explique s'être basé sur le plan transmis par l'architecte ayant construit la PPE, lequel indique une surface habitable de 182 m². M. Vago expose pour sa part qu'il s'est servi d'instruments de mesure très précis et qu'il est arrivé à une surface de 170 m², notamment en tenant compte du fait que l'espace entourant le patio n'était pas utilisable.

Le recourant souligne la proximité de la voie de chemin de fer et évoque l’existence d’importantes nuisances sonores des trains de nuit, en particulier celui de 23h15. Selon les représentants de la Commission, les nuisances liées à la proximité de la voie CFF sont comparables (voire moindres) aux nuisances liées à certains axes de circulation, tels que, par exemple, la route de la Conversion. Or les logements situés à proximité de ces axes sont aussi évalués à 370 fr./m².

Selon la valeur de rendement retenue par la Commission, l'appartement pourrait se louer 5'600 fr. par mois. M. Pochon soutient que cela aurait peut-être été possible il y a deux ans, à condition de louer à des expatriés, pour une période limitée. Aujourd'hui il est devenu très difficile de louer des objets dont le loyer se monte à plus de 4'000 fr./mois, à moins qu'il ne s'agisse d'un objet d'exception, ce qui n'est pas le cas avec une ligne de chemin de fer à quelques dizaines de mètres. Cela lui a été confirmé par les diverses agences immobilière qu'il a contactées. Des confirmations écrites pourront être produites si nécessaires.

Selon les représentants de la Commission, il est courant que des objets similaires à celui qui est en cause soient loués entre 350 et 400 fr./m². Ils se déclarent prêts à produire des références. Le recourant relève que le prix susmentionné paraît sensé pour des objets d'environ 100 m² ou moins mais que, pour des logements plus grands, le prix au m² doit être réduit.

Les représentants de la Commission estiment qu'il n'est pas avéré que le marché immobilier ait été victime de surchauffe et que les prix des objets immobiliers aient atteint des prix qui n'avaient plus grand-chose à voir avec la valeur intrinsèque des objets. Ils estiment qu'il n'y a en l'espèce aucune raison de s'écarter du prix auquel l'objet a été acquis.

Le recourant expose qu'il supporte des charges à hauteur de 1'000 fr./mois, plus les frais d'électricité.

Le bâtiment n'est pas conforme aux normes Minergie.

M. Faivre ajoute que l'estimation litigieuse tient compte, en plus de l'appartement, de la possibilité d'utiliser une cave et un local.

La transaction est tentée; elle n’aboutit pas en l’état."

Le 25 janvier 2016, l'autorité intimée a transmis au tribunal un tableau contenant un aperçu des loyers pratiqués à Lutry et à Pully pour des objets présentant une ou plusieurs caractéristiques similaires à l'objet en cause. Elle expose qu'à son avis, les loyers recensés dans ce tableau justifient le prix de 380 fr./m² retenu pour l'objet en cause. En tous les cas, le prix de 350 fr./m² est un minimum.

Les recourants se sont déterminés le 29 janvier 2016 et ont produit une estimation établie par la société Bernard Nicod SA le 29 janvier 2016, confirmant que, compte tenu du marché locatif actuel, l'estimation locative de l'immeuble ne saurait excéder 4'250 fr./mois, plus les charges. Ils ont dès lors maintenu les conclusions énoncées dans leur recours.

Le 9 février 2016, l'autorité intimée a indiqué au tribunal qu'elle maintenait ses conclusions tendant au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.

Les recourants se sont déterminés le 1^er et le 21 mars 2016; ils maintiennent les conclusions prises dans leurs précédentes écritures et confirment, à la demande de la juge instructrice, qu'ils renoncent à contester la surface retenue par la décision attaquée.

H.                     Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

 

Considérant en droit

1.                      a) Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), le recours au Tribunal cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours ayant été interjeté dans la forme prescrite (art. 79 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]) et le délai de trente jours étant respecté (art. 77 LPA-VD), il y a lieu d’entrer en matière.

2.                      a) La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du tribunal est ainsi limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b LPA-VD).

b) Selon la jurisprudence constante de l'ancien Tribunal administratif, reprise par la CDAP, il n’y a pas lieu de corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en-deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir notamment arrêts EF.2014.0001 du 1^er octobre 2014; EF.2011.0002 du 27 septembre 2011; EF.2008.0003 du 1^er décembre 2008).

3.                      a) Il est établi une estimation, dite "estimation fiscale", en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (biens-fonds, droits distincts et permanents, mines). Cette estimation représente l'estimation officielle au sens de l'article 19 de la Constitution vaudoise (art. 1^er al. 1 let. a et 2 LEFI). La compétence pour procéder aux estimations fiscales, leur mise à jour et leur révision, est attribuée à la commission de district du lieu de situation de l'immeuble, sous réserve des compétences du conservateur du Registre foncier; ce dernier est compétent pour les immeubles non agricoles, lorsque la valeur vénale est connue, pour les immeubles agricoles, lorsque la valeur de rendement est établie (art. 5 al. 1 et 2 LEFI).

b) L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel la fortune est estimée à la valeur vénale; toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3). 

Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RS 642.21.1) précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.

Les Instructions du Chef du Département des finances pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient, qu'à défaut de loyer ou si celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m²; celui-ci pouvant être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. le m² (instructions, ch. I 4). Ces instructions précisent en outre que, selon une pratique généralement admise, le taux de capitalisation pour une villa est inférieur de 1% à celui appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe entre 7 et 8%, une telle différence par rapport aux immeubles locatifs se justifiant par le fait que le plus grand soin généralement apporté aux maisons individuelles diminue les frais d'entretien et d'administration et que l'on peut compter sur une durée de vie plus longue (ch. I 5). Toujours selon les instructions, les commissions sont tenues d'établir, pour le calcul de la valeur de rendement en l'absence de loyer effectif, des valeurs moyennes; les revenus locatifs supputés doivent correspondre aux loyers normaux de la région.

4.                      a) En l’occurrence, le litige a trait à la détermination de la valeur de rendement de l'appartement des recourants. La valeur vénale n’est pas contestée directement par les recourants; elle est néanmoins remise en question dans le rapport du 9 novembre 2015 auquel se réfèrent les recourants, sous-entendant que l'objet a été acheté à un prix surévalué en raison d'un "coup de cœur". Il convient donc d'examiner l'applicabilité de l'art. 9 RLEFI qui réserve l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont, dans la règle, pas prises en considération.

Dans le cas présent, il n'a pas été démontré que la vente aurait été conclue dans des circonstances extraordinaires. Un éventuel "coup de cœur" entraînant les acquéreurs à payer un prix élevé ne constitue en effet pas encore une circonstance extraordinaire. On citera à titre de comparaison l'arrêt du Tribunal administratif du 26 septembre 1997(EF.1997.0011), dans lequel le recourant avait payé un prix 462 fr. le m² pour un terrain alors que le prix de 300 fr. au m² apparaissait plus conforme au marché. Le tribunal s'était demandé s'il ne convenait pas de faire abstraction du prix payé en application de l'art. 9 RLEFI. Il avait toutefois répondu par la négative; il a considéré que, quelles que soient les raisons ayant conduit le recourant à payer un prix nettement plus élevé que celui qu'aurait accepté normalement un acquéreur, le recourant avait par là même admis que, pour lui et même si des éléments d'ordre subjectif entraient largement en compte dans ce choix, l'achat de cette parcelle était suffisamment important pour justifier une offre très élevée. On n'était pas en présence de circonstances extraordinaires justifiant de s'écarter d'une valeur fixée concrètement. Dans le même arrêt, le Tribunal administratif a aussi eu l'occasion de rappeler que l'application de l'art. 9 RLEFI devait demeurer restrictive, seules les ventes s'écartant manifestement de la valeur objective de l'immeuble pouvant être ignorées, d'autres circonstances telles que l'inexpérience en matière immobilière ou la précipitation ne pouvant être qualifiées d'extraordinaires au sens de cette disposition (EF.1994.0017 du 6 juin 1994 consid. 2b et les réf. citées).

A défaut de circonstances extraordinaires au sens décrit ci-dessus, il y a lieu en l'espèce de retenir le prix de vente de 2'130'000 fr. comme valeur vénale déterminante.

b) Pour ce qui concerne la valeur de rendement, il faut relever que les recourants, après avoir dans un premier temps, contesté la surface nette prise en compte par l’autorité intimée pour déterminer la valeur de rendement de leur appartement, se sont, en cours de procédure, ralliés à la surface retenue par l'autorité, soit une surface habitable de 178 m².

Les recourants critiquent en revanche le prix unitaire de 380 fr./m², sur la base duquel l’autorité intimée a déterminé la valeur de rendement de leur appartement. Ils concluent à ce qu'un montant de 300 fr./m² soit retenu. Dans ses déterminations du 25 janvier 2016, l'autorité intimée a estimé qu'un montant de 350 fr./m² était un minimum. Elle a justifié le montant de 380 fr./m², en se fondant sur les prix pratiqués dans la région de Pully-Lutry. Elle se réfère notamment au bâtiment voisin de celui des recourants, pour lequel les loyers varient de 350 à 400 fr./m². Au sujet de ce bâtiment, le tribunal relève premièrement qu'il est plus éloigné de la voie de chemin de fer que celui des recourants, qui se trouve en surplomb immédiat et, deuxièmement, que les appartements concernés sont plus petits (de 81 m² à 96 m², de 2 à 3,5 pièces). Or, à la lecture de l'Encyclopédie statistique de la Suisse, éditée par l'Office fédéral de la statistique (Loyer moyen au m² d'après 12 types de communes, selon le nombre de pièces, 2003, T 9.3.3.62), on constate que, sauf dans les grandes villes, le prix au m² diminue progressivement selon le nombre de pièces que compte le logement et que les prix au m² des appartements de 4, 5 et 6 pièces sont toujours plus bas que ceux des appartements de 2 et 3 pièces. Il est par ailleurs étonnant que l'autorité intimée n'ait fourni aucune indication concernant la valeur de rendement retenue pour les autres appartements de la PPE des recourants, alors que ces valeurs sont nettement plus pertinentes que les valeurs d'objets faisant partie d'autres immeubles. Quant aux autres exemples fournis par l'autorité intimée, ils font certes état de prix allant de 360 à 456 fr./m² dans les Communes de Pully et Lutry. Il faut cependant souligner qu'ils concernent quasiment tous des appartements dont la surface est inférieure à 118 m², soit clairement inférieure à celle de l'appartement en cause. Un seul exemple concerne des appartements de 168 m² et 173 m², dont le prix au m² est respectivement de 407 fr. et 360 fr./m². ll faut à cet égard encore relever que l'appartement loué 407 fr./m² est situé au rez de chaussée et a l'usage d'un jardin arborisé de plus de 1'000 m². Il offre ainsi des commodités dont ne dispose pas le logement des recourants. Quant à l'appartement du 1^er étage, dont la surface est quasiment identique à celle de l'objet litigieux, il est loué 360 fr./m², alors même qu'il est nettement plus éloigné de la ligne de chemin de fer que celui des recourants et qu'il en est protégé par un jardin arborisé. Au vu de toutes ces circonstances, et en particulier des éléments de comparaison fournis par l'autorité intimée, il s'avère ainsi raisonnable de fixer la valeur de rendement de l'appartement des recourants à 350 fr./m² plutôt qu'à 380 fr./m².

c) La valeur de rendement de l'appartement doit dès lors être fixée à 890'000 fr. (178 m² x 350, capitalisé au taux de 7%), les recourants ne critiquant pas le taux de capitalisation retenu par l'autorité intimée. Quant à la valeur vénale indiquée dans la décision attaquée, elle s'élève à 2'130'000 fr. Il s'ensuit une nouvelle valeur d'estimation fiscale correspondant à 1'510'000 fr. (890'000 fr. + 2'130'000 fr./2).

5.                      Il ressort de ce qui précède que la différence entre l'estimation de l'autorité intimée (1'548'000 fr.) et celle du tribunal (1'510'000 fr.), soit 38'000 fr., est inférieure à 5%. Au vu de la jurisprudence précitée (consid. 2 ci-dessus in fine), il n’y a pas lieu de retenir l'existence d'un abus du pouvoir d'appréciation ni par conséquent de corriger l'estimation fiscale contestée.

En conclusion, le recours doit être rejeté et la décision attaquée, confirmée. Un émolument judiciaire sera mis à la charge des recourants, qui succombent (art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD). L’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte (art. 55 al. 1 a contrario, 56 al. 3, 91 et 99 LPA-VD).

 

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du 22 juillet 2015 est confirmée.

III.                    Les frais d’arrêt, par 1'000 (mille) francs, sont mis à la charge de X.________ et Y.________, solidairement entre eux.

IV.                    Il n'est pas alloué de dépens.

 

Lausanne, le 25 avril 2016

 

La présidente:                                                                                           La greffière:

 

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.