TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 13 décembre 2016

Composition

Mme Mihaela Amoos Piguet, présidente; Mme Isabelle Guisan et M. Guillaume Vianin, juges.

A.________, à Cully,

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des immeubles,

Objet	Estimation fiscale des immeubles
	Recours A.________ c/ décision sur réclamation du 11 avril 2016 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles (parcelle n° ****** de la Commune de ******)

Vu les faits suivants

A. A.________ est propriétaire de la parcelle n° ******** du registre foncier de la commune de ********, sise à la route ********, à Cully. D'une surface de 1393 m² dont 623 m² en place jardin et 613 m² en nature vigne, la parcelle abrite un bâtiment d'habitation de 148 m² (ECA n° 2838a) et une annexe de 9 m² (ECA n° 2838b). Acquise par achat le 22 décembre 2014 selon acte du notaire Jean-Jacques de Luze du 19 décembre 2014, l'immeuble est grevé d'un droit d'habitation en faveur de B.________ (née le ******** 1932) et de C.________ (né le ******** 1930), anciens propriétaires et vendeurs de la parcelle. Un droit de réméré, valable jusqu'au 28 février 2030 a été également octroyé aux époux B.________-C.________ en même temps que la vente de la parcelle et annoté au registre foncier. Arrêté à 1'800'000 fr., le prix de vente doit être payé de la manière suivante: a) par un versement de 800'000 fr. effectué le jour de la vente sur le compte clients du notaire; b) par l'engagement de servir aux vendeurs une rente viagère de 5'000 fr. par mois, du 1^er janvier 2015 au 1^er février 2030, qui prendrait toutefois fin automatiquement au décès du survivant des deux bénéficiaires; c) par la constitution d'un droit d'habitation en faveur des vendeurs jusqu'au 30 juin 2020.

B. A la suite de ce transfert immobilier, la Commission d'estimation fiscale des immeubles de la commune de Cully (Commission) a procédé à une nouvelle estimation de la parcelle n° 5606 et fixé la valeur fiscale de celle-ci à 1'243'000 francs.

Par courrier du 18 janvier 2016, A.________ a formé réclamation à l'encontre de cette décision en contestant notamment la valeur de rendement retenue par l'autorité et la non-déduction du montant du droit d'habitation du prix de la vente.

Par décision sur réclamation du 11 avril 2016, la Commission a réformé la valeur fiscale litigieuse en précisant son calcul en ce sens que, pour déterminer la valeur vénale, elle acceptait effectivement comme le demandait l'intéressée, d'amputer du prix de vente de 1'800'000 fr. la valeur capitalisée du droit d'habitation par 90'000 fr., soit une valeur vénale à prendre en considération de 1'710'000 fr.; en revanche, la Commission a maintenu la valeur de rendement à 685'000 fr., correspondant à la capitalisation au taux de 7% d'un rendement locatif annuel estimé à 48'000 fr.; la valeur fiscale représentant ainsi la moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement a été arrêtée à 1'198'000 francs.

Par courrier du 16 avril 2016 à la Commission, A.________ a contesté ce calcul. Interpellée par courrier de l'autorité du 21 avril 2016, elle a confirmé qu'elle entendait bien contester la décision du 11 avril 2016 par la voie du recours de droit administratif. Ces échanges ont été transmis à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) par courrier de la Commission du 13 mai 2016, comme objet de sa compétence.

Invitée à préciser ses conclusions et à produire la décision contestée, la recourante a complété la motivation de son recours par acte du 15 juin 2016. Elle a produit la décision entreprise le 24 juin 2016.

La Commission a déposé sa réponse au recours et produit son dossier le 10 août 2016.

La recourante n'a pas déposé de mémoire complémentaire.

La cour a statué par voie de circulation. Les arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.

Considérant en droit

1. Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), le recours au Tribunal cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (art. 7 al. 1, 27 al. 4 et 5, 77, 79 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative - LPA-VD; RSV 173.36), il y a lieu d’entrer en matière sur le fond du litige.

2. a) La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du tribunal est ainsi limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b LPA-VD).

Selon la jurisprudence constante de l'ancien Tribunal administratif, reprise par la CDAP, il n’y a pas lieu de corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en-deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir notamment arrêts EF.2015.0003 du 25 avril 2016; EF.2014.0001 du 1^er octobre 2014; EF.2011.0002 du 27 septembre 2011; EF.2008.0003 du 1^er décembre 2008).

b) Il est établi une estimation, dite "estimation fiscale", en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (biens-fonds, droits distincts et permanents, mines). Cette estimation représente l'estimation officielle au sens de l'article 19 de la Constitution vaudoise (art. 1^er al. 1 let. a et al. 2 LEFI). La compétence pour procéder aux estimations fiscales, leur mise à jour et leur révision, est attribuée à la commission de district du lieu de situation de l'immeuble, sous réserve des compétences du conservateur du registre foncier; ce dernier est compétent pour les immeubles non agricoles, lorsque la valeur vénale est connue, pour les immeubles agricoles, lorsque la valeur de rendement est établie (art. 5 al. 1 et 2 LEFI).

L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel la fortune est estimée à la valeur vénale; toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3).

3. a) S'agissant de la valeur vénale, l'art. 2 al. 3 LEFI dispose que celle-ci représente la valeur marchande de l'immeuble. Au sens de l'art. 3 LEFI, il est tenu compte dans l'estimation, des servitudes actives et passives et des charges foncières (al. 3); en revanche, les droits d'habitation et d'usufruit n'exercent aucune influence sur l'évaluation d'un immeuble (al. 4). Le règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RS 642.21.1) précise la méthode d'évaluation. Ainsi, l'art. 8 al. 1 RLEFI rappelle que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande et en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. Il ressort de l'art. 8 al. 2 RLEFI que le prix d'achat ou d'autres éléments de comparaison sont de prime abord déterminants pour déterminer la valeur vénale et c'est seulement à défaut de ces indications que la valeur est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement ou les risques de placement. Selon l'art. 9 RLEFI, les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.), ne sont dans la règle pas prises en considération. L'art. 22 al. 5 RLEFI précise enfin que la valeur vénale d'une villa est établie conformément aux art. 8 et 9 RLEFI.

b) En l'espèce, l'autorité intimée a retenu dans la décision sur réclamation attaquée une valeur vénale correspondant au prix d'acquisition de l'immeuble, par 1'800'000 fr., déduction faite du droit d'habitation par 90'000 fr., soit une valeur de 1'710'000 fr.. La recourante conteste ce calcul et préconise une méthode qui consisterait à ajouter au paiement en espèce de 800'000 fr. effectué le jour de la vente, un montant de la rente viagère calculé selon la valeur actuelle en nominal de 900'000 fr. moins 5'000 fr. par mois x 12 mois x 15 ans, et capitalisée selon l'art. 32 de l'Arrêté du 1^er juin 2005 d'application de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (ALMSD; RSV.648.11.1) en appliquant un taux d'escompte de 3% selon l'art. 35 ALMSD, soit une valeur capitalisée de 294'000 fr.; la recourante applique la même méthode de calcul pour le droit d'habitation pour aboutir à une valeur capitalisée de 138'000 francs. La recourante soutient ainsi que la valeur vénale de l'immeuble doit être fixée à 1'232'000 fr. au lieu de 1'710'000 fr. retenus par l'autorité.

c) Quoi qu'en dise la recourante, le prix de vente fixé dans l'acte de vente du notaire de Luze du 19 décembre 2014 est clairement établi à 1'800'000 fr.; le paiement d'une rente viagère constitue une des modalités de paiement, tout comme la constitution d'un droit d'habitation en faveur des aliénateurs. La loi est également limpide au sujet de la détermination de la valeur vénale selon la valeur marchande du bien, soit du prix de vente ou autres éléments de comparaison, en excluant la prise en considération des droits d'habitations ou d'usufruit (art. 2 al. 3 et 3 al. 4 LEFI; art. 8, 9 et 22 al. 5 RLEFI).

Pour le surplus, il n'y a pas lieu de considérer les modalités de paiement spécifiques invoquées par la recourante (rente viagère et constitution d'un droit d'habitation) comme étant des conditions particulières au sens de l'art. 9 RLEFI qui permettrait de s'écarter du prix convenu. On citera à titre de comparaison l'arrêt du Tribunal administratif du 26 septembre 1997 (EF.1997.0011), dans lequel le recourant avait payé un prix de 462 fr. le m² pour un terrain alors que le prix de 300 fr. au m² apparaissait plus conforme au marché. Le tribunal s'était demandé s'il ne convenait pas de faire abstraction du prix payé en application de l'art. 9 RLEFI. Il avait toutefois répondu par la négative; il a considéré que, quelles que soient les raisons ayant conduit le recourant à payer un prix nettement plus élevé que celui qu'aurait accepté normalement un acquéreur, le recourant avait par là même admis que, pour lui et même si des éléments d'ordre subjectif entraient largement en compte dans ce choix, l'achat de cette parcelle était suffisamment important pour justifier une offre très élevée. On n'était pas en présence de circonstances extraordinaires justifiant de s'écarter d'une valeur fixée concrètement. Dans le même arrêt, le Tribunal administratif a aussi eu l'occasion de rappeler que l'application de l'art. 9 RLEFI devait demeurer restrictive, seules les ventes s'écartant manifestement de la valeur objective de l'immeuble pouvant être ignorées, d'autres circonstances telles que l'inexpérience en matière immobilière ou la précipitation ne pouvant être qualifiées d'extraordinaires au sens de cette disposition (EF.1994.0017 du 6 juin 1994 consid. 2b et les réf. citées; dans le même sens arrêt EF.2015.0003 du 25 avril 2016 confirmé par arrêt du TF 2C_494/2016 du 15 novembre 2016).

En l'occurrence, la recourante ne soutient pas que le prix de 1'800'000 fr. fixé par acte notarié ne corresponde pas au prix du marché ou serait surfait et ne fournit aucun élément de comparaison qui permettrait à l'autorité de s'écarter de cette valeur. On ne comprend dès lors pas selon quelle "logique", selon la recourante, l'autorité devrait retenir les valeurs capitalisées de la rente viagère et du droit d'habitation selon l'ALMSD en l'absence de tout renvoi législatif à une telle méthode et en contradiction manifeste avec le texte de la loi et le prix de vente expressément prévu par les parties.

C'est donc à tort que l'autorité intimée a déduit du prix de l'immeuble la somme de 90'000 fr. à titre du droit d'habitation en dépit du texte clair de l'art. 3 al. 4 LEFI. La valeur vénale du bien aurait ainsi dû être fixée à 1'800'000 fr.

4. a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Cette définition est reprise par l'art. 5 al. 1 RLEFI; l'al. 2 de cette disposition prévoit que dans le calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses besoins personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire, les intérêts des dettes et les impôts ne pouvant être déduits. L'art. 7 al. 1 RLEFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. L'art. 22 al. 4 RLEFI précise enfin que, pour une villa, si celle-ci est habitée par le propriétaire, la commission estimera le loyer.

Les Instructions du Chef du Département des finances pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient, qu'à défaut de loyer ou si celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m²; celui-ci pouvant être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. le m² (instructions, ch. I 4). Ces instructions précisent en outre que, selon une pratique généralement admise, le taux de capitalisation pour une villa est inférieur de 1% à celui appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe entre 7 et 8%, une telle différence par rapport aux immeubles locatifs se justifiant par le fait que le plus grand soin généralement apporté aux maisons individuelles diminue les frais d'entretien et d'administration et que l'on peut compter sur une durée de vie plus longue (ch. I 5). Toujours selon les instructions, les commissions sont tenues d'établir, pour le calcul de la valeur de rendement en l'absence de loyer effectif, des valeurs moyennes; les revenus locatifs supputés doivent correspondre aux loyers normaux de la région.

b) En l'occurrence, il s'agit d'une villa individuelle de 148 m² au sol, constituée d'un logement de 4 pièces pour une surface habitable de 148 m² (surface au sol du bâtiment ECA n° 2838a et surface habitable déclarée par les propriétaires) ou de 200 m² (surface habitable selon le Registre cantonal des bâtiments); cette maison, construite en 1981, est située sur les hauts de Cully, dans le Lavaux, au chemin ********; elle dispose de 623 m2 de jardin et de 613 m2 de terrain en nature de vignes.

La Commission a retenu une valeur de rendement fondée sur un loyer mensuel hypothétique de 4'000 fr., soit un montant annuel de 48'000 fr., à un taux de capitalisation de 7%, pour aboutir à une estimation de 685'000 fr. La recourante conteste ce calcul et préconise la prise en compte d'une "valeur locative" correspondant à la valeur capitalisée du droit d'habitation selon l'art. 32 ALMSD arrondie à 28'000 fr. Elle ne soutient pas pour le surplus que la valeur retenue par la Commission ne corresponde pas aux loyers du marché et ne fournit aucun élément de comparaison en ce sens.

Tout comme pour la détermination de la valeur vénale, le tribunal peine à comprendre sur quelle base la recourante entend substituer ses propres méthodes de calcul à celles prévues par la loi dont il ressort clairement qu'en l'absence de loyer effectif, soit lorsque l'immeuble est habité par le propriétaire ou réservé à sa jouissance pour des besoins personnels, la commission estime le loyer selon l'usage ordinaire, soit selon les loyers normaux de la région (5 al. 2 et 22 al. 4 RLEFI; instructions, ch. I.4 et I.5).

Il est vrai que la commission a pour le moins sommairement motivé sa décision sans procéder à une visite des lieux et sans fournir des éléments de comparaison. Il n'en demeure pas moins qu'il est notoire que le prix des loyers dans cette région n'est pas inférieur à 300 à 350 fr./m². A titre de comparaison, le Tribunal cantonal a retenu dans un arrêt EF.2015.0003 du 25 avril 2016, que dans la région Pully-Lutry, communes directement voisines de celle où se situe l'immeuble litigieux, un loyer de 350 fr./m² pour un appartement en PPE de 178 m² situé à la Conversion, sans jardin (mais avec patio et terrasse) et proche du chemin de fer, était raisonnable. La cour avait procédé à une comparaison détaillée des loyers de la région, qui oscillaient entre 350 et 400 fr./m², analyse à laquelle il est renvoyé, en particulier s'agissant d'exemples de loyers usuels dans la région (arrêt EF.2015.0003 du 25 avril 2016, consid. 4b, confirmé par arrêt du TF du 15 novembre 2016 2C_494/2016).

Il résulte de ce qui précède que, si l'on retient les valeurs les plus favorables à la recourante soit une maison individuelle comprenant un logement de 4 pièces de 148 m² habitables et un jardin/vigne de plus de 1'000 m², pour un loyer annuel de 300 fr./m², capitalisé à un taux de 7%, on arrive à une valeur de rendement de 634'000 fr. Comme la recourante ne soutient pas que sa maison se louerait sur le marché à un prix inférieur à celui retenu par la Commission et ne propose aucun élément de preuve en ce sens, mais entend seulement substituer sa propre méthode de calcul à celle de l'autorité, son grief en tant qu'il critique l'utilisation de la méthode de détermination de la valeur de rendement par la prise en considération des loyers usuels de la région doit être rejeté.

5. Au vu de ce qui précède, il apparaît que l'estimation fiscale de l'immeuble de la recourante n'est pas inférieure à 1'217'000 fr. (moyenne arithmétique entre 1'800'000 fr. de valeur vénale + 634'000 fr. de valeur de rendement). En retenant une valeur inférieure, soit 1'198'000 fr., qui s'écarte de moins de 5% de celle retenue par le tribunal et est de surcroît à l'avantage de la recourante, l'autorité intimée n'a pas commis d'abus ni excès de son pouvoir d'appréciation, de sorte que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée.

Les frais de justice seront supportés par la recourante qui succombe; il n'est pas alloué de dépens (art. 45, 55, 91 et 99 LPA-VD).

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. Un émolument de justice de 1000 (mille) francs est mis à la charge de la recourante A.________.

III. Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 13 décembre 2016

La présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.