TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 14 janvier 2019
Composition	Mme Mélanie Pasche, présidente; M. Alex Dépraz, juge; M. Antoine Rochat, assesseur; Mme Elodie Hogue, greffière.

 

Recourant

A.________ à ******** représenté par COFIREV, bureau fiduciaire Sàrl, à Bière,

  

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des immeubles, à Yverdon-les-Bains.

  

 

Objet	Estimation fiscale des immeubles
	Recours A.________ c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du 22 mars 2018 (Parcelle n° ******** - Chavornay)

 

Vu les faits suivants:

A.                     A.________ a acheté le 22 février 1991 la parcelle immatriculée sous n° ******** de la Commune de Chavornay (anciennement parcelle n° ******** de la Commune d'Essert-Pittet). Il s'agit d'une parcelle de 3'439 m², en nature de pré-champ, qui ne comporte pas de bâtiments/constructions.

B.                     A.________ a adressé à la Commission foncière rurale une requête concernant la procédure d'autorisation de partage matériel d'une entreprise agricole. Il a précisé qu'il disposait en propriété d'une surface totale en m² de 208'713 avant la vente, et que la surface dont la vente était envisagée était de 204'719 m². Les motifs invoqués par le vendeur étaient les suivants: "A.________ va acquérir un domaine agricole et équestre en France et s'y établir définitivement, avec son épouse. Sa fille unique n'a pas l'intention de reprendre le domaine familial. Il est toutefois précisé que A.________ va garder uniquement les parcelles ******** d'Essert-Pittet. [...]".

C.                     Par décision du 22 mars 2018, la Commission d'estimation fiscale des immeubles (ci-après également: la CEFI ou l'autorité intimée) a adapté l'estimation fiscale de la parcelle n°******** et l'a portée à 516'000 fr. contre 2'400 fr. auparavant.

D.                     Par acte daté du 23 mars 2018, A.________ a interjeté recours contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Il a exposé que la parcelle se trouvait bien en zone village constructible, et qu'il recherchait actuellement un acquéreur. Toutefois, il a allégué qu'un plan directeur régional était en cours d'élaboration, avec la possibilité que la parcelle soit dézonée et donc invendable pour la construction. Il estimait dès lors prématuré de la réévaluer avant que son affectation soit clairement définie par le plan directeur.

Dans sa réponse du 25 avril 2018, l'autorité intimée a maintenu sa position.

Le 25 avril 2018 également, le recourant a expliqué que dans la mesure où il avait cessé son activité commerciale et vendu son domaine durant l'année 2017, la parcelle n° ******** allait passer de sa fortune commerciale à sa fortune privée au 31 décembre 2017. Cette opération était soumise à l'impôt ordinaire sur le revenu et à l'AVS. Il estimait qu'il aurait à payer un montant de 511'840 fr. à ce titre (soit 411'840 fr. pour l'impôt, et 100'000 fr. d'AVS), somme qu'il lui était impossible de régler actuellement dès lors qu'il n'avait encore rien encaissé. Il s'interrogeait derechef sur sa situation dans l'éventualité où la parcelle était classée en zone de réserve ou en zone agricole, ce qui l'empêcherait de la vendre au prix estimé par la Commission intimée. A ses yeux, il était dès lors prématuré de procéder à une nouvelle estimation fiscale basée sur un prix actuel en zone à bâtir, le recourant étant d'avis qu'il conviendrait d'attendre la prise de position du Canton quant à l'affectation de la parcelle. Il précisait à cet égard que dès que la parcelle serait vendue, il pourrait s'acquitter sans problème de l'impôt sur le bénéfice et de l'AVS dus.  

E.                     La Cour a statué par voie de circulation.

Considérant en droit:

1.                      Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (art. 77, 79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative – LPA-VD; BLV 173.36), il est recevable en la forme.

2.                      L'estimation fiscale litigieuse résulte de la division par deux (1'031'700 fr. : 2 = 515'850 fr., arrondi au mille supérieur = 516'000 fr. [cf. art. 29 RLEFI]) de la valeur vénale de la parcelle. Compte tenu d'une surface de 3'439 m², estimée à 300 fr. le m², la valeur vénale a été arrêtée à 1'031'700 fr. (3'439 x 300 = 1'031'700) par la CEFI. L'autorité intimée n'a pas attribué de valeur de rendement à l'immeuble. Elle a en effet retenu que la parcelle était actuellement située en zone "village" de la Commune de Chavornay, et qu'elle ne faisait l'objet d'aucune affectation en zone réservée selon les renseignements pris auprès de l'administration communale de Chavornay le 21 mars 2018. Dans la mesure où le recourant avait demandé la soustraction à la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR; RS 211.412.11) des parcelles n° ******** d'Essert-Pittet (devenues les parcelles n° ******** de Chavornay), lors de la vente de son entreprise agricole, le 11 mai 2017, il en résultait que la parcelle n° ******** ne faisait plus partie d'un domaine agricole et ne pouvait dès lors plus bénéficier d'une estimation fiscale à sa valeur de rendement.

De son côté, le recourant conteste le calcul effectué par la CEFI dans le cadre de la décision sur réclamation du 22 mars 2018. A ses yeux, une nouvelle estimation fiscale est prématurée, compte tenu de l'incertitude relative à l'affectation définitive de la parcelle par le nouveau plan directeur régional.

3.                      Conformément à l'art. 20 al. 1 LEFI, le conservateur ou la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

Selon l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Quant à l'estimation fiscale des immeubles agricoles, elle correspond à la valeur de rendement (art. 2 al. 5 LEFI).

L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1) précise que la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. S'agissant plus particulièrement des terrains à bâtir, l'art. 23 al. 1 RLEFI dispose qu'il sera tenu compte, pour le calcul de la valeur vénale, des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable.

4.                      a) En l'espèce, la CEFI a considéré, à bon droit, qu'il fallait appliquer les principes régissant les terrains à bâtir et non les règles concernant les immeubles agricoles. En effet, la parcelle du recourant est sise en zone "village", ce qu'admettent les parties. Conformément au règlement sur les constructions et l'aménagement du territoire d'Essert-Pittet, la zone village est réservée à l'habitat, aux exploitations agricoles ainsi qu'aux commerces ou à l'artisanat compatible avec l'habitation (art. 5, http://www.chavornay.ch/usr_files/Documents/Pdf/fusion/reglement_construction_essert-pittet.pdf). De plus, la parcelle n° ******** n'est plus soumise à la LDFR, ce que ne contestent pas non plus les parties. Le recourant admet au demeurant qu'il cherche actuellement un acquéreur pour sa parcelle. Dans ces conditions, le recourant ne peut revendiquer une estimation fiscale fondée sur les principes régissant les terrains agricoles.

b) Cela étant, le recourant fait valoir que si la parcelle litigieuse se trouve actuellement en zone village constructible, un plan directeur régional est en cours d'élaboration, avec le risque que la parcelle soit dézonée. Il soutient qu'il est dès lors prématuré de la réévaluer avant que son affectation soit clairement définie par le plan directeur.

Certes, la Commune de Chavornay (qui englobe désormais Essert-Pittet), est comprise dans le périmètre du Plan directeur du Nord vaudois. Toutefois, l'objectif de celui-ci tend notamment à renforcer l’attractivité du centre régional de Chavornay, en particulier en définissant des liaisons attractives de mobilité douce entre les quartiers et les principaux services et équipements publics, ainsi qu’en accessibilité à la zone industrielle; en valorisant les équipements sportifs de qualité existants et en développant un équipement porteur d’une image de marque, en tirant profit de sa situation entre deux centres cantonaux; en améliorant la qualité du tissu bâti, des espaces publics et de la gare et en intensifiant la densité urbaine du centre; ainsi qu'en renforçant la collaboration avec les centres proches, en particulier Orbe et AggloY, pour obtenir des économies d’échelle lors de la planification d’équipements publics régionaux (cf. Plan directeur du Nord vaudois, dans sa version pour examen préalable du 13 novembre 2017, p. 79, http://www.adnv.ch/fileadmin/user_upload/Communes_documents/PDR/PDR_NV_volet_operationnel_exa_prealable_12.17.pdf, consulté le 18 décembre 2018).

A cela s'ajoute que, selon le site du Service du développement territorial, la Commune de Chavornay ne figure pas sur la liste des villages et quartiers hors centre devant réviser leur plan général d'affectation (PGA) en raison du surdimensionnement des zones à bâtir (https://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/themes/territoire/amenagement/Am%C3%A9nagement_communal/Liste_villages_et_quartiers_hors-centres_surdimensionn%C3%A9s_juillet_2017.pdf, consulté le 18 décembre 2018).

Pour le surplus, la parcelle est sise à proximité immédiate de la gare ********, laquelle est accessible à pied en quelques minutes. Située au centre du village, dans une zone partiellement bâtie, la parcelle est délimitée au Nord et au Nord Ouest par la ******** et la ********. Au Sud Ouest de la parcelle se trouve un bâtiment de bonne taille, qui abrite en particulier un restaurant, ainsi que plusieurs appartements. Le Sud de la parcelle communique presque avec le ********, lequel dessert des villas individuelles. La configuration de la parcelle, sa situation, et sa taille, tendent à retenir – sous réserve d'un examen spécifique de cette problématique sous l'angle de l'aménagement du territoire et de la police des constructions – qu'il est peu vraisemblable qu'elle soit dézonée. C'est au demeurant ce constat que l'autorité intimée a rapporté dans son écriture du 25 avril 2018, après avoir interpellé l'administration communale de Chavornay sur cette question.

Enfin, selon la jurisprudence, la légalité d'un acte administratif doit être examinée en fonction de l'état de droit prévalant au moment de son prononcé, sous réserve de l'existence de dispositions transitoires; en conséquence, l'autorité de recours doit vérifier la bonne application du droit en vigueur au moment où l'autorité administrative a pris sa décision (ATF 139 II 243 consid. 11.1 p. 259 et les références citées). Or il est établi que lorsque la décision attaquée a été rendue, la parcelle en cause était bien sise en zone village. Il n'y a ainsi pas lieu d'attendre, potentiellement plusieurs années, que la Commune de Chavornay révise son PGA, ce d'autant que les éléments susmentionnés tendant à établir que ladite Commune ne fait pas partie de celles dont les zones à bâtir sont surdimensionnées.

5.                      La nature de terrain à bâtir de l'immeuble litigieux étant ainsi établie, il reste à contrôler si les éléments sur lesquels la commission s'est fondée sont en eux-mêmes critiquables. L'intimée s'est fondée sur les prix pratiqués dans la région pour un terrain comparable. On relèvera à cet égard que l'immeuble est question est une belle parcelle, bien située, et qui permettrait l'édification de plusieurs villas. Ces circonstances sont incontestablement de nature à le rendre attractif et il ne fait pas de doute qu'il est susceptible d'intéresser des acquéreurs prêts à proposer un prix d'achat correspondant au prix du marché. A cet égard, la CEFI s'est fondée sur un prix de 300 au m², qui correspond à la fourchette moyenne des communes considérées, où il est fait état d'un prix de 250 à 350 fr. le m² pour les terrains à bâtir, zone villa, pour l'année 2013. Le prix de 300 fr. au m² est au demeurant favorable au recourant, quand on lit que les prix sur la zone "Chavornay" vont de 300 à 500 fr. le m², respectivement de 350 à 400 fr. le m² à Suchy, à quelque cinq minutes en voiture d'Essert-Pittet. La Commission a également tenu compte de ce prix car les parcelles n° ******** et ********, de respectivement 88 m² et 467 m², ont été vendues pour 143'397 fr. le 11 mai 2017. La Cour de céans considère que le prix retenu par la CEFI n'est pas exagéré, et qu'il est conforme à l'art. 23 al. 1 RLEFI. L'estimation fiscale fixée à 516'000 fr. (soit 3'439 m² à 300 fr. = [1'031'700 fr.] : 2 = 515'850 fr., arrondi au mille supérieur) est ainsi justifiée.

Si la parcelle venait à être dézonée, le recourant pourrait demander la révision de l'estimation de son immeuble (art. 23 LEFI).

6.                      Compte tenu de ce qui précède, la décision de la CEFI doit être confirmée, ce qui entraîne le rejet du recours. Un émolument judiciaire sera mis à la charge du recourant, celui-ci succombant (art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD). L’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte (art. 55 al. 1, 91 et 99 LPA-VD).

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision rendue le 22 mars 2018 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles est confirmée.

III.                    Les frais d'arrêt, par 2'000 (deux mille) francs, sont mis à la charge du recourant A.________.

IV.                    Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 14 janvier 2019

 

La présidente:                                                                                               La greffière:   

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.