TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 29 novembre 2019
Composition	Mme Mélanie Pasche, présidente; Mme Mihaela Amoos Piguet et M. Guillaume Vianin, juges, Mme Elodie Hogue, greffière.

 

Recourant

A.________ à ******** représenté par B.________, à ********,

  

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des immeubles, à Tolochenaz.

  

 

Objet	Estimation fiscale des immeubles
	Recours A.________ c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du 18 décembre 2018 (parcelle n° 357 à ********)

 

Vu les faits suivants:

A.                     A.________ était propriétaire de la parcelle alors immatriculée sous n° 60 de la Commune de ********, d'une surface de 9'592 m², cadastrée en nature de pré-champ. Par acte du 30 avril 2018, la parcelle n° 60 a été morcelée pour constituer, d'une part, la nouvelle parcelle n° 357, d'une surface de 2'194 m², de nature de champ, pré et pâturage, qui ne comporte pas de bâtiments/constructions, et, d'autre part, la nouvelle parcelle n° 60, d'une surface de 7'398 m², également en nature de champ, pré et pâturage, alors également propriété de A.________.

La réquisition d'inscription est parvenue le 3 mai 2018 au Registre foncier.

Par décision du 29 juin 2018, la Commission d'estimation fiscale des immeubles (ci-après également: la CEFI ou la Commission intimée) a fait savoir à A.________ qu'ensuite de la division du bien-fonds inscrite le 3 mai 2018, le Conservateur avait procédé à une nouvelle estimation des parcelles n° 60 et 357 de la Commune de ********. L'estimation de la parcelle n° 357 se montait à 439'000 francs. Quant à celle de la parcelle n° 60, elle s'élevait désormais à 6'800 fr., contre 8'000 fr. précédemment.

Le 20 juillet 2018, par l'intermédiaire de son représentant, A.________ a contesté l'estimation de la parcelle n° 357; il a expliqué que la parcelle n° 60, dont une petite partie était en zone village, avait été morcelée pour permettre la vente à une juste valeur. Toutefois, les parcelles n° 60 et 357 n'avaient pas trouvé preneur, la future affectation de la parcelle n° 357 étant impossible à prévoir. A.________ demandait dès lors à la CEFI d'annuler sa taxation (sic) de la parcelle n° 357, de la remplacer par un montant établi au pro rata de celui prévalant pour la parcelle n° 60, et de surseoir à toute nouvelle taxation jusqu'à l'obtention du droit de construire sur la parcelle n° 357.

B.                     Par décision sur réclamation du 18 décembre 2018, la CEFI a maintenu l'estimation de la parcelle n° 357 à 439'000 fr., selon le calcul suivant: 2'194 m² x 400 fr. /m² : 2 = 439'000 fr. (arrondi), avec la motivation suivante:

"La parcelle est actuellement située en zone village.

La révision du PGA est actuellement en cours de traitement.

A l'entrée en vigueur du nouveau PGA, en cas de changement d'affectation de la parcelle, vous pourrez adresse[r] une demande de révision à la Commission."

C.                     Par acte du 7 janvier 2019, A.________, représenté par B.________, a interjeté recours contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Il a exposé que la parcelle litigieuse avait été intégrée dans la zone réservée, ce qui faisait fuir les clients, personne ne se risquant actuellement à acheter ce terrain à la valeur estimée par la Commission intimée. Il s'est par ailleurs prévalu d'une lettre du 9 juillet 2016 du Syndic de la Commune de ********, qui estimait que la parcelle n° 60 ne valait pas plus qu'un terrain agricole. Il a également contesté le prix de 400 fr. le m² retenu par la Commission intimée, dans la mesure où le terrain était inconstructible, que la parcelle avait depuis toujours été utilisée pour l'agriculture, et qu'aucune construction n'y serait autorisée avant des années, peut-être même des décennies. Il a ainsi demandé que la parcelle en cause soit estimée en tenant compte de son actuelle utilisation à des fins agricoles. Il a notamment joint à son recours un courrier de la Municipalité de ******** du 3 mai 2016 l'informant que la parcelle n° 60 devrait retourner en zone agricole et ne pourrait pas être mise en valeur au minimum avant 2035, avec pour conséquence une perte considérable de sa valeur. Il a encore annexé à son recours un courrier du 9 juin 2016 de la Municipalité de ********, lui faisant savoir que les zones à bâtir de la Commune étaient surdimensionnées, si bien qu'elle serait amenée à dézoner les parcelles constructibles restantes d'ici à 2021; la Municipalité, qui souhaitait initialement acheter la parcelle n° 60 pour y réaliser une construction d'utilité publique, avait appris que le Canton n'entrerait pas en matière pour l'approbation d'un plan de quartier. Faute de plan de quartier adopté, la Municipalité notait que la valeur du terrain ne dépassait pas celle d'un terrain agricole, et qu'elle ne pouvait acheter un terrain au prix fort en sachant qu'elle ne pourrait rien en faire avant de longues années.

Dans sa réponse du 30 janvier 2019, l'autorité intimée a maintenu sa position.

Le 15 février 2019, le recourant s'est référé à l'arrêt CDAP FO.2016.0012 du 7 septembre 2017, en expliquant que le but du morcellement de la parcelle n'était pas de créer une parcelle en zone village, mais de permettre la vente de plusieurs terrains agricoles au prix licite, indiquant que dans l'arrêt FO.2016.0012 précité, la Cour avait relevé que le morcellement [réd.: de l'ancienne parcelle n° 60] pourrait être la "solution pour la vente de cette parcelle assujettie en totalité à la LDFR". Il a à nouveau expliqué que vu la situation de la parcelle, sa valeur vénale nouvellement fixée ne représentait pas sa valeur marchande au sens de l'art. 8 al. 1 RLEFI; il a en outre relevé que les risques de placement au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI n'avaient pas été pris en considération, et que le terrain en cause n'avait d'autre usage qu'agricole, sa location à un agriculteur ne permettant pas au propriétaire de compenser les nouvelles taxes et impôts qu'occasionnerait cette nouvelle valeur fiscale. Il a ensuite relevé que rien n'obligeait la Commission intimée à entreprendre cette nouvelle estimation fiscale, estimant, en se référant à l'art. 8 al. 3 RLEFI, qu'il était dès lors prématuré de modifier l'estimation. Dans un dernier moyen, il a relevé que l'estimation pour la nouvelle parcelle n° 357 avait été effectuée par le Conservateur. Or selon l'art. 5 LEFI, la compétence pour établir l'estimation appartenait à la Commission et non pas au Conservateur. Se référant à l'art. 13 LEFI, il a encore noté que la Commission n'avait pas jugé utile de le convoquer, "ni de tenir compte des art. 7 et 8 RLEFI", y voyant un problème de partialité. A titre de mesures d'instruction, il a demandé à pouvoir consulter les exemples [réd.: de parcelles dans la même situation], et a demandé que l'historique de la parcelle n° 62 de la Commune de ******** soit mis à disposition de la Cour.

Le 19 mars 2019, le recourant a demandé que la Commission intimée reconsidère sa décision, en se référant à l'arrêt CDAP EF.2018.0001 du 14 janvier 2019.

Le 8 avril 2019, la Commission intimée a maintenu sa position.

Le 15 avril 2019, le recourant a derechef fait valoir que la parcelle n° 357 n'était pas constructible, et ce pour de nombreuses années. Ce terrain étant de facto inconstructible, sa valeur vénale n'était pas celle d'un terrain constructible mais celle d'un terrain agricole. Dans un autre moyen, il a fait valoir que l'historique de la parcelle n° 62 était un bon exemple d'iniquité de traitement, dès lors qu'à la suite du morcellement de la parcelle en question, trois nouvelles parcelles avaient été créées, dont une seule avait vu sa valeur fiscale modifiée, alors que pour les deux autres parcelles, la valeur fiscale n'avait pas changé. Il a joint à son écriture un courrier de la Municipalité de ******** du 12 décembre 2017 l'informant qu'elle était contrainte de renoncer à l'achat de la parcelle n° 60, ainsi qu'un courrier du 24 octobre 2017 de la Municipalité l'autorisant à procéder au morcellement de la parcelle n° 60.

Le 18 novembre 2019, le recourant a produit une correspondance que la Municipalité de ******** lui a adressée le 10 octobre 2019, dont il ressort que la parcelle n° 357 n'est pas affectée en "zone à bâtir légalisée", le projet de nouveau plan d'affectation ne confirmant pour le moment aucune affectation en zone à bâtir "au vu du surdimensionnement de la Commune de ******** ".

D.                     La cause a fait l'objet d'une procédure de coordination au sens de l'art. 34 al. 1 du règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007 (ROTC; BLV 173.31.1) auprès des magistrats de la deuxième Cour de droit administratif et public sur la question juridique de la mise à jour de l'estimation à la suite d'une division de bien-fonds d'un terrain non bâti colloqué en zone à bâtir qui est intégré en zone réservée.

Considérant en droit:

1.                      Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (art. 77, 79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative – LPA-VD; BLV 173.36), il est recevable en la forme.

2.                      L'estimation fiscale litigieuse résulte de la division par deux (877'600 fr. : 2 = 438'800 fr., arrondi au mille supérieur = 439'000 fr. [cf. art. 29 RLEFI]) de la valeur vénale de la parcelle n° 357. Compte tenu d'une surface de 2'194 m², estimée à 400 fr. le m², la valeur vénale a été arrêtée à 877'600 fr. (2'194 x 400 = 877'600) par la CEFI. L'autorité intimée n'a pas attribué de valeur de rendement à l'immeuble. Elle a en effet retenu que la parcelle était actuellement située en zone "village" de la Commune de ********, que la révision du PGA était actuellement en cours, et qu'à l'entrée en vigueur du nouveau PGA, en cas de changement d'affectation de la parcelle, le recourant pourrait demander la révision de l'estimation.

De son côté, le recourant conteste le calcul effectué par la CEFI dans le cadre de la décision sur réclamation du 18 décembre 2018. A ses yeux, une nouvelle estimation est prématurée, compte tenu de l'incertitude relative à l'affectation définitive de la parcelle, laquelle était intégrée en zone réservée, inconstructible probablement pour des années voire des décennies, et qui avait toujours été utilisée pour l'agriculture.

3.                      a) Conformément à l'art. 20 al. 1 LEFI, le conservateur ou la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

Selon l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Quant à l'estimation fiscale des immeubles agricoles, elle correspond à la valeur de rendement (art. 2 al. 5 LEFI). Cette disposition correspond à l’art. 14 al. 2 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14). Par immeubles affectés à l’agriculture au sens de l’art. 14 al. 2 LHID, notion qui n'est pas définie dans la LHID, on entend ceux qui sont assujettis à la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) (TF 2C_873/2011 du 22 octobre 2012, consid. 5.1; cf. Dzamko-Locher/ Teuscher, in Zweifel/Beusch [éd.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht – Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3^e éd., 2017, n. 38 et 39 ad art. 14 LHID p. 461).

L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1) précise que la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. S'agissant plus particulièrement des terrains à bâtir, l'art. 23 al. 1 RLEFI dispose qu'il sera tenu compte, pour le calcul de la valeur vénale, des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable.

b) Le RLEFI ne définit pas la notion de terrains à bâtir, au sens de son art. 23. Une définition figure en revanche dans les instructions du Chef du Département des finances au 31 janvier 1991. Selon ces instructions, on entend par terrains à bâtir les fonds compris dans les zones légalisées pour la construction et qui ne sont, en principe, plus soumis à la législation foncière (point A/II). Il est précisé: "Pour les terrains soumis à l'adoption d'un plan d'affectation le critère d'appréciation doit être le même que celui de l'application du droit foncier rural: soit l'attestation par la commune que le terrain est immédiatement constructible" (terme mis en évidence par le réd.) (selon l'arrêt du Tribunal administratif [TA] EF.1993.0033 du 27 septembre 1994 consid. 2b, les instructions se réfèrent à l'ancien droit foncier rural). Dans un arrêt du 11 avril 2006, le TA a de même considéré, dans le cas d'une parcelle dont la constructibilité supposait l'établissement d'un plan de quartier, parcelle qui était affermée à un agriculteur, qu'il serait excessif de retenir le prix des parcelles en zone directement constructible. La valeur vénale devait plutôt se situer "entre la valeur marchande que l'on attribuerait à une parcelle présentant d'emblée des caractéristiques suffisantes pour être construite et la valeur agricole". Le TA a donc retenu la moyenne entre 200 fr./m² (prix du terrain à bâtir) et 1 fr./m² (prix du terrain agricole), soit 100 fr./m² (TA EF.1994.0014 du 11 avril 2006, consid. 1a).

Faisant partie des règles générales sur la détermination de la valeur vénale, l'art. 8 al. 3 RLEFI (cf. aussi art. 24 al. 3 RLEFI s'agissant spécialement des "propriétés d'agrément") prévoit que "si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation du prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions".

Dans le même ordre d'idées, l'art. 23 al. 2 RLEFI disposait, dans sa teneur en vigueur jusqu'au 24 janvier 1991:

"Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte du délai probable dans lequel le terrain pourrait être réalisé comme terrain à bâtir. Ce délai ne pourra pas excéder dix ans."

Cette disposition envisageait implicitement les zones intermédiaires (arrêt TA EF.1993.0033 précité, consid. 2b). Elle a été abrogée en raison du fait que le délai de dix ans ne concordait plus avec la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) (art. 15 let. b LAT). La règle qu'elle exprimait subsiste toutefois aux art. 8 al. 3 et 24 al. 3 RLEFI (TA EF.1993.0033 précité consid. 3).

La jurisprudence a par ailleurs relevé à plusieurs reprises que les possibilités effectives de construire étaient déterminantes pour l'estimation fiscale (cf. p. ex. TA EF.1994.0084 du 30 janvier 1995, consid. 4 et la réf.).

c) Les zones réservées sont régies par les dispositions suivantes:

L'art. 27 LAT, intitulé "Zones réservées", prévoit:

"¹ S'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des territoires exactement délimités. A l'intérieur de ces zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation.

² Une zone réservée ne peut être prévue que pour cinq ans au plus; le droit cantonal peut prolonger ce délai."

Sous la note marginale "zone réservée", l'art. 46 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et des constructions (LATC; BLV 700.11), dans sa teneur jusqu'au 31 août 2018, dispose:

"¹ La commune ou l'Etat peuvent établir une zone réservée, à titre provisoire, pour une durée de cinq ans pouvant être prolongée de trois ans au maximum lorsque la sauvegarde des buts et des principes régissant l'aménagement du territoire l'exige.

² La procédure est réglée au chapitre IV ci-dessous."

L'art. 46 LATC, dans sa nouvelle teneur au 1^er septembre 2018, prévoit que les communes ou le département peuvent établir des zones réservées selon l'art. 27 LAT. Ces zones interdisent ou limitent la constructibilité des terrains pendant une période maximale de cinq ans, pouvant être prolongée de trois ans au maximum (al. 1). La procédure d'approbation est celle des plans d'affectation (al. 2).

Selon la jurisprudence (cf. CDAP AC.2017.0457 du 7 janvier 2019 consid. 1a/bb; AC.2018.001 du 23 novembre 2018 consid. 1b; AC.2017.0386 du 27 septembre 2018; AC.2017.0078 du 28 février 2018; AC.2016.0420 du 6 juin 2017; AC.2013.421 du 26 avril 2016), l'instauration d'une zone réservée suppose réunies trois conditions matérielles, soit une intention de modifier la planification, une délimitation exacte des territoires concernés et le respect du principe de la proportionnalité: la délimitation des zones concernées ne doit pas aller au-delà de ce qui est nécessaire au maintien d'une situation en vue de la nouvelle planification (ATF 138 I 131 consid. 6.2). Dans le périmètre de la zone réservée, on peut interdire toute construction nouvelle, voire toute transformation – si le principe de la proportionnalité est respecté –, ou bien n'autoriser que celles qui ne menacent pas le futur plan d'aménagement (cf. Piermarco Zen-Ruffinen / Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, n° 460 p. 201/202). En raison de l'importance de la restriction de la propriété que peut représenter l'instauration d'une zone réservée, le principe de la proportionnalité (cf. art. 36 al. 3 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 [Cst; RS 101]) exige que cette mesure provisionnelle ne soit prescrite que pour des périmètres délimités précisément, dans lesquels une adaptation du plan d'affectation se justifie; d'un point de vue spatial, elle ne doit pas aller au-delà du "territoire exactement délimité" pour lequel elle est nécessaire (cf. Alexander Ruch, in Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, n° 47 ad art. 27; Bernhard Waldmann / Peter Hänni, Handkommentar RPG, Berne 2006, n° 21 ad art. 27).

L’art. 15 LAT, dans sa nouvelle teneur entrée en vigueur le 1^er mai 2014, dispose:

"Art. 15   Zones à bâtir

¹ Les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes.

² Les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites.

³ L'emplacement et la dimension des zones à bâtir doivent être coordonnés par-delà les frontières communales en respectant les buts et les principes de l'aménagement du territoire. En particulier, il faut maintenir les surfaces d'assolement et préserver la nature et le paysage.

(...)"

Avec ces modifications, le législateur fédéral a voulu se concentrer sur les problèmes les plus aigus de l'aménagement du territoire, à savoir la dispersion des constructions et la perte de terres cultivables. Le nouvel art. 15 LAT précise les conditions permettant de classer des nouveaux terrains en zone à bâtir, conditions qui résultaient déjà de la jurisprudence fédérale (ATF 141 II 393 consid. 2; TF 1C_113/2014 du 3 septembre 2014 consid. 3.1; Message du Conseil fédéral du 20 janvier 2010 relatif à une révision partielle de la loi sur l'aménagement du territoire publié in FF 2010 959, ch. 1.1 p. 963). Ainsi, le nouvel art. 15 LAT a essentiellement codifié la jurisprudence et la pratique, mais la modification de la LAT apporte certaines innovations telles que l'exigence de plans directeurs contenant les stratégies de répartition des zones à bâtir et le calcul supposé plus précis des surfaces en fonction des besoins (ATF 141 II 393 consid. 2; Alexandre Flückiger, La création et le dimensionnement des zones à bâtir: enjeux et méthodes, Révision 2014 de la LAT – Faire du neuf avec du vieux?, 2015, p. 81). Les nouvelles règles de la LAT relatives au redimensionnement des zones à bâtir ont permis de mettre en évidence d'importants décalages entre les exigences légales prévalant déjà sous l'ancien droit et les dimensions effectives des zones à bâtir (TF 1C_568/2014 et 1C_576/2014 du 13 janvier 2016 consid. 7.2; Message, FF 2010 959, ch. 1.1 p. 963, ch. 2.3.4 p. 980, ch. 2.6 p. 987 et ch. 3.2 p. 988).

4.                      En l'espèce, la CEFI a considéré qu'il fallait appliquer les principes régissant les terrains à bâtir et non les règles concernant les immeubles agricoles comme le soutient le recourant.

Or la parcelle en cause, colloquée en zone village, fait partie de la zone réservée qui a été mise à l'enquête du 29 août au 27 septembre 2018 (cf. déterminations de la CEFI du 31 janvier 2019, p. 2) et est entrée en vigueur le 1^er avril 2019 (cf. déterminations de la CEFI du 8 avril 2019). L'art. 14 al. 2 LHID n'est pas applicable, dès lors que la parcelle n'est pas soumise à la LDFR. Selon l'art. 46 al. 1 LATC, les zones réservées interdisent ou limitent la constructibilité de terrains pendant une période maximale de cinq ans, pouvant être prolongée de trois ans au maximum. L'ancien art. 46 LATC (en vigueur jusqu'au 31 août 2018) ne mentionnait pas les effets de la création d'une zone réservée, mais ceux-ci étaient les mêmes qu'actuellement (cf. par ex. Zen-Ruffinen / Guy-Ecabert, op. cit., n° 461 p. 202, selon lesquels l'instauration de zones réservées introduit une interdiction générale et temporaire de bâtir).

En l'occurrence, le dossier ne permet pas de savoir concrètement quels sont les effets de la mise en zone réservée sur les possibilités de bâtir sur la parcelle n° 357, le règlement de la zone réservée de la Commune de ******** n'y figurant pas. Cependant, les nombreux échanges de courriers intervenus entre le recourant et la municipalité tendent à établir que depuis l'adoption de la zone réservée, la parcelle en cause n'est plus immédiatement constructible.

Du reste, s'agissant de l'application du droit dans le temps, la municipalité pouvait refuser un permis au vu de la zone réservée qui était envisagée, avant même que celle-ci ne soit mise à l'enquête publique (cf. art. 77al. 1 aLATC; art. 47 al. 1 LATC); dès l'ouverture de l'enquête publique, elle était tenue de refuser le permis si l'octroi de celui-ci allait à l'encontre de la zone réserve (cf. art. 79 al. 1 aLATC; art. 49 al. 1 LATC). Force est d'admettre par conséquent que la CEFI devait tenir compte de la création de la zone réservée non seulement lorsqu'elle a statué sur la réclamation, le 18 décembre 2018, mais déjà lorsqu'elle a rendu la décision initiale, le 29 juin 2018.

Dans ces conditions, la parcelle en cause, même si elle est affectée en zone village au niveau de l'aménagement du territoire, ne peut plus être estimée à la même valeur vénale qu'un terrain immédiatement constructible aux fins de l'estimation fiscale. En particulier, l'autorité intimée ne pouvait tenir compte des "prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable" (cf. art. 23 al. 1 RLEFI), dès lors que les terrains du recourant ne sont pas comparables à ceux des autres communes environnantes qui ne connaissent pas de procédure de modification de leur plan général d'affectation (PGA). Tel que rappelé ci-dessus (consid. 3 let. c), la zone réservée dans laquelle la parcelle n° 357 est déjà colloquée signifie qu'il existe pour la commune la volonté et le besoin de modifier sa planification en raison du surdimensionnement de certains secteurs du territoire communal.

La possibilité que la parcelle redevienne constructible à l'échéance du délai de validité de la zone réservée ne peut être prise en compte, en vertu de l'art. 8 al. 3 RLEFI, que si cela se reflète déjà dans le prix des transactions. Au vu des courriers de la municipalité dont se prévaut le recourant, qui évoquent la baisse du prix de la parcelle, il est très douteux que cette condition soit réalisée. En pareilles circonstances, la CEFI ne pouvait appliquer automatiquement un tarif de 400 fr./m², dans la mesure où l'affectation en zone réservée de la parcelle non bâtie du recourant constitue à l'évidence un facteur qui diminue de manière conséquente sa valeur vénale (cf. en particulier les lettres de la Municipalité de ******** des 3 mai et 9 juin 2016).

Au vu de ce qui précède, il y a lieu d'annuler la décision attaquée, et de renvoyer la cause à l'intimée, afin qu'elle procède à une nouvelle estimation, le cas échéant après avoir procédé à une évaluation des prix du marché, puis rende une nouvelle décision. Elle veillera dans ce cadre à interpeller la Municipalité de ******** afin qu'elle lui adresse son règlement de la zone réservée, et lui indique plus concrètement quels sont les effets de la mise en zone réservée sur les possibilités de bâtir sur la parcelle n° 357. Avant de statuer, la CEFI convoquera le propriétaire, conformément à l'art. 13 al. 1 LEFI.

5.                      Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et à l'annulation de la décision attaquée. La cause est renvoyée à l'autorité intimée, à charge pour elle de reprendre l'instruction de la réclamation (cf. consid. 4 ci-dessus).

Les frais sont laissés à la charge de l'Etat (cf. art 52 al. 1 LPA-VD et CDAP EF.2017.0002 du 17 mai 2018, consid. 1b). Le recourant, qui a agi avec l'aide d'un mandataire, a droit à des dépens (cf. art. 55 al. 1 LPA-VD). Ceux-ci peuvent être fixés, compte tenu de la nature de la cause et du travail effectué, à un montant de 1'000 fr. (cf. art. 11 al. 2 du Tarif des frais judiciaires et des dépens en matière administrative du 28 avril 2015 – TFJDA; BLV 173.36.5.1).

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est admis.

II.                      La décision rendue le 18 décembre 2018 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles est annulée, et la cause renvoyée à la Commission d'estimation fiscale des immeubles pour nouvelle instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.

III.                    Les frais de procédure sont laissés à la charge de l'Etat.

IV.                    La Commission d'estimation fiscale des immeubles versera à A.________ un montant de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 29 novembre 2019

 

La présidente:                                                                                           La greffière:       


                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.