TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 25 juillet 2019

Composition

M. Alex Dépraz, président; M. Georges Arthur Meylan et
M. Enmanuel Vodoz, assesseurs; Mme Magali Fasel, greffière.

Recourants	1.	A.________ à ********
	2.	B.________ à ****** tous deux représentés par C.________, à ******,

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des immeubles, à Yverdon-les-Bains,

Objet	Estimation fiscale des immeubles
	Recours A.________ et B.________ c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du 9 avril 2019 (commune de ********, parcelle n° 594)

Vu les faits suivants:

A. A.________ et B.________ sont propriétaires en main commune de la parcelle n°594 de la Commune de ******** (localité de ********), d'une surface de 745 m2, qu'ils ont acquise par donation de leurs parents selon un acte notarié du
8 décembre 2017. La valeur fiscale de l'immeuble s'élevait alors à 370'000 fr. (estimation du 23 novembre 2012). En contrepartie de cette donation, A.________ et B.________ se sont engagés à reprendre les dettes hypothécaires grevant l'immeuble érigé sur la parcelle et à consentir un usufruit viager en faveur de leurs parents C.________ et D.________, à titre gratuit (valeur capitalisée de 262'920 fr.). Selon l'acte de donation du
8 décembre 2017, l'immeuble a une "valeur civile" de 700'000 fr.

B. Sur le vu de l'acte notarié du 8 décembre 2017, la Commission d'estimation fiscale des immeubles d'Yverdon-les-Bains (ci-après: la Commission) a révisé, le
28 février 2018, l'estimation de fiscale de l'immeuble à 556'000 fr., correspondant à la moyenne entre la valeur vénale de 800'000 fr. et la valeur de rendement estimée à 411'429 fr. (compte tenu d'un loyer mensuel de 2'400 fr. [soit une surface de 192 m2 et un prix au m2 de 150 fr.], ainsi que d'un taux de capitalisation de 7%).

C. Le 10 mai 2018, A.________ et B.________ ont formé une réclamation à l'encontre de la décision de la Commission. De leur point de vue, la valeur vénale doit être établie à 550'000 fr., pour tenir compte des problématiques d'assainissement liées à l'amiante dans la structure du bâtiment.

D. La Commission a procédé à une visite sur place le 13 mars 2019.

E. Le 9 avril 2019, la Commission a établi une nouvelle estimation de l'immeuble, fixant sa valeur fiscale à 521'000 fr., considérant que la valeur de rendement devait être recalculée en tenant compte d'un loyer mensuel de 2'000 fr., soit 342'857 fr. (2'000 fr. avec un taux de capitalisation de 7%).

F. Le 16 avril 2019, A.________ et B.________ (ci-après: les recourants), agissant par l'intermédiaire de leur père, ont recouru à l'encontre de la décision de la Commission du 9 avril 2019 auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, concluant implicitement à sa réforme, en ce sens que la valeur vénale est fixée à
550'000 fr. Ils ont complété leur recours le 19 mai 2019.

La Commission a répondu le 29 mai 2019, concluant au rejet du recours.

Invités à répliquer, les recourants ont maintenu leurs conclusions le
13 juin 2019.

G. Le Tribunal a statué à huis clos.

Considérant en droit:

1. Aux termes de l'art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours ayant été interjeté dans la forme prescrite (art. 79 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative
– LPA-VD; BLV 173.36) et le délai de trente jours (art. 95 LPA-VD), il y a lieu d'entrer en matière.

2. Les recourants requièrent la tenue d'une audience afin qu'ils puissent être entendus.

a) Devant la CDAP, la procédure est en principe écrite (art. 27 LPA-VD). Les parties participent à l'administration des preuves (art. 34 al. 1 LPA-VD). A cet effet, l’autorité peut, notamment (art. 29 al. 1 LPA-VD), entendre les parties (let. a), ordonner une inspection locale (let. b), mettre en œuvre une ou plusieurs expertises (let. c), recourir à la production de documents, titres et rapports officiels (let. d), aux renseignements fournis par les parties, des autorités ou des tiers (let. e) et recueillir des témoignages (let. f). Elle n'est toutefois pas liée par les offres de preuves formulées par les parties (art. 28 al. 2 LPA-VD); elle doit examiner les allégués de fait et de droit et administrer les preuves requises, si ces moyens n'apparaissent pas d'emblée dénués de pertinence (art. 34 al. 3 LPA-VD).

Le droit d'être entendu découlant des art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et 27 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 (Cst./VD; BLV 101.01) comprend notamment le droit pour l'intéressé de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s'exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. A lui seul, l'art. 29 al. 2 Cst. ne confère pas le droit d'être entendu oralement, ni celui d'obtenir l'audition de témoins ou la mise en œuvre d’un expert. Le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 140 I 68 consid. 9.6; 131 I 153 consid. 3 et les arrêts cités). Les art. 29 al. 2 Cst. et 27 al. 2 Cst./VD n'accordent pas à la partie dans la procédure devant la juridiction administrative le droit inconditionnel d'être entendu oralement, ni celui d'obtenir l’audition de témoins ou la mise en œuvre d’une expertise (ATF 134 I 140 consid. 5.3 p. 148; 122 II 464 consid. 4c p. 469/470).

b) En l’espèce, l'autorité intimée a produit son dossier et les recourants ont eu l'occasion de s'exprimer par écrit dans le cadre de la présente procédure et de produire des pièces. Par avis du juge instructeur du 21 mai 2019, l'attention des recourants a été attirée sur le caractère écrit de la procédure. Un délai de réplique leur a été imparti pour déposer un mémoire complémentaire et produire les pièces justificatives dont ils entendaient se prévaloir. Dès lors, par appréciation anticipée des preuves, la cour s'estime en mesure de statuer en toute connaissance de cause, sans faire droit à la réquisition d'audition personnelle des recourants.

3. Les recourants contestent la révision de l'estimation fiscale de leur immeuble.

a) Selon les art. 1^er al. 1 let. a et 2 LEFI, il est établi une estimation dite "estimation fiscale" en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (biens-fonds, droits distincts et permanents, mines). Cette estimation représente l'estimation officielle au sens de l'article 19 Cst./VD. La compétence pour procéder aux estimations fiscales, leur mise à jour et leur révision, est attribuée à la commission de district du lieu de situation de l'immeuble, sous réserve des compétences du conservateur du Registre foncier.

L'art. 20 LEFI prévoit que la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

Dans la procédure ordinaire de mise à jour, il s'agit de fixer, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation portée au registre (arrêts EF.2016.0003 du 4 juillet 2017; EF.2009.0007 du 9 février 2009 consid. 1a; EF.1997.0027 du 22 juin 2006 et les arrêts cités). L'art. 20 LEFI habilite l'autorité compétente à réviser d'office l'estimation fiscale d'une parcelle lorsque la valeur fiscale de celle-ci a notablement augmenté (v., notamment, arrêts EF.2016.0003 du 4 juillet 2017; EF.2009.0007 du 9 février 2009 consid. 1a; EF.2006.0001 du 30 novembre 2006).

b) L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l'art. 14 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), à teneur duquel la fortune est estimée à la valeur vénale; toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3). L'art. 3 al. 1 LEFI prévoit que l'estimation fiscale comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.

S'agissant de la valeur vénale, l'art. 2 al. 3 LEFI dispose que celle-ci représente la valeur marchande de l'immeuble. Au sens de l'art. 3 LEFI, il est tenu compte dans l'estimation, des servitudes actives et passives et des charges foncières (al. 3); en revanche, les droits d'habitation et d'usufruit n'exercent aucune influence sur l'évaluation d'un immeuble (al. 4). Le règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RS 642.21.1) précise la méthode d'évaluation. Ainsi, l'art. 8 al. 1 RLEFI rappelle que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande et en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. Il ressort de l'art. 8 al. 2 RLEFI que le prix d'achat ou d'autres éléments de comparaison sont de prime abord déterminants pour fixer la valeur vénale et c'est seulement à défaut de ces indications que la valeur est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement ou les risques de placement. Selon l'art. 9 RLEFI, les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.), ne sont dans la règle pas prises en considération. L'art. 22 al. 5 RLEFI précise enfin que la valeur vénale d'une villa est établie conformément aux art. 8 et 9 RLEFI.

c) Il y a tout d'abord lieu de constater que la commission a, à bon droit, considéré que les conditions d'une mise à jour de l'estimation de l'immeuble propriété des recourants se justifiait en présence d'un changement de propriétaire, soit une mutation au sens de l'art. 20 LEFI. L'acte de donation contenait en outre une valeur qui s'écartait notablement de la dernière estimation fiscale de l'immeuble, de sorte que la seconde condition posée par l'art. 20 LEFI est également satisfaite.

Les recourants ne remettent pas en cause le principe du calcul de la valeur de rendement. Ils contestent en effet uniquement la valeur vénale retenue par l'autorité intimée, qui correspond à la "valeur civile" de 700'000 fr. indiquée dans l'acte de donation du 8 décembre 2017. D'après les recourants, cette valeur ne devrait pas être retenue pour établir la valeur vénale, dans la mesure où elle ne tient pas compte de la moins-value liée à la présence d'amiante dans la structure du bâtiment. Ils se référent au chiffre 10 de l'acte de donation, qui précise ce qui suit:

"Les donateurs déclarent qu'à leur connaissance le bâtiment érigé sur l'immeuble donné, construit avant 1991, ne fait l'objet d'aucune pollution à l'amiante. Toute garantie de ce chef de la part des donateurs est expressément exclue et les frais inhérents à un diagnostic amiante au sens de l'article 103a de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) incomberont aux donataires. Ces derniers déclarent savoir qu'un tel diagnostic doit être effectué en cas de travaux de démolition ou de transformation soumis à autorisation municipale (enquête publique)".

On ne voit pas pourquoi les parents des recourants auraient fait figurer cette clause dans l'acte de donation en faveur de leurs enfants, en ayant connaissance de la problématique de la présence d'amiante dans les plaques de façades. Il paraît également peu cohérent d'y avoir fait mention d'une valeur vénale qu'ils tenaient pour manifestement surfaite, dès lors qu'elle conduisait à augmenter la charge d'impôt dû par les recourants sur la donation.

Les circonstances d'une vente dont les recourants auraient eu connaissance à Penthalaz ne permettent pas d'aboutir à un autre résultat. D'une part, il s'agit de localités distinctes, éloignées de plusieurs dizaines de kilomètres, qui correspondent dès lors à des marchés immobiliers distincts. D'autre part, si les recourants soutiennent qu'un abattement de 100'000 fr. a été concédé en faveur des acquéreurs en raison d'une problématique d'amiante, ils ne donnent aucune indication concernant les configurations du bien en question, de sorte que toute analogie avec leur propre situation paraît d'emblée exclue.

Les recourants n'ont pour le surplus pas démontré que la valeur vénale attribuée à leur bien immobilier était manifestement inexacte, en s'appuyant sur une expertise ou en se référent aux conditions de vente applicables à des objets immobiliers présentant des caractéristiques comparables au bien dont ils sont propriétaires.

Dans ces circonstances, l'autorité intimée pouvait, sans abuser de son pouvoir d'appréciation, considérer que la valeur vénale du bien des recourants s'élevait à
700'000 fr., en se référant à l'acte de donation du 8 décembre 2017. C'est par conséquent à juste titre qu'elle a établie l'estimation fiscale de leur immeuble à 521'428,50 fr. (soit la moyenne entre la valeur de rendement de 342'857 fr. et la valeur vénale de 700'000 fr.)

4. Il suit de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Les frais, par 1'500 fr., sont mis à la charge des recourants, qui succombent (art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD; art. 4 al. 1 du Tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1]). Il n'est pas alloué de dépens (art. 55 al. 1 a contrario, 91 et 99 LPA-VD).

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles d'Yverdon-les-Bains du 9 avril 2019 est confirmée.

III. Un émolument de 1'500 fr. (mille cinq cent francs) est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

IV. Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 25 juillet 2019

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.