TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 23 août 2021

Composition

Mme Mihaela Amoos Piguet, présidente; M. Guillaume Vianin et M. Alex Dépraz, juges.

 

Recourant

 

A.________, à ********, représenté par David EQUEY, à Prilly,

  

Autorité intimée

 

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron, à Vevey.

  

 

Objet

Estimation fiscale des immeubles          

 

Recours A.________ c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron du 11 septembre 2019 (Commune de ********; parcelles no 1791-1 et 1791-2)

 

Vu les faits suivants:

A.                     A.________ est propriétaire des lots 1 et 2 de la propriété par étages " ******** " (parcelle 1791 du registre foncier de la commune de ********) immatriculés sous numéros d’immeubles 1791-1 et 1791-2 du registre foncier. Ces lots ont été acquis le 22 février 2018 pour un prix de 280'000.- fr. chacun. Il s’agit de halles industrielles d’une surface approximative de 3'000 m2 actuellement louées pour usage de bureaux et dépôt à la société B.________ pour un loyer annuel brut de 44'400.- francs. L’estimation fiscale de ces lots était au moment de l’achat de 189'000.- fr. (2013; 29.01.2015) pour chacun des lots.

B.                     Par décision du 20 novembre 2018, sous l’en-tête " Commission d’estimation fiscale des immeubles, Rue de Neuchâtel 1, 1400 Yverdon-les-Bains ", une nouvelle estimation fiscale a été notifiée à A.________ portant la valeur fiscale de chacun des immeubles à 230'000.- francs. Cette décision ne mentionne pas la composition de la Commission qui a statué, ni le nom de son signataire, seule une signature manuscrite y figurant avec indication de la voie de la réclamation en cas de contestation.

C.                     Le 20 décembre 2018, A.________ a formé opposition à l’encontre de cette décision en faisant valoir la violation de son droit d’être entendu, notamment le défaut de mention dans la décision de la composition de l’autorité qui a statué et l’absence de motivation en fait et en droit de celle-ci. Il expose également des arguments de fond ayant trait à l’application du droit à son cas, estimant que la décision viole la prohibition de l’arbitraire. A titre de mesures d’instruction, A.________ demande une audience et l’audition d’un témoin.

Le 10 janvier 2019, sous l’entête de la "Commission d’estimation fiscale des immeubles d’Yverdon-les-Bains" et sous la même signature manuscrite que la décision entreprise, il a été expliqué à A.________ le mode de calcul des estimations litigieuses, à savoir la moyenne entre la valeur vénale résultant de l’acte de vente (280'000.- fr. pour chaque lot) et la valeur de rendement (maintenue à 180'000.- fr. selon l’ancienne estimation, soit un loyer annuel de 14’400.- fr. par box capitalisé au taux de 8%, loyer fixé en comparaison des locations figurant sur le site internet " ********"). A.________ a déposé des déterminations sur cette écriture en invoquant, outre les moyens de fond de son opposition, l’incompétence de l’autorité qui a statué dans la mesure où les immeubles dont l’estimation est litigieuse se trouvent sur le territoire de la commune de ********, soit dans le district de Lavaux-Oron, alors que la décision émanerait de la Commission du Jura-Nord vaudois. Il maintient ses réquisitions de mesures d’instruction, notamment la tenue d’une audience.

Par courrier du 2 avril 2019, sous l’entête " Commission d’estimation fiscale des immeubles, Cour-au-Chantre, Rue du Simplon 24, Case postale 1028, 1800 Vevey ", A.________ a été informé que la Commission " du district " procédera à la visite de la propriété le mercredi 12 juin 2019. Ce courrier ne mentionne pas la composition de la commission et comporte une signature manuscrite différente de celle de la décision du 20 novembre 2018 et des courriers précédents.

D.                     Par décision sur réclamation du 11 septembre 2019, la Commission d’estimation fiscale de Vevey a rejeté la réclamation de A.________ et confirmé la décision du 20 novembre 2018. Elle s’est excusée pour la " confusion créée par l’utilisation de courriers munis de la mauvaise en-tête " en précisant que, comme la commission " l’a expliqué lors de sa visite du 12 juin dernier la décision prise par cette dernière l’a bien été par les membres en fonction au 20 novembre 2018, soit MM. B.________, président, C.________, délégué municipal et D.________, conservateur du RF Lavaux-Oron ". Cette décision mentionne la nouvelle composition de la Commission qui a statué sur la réclamation, soit M. B.________, Président; M. C.________, délégué municipal et M. E.________, secrétaire. Un courrier explicatif est joint en annexe.

E.                     Par acte du 12 octobre 2019, A.________ (recourant, intéressé) a recouru à l’encontre de cette décision sur réclamation par devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Il reprend pour l’essentiel les arguments avancés dans son opposition, notamment sur la forme, l’incompétence de l’autorité, et sur le fond, la violation du droit et l’arbitraire. A titre de mesures d’instruction, il demande la production de pièces ayant trait à la prise de décision par l’autorité intimée, la tenue d’une audience et l’audition d’un témoin.

L’autorité intimée a déposé sa réponse au recours le 12 novembre 2019 en concluant à son rejet. Au sujet de sa compétence, l’autorité intimée indique qu’il s’agit bien de la Commission d’estimation fiscale du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut et non de celle du district du Jura-Nord vaudois, l’erreur provenant de " l’entête en raison du regroupement récent du bureau du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut au bureau de l’Est vaudois. Le conservateur membre et secrétaire de la Commission d’estimation fiscale du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut, Monsieur D.________ a rejoint le registre foncier du Jura-Nord vaudois d’où il a dû envoyer ses derniers avis ou réponses ensuite de réclamation avant que la Commission d’estimation fiscale de l’Est vaudois ne reprenne le flambeau. Partant, la commission a été valablement constituée considérant que les personnes nommées en personne par le Conseil d’Etat pour ce district avaient pris part à la taxation de cet immeuble ".

Par avis du 15 novembre 2019, la juge instructrice de la CDAP a relevé que l’autorité intimée alimentait la confusion en affirmant que c’était bien la Commission d’estimation fiscale du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut qui avait statué et non celle du district du Jura-Nord vaudois, la compétence effective revenant manifestement à la Commission d’estimation fiscale du district de Lavaux-Oron, et lui a imparti un délai pour éclaircir ce point en indiquant notamment les noms des personnes qui ont pris part à la décision et en joignant les décisions de nomination ou toute autre pièce utile sur la constitution de la commission qui a statué.

Par courrier du 22 novembre 2019, l’autorité intimée a confirmé que la commission d’estimation fiscale compétente à raison du lieu est bien celle du district de Lavaux-Oron et que " partant, toute référence à la Commission d’estimation fiscale et au registre foncier de Riviera-Pays-d’Enhaut est à remplacer par celui de Lavaux-Oron. Par ailleurs, les membres composant la Commission d’Estimation fiscale des immeubles étaient Monsieur D.________, Secrétaire et Conservateur du Registre foncier de Lavaux-Oron, Monsieur B.________, Président, ainsi que Monsieur C.________, Délégué et Municipal ". Etait jointe à ce courrier une copie de la nomination du 1er décembre 2017 de D.________ comme membre et secrétaire de la Commission d’estimation fiscale du district de Lavaux-Oron jusqu’à la fin de la législature 2017-2022.

Le recourant a déposé un mémoire ampliatif le 28 mai 2020 développant le grief d’incompétence de l’autorité intimée et renvoyant aux arguments de fond de ses précédentes écritures. Il renonce expressément à l’audition du témoin et maintient ses réquisitions de pièces et d’audience.

Le 16 juin 2020, l’autorité intimée s’est à nouveau déterminée sur sa composition et compétence dans les termes suivants (reproduits tels quels):

" En réponse à l’argumentaire concernant l’incompétence de la Commission ayant statué, je me permets de préciser les éléments suivants .Comme expliqués précédemment, l’en-tête du courrier envoyé par mon collègue Conservateur du registre foncier de Lavaux –Oron ainsi que la référence erronée à la Commission du district de la Riviera –Pays d’En-Haut sont des erreurs de plume .Notre Commission admet que cela ait pu porter la confusion dans l’esprit de l’administré.Toutefois elle maintient que les décisions prises dans ce dossier l’ont été par les personnes compétentes en la matière. Pour ce qui concerne la composition de la Commission, elle a été régulièrement composée tout au long de ce dossier , ce de la manière suivante: -

-       Décision du 20 novembre 2018 établie par les membres suivants: MM .B.________ , président , M.C.________ délégué et M.D.________ ,membre Conservateur du registre foncier de Lavaux-Oron .

-       Décision sur réclamation et inspection locale en septembre 2019 par: MM. B.________, C.________ et E.________, membre Conservateur du registre foncier de l’Est vaudois. Il est à noter que dans les deux cas la Commission est valablement constituée au sens de la LEFI. Le "  remplacement " ultérieur de M.D.________ étant dû à la fermeture de l’Office du registre foncier de Lavaux –Oron et de la reprise des dossiers d’estimation par le nouveau Conservateur de l’Est vaudois. A cet égard , il est à relever que la première décision d’estimation et les explications données sur celles-ci ont été communiquées  par M.D.________ qui a,  conformément à la loi, assuré le secrétariat de ladite Commission jusqu’en début 2019.Quant à la procédure de réclamation elle a ensuite été valablement reprise au niveau du secrétariat par le registre foncier de l’Est vaudois et M.E.________. Enfin contrairement à l’argumentation du recourant notre Commission s’est identifiée nominativement par devant le propriétaire lors de son inspection locale et a dûment expliqué l’erreur d’en-tête concernant l’envoi de l’avis du 28 novembre 2018."

Elle a produit la précédente décision d’estimation fiscale des immeubles litigieux.

Le recourant a produit des déterminations finales le 6 juillet 2020.

F.                     Le 14 janvier 2021, sur demande de la juge instructrice, la Chancellerie de l’Etat de Vaud a produit la décision du Conseil d’Etat du 29 novembre 2017 nommant, pour la période législative de 2017 à 2022, les présidents, présidents suppléants et membres des commissions de district d’estimation fiscale des immeubles, faisant état des compositions suivantes:

"1.          District d’Aigle …

Président:          F.________, né le ********, dessinateur-architecte, ********

Suppléant:         Vacant

Membres:          E.________, né le ********, conservateur RF, ********

G.________, née le ********, conservatrice adjointe RF, ********

(…)

4.           District du Jura-Nord Vaudois

Président :         H.________, né le ********, administrateur, ********

 

Suppléants:       I.________, né le ********, agent d'assurances, ********

                          J.________, né le ********, agriculteur, ********

Membres:          K.________, né le ********, conservateur RF, ********

L.________, née le ********, conservatrice adjointe RF, ********

M.________, née le ********, substitute RF, ********

N.________, né le ********, substitut RF, ********

(...)

6.           District de Lavaux-Oron

Président:          O.________, né le ********, agriculteur, ********

Suppléant:         B.________, né le ********, agriculteur, ********  

Membre:            D.________, né le ********, conservateur RF, ******** "

 

                   Par avis de la juge instructrice du 15 janvier 2021, les parties ont été informées que la composition de la Commission d’estimation fiscale pour la législature 2017-2022 telle qu’elle ressortait de la décision du Conseil d’Etat du 29 novembre 2017 était différente de celle décrite par l’autorité intimée, aucun autre acte de destitution ou de nomination n’ayant été produit. Elle a accordé aux parties un délai pour déposer leurs observations finales sur la composition de l’autorité intimée en se réservant de statuer en l’état du dossier à l’échéance de ce délai.

                   Le 20 janvier 2021, l’autorité intimée a produit une décision du Conseil d’Etat du 12 décembre 2018 nommant, pour la législature 2017-2022, les présidents, présidents suppléants, membres et membres suppléants des commissions de district d’estimation fiscale des immeubles, faisant état des compositions suivantes:

"1.          District d’Aigle

Président:          P.________, né le ********, conseiller en assurances, ********

Suppléante:       Q.________, née le ********, agricultrice, ********

2.           Districts de la Broye-Vully, du Gros-de-Vaud et du Jura-Nord vaudois

Membre:            D.________, né le ********, conservateur adjoint RF, ********

(...)

4.                       District de Lavaux-Oron, sauf les communes de Pully, Belmont et Paudex

Membre:            E.________, né le ********, conservateur RF, ******** "

 

                   Le recourant a déposé des observations le 1er février 2021 en maintenant ses griefs.

G.                     La cour a statué par voie de circulation. Les arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.

Considérant en droit:

1.                      a) Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (art. 7 al. 1, 27 al. 4 et 5, 77, 79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative - LPA-VD; BLV 173.36), il est recevable en la forme.

2.                      Le recourant se plaint de ce que la décision entreprise ne respecte pas les conditions posées par la loi puisqu’elle ne mentionne pas la composition de l’autorité collégiale qui a statué et qui est de surcroît erronément désignée, violant ainsi l’art. 42 al. 1 let. a LPA-VD.

a) Du point de vue formel, l'art. 42 LPA-VD prévoit qu'une décision doit contenir les indications suivantes, exprimées en termes clairs et précis: le nom de l'autorité qui a statué et sa composition s'il s'agit d'une autorité collégiale (let. a), le nom des parties et de leurs mandataires (let. b), les faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels elle s'appuie (let. c), le dispositif (let. d), la date et la signature (let. e), respectivement l'indication des voies de droit ordinaires ouvertes à son encontre, du délai pour les utiliser et de l'autorité compétente pour en connaître (let. f).

Selon la jurisprudence, lorsque la composition de l'autorité appelée à statuer ne lui est pas communiquée, le justiciable est censé connaître cette information lorsqu'elle est aisément disponible, par exemple par le truchement d'un annuaire officiel ou d'un site internet (cf. ATF 135 II 430 consid. 3.3.2 p. 438; 134 I 20 consid. 4.3.1 p. 21/22, arrêts CDAP GE.2020.0170 du 4 février 2021 consid. 4 ; AC.2020.0075 du 30 septembre 2020 consid. 2; AC.2010.0198 du 14 octobre 2011 consid. 2a). L’art. 42 al. 1 let. a LPA-VD ayant pour vocation d’assurer le droit d’être entendu du recourant, en lui permettant notamment de demander la récusation de membres de l’autorité collégiale, le vice peut être guéri si le nom et la composition de l’autorité peuvent être établis par d’autres moyens (voir dans ce sens arrêt AC.2010.0198 du 14 octobre 2011). Une erreur dans la désignation de l’autorité ou de la composition de celle-ci n’entraîne pas l’annulation de la décision si c’est bien l’autorité compétente qui a statué et qu’elle l’a fait dans une composition régulière; l’indication erronée a tout au plus une portée sous l’angle de la protection de la bonne foi (arrêt GE.2018.0213 du 24 septembre 2019 consid. 2f).

b) En l’espèce, la décision de première instance n’est pas conforme aux exigences de l’art. 42 al. 1 let. a LPA-VD tant en ce qui concerne la désignation de l’autorité qui a statué qu’en ce qui concerne sa composition. En effet, la décision du 20 novembre 2018 porte l’en-tête de la Commission d’estimations fiscales du district du Jura-Nord-vaudois et n’indique pas les membres de l’autorité collégiale qui a statué. Il résulte toutefois de la décision sur réclamation du 11 septembre 2019 que ce vice formel a été corrigé lors de l’inspection locale du 12 juin 2019 lors de laquelle il a été indiqué au recourant, assisté par un mandataire professionnel, tant la composition de la commission ayant statué sur la nouvelle estimation fiscale le 20 novembre 2018 que celle de la commission statuant sur la réclamation, ainsi que les raisons de l’erreur de désignation et de changement des membres entre l’estimation litigieuse et la procédure de réclamation.

Au vu de la jurisprudence susmentionnée, il convient donc d’admettre que les vices formels affectant la décision du 20 novembre 2018 sous l’angle de la violation de l’art. 42 al. 1 let. a LPA-VD ont été corrigés dans le cadre de la procédure de réclamation, de sorte qu’ils ne sauraient entraîner à eux seuls, comme le soutient le recourant, la nullité de dite décision, ni même son annulation. La décision sur réclamation du 11 septembre 2019 est, quant à elle, conforme aux règles formelles de l’art. 42 LPA-VD dans la mesure où elle énonce la composition de l’autorité collégiale, indique correctement les voies et délais de recours et est suffisamment motivée en fait et en droit.

Certes, les imprécisions de l’autorité intimée quant à sa désignation et quant à sa composition sont regrettables et susceptibles de créer la confusion dans l’esprit de l’administré, comme l’autorité intimée le reconnaît par ailleurs dans la décision entreprise et comme le démontrent les mesures d’instruction complémentaires que le tribunal a dû ordonner pour clarifier la composition de l’autorité. Encore faut-il, sur la base des éléments recueillis dans le cadre de la procédure de recours, déterminer si c’est bien la commission compétente à raison du lieu qui statué et si celle-ci l’a fait dans une composition régulière.

3.                      Le recourant conteste la compétence à raison du lieu de l’autorité qui a statué ainsi que sa composition régulière. Il s’agit d’un grief à caractère formel dont le bien-fondé  entraînerait l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès et des moyens que le recourant soulève dans la procédure au fond (cf. ATF 142 I 93 consid. 8.3 p. 95; 139 III 120 consid. 3.2.2 in fine p. 125 et la jurisprudence citée).

a) Le droit à une composition régulière de l'autorité est régi par les art. 29 et 30 al. 1 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 de la Confédération suisse (Cst.; RS 101) et par l’art. 6 par. 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH; RS 0.101). L’art. 30 al. 1 Cst. s'applique aux seules autorités judiciaires, tandis que l'art. 29 al. 1 Cst. vise l'ensemble des autorités, qu'elles soient judiciaires ou administratives. En effet, selon son texte clair, l'art. 30 al. 1 Cst. ne s'applique qu'aux autorités ou magistrats qui exercent des fonctions juridictionnelles, le critère déterminant étant la nature fonctionnelle et non organique de l'autorité (ATF 142 I 172 consid. 3.1 p. 173 et les réf. citées).

D'après une jurisprudence constante, l'art. 30 al. 1 Cst. n'exige pas que l'autorité judiciaire appelée à statuer soit composée des mêmes personnes tout au long de la procédure (cf. ATF 117 Ia 133 consid. 1e p. 135 et la réf.; TF 4A_263/2012 du 22 octobre 2012 consid. 2.1.2). La modification de la composition de l'autorité judiciaire en cours de procédure ne constitue donc pas en tant que telle une violation de l'art. 30 al. 1 Cst. Elle s'impose nécessairement lorsqu'un juge doit être remplacé par un autre ensuite de départ à la retraite, d'élection dans un autre tribunal, de décès ou en cas d'incapacité de travail de longue durée. Il serait en revanche inadmissible de remplacer sans raison un juge après que des mesures d'instruction importantes ont été mises en œuvre, comme en matière pénale l'audience principale garantissant l'oralité des débats pénaux (TF 1B_311/2016 du 10 octobre 2016 consid. 2.2 et les arrêts cités).

Le seul fait que le juge n'ait pas participé à une mesure d'instruction n'est pas constitutif d'une violation de l'art. 30 al. 1 Cst. Certes, les parties à un procès ont droit à ce que seul un juge qui a connaissance de leurs allégués et de la procédure probatoire prenne part à la décision. Selon la jurisprudence, il suffit cependant que le juge intervenant pour la première fois dans une affaire ait pu prendre connaissance de l'objet du litige par l'étude du dossier (ATF 141 V 495 consid. 2.3 p. 500; 117 Ia 133 consid. 1e p. 134).

Si une modification intervient dans la composition de l'autorité de jugement constituée initialement, il appartient à ce tribunal d'informer les parties du remplacement de juges qui est envisagé et des raisons qui le motivent; les parties ne peuvent se voir reprocher un défaut de motivation de leur grief de violation de l'art. 30 al. 1 Cst. que si elles connaissent les motifs justifiant le changement. Le droit à une composition régulière du tribunal doit être examiné de la même façon que le droit à un tribunal indépendant (ATF 142 I 93 consid. 8.2 p. 94; cf. aussi TF 4A_1/2017 du 22 juin 2017 consid. 2.1.3; 4A_430/2016 du 7 février 2017 consid. 2).

Le droit à une composition régulière de l'autorité de jugement n'est respecté que si, de manière ininterrompue du début à la fin de la procédure judiciaire – y compris en particulier le prononcé de la décision en cause –, cette décision est préparée puis prise par des personnes qui remplissent toutes les conditions légales pour ce faire (Jacques Dubey, Droits fondamentaux, vol. II: Libertés, garanties de l'Etat de droit, droits sociaux et politiques, 2018, no 4241 et la jurisprudence citée). Il est violé notamment lorsqu'un juge prend part à une décision, alors qu'il n'est plus en fonction (ATF 136 I 207 consid. 5.6 p. 218).

b) L'art. 29 al. 1 Cst. prévoit que toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. La jurisprudence a tiré de cette disposition un droit à ce que l'autorité administrative qui statue, le fasse dans une composition correcte et impartiale. Cette disposition n'exclut pas une certaine liberté dans la composition de l'autorité, par exemple en permettant la participation de suppléants dans le processus décisionnel. Il faut toutefois, lorsque cela est possible, que la composition soit fondée sur des critères objectifs (ATF 142 I 172 consid. 3.2 p. 173 dans une affaire concernant la Chambre des notaires du canton de Vaud; TF 2C_780/2016 du 6 février 2017 consid. 4.1). La composition de l'autorité est définie selon les règles du droit de procédure ou d'organisation. Celui-ci prévoit généralement des quorums afin d'assurer le fonctionnement des autorités collégiales. L'autorité est ainsi valablement constituée lorsqu'elle siège dans une composition qui correspond à ce que le droit d'organisation ou de procédure prévoit. Par conséquent, lorsqu'un membre de l'autorité est appelé à se récuser ou ne peut, pour une autre raison, prendre part à la décision, il doit, dans la mesure du possible, être remplacé. Si l'autorité statue alors qu'elle n'est pas valablement constituée, elle commet un déni de justice formel (TF 2C_780/2016 du 6 février 2017 avec renvoi à l'ATF 142 I 172).

c) Il est contraire à la bonne foi d'attendre la procédure de recours pour se plaindre pour la première fois de la violation d'une garantie de procédure alors que le vice était déjà connu auparavant (ATF 142 I 155 consid. 4.4.6 p. 158 s.; TF 5D_7/2015 du 13 août 2015 consid. 5; 4A_604/2014 du 30 mars 2015 consid. 2.3.2; 6B_98/2011 du 24 mars 2011 consid. 2). En particulier, le grief tiré de la composition irrégulière d'une autorité doit être soulevé aussitôt que possible. Celui qui constate un tel vice et ne le dénonce pas sans délai, mais laisse le procès se dérouler sans intervenir, agit contrairement à la bonne foi et voit se périmer son droit de dénoncer ultérieurement cette violation (ATF 140 I 240 consid. 2.4 p. 244, 271 consid. 8.4.3; 139 III 120 consid. 3.2.1 p. 124). La partie ne saurait en effet "garder en réserve" le droit d'invoquer le moyen tiré de la composition irrégulière de l'autorité et ne l'invoquer qu'en cas d'issue défavorable de la procédure (CDAP GE.2010.0016 du 14 octobre 2010 consid. 3b).

d)  En l’espèce, le recourant se plaignant de l’incompétence à raison du lieu et de la composition irrégulière de la Commission d’estimation fiscale ayant rendu la décision litigieuse, il convient d'examiner la nature de l'autorité intimée, ainsi que les règles qui régissent la procédure devant elle.

4.                      a) Selon les art. 1er al. 1 let. a LEFI, il est établi une estimation dite "estimation fiscale" en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (biens-fonds, droits distincts et permanents, mines). Cette estimation représente l'estimation officielle au sens de l'article 19 de la Constitution vaudoise (art. 1er al. 2 LEFI). Cette disposition constitutionnelle a été abrogée lors de l’entrée en vigueur de la nouvelle constitution vaudoise du 14 avril 2003 (Cst.-VD; BLV 101.01), texte fondateur dans lequel elle ne trouve pas d’équivalent. Les références à l’ "estimation fiscale des immeubles", dans la mesure où elle sert d’assiette à plusieurs impôts, se trouvent actuellement dans la législation vaudoise à l’art. 19 al. 2 de la loi du 5 décembre 1956 sur les impôts communaux (LICom; BLV 650.11) pour ce qui est de l’impôt foncier, et à l’art. 53 al. 1 de la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI; BLV 642.11) pour ce qui est de l’impôt sur la fortune immobilière.

b) Selon l’art. 5 LEFI, la compétence pour procéder aux estimations fiscales, leur mise à jour et leur révision, est attribuée à la commission de district du lieu de situation de l'immeuble, sous réserve des compétences du conservateur du Registre foncier (al. 1); la commission de district est constituée de trois membres, soit un président, un collaborateur du Registre foncier et un représentant de la commune du lieu de situation de l'immeuble; le président peut être remplacé par un président suppléant (al. 2); le Conseil d'Etat nomme le président, le ou les présidents suppléants et le collaborateur du Registre foncier; la municipalité intéressée nomme le troisième membre (al. 3).

La commission d’estimations fiscales des immeubles dépend du Conseil d’Etat au sens des art. 54 de la loi vaudoise du 11 février 1970 sur l’organisation du Conseil d’Etat (LOCE; BLV 172.115) et 5 al. 1 et 4 LEFI, plus précisément du Département des finances et des relations extérieures (DFIRE). Elle est donc rattachée au canton et non pas à la commune du lieu de situation de l’immeuble (arrêt rectificatif sur les frais et dépens EF.2017.0002 du 17 mai 2018). Ainsi, selon la LOCE, en plus des commissions permanentes instituées par les lois spéciales, seul le Conseil d’Etat peut créer des commissions permanentes, dans un but de conseil ou d’appui au gouvernement et à l’administration cantonale (art. 54 al. 1); les membres des commissions permanentes sont nommés pour cinq ans dans l’année suivant le début de la nouvelle législature (art. 54a al. 1 ; art. 10 LEFI); ce mode de nomination s’applique également aux commissions instituées par des lois spéciales (art. 57b); la chancellerie d’Etat tient un registre public des commissions permanentes ou temporaires instituées par la loi ou le Conseil d’Etat (art. 57d).

c) Il résulte de ces dispositions que la commission d’estimation fiscale des immeubles est une commission extraparlementaire permanente instituée par une loi spéciale (LEFI) et dépendant de l’administration cantonale (DFIRE) qui tient un registre public précisant la composition et la nomination de ses membres. La question de la nature juridictionnelle ou administrative de cette commission peut en l’état rester indécise au vu des considérations qui suivent.

5.                      En l’espèce, les parcelles dont l’estimation fiscale est litigieuse se situent sur le territoire de la commune de ********.

a) Il résulte des art. 1er et 7 de la loi vaudoise du 30 mai 2006 sur le découpage territorial (LDecTer; BLV 132.15) que la commune de ******** fait partie du district de Lavaux-Oron dont le chef-lieu est Bourg-en-Lavaux. Le découpage des districts selon cette loi ne se recoupe pas forcément avec les arrondissements au sens de la loi vaudoise du 9 octobre 2012 sur registre foncier (LRF; BLV 211.61) qui prévoit à son art. 3 que la tenue du registre foncier est assurée par des offices de district, de groupes ou de fractions de district formant des arrondissements fixés par le Conseil d’Etat. Dans un communiqué de presse du 5 juillet 2018, le Conseil d’Etat a annoncé un renforcement des centres régionaux à Nyon, Yverdon-les-Bains et Vevey. En particulier, il est précisé que, du côté du registre foncier, les activités de l’Office du district de Lavaux-Oron à Cully, se partageront entre Vevey et Lausanne; cette répartition correspondrait au retour des communes de Pully, Belmont et Paudex dans l’arrondissement lausannois justifié par un découpage fiscal identique de l’Administration cantonale des impôts.

Sur le site Internet de la Direction générale de la fiscalité (https://www.vd.ch/toutes-les-autorites/departements/departement-des-finances-et-des-relations-exterieures-dfire/direction-generale-de-la-fiscalite-dgf/, état au 23 août 2021), on lit que la Direction générale de la fiscalité est composée de deux entités, l'Administration cantonale des impôts (ACI) et le Registre foncier (RF) et que le conservateur participe également à l'estimation fiscale des immeubles et tient le secrétariat de la Commission d'estimation fiscale des immeubles. Ce site répertorie la liste des offices du registre foncier valable à partir du 1er octobre 2018 et leur composition. Ainsi, pour les districts d’Aigle, de la Riviera et de Lavaux-Oron, soit l’office de l’Est vaudois, le conservateur est E.________; pour les districts de la Broye-Vully, Jura-Nord vaudois et Gros-de-Vaud, soit l’office de la Broye-Nord vaudois, le conservateur est R.________ avec deux adjoints, L.________ et D.________; pour le bureau du Pays D’Enhaut, la conservatrice est S.________.

Contrairement à ce que semble indiquer le site Internet de la Direction générale de la fiscalité susmentionné, le conservateur du registre foncier n’est pas membre de droit de la Commission d’estimation fiscale, mais doit être nommé expressément en ce titre et qualité par le Conseil d’Etat; il en est de même du Président et de son suppléant éventuel; le membre de la Municipalité doit également faire l’objet d’une nomination formelle par celle-ci (art. 5 al. 4 LEFI). S’agissant d’une commission extraparlementaire permanente avec pouvoir décisionnel au sens de la LEFI, l’ensemble des membres doivent être nommés pour la durée de la législature (art. 54 et 54a LOCE et l’art. 10 LEFI). Le changement de composition en cours de législature doit suivre les mêmes formes et revêtir une certaine publicité (art. 57d LOCE). Une réorganisation des arrondissements du registre foncier ou le déplacement de collaborateurs d’un arrondissement à l’autre ne saurait suffire à modifier la composition des commissions d’estimations fiscales en l’absence d’actes de nomination formels et conformes aux dispositions susmentionnées.

b) Dans la présente procédure, à la suite de plusieurs interpellations de la juge instructrice tendant à éclaircir la question de la composition régulière de l’autorité par la production des décisions de nomination de tous ses membres, les décisions du Conseil d’Etat du 29 novembre 2017 et 12 décembre 2018 nommant les présidents, présidents suppléants et membres des commissions de district d’estimation fiscale des immeubles ont été produites au dossier. Il résulte de ces pièces que, pour tenir compte du remaniement des offices du registre foncier au 1er octobre 2018, la composition des commissions d’estimation fiscale a été adaptée pour la fin de la législature. Ainsi, le 12 décembre 2018, E.________, anciennement conservateur du registre foncier et membre de la commission d’estimation fiscale du district d’Aigle, a été nommé membre de la commission d’estimation fiscale du district de Lavaux-Oron (sauf les communes de Pully, Belmont et Paudex); D.________, anciennement membre de la commission d’estimation fiscale du district de Lavaux-Oron, a été nommé membre de la commission d’estimation fiscale des districts de la Broye-Vully, du Gros-de-Vaud et du Jura-Nord vaudois.

Il est constant que les parcelles du recourant, situées sur le territoire de la commune de ********, sont rattachées au district de Lavaux-Oron. En date du 20 novembre 2018, soit au moment où la nouvelle estimation fiscale a été notifiée au recourant, B.________ était président suppléant et D.________ membre de la commission de ce district selon la décision du conseil d’Etat du 29 novembre 2017. L’autorité intimée indique en outre que M. C.________ a participé à la décision comme membre délégué de la municipalité sans toutefois produire d’acte de nomination le concernant. Il ressort toutefois du site Internet de la commune de ******** (https://www.********.ch/organisation-de-la-municipalite-fr76.html, état au 20 avril 2021) que le municipal C.________ était à l’époque des décisions d’estimation litigieuses membre de la municipalité en charge des finances, écoles, accueil enfance et sécurité sociale, et vice-président du 1er janvier 2019 au 31 mars 2020. La cour n'a aucune raison de douter de la régularité de sa nomination en tant que membre délégué de la Commission d'estimations fiscales pour le compte de sa commune dans la mesure où ce municipal était en charge des affaires fiscales.

Il résulte de ce qui précède que la composition de la Commission d'estimation fiscale du district de Lavaux-Oron au moment de la décision du 20 novembre 2018 était régulière, nonobstant le fait que la notification de cette décision a été faite en utilisant le papier à en-tête de la Commission d'estimation fiscale du district de Jura-Nord vaudois; M. D.________ était toujours membre de cette commission et en assurait le secrétariat, même s'il avait rejoint dans l'intervalle le registre foncier du Jura-Nord vaudois.

c) Le 20 décembre 2018, le recourant a formé opposition à l'encontre de la décision du 20 novembre 2018. Il l'a adressée à la Commission d'estimation fiscale des districts du Jura-Nord vaudois qui lui a répondu le 10 janvier 2019 en précisant et complétant la motivation de la décision du 20 novembre 2018 sur laquelle le recourant s'est encore déterminé en soulevant notamment le grief d'incompétence de la Commission du Jura-Nord vaudois. Or, ces opérations sont postérieures à la décision du 12 décembre 2018 du Conseil d'Etat nommant les présidents, présidents suppléants et membres des Commissions d'estimation fiscale pour la fin de la législature 2017-2022. Il en résulte que, outre le papier à en-tête désignant une autorité autre que celle qui a statué, soit la Commission du Jura-Nord vaudois en lieu et place de la Commission de Lavaux-Oron, D.________ n'était plus membre ni secrétaire de cette dernière commission. Ceci est toutefois sans conséquence sur la suite de la procédure de réclamation dans la mesure où le dossier a été transmis à la Commission compétente (Lavaux-Oron), qui, par courrier du 2 avril 2019 a informé le recourant qu'une inspection locale serait organisée le 12 juin 2019. Lors de celle-ci, le recourant, assisté par un mandataire professionnel, a été informé de la composition nominale de l'autorité, ce qu'il ne conteste pas. La décision sur réclamation du 11 septembre 2019 a été rendue dans la même composition, telle qu’indiquée dans la notification. Tous les membres désignés conformément à la loi pour faire partie de la Commission d’estimation fiscale compétente à raison du lieu (Lavaux-Oron) ont participé aux opérations d’instruction et à la prise de décision. Il en résulte que la décision sur réclamation a été rendue dans une composition régulière au sens des dispositions légales applicables et de la jurisprudence en la matière.

Ce grief du recourant s’avère dès lors mal fondé et doit être écarté.

6.                      Le recourant invoque la violation de son droit d'être entendu, en particulier la motivation insuffisante de la décision entreprise. Il se plaint notamment de l’absence de procès-verbal lors de l’inspection locale du 12 juin 2019, de la non-communication par l’autorité intimée des directives cantonales en matière d’estimation fiscale, de l’absence de règles de droit et d’annexes à la décision entreprise ainsi que de la motivation vague de celle-ci.

a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. et l'art. 27 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01), comprend notamment le droit pour l'administré de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision touchant sa situation juridique ne soit prise, d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il y soit donné suite et de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 142 II 218 consid. 2.3; 140 I 285 consid. 6.3.1, et les références; ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 299 et les références citées; Tribunal fédéral [TF] 2C_633/2018 du 13 février 2019 consid. 5.1.1; CDAP GE.2020.0095 du 11 mai 2021; PE.2018.0400 du 26 février 2019 consid. 3a; PE.2018.0117 du 7 janvier 2019 consid. 2a). Il ne comprend en principe pas le droit d'être entendu oralement (cf. ATF 140 I 68 consid. 9.6.1; TF 2C_140/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.1).

b) La LPA-VD, applicable en l'espèce, prévoit que la procédure est en principe écrite devant les autorités et la juridiction administratives (art. 27 al. 1 LPA-VD). Aux termes de l'art. 33 LPA-VD, hormis lorsqu'il y a péril en la demeure, les parties ont le droit d'être entendues avant toute décision les concernant (al. 1); sauf disposition expresse contraire, elles ne peuvent prétendre être auditionnées par l'autorité (al. 2). Selon l'art. 30 al. 1 LPA-VD, les parties sont tenues de collaborer à la constatation des faits dont elles entendent déduire des droits.

Selon l'art. 34 LPA-VD, les parties participent à l'administration des preuves (al. 1) et peuvent notamment présenter des offres de preuve (al. 2 let. d) et s'exprimer sur le résultat de l'administration des preuves (al. 2 let. e). L'autorité n'est toutefois pas liée par les offres de preuve formulées par les parties (art. 28 al. 2 LPA-VD; cf. ég. art. 34 al. 3 LPA-VD); de jurisprudence constante en effet, le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 138 III 374 consid. 4.3.2; TF 2C_633/2018 du 13 février 2019 consid. 5.1.1; 2C_954/2018 du 3 décembre 2018 consid. 5; CDAP PE.2018.0117 du 7 janvier 2019 consid. 2a).

c) Le droit d'être entendu implique également pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour répondre à ces exigences, l'autorité doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. Elle n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (ATF 139 IV 179 consid. 2.2; 134 I 83 consid. 4.1, et les références). Pour le reste, dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté et ce même si, par hypothèse, la motivation présentée est erronée. La motivation peut en outre être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1, et la référence; TF 2C_382/2017 du 13 décembre 2018 consid. 4.1; CDAP PE.2018.0413 du 16 janvier 2019 consid. 3a).

En droit cantonal, l'art. 42 LPA-VD prévoit dans ce cadre que la décision contient notamment "les faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels elle s'appuie" (let. c). L'art. 43 al. 2 LPA-VD permet certes à l'autorité de se limiter à une motivation sommaire, mais seulement pour les cas d'urgence. Quant à la motivation "sommaire et standardisée" (art. 43 al. 3 LPA-VD), elle n'est autorisée que lorsqu'un grand nombre de décisions du même type sont rendues et qu'elles peuvent faire l'objet d'une réclamation.

d) Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle, dont la violation entraîne en principe l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 p. 226; 135 I 187 consid. 2.2 p. 190; 126 I 19 consid. 2d/bb p. 24; cf. cependant Hansjörg Seiler, Abschied von der formellen Natur des rechtlichen Gehörs, RSJ 100/2004 p. 379 s. et 382 s., et les références). Selon la jurisprudence, sa violation peut cependant être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant une autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir d'examen (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 p. 226; 137 I 195 consid. 2.3.2 p. 197 s.; 135 I 279 consid. 2.6.1 p. 285). Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est admissible, en principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie lésée; cela étant, une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 p. 226; 137 I 195 consid. 2.3.2 p. 197 s.; 136 V 117 consid. 4.2.2.2 p. 126 s.; voir également ATF 126 V 130, 132; I 68 72). La doctrine est plus réservée; elle relève en effet qu’il est souvent extrêmement difficile, pour l’administré victime d’une violation de son droit d’être entendu, de renverser la solution résultant d’une première décision; l’ouverture après coup d’un droit d’être entendu devant l’autorité de recours est souvent un remède insuffisant à cet effet (Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4e éd., Berne 2014 p. 291 s.).

Pour qu’une réparation soit possible dans de telles configurations au regard de la jurisprudence citée, il convient donc de vérifier notamment que l’autorité de recours bénéficie d’un plein pouvoir d’examen. Tel était le cas dans l’ATF 142 II 218, où le Tribunal administratif fédéral bénéficiait d’un pouvoir d’examen qui s’étendait à l’opportunité, à teneur de l’art. 49 PA. Il en allait apparemment de même du Conseil d’État tessinois, dans le cadre d’un recours dirigé contre une décision communale, puisque, selon la loi cantonale, son pouvoir d’examen s’étend aux questions d’appréciation et d’opportunité; pourtant, l’arrêt a retenu que la violation du droit d’être entendu commise en l’espèce n’était pas réparable, dans la mesure où le Conseil d’État s’astreint à une certaine retenue en présence de questions d’appréciation tranchées par l’autorité communale (ATF 135 I 279, 286).

Il faut encore relever que la réparation est plus aisée dans le cas où la violation ne concerne qu’un défaut de motivation de la décision attaquée; dans une telle hypothèse, il est admis généralement qu’il suffit, une fois que l’autorité a motivé sa décision, par exemple dans le cadre de sa réponse au recours, d’accorder à l’intéressé la possibilité de faire valoir ses moyens à l’encontre de ces nouveaux éléments pour que le vice soit réparé.  

e) L'établissement d'un procès-verbal n'est requis par le droit cantonal qu'au sujet de l'administration des preuves (art. 29 al. 4 LPA-VD). Selon la jurisprudence fédérale relative au droit d'être entendu, la communication du procès-verbal aux parties n'est pas nécessaire lorsque les parties ont pu s'exprimer oralement au sujet des lieux et au sujet des arguments des autres parties. La participation des parties à l'administration des preuves consiste avant tout à s'exprimer et à répondre en retour lors de l'inspection locale elle-même (1C_430/2008 du 16 avril 2009, consid. 2.3.2). Le fait que les parties puissent s'exprimer à l'issue d'une inspection locale sert précisément à leur permettre de prendre la parole de manière finale afin que le tribunal puisse ensuite délibérer rapidement (comme il l'a fait en l'espèce à l'issue de l'audience) sans organiser un échange d'écritures supplémentaire. Cet objectif serait compromis si les parties devaient avoir encore l'occasion de prendre position par écrit au sujet du procès-verbal (voir l'ATF 1C_193/2011 du 24 août 2011, consid. 2.3).

Selon le Tribunal fédéral, les parties peuvent toutefois renoncer à la tenue d’un procès-verbal. La jurisprudence ne précise apparemment pas si cette renonciation doit être expresse ou si elle peut aussi être manifestée par acte concluant (ATF 142 I 86 consid. 2.4 avec renvoi à l'arrêt précité 1C_82/2008 consid. 5.2 s'agissant du compte-rendu d'une inspection locale). En matière d’estimations fiscales, l’art. 30 du Règlement du 22 décembre 1936 sur l’estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1) dispose quant à lui que la commission tient un procès-verbal sommaire de ses opérations pour chaque séance.

f) En l’espèce, la décision du 20 novembre 2018 ne respecte pas les exigences minimales en matière de motivation dans la mesure où elle n’indique ni les valeurs sur lesquelles elle s’est fondée pour retenir l’estimation contestée ni les dispositions légales applicables. Ce défaut manifeste de motivation a toutefois été guéri dans le cadre de la procédure de réclamation. En effet, par courrier du 10 janvier 2019, le calcul de l’estimation litigieuse a été exposé au recourant. Puis, une inspection locale en présence du recourant, assisté d’un mandataire professionnel, a eu lieu le 12 juin 2019. A cette occasion, ses arguments ont été considérés et la motivation de la décision d’estimation litigieuse complétée en conséquence. Le courrier explicatif annexé à la décision sur réclamation du 11 septembre 2019 constitue à cet égard une motivation suffisante au sens de la jurisprudence susmentionnée. Il décrit en effet le mode de calcul de l’estimation litigieuse comme étant la moyenne entre la valeur vénale telle que ressortant des actes d’acquisition des parcelles du recourant et la valeur de rendement telle que ressortant de l’ancienne estimation fiscale, plus favorable au recourant par ailleurs. Certes, la commission n’a pas adressé de procès-verbal au recourant à la suite de cette séance d’instruction; celui-ci, assisté d’un mandataire, ne semble toutefois pas l’avoir exigé, de sorte que l’on peut inférer des circonstances qu’il y a renoncé. Pour le surplus, l’absence d’annexes à la décision entreprise, outre le tableau récapitulatif et le courrier explicatif, ne saurait être constitutive d’une violation du droit d’être entendu. Dites annexes font partie intégrante du dossier du recourant qui avait la possibilité de les consulter, l’autorité n’ayant pas l’obligation de transmettre d’office l’ensemble de son dossier à l’administré. Il en est de même pour ce qui est des directives cantonales en matière d’estimation fiscale que le recourant a requis: s’agissant de pièces à caractère normatif, il n’appartient pas à l’autorité, si ce n’est à travers la motivation de la décision entreprise et dans la mesure où elle s’en prévaut, de renseigner le recourant (on le rappelle, assisté d’un mandataire professionnel) sur l’état de la législation. Quoi qu’il en soit, dites directives ont été produites dans le cadre de la procédure de recours, de sorte qu’une éventuelle violation du droit d’être entendu du recourant sous cet angle a été guérie.

Il résulte de ce qui précède que le grief du recourant tiré de la violation de son droit d’être entendu, plus particulièrement de l’absence de motivation de la décision entreprise et de procès-verbal d’audience, doit être également écarté.

7.                      A titre de mesure d’instruction, le recourant requiert la tenue d’une audience selon l’art. 13 LEFI qui dispose que la commission convoque le propriétaire si elle le juge nécessaire ou s'il le demande. Une telle audience a eu lieu en présence de la commission, du recourant et de son conseil dans le cadre de la procédure de réclamation, soit le 12 juin 2019. Le recourant a eu tout loisir à cette occasion de présenter son argumentaire et de demander les explications nécessaires à l’autorité, qui y a répondu, de manière suffisamment motivée, dans le courrier explicatif annexé à la décision sur réclamation du 11 septembre 2019. La cour peine à comprendre en quoi une nouvelle audience serait utile à la présente cause et rappelle que la procédure de recours est en principe écrite, une audience pouvant être ordonnée si les besoins de l’instruction l’exigent (art. 27 al. 1 et 99 LPA-VD). Le dossier de la cause est en l’occurrence complet et le recourant n’invoque aucun argument propre à justifier la tenue d’une audience. La demande de tenue d’une audience du recourant est dès lors rejetée. En effet, selon la jurisprudence, le droit de faire administrer les preuves suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. L’autorité peut donc mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves proposées, elle a acquis la certitude qu’elles ne pourraient pas l’amener à modifier sa décision (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1, 136 I 229 consid. 5.3, 134 I 140 consid. 5.3 et les références citées).

8.                      Sur le fond, le recourant se plaint d’une mauvaise application de la loi, soit des dispositions topiques de la LEFI et du RLEFI, et considère que la décision entreprise est arbitraire.

a) La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal est ainsi limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b LPA-VD).

b) Selon l'art. 20 LEFI, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué. A teneur de l’art. 22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire, s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre (al. 1). Cette révision est ordonnée par le Conseil d'Etat, après enquête administrative, notamment à l'occasion de nouvelles mensurations cadastrales, ou, dans le cadre d'une commune, à la requête de la municipalité dûment autorisée par le conseil communal ou général (al. 2). L'art. 38 RLEFI précise que le conservateur du registre foncier note et signale à la commission de district les modifications survenues aux propriétés ou aux inscriptions y relatives qui peuvent influencer l'estimation des bien-fonds.

c) L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 LHID, à teneur duquel la fortune est estimée à la valeur vénale; toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3).

Selon l’art. 5 RLEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. (al. 1). Dans le calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses besoins personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire. Les intérêts des dettes et les impôts ne peuvent pas être déduits (al. 2). L’art. 6 RLEFI prévoit que la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente, tandis que l’art. 7 dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble (al. 1) et que la justification du taux utilisé doit toujours pouvoir être faite de façon à conserver l'égalité de traitement d'imposition entre tous les immeubles (al. 2). Selon les Instructions du Chef du Département des finances pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les Instructions), pour les immeubles industriels et commerciaux, la valeur de rendement est déterminée sur la base du revenu locatif. Elle peut aussi être obtenue par rapport au prix de loyer annuel moyen par m2. Des valeurs indicatives ne sont utilisées qu’à défaut de valeur locative "normale" . Dans la règle, il y a lieu d’appliquer un taux de capitalisation de 8% du revenu brut.

Aux termes de l'art. 8 RLEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). L'art. 9 RLEFI réserve cependant l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération.

d) En l’espèce, le recourant conteste la valeur vénale retenue par l’autorité intimée qui correspond au prix de vente tel qu’il résulte des actes notariés. Il estime que ce prix est "très supérieur" à la valeur du prix du marché pour des locaux similaires sis sur la même commune, voire dans le même district. Il se réfère à cet égard à une expertise réalisée en 2018 par le promoteur des autres lots de la PPE, tous vendus, qui fait était d’un prix de 245'000.- fr. par lot et soutient que la valeur de ses propres bien-fonds devrait être égale ou inférieure à ce montant. Il cite une abondante jurisprudence selon laquelle l’autorité peut s’écarter du prix figurant dans l’acte de vente si celui-ci s’écarte de plus de 20% de la valeur réelle déterminée par une expertise (EF.1997.0007 du 14 juillet 1997; EF.1999.0002 du 7 mai 1999; EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF. 1998.0009 du 10 août 1998). Le recourant fait valoir que l’autorité devrait également s’écarter du prix tel que figurant dans l’acte de vente en raison de circonstances exceptionnelles liées à la pénurie de locaux commerciaux dont l’acquéreur avait impérativement besoin pour l’exercice de son activité professionnelle (art. 9 RLEFI).

L’autorité intimée a écarté ces arguments dans la décision sur réclamation, notamment les éléments comparatifs invoqués par le recourant en les estimant non pertinents au vu du fait que 35 sur 57 box de la PPE en cause appartenaient au même fonds d’investissement et étaient destinés à la location et non pas à la vente. Les lots invendus et appartenant à des particuliers ont été estimés entre 2010 et 2014, juste après la construction de l’immeuble, de sorte que la comparaison n’était pas non plus pertinente. La seule vente ayant eu lieu pour un objet identique, remontait à 2017 pour un montant de 250'000.- fr., soit une différence d’environ 10% en prix de vente avec la transaction du recourant et de 5% en termes d’estimation fiscale, ne justifiant pas de s’écarter du prix convenu par acte notarié. La commission a estimé pour le surplus qu’il n’y avait aucune autre circonstance extraordinaire selon l’art. 9 RLEFI lui permettant d’appliquer un autre critère.

e) Le raisonnement de l’autorité intimée ne prête pas le flanc à la critique. En effet, la loi prévoit clairement que la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, déterminée en premier lieu par son prix de vente, si celui-ci est connu. C’est seulement en l’absence d’une telle indication ou lorsque le prix de vente paraît s’écarter de manière sensible de la valeur du marché ou encore en présence de circonstances extraordinaires faisant douter de la conformité à la valeur vénale du prix convenu que l’autorité doit rechercher d’autres éléments de comparaison. En l’occurrence, en se référant à la valeur fixée par expertise en 2018 comme l’invoque le recourant (245'000.- fr.), ou à la valeur d’une vente d’un lot identique à celui du recourant intervenue en 2017 (250'000.- fr.), force est de constater que la différence avec le prix de vente tel qu’il ressort des actes notariés (280'000.- fr.) n’est pas à ce point sensible (moins de 20%) pour justifier le fait que l’autorité intimée s’en écarte. Au contraire, comme l’intéressé l’allègue, conclue dans une situation de relative pénurie, une augmentation des prix par rapport aux éléments comparatifs susmentionnés est compréhensible. Dite pénurie, ne constitue par ailleurs pas, au vu de la loi et la jurisprudence citée par le recourant (EF.1994.0017 du 6 juin 1994 et les références citées), une circonstance extraordinaire autorisant l’autorité à ne pas tenir compte du prix de vente convenu contractuellement.

f) En ce qui concerne la valeur de rendement, le recourant critique le taux de capitalisation de 8% appliqué par l’autorité intimée aux locations en vigueur pour des box de catégorie et de superficie identiques sis sur le même site. Il procède à son propre calcul tout en admettant que celui de l’autorité intimée lui est plus favorable.

La cour peine à comprendre le raisonnement du recourant sur ce point, si ce n’est qu’elle pourrait l’interpréter comme une demande de reformatio in pejus. Dans la mesure où le calcul de rendement auquel a procédé l’autorité intimé est conforme à la loi (voir consid. 8c ci-dessus), la cour renonce à procéder à un nouveau calcul en défaveur du recourant.

g) Pour le surplus, le recourant ne démontre pas en quoi la décision entreprise serait arbitraire ou disproportionnée.

9.                      Il suit de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Un émolument judiciaire sera mis à la charge du recourant qui succombe (art. 49 al. 1 et 91 LPA-VD). L’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte (art. 55 al. 1 et 91 LPA-VD).

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision sur réclamation du 11 septembre 2019 de la Commission d’estimation fiscale du district de Lavaux-Oron est confirmée.

III.                    Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs et mis à la charge du recourant A.________.

IV.                    Il n’est pas alloué de dépens.

 

Lausanne, le 23 août 2021

 

                                                         La présidente:                                 


                                                                                                                 

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu’au DFIRE.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.