TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 29 octobre 2020  

Composition

M. Alex Dépraz, président; M. Gilles Pirat et M. Antoine Rochat, assesseurs; Mme Magali Fasel, greffière.

 

Recourante

 

 A.________ à ******** représentée par Me Jérôme BÜRGISSER, avocat à Lausanne,  

  

Autorité intimée

 

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, à Lausanne,    

  

 

Objet

 Estimation fiscale des immeubles          

 

Recours A.________ c/ décision sur réclamation du Commission d'estimation fiscale du 12 février 2020 (parcelle 1017-13 de Lausanne)

 

Vu les faits suivants:

A.                     A.________ a acquis le 2 mai 2019 la parcelle d'étages ******** de la Commune de Lausanne, située ********, pour un prix de 689'000 fr.

Par décision du 11 juin 2019, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la Commission) a fixé la nouvelle estimation fiscale de l'immeuble à 556'000 fr.

B.                     Par acte de son mandataire du 11 juillet 2019, A.________ a formé une réclamation contre cette décision. Elle a notamment fait valoir s'agissant de la valeur de rendement que le montant du bail en vigueur devait être pris en considération.

Le 17 juillet 2019, la Commission a exposé qu'elle avait fixé la valeur de rendement en tenant compte du prix moyen du marché en sa possession et a imparti un délai à A.________ pour produire une copie du bail à loyer accompagné des "éventuelles notifications".

Le 26 août 2019, A.________ a produit une copie du bail à loyer du 19 juin 2012 signé entre les anciens propriétaires de l'immeuble et B.________ faisant état d'un loyer net de 2'700 fr. Il était en outre précisé que l'appartement était loué meublé. A.________ a également produit une copie de l'acte de vente du 21 février 2019 dont il résulte que l'immeuble a également été vendu meublé. Un inventaire annexé à l'acte de vente évalue la valeur du mobilier à 30'247 fr.

Par décision sur réclamation du 12 février 2020, la Commission a procédé à un nouveau calcul de l'estimation fiscale. Elle a fixé la valeur vénale de l'immeuble à 659'000 fr. S'agissant de la valeur de rendement, elle a pris en compte le montant du loyer selon la décision du Service des communes et du logement du 21 mars 2019 soit 2'750 fr. net par mois et a déduit un montant de 400 fr. par mois pour tenir compte de la valeur du mobilier. Elle a en outre ajouté un montant de 100 fr. par mois pour le loyer de la servitude de place de parc intérieure. Elle a ainsi tenu compte d'un loyer net annuel de 29'400 fr., montant capitalisé à 7% pour obtenir une valeur de rendement de 420'000 fr. La Commission a ainsi fixé la nouvelle estimation fiscale à 540'000 fr.

C.                     Par acte de son mandataire du 3 mars 2020, A.________ (ci-après: la recourante) a saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) d'un recours contre cette décision en concluant à sa réforme en ce sens que la nouvelle estimation fiscale est fixée à 535'214 fr. 25. Selon la recourante, la décision attaquée aurait dû se fonder sur un loyer net de 2'700 fr. par mois soit celui figurant dans le contrat de bail à loyer. Le montant de 2'750 fr. figurant dans la décision du Service des communes et du logement résulterait d'une erreur de plume.

Dans sa réponse du 8 mai 2020, la Commission (ci-après: l'autorité intimée) a exposé avoir pris en compte le montant du loyer le plus récent, soit celui figurant dans l'autorisation du Service des communes et du logement. Elle a en outre confirmé sa décision.

Le 8 juin 2020, la recourante a produit une attestation de B.________ du 4 juin 2020 selon laquelle le loyer net est de 2'700 fr. ainsi que des extraits de son compte bancaire. Elle a également produit des échanges de courrier électronique dont il résulte en substance qu'un loyer de 2'750 fr. a été annoncé par erreur au Service des communes et du logement.

D.                     Le Tribunal a statué sans ordonner d'autre mesure d'instruction.


Considérant en droit:

1.                      Aux termes de l’art. 15 de la loi du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par les commissions de district s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours ayant été interjeté dans la forme et les délais prescrits (art. 77, 79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative – LPA-VD; BLV 173.36), il est recevable en la forme.

2.                      Seul est litigieux en l'espèce le montant du loyer qui doit être pris en considération dans le calcul de la valeur de rendement de l'immeuble. La recourante ne conteste en effet ni le principe d'une nouvelle estimation fiscale (art. 20 LEFI) ni les autres éléments permettant d'en fixer le montant.

a) Selon l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale correspond à la moyenne entre la valeur de rendement d'un immeuble et sa valeur vénale. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé en tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI). Selon l'art. 6 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1), la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente. La valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (art. 21 al. 1 RLEFI). Il résulte de ces dispositions que la valeur de rendement d'un immeuble consistant comme en l'espèce en une part de propriété par étages doit en principe se fonder sur le montant du loyer lorsque celui-ci est connu (cf. également Instructions du Chef du Département des finances pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992, B/V/3, p. 7).

b) En l'espèce, la décision attaquée se fonde sur un montant de loyer net mensuel de 2'750 fr. pour l'appartement meublé tel qu'il résulterait d'une décision du Service des communes et du logement du 21 mars 2019 autorisant la vente de l'immeuble.

Or, non seulement cette décision ne figure pas au dossier de la cause mais surtout la recourante avait en temps utile produit la copie du bail à loyer conclu entre les anciens propriétaires et l'actuel locataire dont il résultait que le montant du loyer net était de 2'700 fr. La recourante n'avait en outre produit aucune copie d'une éventuelle notification de hausse de loyer. Dans ces conditions, même si le bail avait été conclu plusieurs années auparavant, l'autorité intimée ne pouvait se fonder sans autre mesure d'instruction sur le montant du loyer résultant de l'autorisation du Services des communes et du logement. Il résulte manifestement des pièces produites par la recourante, notamment dans le cadre de la présente procédure, que le montant qui figure dans l'autorisation du Service des communes et du logement est inexact et que le montant du loyer net perçu du locataire ascende à 2'700 fr.

Dès lors que les autres éléments (déduction de 400 fr. mensuels pour la valeur du mobilier, ajout de 100 fr. mensuels pour la place de parc intérieure et application d'un taux de rendement de 7%) ne sont pas contestés par la recourante, le montant de la valeur de rendement s'élève à 411'428 fr. 57 [(2'700 – 400 + 100) x 12 x (100/7)], arrondie à 411'000 fr. (art. 29 RLEFI). La moyenne entre la valeur vénale et la valeur de rendement s'élève donc à 535'000 fr. [(659'000 + 411'000) / 2].

3.                      Le recours doit donc être admis et la décision attaquée réformée en ce sens que le montant de la nouvelle estimation fiscale est fixé à 535'000 fr. Il n'y pas lieu de percevoir un émolument (art. 52 al. 1 LPA-VD). La recourante, qui obtient gain de cause à l'aide d'un mandataire professionnel, a droit à une indemnité à titre de dépens (art. 55 LPA-VD).


 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                       Le recours est admis.

II.                      La décision sur réclamation de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 12 février 2020 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle d'étages ******** de la Commune de Lausanne est fixée à 535'000 fr.

III.                    Il n'est pas perçu d'émolument.

IV.                    La Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne versera à A.________ une indemnité de 800 (huit cents) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 29 octobre 2020

 

Le président:                                                                                             La greffière:       


Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.