canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

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sur le recours interjeté par  A.________et B.________, à X.________, représentée par Maître Jean-Jacques DELUZE, Notaire, Pl. Dufour 1,
1110 Morges,

contre

 

les décisions de taxation des gains immobiliers du 6 juillet 1989 de la Commission d'impôt du district de Morges.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM.     J.-C. De Haller, président
            J. Koelliker, assesseur
            S. Pichon, assesseur

Greffier :J.-C. Perroud

constate en fait   :

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A.                     Les recourantes B.________ et sa fille A.________, étaient jusqu'en 1988 propriétaire en commun d'une parcelle d'un peu plus de 27'000 m², sise à la sortie de X.________ en direction de Y.________, entre la route cantonale et la voie CCF W.________-Z.________. Cette parcelle avait été héritée de leur mari et père feu C.________. Elle est occupée par deux maisons d'habitation, soit une maison de maître sise sur la partie nord-est et une seconde plus modeste, actuellement en très mauvaise état, sise sur la partie sud-ouest. Les recourantes ont toujours habité la maison de maître, alors que la seconde habitation a été essentiellement louée à des tiers. C'est ainsi que, sur les dix dernières années, elle a été occupée par Monsieur D.________ (bail du 1er octobre 1981), par Madame E.________ (bail du 1er avril 1982), ainsi que par Monsieur F.________ (bail du 10 mai 1983).

B.                     A fin 1988, les recourantes ont divisé le bien-fonds en deux parcelles distinctes, l'une comprenant la partie nord-est et la maison de maître habitée par elles-même, d'une surface d'un peu plus de 12'000 m², et l'autre sise au sud-ouest, comprenant la maison d'habitation précédemment louée, d'une surface de 15'000 m². Elles ont ensuite vendu cette seconde parcelle, en date du 9 décembre 1988, pour le prix de Fr. 400.-- le mètre carré, soit Fr. 6'000'000.--.

C.                    Par décision du 5 juillet 1989 notifiée aux contribuables le lendemain 6 juillet, la Commission d'impôt du district de Morges a fixé à Fr. 251'518.85 l'impôt sur les gains immobiliers dû par Madame B.________, et à Fr. 754'556.95 l'impôt dû par Madame A.________. Ces montants ont été obtenu par application du taux de 18 % sur les gains imposables, soit Fr. 1'397'327.-- pour Madame B.________ et Fr. 4'191'983.-- pour Madame A.________.

D.                    Par leur notaire, Monsieur Jean-Jacques Deluze, les recourantes ont formé un recours contre ces décisions en réclamant l'application du taux réduit de 12 % prévu par l'art. 51 al. 3 dernière phrase LI.

E.                     Le dossier a été transmis le 1er juillet 1991 au Tribunal administratif par la Commission cantonale de recours en matière d'impôt, en application de l'art. 62 al. 1 LJPA. Le Tribunal a terminé l'instruction en procédant notamment le 17.9.1991 à une visite des lieux et à l'audition sur place de la recourant A.________, du Notaire Deluze et des représentants de l'Administration cantonale des impôts. Cette visite a permis au Tribunal de constater, dans l'état d'entretien des deux parcelles formant la propriété des recourantes avant la vente de 1988, des différences évidentes. D'une part les deux parcelles sont aujourd'hui séparées par une barrière édifiée tout récemment. D'autre part, alors que la maison de maître et les surfaces avoisinantes sont manifestement bien entretenues et concrètement utilisées (il existe notamment une piscine avec couverture amovible), la surface de 15'000 m² vendue est en revanche laissée à l'abandon, de même que la maison d'habitation et cela manifestement depuis plusieurs années. Il résulte des déclarations de Madame A.________ que les recourantes n'utilisaient cette partie de leur propriété, dans la mesure où elle n'était pas louée, que pour y faire de temps à autre des promenades et qu'elles ont confié pour le surplus le soin de faucher les prés à un agriculteur.

E.                     Il est établi, au vu du dossier et des explications données lors de la visite des lieux, que la mise à disposition des différents locataires de la maison d'habitation ne comprenait pas l'ensemble de la parcelle qui a fait l'objet de la vente 1988, mais seulement une partie de cette surface, soit les environs immédiats de la maison elle-même. Le bail de 1981 et celui de 1982 décrivent l'objet du bail de la manière suivante :

Objet du bail : location villa petit bonjean avec garage

comprenant : fait partie de la présente location de terrains délimités par la route cantonale, l'avenue, la voie CCF et à l'est par l'extrémité du muret de la terrasse.

dépendance jouissance de l'étendage

                        Le bail de 1983 conclu avec Monsieur F.________ mentionne simplement comme objet du bail la villa avec garage, comprenant "toute la maison et le jardin".

et considère en droit :

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1.                     Est seule contestée, dans la présente procédure, le taux appliqué au calcul de l'impôt sur les gains immobiliers résultant de la vente du 9 décembre 1988. Selon l'autorité intimée, il y a lieu d'appliquer le taux normal de 18 %, alors que selon les recourantes doit être pris en compte le taux réduit applicable aux ventes d'un immeuble principal affecté à l'habitation de son propriétaire.

2.                     A forme de l'art. 51 LI, le taux réduit suppose la réalisation de quatre conditions lorsqu'il s'agit de maison d'habitation :

1. L'immeuble doit être principalement affecté à l'habitation;

2. Il doit s'agir de l'habitation du propriétaire;

3. La durée de possession doit être supérieure à vingt ans;

4. L'estimation fiscale de l'immeuble cinq ans avant la vente est déterminante comme prix d'acquisition.

                        En l'espèce, est seule contestée par l'autorité intimée la réalisation des conditions 1 et 2.

3.                     Il est établi que la condition de l'occupation effective de l'immeuble par son propriétaire n'est en tout cas pas remplie en ce qui concerne la maison d'habitation et les surfaces immédiatement attenantes. Cette partie de l'immeuble vendu n'a jamais été habitée par les recourantes ni par leur mari et père, mais louée à des tiers, notamment durant les dix dernières années de 1981 à 1987. Pour cette partie là de l'immeuble, en tous cas, l'application du taux réduit n'entre pas en ligne de compte.

                        Après la visite des lieux à laquelle il a procédé le 17 septembre, le Tribunal considère que la thèse selon laquelle la parcelle vendue en 1988, à l'exception de la partie louée, était une dépendance de la propriété conservée par les recourantes ne correspond pas à la réalité. Il est certain que les baux à loyer conclus dans les années 1980 ne concernaient pas l'entier des 15'000 m² vendus. Le Tribunal retient également que les recourantes se sont préoccupées, très partiellement, de l'entretien de ces surfaces en faisant en sorte que les prés soient fauchés par un agriculteur. Le Tribunal admet encore qu'il arrivait occasionnellement aux recourantes de se promener dans cette partie de leur propriété. Mais il ne s'agit pas là d'un usage ou d'une utilisation répondant aux exigences du texte légal de l'art. 51 al. 3 infine LI, qui suppose une habitation et une occupation effective par le propriétaire. Tout indique que, dans la mesure où ces surfaces ont été réellement utilisées, ce qu'il est difficile d'établir aujourd'hui, elles l'ont en tout cas été autant par les locataires que par les propriétaires. Le Tribunal retient qu'en réalité les recourantes ont décidé en 1988 de se séparer de toute la partie de leur propriété dont elles n'avaient pas l'usage et qui tombait manifestement en friche. Il faut souligner à cet égard que l'importance de la surface en cause (15'000 m²) et l'existence d'une maison d'habitation constituent des circonstances de fait distinguant essentiellement la présente espèce du cas jugé par la Commission cantonale de recours en matière d'impôt en 1987 (RDAF 1988 p. 355).

                        Il résulte des considérations qui précèdent que la condition de l'occupation effective de l'immeuble vendu par son propriétaire n'est pas réalisée dans la présente espèce. Cela conduit au rejet du recours, les frais d'instruction et un émolument d'arrêt étant mis à la charge des recourantes déboutés (art. 55 LJPA).

Par ces motifs,

le Tribunal administratif
a r r ê t e  :

I.                 Le recours est rejeté

II.                 Les décisions du 6 juillet 1989 rendues par la Commission d'impôt de district de Morges sont maintenues.

III.                Un émolument de Fr. 2'000.-- est mis à la charge des recourantes.

Lausanne, le

Au nom du Tribunal administratif :

 

Le président :                                                                                                  Le greffier :

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est notifié :

- aux recourantes, par l'intermédiaire de Me Jean-Jacques Deluze, Pl. Dufour 1, 1110 Morges , sous pli recommandé;

- à l'ACI, rue de la Paix 6, 1014 Lausanne, en 3 exemplaires dont un à l'intention de la Commission d'impôt de district à Morges ;