CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt du 9 février 2006

Composition

M. Robert Zimmermann, président ; MM Marc-Etienne Pache et Nicolas Perrigault, juges assesseurs ; M. Marc Cheseaux, greffier

recourante

succession de feue X.________, représentée par l’avocat Bernard CRON, Lausanne,

autorités intimées

Administration cantonale des impôts, Lausanne

Administration fédérale des contributions, Division principale DAT, Bern

autorité concernée

Office d’impôt du district de Nyon,

Objet	recours succession de feue X.________ c/ décision de l'Administration cantonale des impôts du 26 octobre 2004 (impôt fédéral, cantonal et communal sur le gain en capital réalisé le 30 mars 1994, art. 18 al. 2 LIFD et 20 al. 2 lit. c aLI)

Vu les faits suivants

A. Le 18 juillet 1979, les époux B.X.________et A.X.________ ont acquis en copropriété, chacun pour une demie, la parcelle n°1******** de 2******** pour le prix total de 210'000 francs.

Jusqu’au 1^er juillet 1993, B.X.________a travaillé en qualité d’entrepreneur dans la construction. Par convention du 1^er juillet 1993, il a cédé son entreprise à sa fille C.X.________, architecte de profession. Sa raison de commerce a été radiée du registre du commerce le 8 juillet 1993.

Le 31 mars 1994, les époux X.________ ont signé une convention de liquidation de leur régime matrimonial ainsi qu’un acte authentique prévoyant un échange de parcelles.

B.X.________a ainsi cédé à A.X.________la parcelle n° 3******** de 4********et la part de copropriété d’une demie sur la parcelle n° 5********de 4********en échange de la part de copropriété d’une demie sur la parcelle n°1******** de 2********. La soulte due en raison des différences de valeurs d’immeubles a été arrêtée à 2'925'000 francs en faveur d’B.X.________.

Le 27 avril 1994, la Présidente du Tribunal civil du district de Nyon a prononcé le divorce des époux X.________. Elle a en outre ratifié la convention de liquidation du régime matrimonial.

B. Le 14 octobre 1997, la Commission d’impôt et recette du district de Nyon a notifié à A.X.________deux décisions de taxation définitive sur le gain en capital réalisé en 1994. Le montant imposable fut arrêté à 292'500 francs, l’impôt cantonal et communal à 35'996 francs 10 et l’impôt fédéral direct à 29'150 francs 85.

Le 10 novembre 1997, la contribuable a déposé une réclamation. Elle a conclu principalement à ce que l’échange d’immeubles ne soit ni soumis à l’impôt cantonal et fédéral sur le revenu ni imposé au titre de gain immobilier. Subsidiairement, la contribuable a conclu à ce que le gain immobilier s’élève à 195'810 francs 50 et le montant imposable à 164'322 francs 60.

Le 26 novembre 1997, la Commission d’impôt du district de Nyon a confirmé sa décision initiale de taxation et invité la contribuable à retirer sa réclamation que, le 4 décembre 1997, A.X.________a déclaré maintenir.

La contribuable est décédée au mois d’octobre 2001.

C. Le 5 mai 2004, l’Administration cantonale des impôts (ci-après : ACI) a fait parvenir à la succession de feue A.X.________(ci-après : la succession) une nouvelle proposition de règlement confirmant celle émise le 26 novembre 1997 par la Commission d’impôt du district de Nyon. Le 18 mai 2004, la succession a déclaré maintenir la réclamation que l’ACI a rejetée le 26 octobre 2004.

D. Le 29 novembre 2004, la succession a recouru contre la décision sur réclamation de l’ACI. Elle a conclu principalement à ce que l’échange des immeubles ne soit imposé au titre de gain immobilier ni soumis à l’impôt cantonal et fédéral sur le revenu. Subsidiairement, elle a conclu à ce que le gain immobilier s’élève à 227’421 francs 15 et le montant imposable à 205'361 francs 30. L’Administration fédérale des contributions a renoncé à se déterminer. L’ACI a confirmé sa décision sur réclamation.

L’instruction a été reprise au mois de novembre 2005 par le nouveau Juge instructeur.

Considérant en droit

1. a) Sur la forme, indépendamment de la date du transfert de propriété immobilière que l’autorité intimée a imposé, il y a lieu de se fonder sur la loi vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (ci-après : LI) entrée en vigueur le 1^er janvier 2001. En effet, les nouvelles règles de procédure s’appliquent dès leur entrée en vigueur à toutes les causes qui sont encore pendantes (ATF 113 Ia p.412, 111 V p.46). Les possibilités de recours et leur régime se déterminent en fonction des règles applicables à l’échéance du délai à partir de la notification de la décision attaquable, à moins que le droit procédural en vigueur lorsque le juge statue soit plus favorable au recourant (ATF 119 Ib p.166). Dès lors, interjeté par acte écrit, et motivé dans le délai de trente jours prescrit à l’article 200 LI, le présent recours est recevable en la forme.

b) Sur le fond, s’appliquent aux faits dont les conséquences juridiques sont en cause, les normes en vigueur au moment où ces faits se produisent. Le nouveau droit ne s’applique pas aux faits antérieurs à sa mise en vigueur, la rétroactivité n’étant admise qu’exceptionnellement D’autre part, le droit abrogé cesse de s’appliquer aux faits qui se produisent après son abrogation mais continue de régir les faits antérieurs (Pierre Moor, Droit administratif, vol. I, ch. 2.5.2.3., p.170 ; Blaise Knapp, Précis de droit administratif, ch.549ss, p.116). Dans le cas présent, le transfert du droit de propriété de A.X.________sur la parcelle 6******** de 2******** s’est produit le 31 mars 2004. Dans l’hypothèse où ce bénéfice en capital a été réalisé au moyen de l’aliénation d’un élément de la fortune commerciale et qu’il y a dès lors lieu de l’imposer au titre du revenu de l’activité lucrative indépendante, il convient de prendre en compte la période de taxation 1995-1996 selon le système praenumerando bisannuel alors en vigueur dans le canton de Vaud pour les personnes physiques. Seront ainsi applicables la LIFD entrée en vigueur le 1^er janvier 1995 et la loi vaudoise du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (ci-après : aLI) abrogée au 31 décembre 2000.

2. Le présent litige porte d’abord sur le point de savoir si, dans le cadre de l’échange des immeubles intervenu à titre de liquidation du régime matrimonial, le transfert du droit de propriété sur la parcelle 1******** de 2******** peut être qualifié d’aliénation et constituer ainsi une réalisation imposable. Dans l’affirmative, il conviendra alors de se demander si l’immeuble aliéné appartenait à la fortune commerciale ou privée de A.X.________.

Dans la première hypothèse, le bénéfice en capital réalisé au moyen de l’aliénation d’un élément de la fortune commerciale sera imposé, ainsi que le soutient l’autorité intimée, au titre du revenu de l’activité lucrative indépendante. Dans la seconde hypothèse, il y aura lieu de distinguer selon que le transfert procède de l’exercice d’une activité lucrative indépendante (appréhendée par l’impôt fédéral et cantonal sur le revenu) ou au contraire, comme le soutient la recourante, de la pure gestion de fortune privée (appréhendée par l’impôt cantonal sur les gains immobiliers). Dans ce dernier cas, il conviendra encore de déterminer si l’échange des immeubles peut être exonéré en vertu de l’article 41 litt.e aLI. Pour le surplus, la recourante invoque la prise en compte d’impenses supplémentaires, point qui devra également être examiné.

3. Citant pour partie un texte de la doctrine, la recourante estime en premier lieu que l’échange des immeubles ne constitue pas une réalisation à proprement parler. Elle est d’avis qu’une telle opération n’a été faite qu’à titre de liquidation du régime matrimonial et doit dès lors échapper à toute imposition.

a) En son article 12 alinéa 2 première phrase, la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (ci-après : LHID) prévoit que toute aliénation d’immeuble constitue une réalisation imposable. Par cette notion conçue de manière très large, la loi vise tous les transferts de la propriété – juridique ou économique – de l’immeuble. L’aliénation juridique constitue un acte translatif de la propriété selon les formes prévues par le droit civil ou le droit public. Ce transfert doit être fait à titre onéreux pour qu’il y ait aliénation, ce qui suppose un échange de prestations. L’aliénateur reçoit une somme d’argent ou un droit en contrepartie du bien aliéné. Il y a ainsi aliénation en cas de vente ou d’échange (Jean-Marc Rivier, Droit fiscal suisse, l’imposition du revenu et de la fortune, 1998, p.490s ; Xavier Oberson, Droit fiscal suisse, 2002, p.235 ch. 16 ; Danielle Yersin, Les gains en capital considérés comme le revenu d’une activité lucrative in Archives 59, p. 161 ; RDAF 1997 p.159 ; ATF 102 Ia p.38 ; cf. également Félix Pascoud, L’impôt sur les gains immobiliers en droit vaudois, thèse Lausanne 1981, p.33).

Pour l’imposition des gains immobiliers, au contraire du transfert successoral et de la donation exonérée, les relations entre époux sont traitées de la même manière que les relations entre d’autres personnes, sous réserve du cas particulier du régime de la communauté des biens institués par contrat de mariage. La cession d’un immeuble ou d’une part d’immeuble lors de la liquidation du régime matrimonial est donc imposable sans égard au fait que les époux sont l’un ou l’autre copropriétaires durant le mariage du bien transféré.

En effet, si l’un des époux abandonne la propriété de son immeuble pour s’acquitter d’une dette contractée à l’égard de son conjoint ou en contrepartie du droit de celui-ci à une part du bénéfice réalisé par l’union conjugale, cela suppose qu’il lui devait à ce titre un montant correspondant à la valeur de cet immeuble au moment du divorce ; il a ainsi utilisé la pleine valeur de ce dernier pour s’acquitter de sa dette (arrêt FI.2000.0054 du 21 novembre 2005 et jurisprudence citée).

b) En l’espèce, B.X________ et A.X.________ont procédé à un échange de parcelles par transfert réciproque de propriété. La cause de cette opération n’est pas gratuite mais bien onéreuse : l’échange des immeubles - ou plus précisément l’échange des droits de propriété sur ces immeubles - était destiné à éteindre les créances respectives des époux découlant de la liquidation du régime matrimonial.

Dans ces conditions, l’échange des parcelles intervenu entre les époux X.________ (dont en particulier le transfert de la parcelle 1******** de 2********) constitue bien une aliénation et, partant, une réalisation imposable.

4. La recourante fait ensuite valoir que l’immeuble transféré à B.X.________appartenait à la fortune privée du couple. A l’appui de son point de vue, elle invoque la composition de son avoir immobilier (une maison familiale, un appartement de vacances et un placement immobilier), la copropriété de la parcelle depuis quinze ans au moment du divorce et l’absence de revente de celle-ci. Pour sa part, l’autorité fiscale avance l’acquisition de la parcelle aux fins de procurer du travail à l’entreprise d’B.X.________, la comptabilisation de l’immeuble dans le bilan commercial, l’association avec un professionnel de l’immobilier et la pérennité du caractère commercial de l’immeuble à défaut de déclaration contraire expresse. Elle en déduit l’appartenance de la parcelle à la fortune commerciale.

b) En droit fédéral, l’impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu’ils soient uniques ou périodiques (art. 16 al.1 LIFD). Sont ainsi imposables tous les revenus provenant de l’exploitation d’une entreprise commerciale, de l’exercice d’une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante (art. 18 al.1 LIFD). Tous les bénéfices en capital provenant de l’aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d’éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l’activité lucrative. Le transfert d’éléments de la fortune commerciale dans la fortune privée ou dans une entreprise est assimilé à une aliénation (cf ATF 126 II p.473 ; 125 II p.113). La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent entièrement ou de manière prépondérante à l’exercice de l’activité lucrative indépendante (art. 18 al.2 LIFD). Les gains en capital réalisés lors de l’aliénation d’éléments de la fortune privés ne sont en revanche pas imposables (art. 18 al.3 LIFD).

c) En droit cantonal, l'impôt sur le revenu a pour objet le revenu net global du contribuable provenant d'une activité lucrative, de la fortune immobilière et mobilière et de toutes autres sources de gains et avantages, appréciables en argent (art. 20 al.1 aLI). Sont notamment considérés comme revenus imposables le produit des activités indépendantes (notamment commerce, industrie, professions libérales ou autres) et les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation et du transfert dans la fortune privée d’éléments de fortune commerciale ainsi que les bénéfices de réévaluation (art. 20 al.2 litt. b et c aLI). Par ailleurs, l'impôt spécial sur les gains immobiliers a pour objet le gain net provenant de l'aliénation d'immeubles situés dans le canton ou d'une partie de ceux-ci (art. 40 al.1 aLI). L'impôt n'est toutefois pas perçu en cas d’échange sur la part compensée en immeuble, la soulte reçue n’étant imposable que dans la mesure où elle constitue un gain (art. 41 litt. e aLI).

d) A la liquidation du régime matrimonial, un époux peut transférer des biens à l’autre en paiement d’une dette qu’il a contractée à son égard ou en compensation de la part de bénéfice qui lui revient, lorsque l’époux a réalisé un bénéfice supérieur à celui de son conjoint. En règle générale, les conséquences fiscales de tels transferts sont identiques, quel que soit le régime matrimonial (Danielle Yersin, Le nouveau droit matrimonial et ses conséquences fiscales in RDAF 1987, p.342). Ainsi, en paiement des différentes créances découlant de la liquidation du régime matrimonial, le débiteur peut céder un bien ou un droit faisant partie soit de son patrimoine privé soit de son patrimoine commercial. Dans le premier cas, il peut y avoir imposition au titre de l’impôt sur les gains immobiliers ; dans le second, imposition des bénéfices en capital et du bénéfice de liquidation (Jean-Marc Rivier, op. cit., p.455).

e) La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent entièrement ou de manière prépondérante (art. 18 al.2 LIFD ; 8 al.2 LHID) à l’exercice de l’activité lucrative indépendante. Pour déterminer s’il y a lieu d’attribuer un bien à la fortune privée ou commerciale, il convient d’apprécier dans chaque cas l’ensemble des circonstances. Le critère décisif de l’appartenance d’un bien à la fortune commerciale découle néanmoins du motif de l’acquisition aux fins de l’exploitation d’une entreprise et de son utilisation effective à cette fin. Un bien fait partie de la fortune commerciale si, compte tenu de sa fonction technique et économique, il sert effectivement à l’exploitation d’une entreprise. En conséquence la qualification découle à la fois de l’exercice d’une activité lucrative indépendante et du fait que le bien serve effectivement à son exercice. Toutefois, même en l’absence d’une activité organisée dans une entreprise commerciale propre, les valeurs patrimoniales utilisées pour l’activité lucrative indépendante peuvent représenter une fortune commerciale (ATF 125 II p.113 consid. 3c, 120 Ia p.349 ; RDAF 2005 II p.109, 1999 II p.385 ; StR 2001 p.502 ; Xavier Oberson, op. cit., p.87ss).

f) Dans le cas présent, agissant en raison individuelle, B.X.________a exploité jusqu’au 1^er juillet 1993 une entreprise générale de construction. Le 18 juillet 1979, il a acquis en commun avec son épouse la parcelle 1******** de 2******** aux fins d’y faire bâtir par son entreprise l’immeuble locatif 7******** estimé fiscalement à 1'196'000 francs (valeur 1982). Au 31 décembre 1992, le bilan commercial de cette entreprise comprenait ainsi huit immeubles dont la parcelle de 2********. Le financement de cet objet a été assuré par un prêt hypothécaire dont les époux étaient codébiteurs solidaires et qui était en outre garanti par une cédule hypothécaire de 890'000 francs sur la parcelle.

A eux seuls, ces éléments de fait permettent d’établir que cette parcelle servait à l’exercice de l’activité commerciale d’B.X.________et qu’elle appartenait ainsi à la fortune commerciale de cet entrepreneur. La recourante ne conteste du reste pas qu’il « est possible de qualifier l’acquisition de l’immeuble en question comme relevant d’une activité professionnelle » d’B.X.________ni, surtout, que la parcelle à été acquise aux fins de donner du travail à l’entreprise de ce dernier. S’il est exact que, pour sa part, la recourante n’a pas agi dans le cadre d’une unité organisée du travail et du capital, offrant des prestations aux tiers de façon systématique et identifiable sur le marché en vue de la recherche du profit, il n’en demeure pas moins qu’elle s’est associée avec un professionnel de l’immobilier - en l’occurrence son époux. Cette association se déduit notamment de la copropriété des époux X.________ sur la parcelle, de la construction sur celle-ci et par l’entreprise d’B.X.________d’un immeuble locatif estimé fiscalement à 1'196'000 francs (valeur 1982), de l’affectation de cet immeuble à un placement sur le long terme à l’exclusion d’un usage privé ainsi que du financement de ce placement au moyen d’un emprunt souscrit en solidarité. Il n’y a dès lors pas de différence à établir selon que l’activité est déployée par le contribuable propriétaire de l’immeuble ou son conjoint, le cas d’espèce où celui-ci est copropriétaire de la parcelle ne changeant rien à la problématique. Cette situation est du reste analogue à celle d’une société de personnes dont le gain est également qualifié indépendamment de l’activité déployée par les différents associés (cf. Danielle Yersin, Les gains en capital considérés comme le revenu d’une activité lucrative in Archives 59, p. 155 et la jurisprudence citée).

Par ailleurs, n’est pas déterminant le motif pris de l’échange d’immeuble à titre de liquidation du régime matrimonial. Comme exposé ci-dessus, l’époux peut en effet céder en paiement des différentes créances découlant de la liquidation du régime matrimonial un bien ou un droit faisant partie de son patrimoine commercial et donner ainsi lieu à une imposition des bénéfices en capital et du bénéfice de liquidation (Jean-Marc Rivier, op. cit., p.455).

Le fait que, dans un tel cas, le contribuable n’ait pas besoin de déployer une activité particulière lors de la vente est en soi irrelevant dans la mesure où il a effectué auparavant le travail principal qui entraîne la qualification d’activité visant à l’obtention du bénéfice (RDAF 1999 II p.385).

L’argument tiré de la composition de l’avoir immobilier n’est pas d’un plus grand secours à la recourante au regard de la jurisprudence qui permet tout au plus de reconnaître comme appartenant à la fortune privée les immeubles que le commerçant ou ses proches habitent ou ceux qu’ils utilisent personnellement d’une autre manière ou ceux qui ont pour lui une valeur sentimentale (RDAF 1964 p.253). En effet, dans le cas présent, contrairement à la parcelle 5********de 4********sur laquelle se trouve la maison familiale, la parcelle 1******** de 2******** ne rentre dans aucune de ces catégories.

La recourante invoque encore la jurisprudence selon laquelle il convient pour qualifier le gain réalisé de se placer au moment de l’aliénation du bien et non de la situation à l’acquisition de l’immeuble (RDAF 1964 p.253ss). Or, au moment de l’échange des parcelles, la recourante n’a pas expressément déclaré à l’autorité fiscale que l’immeuble devait être transféré de sa fortune privée à sa fortune commerciale avec pour conséquence que l’aliénation ultérieure serait considérée comme une simple gestion de fortune privée. L’immeuble en cause ne pouvait être transféré dans la fortune privée par le simple écoulement du temps. Partant, l’affection initiale du bien immobilier à la fortune commerciale ne saurait être modifiée (RDAF 1999 II p.385 ; cf. également arrêt FI 1996.0048 du 10 novembre 1998).

Enfin, une longue durée de possession de l’immeuble ne permet pas à elle seule de faire obstacle à l’admission d’une activité indépendante visant à l’obtention d’un bénéfice. Dans le commerce professionnel d’immeubles, il arrive souvent que le contribuable conserve des objets pendant des années pour les raisons les plus diverses, jusqu’à ce qu’il les revende avec bénéfice, que ce soit par exemple parce qu’il a compté depuis le début sur un bénéfice d’aliénation réalisable à long terme ou parce qu’il voulait tout d’abord faire construire sur les terrains ou parce qu’une construction projetée s’est heurtée à des obstacles imprévus. Une vente différée dans ces circonstances reste néanmoins toujours liée à l’activité lucrative indépendante du contribuable. C’est également le cas lorsqu’il conserve les immeubles acquis à des fins commerciales au titre de placement de fonds sur une longue durée (RDAF 1999 II p.385).

f) En conclusion, il convient d’admettre avec l’autorité intimée que le transfert de la parcelle 1******** effectué par A.X.________en faveur de son mari constitue une aliénation d’un élément de la fortune commerciale dont le bénéfice en capital doit être imposé au regard tant du droit fédéral (art. 18 LIFD) que du droit cantonal (art. 20 aLI).

5. La recourante conteste enfin le décompte fiscal établi le 14 octobre 1997 par la Commission d’impôt et de recette de Nyon. Elle demande que soient pris en compte les droits de mutation à hauteur de 80'177 francs 85 et le total des honoraires du notaire Burnier par 19'402 francs, de manière à ramener le montant imposable de 292'500 francs à 205'361 francs 30. Pour sa part, l’autorité intimée considère que les droits de mutation doivent être calculés sur la valeur de la parcelle 3******** de 4********et de la part de copropriété d’une demie sur la parcelle 5********de 4********reçues par A.X.________en échange de la part de copropriété d’une demie sur la parcelle n°1******** de 2********. Ces droits de mutation ne pourront dès lors être déduits que lors de l’aliénation ultérieure de ces deux parcelles. D’autre part, l’autorité intimée estime que seule la note d’honoraires du notaire relative à l’échange des parcelles doit être prise – partiellement – en compte, à l’exclusion de la note d’honoraires du notaire concernant le divorce des époux X.________.

a) En matière d’immeubles, le gain imposable est constitué par la différence entre le produit de l’aliénation et le prix d’acquisition augmenté des impenses (art. 42 al.1 aLI). Par impenses, l’on entend toutes les dépenses inséparablement liées à l’acquisition ou à l’aliénation, ou qui contribuent à l’augmentation de la valeur de l’immeuble (art. 48 al.1 aLI). Elles comprennent notamment les droits de mutation sur les transferts à titre onéreux, les frais d’actes et d’enchères (art. 48 al.1 litt. a aLI).

Par ailleurs, aux termes de l’article 2 alinéa 1 de la loi vaudoise du 27 février 1963 sur le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l’impôt sur les successions et donations (ci-après : LMSD), le droit de mutation est perçu en cas de transfert entre vifs à tire onéreux de la propriété d’un immeuble ou d’une part d’immeuble situé dans le canton. Sauf convention contraire, le droit de mutation est dû par l’acquéreur de la propriété d’un immeuble ou d’une part d’immeuble (art. 4 alinéa 2 litt. a LMSD).

b) S’agissant en premier lieu du refus de déduction des droits de mutation, les textes légaux ainsi que la systématique légale ne peuvent que confirmer la position adoptée par l’autorité fiscale. En effet, en vertu de l’article 4 alinéa 2 litt.a LMSD et à défaut de convention contraire, les seuls droits de mutation dus et payés par la recourante portent sur la parcelle 3******** de 4********et la part de copropriété d’une demie sur la parcelle 5********de 4********reçues par A.X.________à titre onéreux entre vifs. Partant, seule l’aliénation de l’un ou/et l’autre de ces immeubles permettra de déterminer le gain immobilier imposable, à savoir la différence entre le produit de l’une ou/et l’autre de ces aliénations et le prix d’acquisition respectif augmenté des impenses (art. 42 al.1 aLI).

C’est dès lors à bon droit que, dans son décompte du 14 octobre 1997 portant sur le gain immobilier réalisé en relation avec la parcelle 1******** de 2********, la Commission d’impôt et recette du district de Nyon n’a pas pris en compte la déduction des droits de mutation supportés par A.X.________pour la parcelle 3******** de 4********et la part de copropriété d’une demie sur la parcelle 5********de Crans.

c) Pour ce qui est de la déduction des honoraires du notaire, seuls les frais d’acte à forme de l’article 48 alinéa 1 lettre a aLI pourront être pris en compte, c’est-à-dire les honoraires liés à l’échange des parcelles, à l’exclusion des honoraires liés au divorce. En effet, à l’inverse de ceux-là, ceux-ci ne sauraient constituer des dépenses inséparablement liées à l’acquisition ou à l’aliénation de l’immeuble (art. 48 al.1 aLI). Par ailleurs, comme le soutient l’autorité fiscale, seule une quote-part des honoraires liés à l’échange des parcelles pourra entrer en considération selon le calcul suivant : valeur de la part de copropriété d’une demie sur la parcelle n°1******** de 2******** (925'000 francs) / valeur d’attribution totale des immeubles échangés (4'775'000 francs) x valeur de la note d’honoraires pour l’échange des immeubles (14'777 francs), soit au total 2'860 francs.

C’est dès lors encore une fois à bon droit que, dans son décompte du 14 octobre 1997, la Commission d’impôt et recette du district de Nyon n’a pris en compte que les honoraires du notaire liés à l’échange des immeubles et ce en fonction de la valeur d’attribution de la part de copropriété d’une demie sur la parcelle n°1******** de 2******** par rapport à la valeur d’attribution totale des immeubles échangés.

6. Les considérants qui précèdent conduisent ainsi au rejet du recours. En application de l’article 55 LJPA, un émolument de justice sera mis à la charge du recourant qui succombe. Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens.

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I. Le recours est rejeté

II. La décision sur réclamation rendue en date du 26 octobre 2004 par l’Administration cantonale des impôts est confirmée.

III. Il est mis un émolument de 5'000 francs à la charge de la recourante.

Lausanne, le 9 février 2006

Le président: Le greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint. Dans les trente jours dès sa notification, il peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral en tant qu’il a trait à l’impôt fédéral direct (art. 97ss LOJ).