TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 14 novembre 2012
Composition	M. Eric Kaltenrieder, président; M. Cédric Stucker et M. Bernard Jahrmann, assesseurs; M. Christophe Baeriswyl, greffier.

 

Recourante

A. X.________, à 1********, représentée par B. Z.________, à 1********,

  

Autorité intimée

Administration cantonale des impôts, à Lausanne

  

 

Objet	Gain immobilier
	Recours A. X.________ c/ décision de l'Administration cantonale des impôts du 28 octobre 2011 (assiette de l'impôt sur le gain immobilier réalisé le 30 octobre 2006 sur la vente des actions de la Y.________ SA - parcelle n° 2******** à 3********)

 

Vu les faits suivants

A.                                La société immobilière Y.________ SA (ci-après: Y.________ SA) est propriétaire de la parcelle n°2******** sise à 3********, d'une surface totale de 7'674 m2, comprenant actuellement une première habitation et un garage n° ECA 4******** de 304 m2, une seconde habitation n° ECA 5******** de 181 m2 et une surface en nature place-jardin de 7'189 m2.

Le capital-actions est divisé en cinquante actions au porteur de 1'000 fr. chacune, numérotée de 1 à 50.

B.                               Selon contrat de vente du 25 mai 1981, B. Z.________ a acquis de C. D.________ le capital actions de la Y.________ SA pour le montant de 2'647'799 fr. 60. Selon l'art. 2 du contrat, le prix de vente prend compte de la valeur du seul actif de la société, soit de l'immeuble, par 2'649'000 fr., dont devaient être déduits les frais à payer par 1'200 fr. 40. Toujours selon le contrat (art. 10), ni la comptabilité de la société, avec toutes les pièces justificatives, ni les doubles de déclarations et bordereaux d'impôts, n'avaient été remis au préalable à l'acheteur, ces documents devant être remis dans les trente jours suivant la conclusion de l'acte.

C.                               Dès l'acquisition des actions de la Y.________ SA, B. Z.________ a entrepris en 1982 et 1983 un projet de construction d'une villa secondaire d'été représentant une surface bâtie supplémentaire de 184,5 m², de trois niveaux, affectés au logement. Entre 1984 et 1986, divers travaux et aménagements ont été effectués sur la parcelle (modification de l'implantation du portail d'accès aux deux immeubles, transformation d'un couvert en garage fermé). En 1995, il a aussi été procédé à des modifications dans la toiture, entraînant la démolition d'une verrière métallique et la pose de quatre velux avec couvertures neuves. D'autres travaux ont encore été effectués, portant notamment sur la rénovation de l'étang de 700 m², une nouvelle fosse septique, la rénovation du ponton et des extérieurs, le drainage, le chauffage central, la chaudière, la citerne, les radiateurs, l'installation d'une pompe à chaleur, la rénovation de la piscine, la place de parc en pavés, la peinture.

D.                               La situation financière de B. Z.________ s'est gravement détériorée à partir de la fin des années huitante. Pour les années 1991 et 1992, ses dettes s'élevaient à 268'752'196 francs. Selon ses explications, il a été contraint dès 1991 d'emprunter, pour le compte de la Y.________ SA, des montants importants auprès de sa compagne, A. X.________. Celle-ci était une commerçante florissante dans les années 1980 et 1990, propriétaire notamment de trois immeubles peu hypothéqués qui lui ont procuré des rendements appréciables. En raison de sa situation financière difficile, B. Z.________ a fait l'objet d'une saisie pour des montants très importants. Cette saisie, requise notamment par la Banque Cantonale Vaudoise (BCV), créancier hypothécaire sur l'immeuble, couvrait le capital-actions de la Y.________ SA et les meubles garnissant les immeubles.

E.                               Par contrat du 15 juillet 1996, B. Z.________ a vendu l'entier du capital-actions de la Y.________ SA à A. X.________, pour la somme de un franc. Cette convention était libellée comme suit:

"CESSION DE SOCIETE IMMOBILIERE, DE MEUBLES ET CONVENTION DE SOUTIEN

 

PREAMBULE

La Société Y.________ SA est propriétaire de l'immeuble situé route 6******** à 3********.

M. B. Z.________ est propriétaire de la Société Y.________ SA et des meubles qui garnissent la maison.

M. B. Z.________ est victime d'une saisie par l'Office des Poursuites de Morges pour des montants très importants et cette saisie à ce jour couvre encore le capital-action de la Société Y.________ SA et les meubles.

M. B. Z.________ est en mesure de passer un accord avec la BANQUE CANTONALE VAUDOISE, créancière hypothécaire sur l'immeuble, mais cet accord nécessite l'apport de fonds importants qu'il ne possède pas.

Mlle A. X.________ est disposée:

-          acheter le capital-action de la Société Y.________ SA et les meubles.

-          À financer les frais de la Société Y.________ SA et l'accord à passer avec la BCV en faveur de M. B. Z.________.

Ceci étant exposé, les parties conviennent de ce qui suit:

1. M. B. Z.________ vend à Melle A. X.________ le capital-action de la Société Y.________ SA pour la somme de un franc.

Le capital-action n'ayant pas encore été dégagé de la saisie, la vente deviendra effective dès que l'Office des poursuites aura confirmé qu'il n'impose pas la saisie définitive sur les capitaux actions et que ceux-ci, dépourvus de valeur peuvent être cédés.

2. M. B. Z.________ vend à Melle A. X.________ les meubles qui garnissent la maison pour la somme de SFR 25'000.- (vingt cinq mille francs); la vente deviendra effective dès que l'Office des Poursuites aura confirmé qu'il n'impose pas la saisie définitive sur les meubles ou que la saisie est levée sur ceux-ci pour un autre motif.

3. Dès ce jour, Melle A. X.________ assumera tous les frais liés à la Société immobilière et à l'immeuble et en particulier financera l'accord que M. B. Z.________ ou la Société Y.________ SA passeront incessamment avec la BANQUE CANTONALE VAUDOISE.

Melle A. X.________ n'est tenue à financer cet accord qu'à bien plaire puisqu'elle n'assume aucune obligation vis-à-vis de M. B. Z.________ ni vis-à-vis de la BANQUE CANTONALE VAUDOISE.

..."

Le 20 août 1996, la Y.________ SA et la BCV ont conclu une convention transactionnelle devant le Juge instructeur de la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois, dont la teneur est notamment la suivante:

"...

La conciliation aboutit comme suit:

I. Y.________ SA reconnaît devoir à la Banque Cantonale Vaudoise (ci-après BCV) la somme de 3'005'736 fr. (trois millions cinq mille sept cent trente-six francs) avec intérêts au taux de 5% l'an dès le 20 août 1996.

II. Y.________ SA s'engage à rembourser le montant mentionné au chiffre I. ci-dessus, en capital et intérêts, à raison de versements mensuels de 20'000 fr. (vingt mille francs) payables le 15 de chaque mois, sans interruption, dès et y compris le 15 septembre 1996.

III. Les oppositions formées par Y.________ SA aux commandements de payer qui lui ont été notifiés dans les poursuites en réalisation de gage immobilier nos 7********, 8******** et 9******** de l'Office des poursuites de Morges sont définitivement levées.

IV. La BCV affectera les mensualités qui lui seront versées par Y.________ SA en premier lieu au paiement de l'intérêt courant et ensuite à l'amortissement de la dette.

...".

Par convention transactionnelle de 2001, A. X.________, B. Z.________, la Y.________ SA et la BCV sont convenus de ce qui suit:

"Article 1

La Banque Cantonale Vaudoise renonce au séquestre no 10******** et retire la poursuite en validation de ce séquestre, dirigée contre B. Z.________ sous no 11******** de l'Office des poursuites de Lausanne-Est.

 

Article 2

B. Z.________ et A. X.________ retirent leurs oppositions au séquestre ordonné par le Président du Tribunal d'arrondissement de Lausanne selon procès-verbal no 10******** du 6 novembre 2000, validé par la poursuite 11********.

 

Article 3

B. Z.________ confirme qu'Aux termes de la convention qu'il a conclue avec A. X.________ le 15 juillet 1996, cette dernière est seule et unique propriétaire du capital-action de la Société Y.________ SA, divisé en cinquante actions au porteur de Fr. 1'000.-- (mille francs) chacune, numérotées de 1 à 50, et actuellement séquestrées sous no 10******** de l'Office des poursuites de Lausanne-Est.

De ce fait, la Banque Cantonale Vaudoise renonce à tout droit quelconque, de quelque nature qu'il soit, réel ou personnel, notamment de gages ou de rétentions, sur les prédites actions.

B. Z.________, A. X.________ et la Banque Cantonale Vaudoise donnent dès lors conjointement pour instructions à l'Office des poursuites de Lausanne-Est de remettre à A. X.________ les actions de la Société Y.________ SA.

 

Article 4

A. X.________ remet à la Banque Cantonale Vaudoise, à la signature de la présente transaction, un chèque émis par une Banque suisse, en faveur de la Banque Cantonale Vaudoise, de la somme de Fr. 100'000.-- (cent mille francs), dont quittance est ici donnée par la Banque, sauf bonne fin.

 

Article 5

La Banque Cantonale Vaudoise déclare affecter le paiement de la somme de Fr. 100'000.--, mentionnée à l'article précédent, à l'amortissement partiel de l'acte de défaut de biens de Fr. 5'992'603.75 du 8 octobre 1999 délivré à la Banque Cantonale Vaudoise contre B. Z.________, ce que B. Z.________ et A. X.________ acceptent expressément."

F.                                E. ________ SA a succédé à la BCV en qualité de créancier hypothécaire le 2 mars 2003, date à laquelle les engagements ouverts auprès de la BCV ont été remboursés.

G.                               Par acte notarié du 30 octobre 2006, A. X.________ a vendu le capital-actions de la Y.________ SA à F. G.________ pour un montant de 8'880'000 fr., diminué d'un montant net forfaitaire pour des charges diverses de 144'200 fr., soit au total un prix de vente net de 8'655'800 francs. Dans le cadre de cette vente, A. X.________ a remboursé le créancier hypothécaire E. ________ SA, qui avait succédé à la BCV, à concurrence de 4'139'734 fr. 45. L'acheteur a repris le compte-courant actionnaire, qui s'élevait à 2'247'454 fr. 42. La commission de courtage, d'un montant de 251'784 fr., a été payée par A. X.________.

H.                               Le 5 décembre 2006, l'Administration cantonale des impôts (ci-après: ACI) a requis de la Y.________ SA le dépôt de la déclaration pour l'imposition des gains immobiliers consécutive à l'aliénation du 30 octobre 2006.

Le 14 septembre 2007, agissant pour le compte de A. X.________, B. Z.________ a adressé à l'Office d'impôt du domicile de cette dernière la déclaration d'impôts ordinaire pour la période fiscale 2006, laquelle faisait état d'une fortune imposable de 6'963'092 fr. diminuée d'une perte liée à la vente du capital-actions de la Y.________ SA de 1'106'906 fr., déterminée comme suit:

Prix de vente                                                                              CHF 8'655'800.00

Frais de courtage                                    CHF    251'784.00

Perte au bilan au 01.11.06                       CHF    311'004.00

Consignation gain immobilier                    CHF    101'030.00

Provision pour perte s/déb.                      CHF      67'500.00

Valeur comptable de l'immeuble               CHF 2'020'602.00          CHF 2'751'920.00

Montant versé                                                                            CHF 5'903'880.00

Remboursement du prêt hypothécaire       CHF 4'139'734.00

./. Compte débiteur-actionnaire                CHF 1'810'898.00

Police d'assurance                                  CHF    200'000.00

Paiement Banque Cantonale Vaudoise     CHF    100'000.00

Frais                                                      CHF 4'382'000.00          CHF 7'010'836.00

Perte                                                                                         CHF 1'106'956.00

Après plusieurs rappels, B. Z.________, pour le compte de A. X.________, a déposé la déclaration pour l'imposition des gains immobiliers, déclarant un résultat négatif de 2'617'854 fr., déterminé comme suit:

Prix de vente                                                                              CHF 5'903'880.00

Frais payé jusqu'à la vente                       CHF 4'382'000.00

Remboursement hypothèque E._______   CHF 4'139'734.00          CHF 8'521'734.00

Résultat négatif                                                                          CHF 2'617'854.00

 

I.                                   Le 29 octobre 2009, l'ACI a rendu la décision de taxation suivante:

Prix de vente des actions                                                CHF   8'800'000.00

./. fonds propres                                                             CHF   - 261'005.00

+ valeur comptable de l'immeuble                        CHF   2'020'602.00

Valeur attribuée à l'immeuble au moment de la vente        CHF 11'081'607.00

Commission de courtage  (H.________)                            CHF     251'784.00

Valeur de l'immeuble au moment de l'acquisition               CHF  3'005'736.00

Gain immobilier imposable                            CHF  7'824'087.00

Au taux de 14%, l'impôt sur les gains immobiliers a été arrêté à 1'095'372 fr. 20.

Agissant par l'intermédiaire de son mandataire, A. X.________ a déposé le 12 novembre 2009 une réclamation auprès de l'ACI, portant essentiellement sur la détermination de la valeur de l'immeuble au moment de son acquisition. Le 16 décembre 2010, l'ACI a auditionné les mandataires de A. X.________.

Le 29 juillet 2011, l'ACI a modifié sa décision du 29 octobre 2009, de la manière suivante:

Prix de vente des actions                                                CHF   8'800'000.00

./. garantie pour charges diverses                                    CHF     144'200.00

./. compte créancier-actionnaire                                       CHF  2'247'454.00

./. fonds propres                                                             CHF   - 261'005.00

+ valeur comptable de l'immeuble                        CHF   2'020'602.00

Valeur attribuée à l'immeuble au moment de la vente        CHF  8'689'953.00

Commission de courtage  (H.________)                            CHF     251'784.00

Valeur de l'immeuble au moment de l'acquisition               CHF  3'005'736.00

Gain immobilier imposable                                              CHF  5'432'433.00

Au taux de 14%, l'impôt sur les gains immobiliers était arrêté à 760'540 fr. 60.

La proposition de règlement jointe à cette nouvelle décision est demeurée sans réponse de A. X.________.

J.                                 Par décision sur réclamation du 28 octobre 2011, l'ACI a rejeté la réclamation de A. X.________ du 12 novembre 2009 et fixé le montant du gain immobilier imposable à 5'432'433 francs.

K.                               Le 29 novembre 2011, A. X.________ a recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant sous suite de frais et dépens à l'annulation, en ce sens qu'il soit constaté qu'il n'y a pas de gain immobilier imposable consécutif à la vente du capital-action de la Y.________ SA par A. X.________ à F. G.________. A. X.________ fait grief à l'autorité intimée de n'avoir pas retenu la véritable valeur de l'immeuble lors de l'acquisition du capital-actions la Y.________ SA en 1996, de ne pas avoir pris en compte le montant de 100'000 fr. versé à la BCV en exécution de l'art. 4 de la convention transactionnelle de 2001, ni les dettes du 30 juin 1994 et du 23 février 1996 de la Y.________ SA envers elle-même, ni les travaux à plus-value effectués dans les immeubles construits sur la parcelle no 2********. A. X.________ a aussi requis toute une série de mesures d'instruction.

Dans sa réponse du 2 février 2012, l'ACI a conclu principalement au rejet du recours et, subsidiairement, à l'aggravation de la décision entreprise en ce sens que le prix de revient pour la recourante de l'immeuble devait être arrêté à 2'649'000 fr., portant ainsi à 810'483 fr. 65 le montant de l'impôt sur les gains immobiliers, calculé au taux de 14% sur 5'789'169 francs.

A. X.________ a déposé un mémoire complémentaire le 27 avril 2012. Elle a confirmé ses conclusions, en les précisant en ce sens que la somme de 101'030 fr., plus intérêt à 5% l'an dès le 4 septembre 2006 consignée auprès du notaire au titre d'acompte d'impôt sur les gains immobiliers, est libérée immédiatement en sa faveur.

Dans le cadre de ses déterminations du 8 juin 2012, l'ACI a conclu principalement au rejet du recours et du recours complémentaire, et subsidiairement à ce qu'il soit retenu le montant de 2'647'799 fr. 60 comme prix de revient de l'immeuble pour la recourante.

L.                                Une audience d'instruction s'est tenue le 27 septembre 2012. La recourante y était représentée par B. Z.________ et l'autorité intimée par I. J.________, K. L.________ et M. N.________. B. Z.________, pour le compte de la recourante, a renoncé aux mesures d'instruction requises dans ses écritures. Il en va de même de l'autorité intimée.

M.                               Le 4 octobre 2012, sous la plume de B. Z.________, la recourante a déposé une nouvelle écriture accompagnée de pièces.

N.                               La cour a statué par voie de circulation.

 

Considérant en droit

1.                                Déposé dans le délai imparti à cet effet, selon les formes requises, le recours est recevable.

2.                                a) L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble, situé dans le canton, qui fait partie de la fortune privée du contribuable; qui est destiné à l'exploitation agricole ou sylvicole du contribuable; qui appartient à un contribuable exonéré de l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice (art. 61 al. 1 let. a à c de la loi vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux – LI; RSV 642.11). Constitue une aliénation imposable tout acte qui transfère la propriété d'un immeuble, telle que la vente, l'expropriation ou la cession d'une part de propriété commune (art. 64 al. 1 LI). Est assimilé à l'aliénation de tout ou partie de l'immeuble le transfert d'actions ou de parts de sociétés immobilières (art. 64 al. 2 let. d LI).

b) En principe, le gain immobilier imposable est constitué par la différence entre le produit de l'aliénation et le prix d'acquisition augmenté des dépenses d'investissement (ou impenses, art. 66 al. 1 LI; cf. Jean-Marc Rivier, Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune, 2^ème éd., Lausanne 1998, p. 496; Bernhard Zwahlen, in Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2^ème éd., Bâle/Genève/ Munich 2002, ad art. 12 LHID, n° 43). La base d'imposition ainsi déterminée s'applique à un immeuble demeuré le même entre son acquisition et son aliénation, quant à sa contenance et ses qualités juridiques ("Kongruenzprinzip"; Zwahlen, n° 45; Peter Locher, Das Objekt den bernischen Grundstückgewinnsteuer, thèse, Berne 1976, p. 67).

Selon l'art. 67 LI, le prix d'acquisition est le prix qu'avait payé l'aliénateur (al. 1). Le contribuable peut invoquer l'estimation fiscale de l'immeuble, en lieu et place du prix payé, si elle a été notifiée après l'acquisition et qu'elle est en vigueur depuis au moins dix ans, lors de l'aliénation (al. 2).

L'art. 70 LI énumère les dépenses du contribuable considérées comme impenses au sens de la disposition précitée. On y trouve notamment les commissions et frais de courtage effectivement payés pour l'achat et la vente (al. 1 let. b), les dépenses donnant une plus-value à l'immeuble (al. 1 let. c) ainsi que les frais des emprunts hypothécaires contractés au moment de l'achat, de même que les frais des emprunts contractés pour des transformations et réparations (al. 1 let. f). Les frais donnant une plus-value à l'immeuble s'opposent aux frais nécessaires à l'entretien des immeubles (privés) du contribuable, lesquels sont déductibles du revenu (art. 36 let. b LI; cf. également art. 32 al. 2 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct, ci-après: LIFD) car ils sont considérés comme des frais d'acquisition du revenu immobilier, même si le contribuable habite l'immeuble dont il est propriétaire car, dans cette hypothèse, le propriétaire est imposé sur la valeur locative de son immeuble. (Jean-Marc Rivier, op. cit., p. 439-440).

Le produit de l'aliénation est le montant total des prestations pécuniaires ou appréciables en argent que l'acquéreur verse ou s'engage à verser à l'aliénateur ou à des tiers au profit de ce dernier (art. 71 al. 1 LI).

c) Selon un principe généralement admis en matière fiscale, il incombe à celui qui fait valoir l'existence d'un fait de nature à éteindre ou à diminuer sa dette fiscale d'en apporter la preuve et de supporter les conséquences de l'échec de cette preuve (ATF 2A.461/2001 du 21 février 2002 in Revue fiscale 57/2002, p. 816, consid. 2; RF 54 p. 118 consid. 9a p. 126; ATF 121 II 257 consid. 4c/aa p. 266 et les arrêts cités). Dès lors, l'autorité fiscale doit établir les faits qui justifient l'assujettissement et qui augmentent la taxation, tandis que le contribuable doit prouver les faits qui diminuent la dette ou la suppriment (Ernst Blumenstein/Peter Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 6^ème édition, Zurich 2002, p. 416 et les références citées).

Les dépenses d'investissement sont un facteur qui conduit à réduire la charge fiscale. Par conséquent, le contribuable supporte le fardeau de la preuve des faits y relatifs (arrêt 2C_288/2007 du 19 décembre 2007 consid. 5.2, in RtiD 2008 I p. 971).

3.                                La recourante conteste le prix d'acquisition (ou prix de revient) du capital-actions de la Y.________ SA retenu par l'autorité intimée.

a) Selon le chiffre 1 de cette convention, le capital-actions de la Y.________ SA a été vendu à la recourante pour le prix de un franc. Selon le chiffre 3, la recourante s'engageait également à financer l'accord que B. Z.________ ou la Y.________ SA passerait avec la BCV. A cet égard, selon les chiffres I, II et IV de la convention passée le 20 août 1996 entre la BCV et la Y.________ SA, cette dernière se reconnaissait la débitrice de la BCV de la somme de 3'005'736 fr., avec intérêts à 5 % l'an dès le 20 août 1996, montant remboursable par réguliers acomptes mensuels de 20'000 fr, affectés en premier lieu au paiement de l'intérêt courant et ensuite à l'amortissement de la dette. L'autorité intimée a décidé de retenir dans un premier temps ce montant de 3'005'736 fr. comme prix de revient, puis de le réduire à 2'649'000 fr. dans le cadre de sa réponse du 2 février 2012, correspondant à la valeur attribuée à l'immeuble lors de l'achat des actions de la Y.________ SA le 25 mai 1981 par B. Z.________; cette somme était aux yeux de l'autorité intimée la seule à avoir été rendue vraisemblable.

b) La recourante fait valoir que le montant de 3'005'736 fr. initialement retenu par l'autorité intimée, qui correspond au montant des dettes hypothécaires de la BCV, créancier-gagiste, lors de l'acquisition du capital-actions le 15 juillet 1996, ne prend pas en considération la valeur effective de l'immeuble à la date de son acquisition. Elle relève notamment que l'autorité intimée n'a pas tenu compte de la construction d'un second bâtiment sur la parcelle litigieuse, ni de l'exécution de nombreux travaux à plus-value.

Ce moyen doit être rejeté. En effet, la recourante perd de vue que le gain imposable est constitué par la différence entre le produit de l'aliénation et le prix d'acquisition augmenté des impenses (art. 66 al. 1 LI). S'agissant de ce dernier, il doit correspondre à la valeur attribuée à l'immeuble [et aux actions de la Y.________ SA] par les parties à la convention de cession; peu importe en définitive que la valeur objective de l'immeuble serait supérieure à celle retenue dans l'acte de cession. Par ailleurs, selon les pièces produites par la recourante, les travaux auxquels il est fait référence sont antérieurs au 15 juillet 2006, date de l'acquisition du capital-actions de la Y.________ SA par la recourante. La recourante l'admet elle-même sous chiffre 21, page 24, de son recours. Elle a aussi admis dans ses écritures du 26 septembre 2012 qu'entre 1996 et 2006, il n'y avait eu aucun travaux. Ainsi, les pièces produites concernent en réalité une période durant laquelle c'était B. Z.________ qui détenait le capital-actions de la société. Il ne saurait par conséquent en être tenu compte pour augmenter la valeur de la Y.________ SA au jour de l'acquisition de son capital-actions par la recourante. De surcroît, il sied de relever qu'il n'est nullement établi que c'est bien la recourante qui aurait financé lesdits travaux, les explications données par la recourante et B. Z.________ à ce sujet ne pouvant être retenues faute de justificatif – décompte bancaire, garantie en faveur de la recourante du fait des prêts prétendument consentis, etc. – permettant de prouver le bien-fondé de ces allégations.

c) La recourante fait grief à l'autorité intimée de ne pas avoir pris en considération les emprunts contractés les 30 juin 1994 et 23 février 1996 par la Y.________ SA, de respectivement 706'000 fr. et 1'500'000 fr., portant à 4'570'000 fr. l'intégralité de la dette de la société envers elle.

Ce moyen n'est pas fondé. Tout d'abord, il résulte des pièces produites par la recourante (pièces 9 et 10) que les prêts en question ont été accordés à B. Z.________ personnellement. Les pièces précitées ont été dactylographiées dans ce sens. Certes, une référence à la Y.________ SA y figure. Mais il s'agit d'une annotation manuscrite, dont on ne sait pas quand elle a été apposée. On peut au surplus douter que ces prêts concernaient bien la Y.________ SA, dès lors qu'ils n'apparaissent absolument pas dans les comptes de la société produits par la recourante. Cette dernière n'apporte dès lors pas la preuve du bien-fondé de son moyen. Enfin et en tout état de cause, on ne voit pas en quoi ces prêts – à supposer qu'ils aient effectivement existé –, et leurs intérêts estimés par la recourante à 41'417 fr., devraient être pris en considération dans le cadre de la détermination du prix d'acquisition par la recourante du capital-actions de la Y.________ SA, s'agissant dans ce cas d'une créance de la recourante contre la société, et non contre son aliénateur – B. Z.________ – à laquelle la recourante aurait renoncé dans le cadre de l'acquisition du capital-actions de la société.

d) La recourante reproche aussi à l'autorité intimée de ne pas avoir tenu compte dans la détermination du prix d'acquisition du capital-actions de la Y.________ SA du montant de 100'000 fr. qu'elle a versé à la BCV en exécution de l'art. 4 de la convention transactionnelle conclue en 2001.

L'autorité intimée a expliqué dans ses écritures avoir considéré que ce montant de 100'000 fr. était inclus dans le montant de 3'005'736 fr. correspondant à la dette hypothécaire de la BCV au 15 juillet 1996, qui apparaît sous chiffre I de la convention transactionnelle conclue le 20 août 1996. Il ressort toutefois de l'art. 5 de la convention transactionnelle conclue en 2001 que le paiement de ce montant de 100'000 fr. a été affecté à l'amortissement partiel de l'acte de défaut de biens du 8 octobre 1999 délivré à la BCV contre B. Z.________. Contrairement à ce que soutient l'autorité intimée, il n'a donc pas servi à l'amortissement de la dette hypothécaire de 3'005'736 francs.

Dès lors que le versement de cette somme a permis de libérer définitivement en faveur de la recourante le capital-actions de la société, et que le versement a été effectué par la recourante en faveur de B. Z.________ et non de la société, il convient d'admettre que ces 100'000 fr. entraient bien dans le prix d'acquisition du capital-actions de la Y.________ SA. Le moyen de la recourante est bien fondé sur ce point et il conviendra d'augmenter de 100'000 fr. le prix d'acquisition des actions de la société.

e) La recourante considère en outre que c'est à tort que l'autorité intimée n'a pas tenu compte dans la détermination du prix d'acquisition du capital-actions de la Y.________ SA de la charge d'intérêts de la dette hypothécaire de 3'005'736 fr au taux de 5% l'an dès le 20 août 1996, selon chiffre I de la convention transactionnelle du 20 août 1996. La recourante estime que cette charge d'intérêts s'élevait à 854'961 fr. au 31 mars 2003, date de la reprise de la dette hypothécaire par E. ________ SA.

Ce moyen n'est pas fondé. Tout d'abord, la recourante allègue elle-même que c'est la Y.________ SA qui a remboursé la BCV à concurrence de 20'000 fr. par mois, jusqu'au montant de 1'560'000 fr. valeur au 31 mars 2003 (cf. chiffres 76 à 81 de son mémoire complémentaire du 27 avril 2012). Il s'ensuit qu'à défaut d'avoir payé elle-même les charges d'intérêts comprises dans ces 20'000 fr., la recourante ne saurait les inclure dans le prix d'acquisition du capital-actions. Par ailleurs, ces intérêts correspondent à des charges commerciales de la société, déductibles en tant que telles. Il paraît dès lors douteux qu'elles puissent entrer en ligne de compte une seconde fois, cette fois-ci dans le cadre de la détermination d'acquisition du capital-actions de la société.

f) La recourante se plaint également de ce que l'autorité intimée n'aurait pas tenu compte, au titre d'impenses, des pertes locatives subies entre 1996 et 2006 par la Y.________ SA sur le second bâtiment construit sur la parcelle en raison de défauts l'affectant. A tort, dès lors que ces pertes locatives, qui concernent la Y.________ SA et non pas la recourante elle-même, n'entrent pas en considération dans la détermination du prix d'acquisition du capital-actions de la société.

g) L'autorité intimée entend aggraver sa décision en retenant finalement comme prix d'acquisition du capital-actions de la Y.________ SA le montant de 2'647'799 fr. 60, correspondant à la somme payée par B. Z.________ pour l'acquisition dudit capital-actions et dont le paiement a pu être établi, en lieu et place des 3'005'736 fr. initialement retenus, dont le paiement n'avait pas été rendu vraisemblable par la recourante.

On ne saurait suivre l'autorité intimée sur ce point. En effet, dans le cadre de sa décision sur réclamation du 28 octobre 2011, l'autorité intimée a expressément reconnu que le montant de 3'005'736 fr. représentait le montant total des frais mis à la charge de la recourante, sans qu'il ait été question de doutes quant au paiement de cette somme par la recourante. A défaut d'éléments nouveaux qui permettraient de revoir ce point, l'autorité de céans considère que c'est bien ce dernier montant qu'il convient de retenir comme prix d'acquisition au sens de l'art. 66 LI, auquel il convient d'ajouter les 100'000 fr. à prendre en considération selon lettre d ci-dessus. Ainsi, le prix d'acquisition total par la recourante du capital-actions de la Y.________ SA s'est élevé à 3'105'736 francs.

4.                                La recourante ne conteste pas le prix de vente retenu par l'autorité intimée, à savoir 8'655'800 fr., ni l'impense constituée par la commission de courtage dûment acquittée à hauteur de 251'784 francs. Elle requiert toutefois qu'il soit aussi tenu compte, au titre d'impenses, du montant de 19'389 fr. correspondant à des factures acquittées par elle pour le compte de la Y.________ SA après la vente du capital-actions de cette société, ainsi que du montant de 720'000 fr. correspondant à la perte locative découlant de l'impossibilité de louer le second immeuble érigé sur la parcelle no 2********. S'agissant de ce dernier poste, il a déjà été expliqué sous lettre f ci-dessus les motifs pour lesquels il ne saurait en être tenu compte au titre d'impenses. Quant au montant de 19'389 fr., il est justifié par toute une série de récépissés postaux édités au nom de la Y.________ SA, représentée par B. Z.________. La recourante a expliqué cela par le fait que B. Z.________ étant l'administrateur de la société, il était normal qu'il apparaisse comme représentant de cette dernière. Cela étant, ce montant ne saurait entrer en ligne de compte en l'espèce au titre d'impenses. En effet, la recourante n'apporte pas la preuve qu'elle s'est acquittée elle-même des factures justifiées par les récépissés postaux produits. Par ailleurs, à supposer même que tel ait été le cas, la recourante bénéficierait d'une créance contre la Y.________ SA à hauteur des montants payés au nom et pour le compte de cette société. Il s'ensuit que ce décompte est sans pertinence pour l'établissement du gain immobilier.

5.                                Pour le surplus, les postes retenus par l'autorité intimée dans le cadre du calcul du gain immobilier doivent être confirmés. Il s'agit de la garantie pour charges diverses, par 144'200 fr., de la reprise par l'acquéreur du compte créancier-actionnaire par 2'247'454 fr., de la prise en compte des fonds propres, par 261'005 fr. et de la valeur comptable de l'immeuble, figurant aux comptes de la société au montant de 2'020'602 fr., selon bilan intermédiaire au 1^er novembre 2006.

6.                                En définitive, le calcul du gain immobilier doit s'articuler de la manière suivante:

Prix de vente des actions                                                CHF   8'800'000.00

./. garantie pour charges diverses                                    CHF     144'200.00

./. compte créancier-actionnaire                                       CHF  2'247'454.00

./. fonds propres                                                             CHF   - 261'005.00

+ valeur comptable de l'immeuble                        CHF   2'020'602.00

Valeur attribuée à l'immeuble au moment de la vente        CHF  8'689'953.00

Commission de courtage  (H.________)                CHF     251'784.00

Valeur de l'immeuble au moment de l'acquisition               CHF  3'105'736.00

Gain immobilier imposable                                              CHF  5'332'433.00

Le gain immobilier imposable doit ainsi être arrêté à 5'332'433 fr., ce qui conduit à l'admission très partielle du recours.

7.                                Il résulte des considérants qui précèdent que très partiellement fondé, le recours doit être admis et la décision attaquée réformée. Dès lors que la recourante n'obtient en sa faveur qu'une très faible réduction de 1,8 % de l'assiette du gain immobilier imposable (100'000 fr. sur 5'432'433 fr.), il y a lieu de laisser à sa charge l'intégralité des frais de justice. Pour les mêmes motifs, il ne lui sera pas alloué de dépens.

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                                   Le recours est très partiellement admis.

II.                                 La décision sur réclamation du 28 octobre 2011 de l'Administration cantonale des impôts est réformée en ce sens que le gain immobilier imposable résultant de la vente de la Y.________ SA par A. X.________ est arrêté à 5'332'433 (cinq millions trois cent trente deux mille quatre cent trente-trois) francs.

III.                                Un émolument de justice de 8'000 (huit mille) francs est mis à la charge de A. X.________.

IV.                              Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 14 novembre 2012

 

Le président:                                                                                                 Le greffier:

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.