canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- A R R E T -

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sur le recours interjeté par Claudio PANETTI (vendeur) et la société CAGOU S.A. (acheteur), dont le Conseil est l'avocat François Chaudet, place Benjamin-Constant 2, à 1002 Lausanne,

contre

 

le prononcé du 26 avril 1991 de la Commission foncière, section I, refusant une autorisation d'aliénation anticipée en vue de la vente de la parcelle 352 de Rolle au prix de Fr. 8'311'535.-.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM.       J.-C. de Haller, président
                D. Malherbe, assesseur
                R. Lavanchy, assesseur

Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt

constate en fait  :

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A.                            Le recourant Claudio Panetti est propriétaire d'une parcelle d'un peu plus de 33'000 m2 sise au sud-ouest de Rolle, entre la route cantonale Rolle-Genève et la route conduisant de Rolle à Gilly. Selon le plan d'extension de la Commune de Rolle, cette parcelle est sise en zone agricole.

B.                            Cette parcelle a été acquise par le recourant Panetti en exercice d'un droit d'emption qui lui avait été octroyé par la précédente propriétaire en garantie d'un prêt. Ce prêt n'ayant pas été remboursé dans le délai, ni en capital ni en intérêts, l'exercice du droit d'emption a abouti à l'inscription de Claudio Panetti comme propriétaire de la parcelle, par jugement de la Cour civile du Tribunal cantonal du 30 octobre 1990.

C.                            Cette acquisition a fait l'objet d'une requête d'autorisation adressée le 2 avril 1990 à la Commission foncière, section I, qui a décidé le 17 avril 1990 de ne pas faire opposition. La requête mentionne sous la rubrique f) :

                                "Il s'agit d'une propriété de maître réservée à l'habitation qui n'a aucune destination agricole, le pré-champs et les bois étant en fait le parc allant avec la maison de maître."

                                La même requête préalable mentionne comme prix de vente 6,7 millions, prix payé par compensation des créances de Claudio Panetti contre la propriétaire, et comme prix d'achat en 1980, 1,85 millions.

D.                            Sans intention de conserver la propriété de l'immeuble acquis, mais désireux de récupérer le capital et les intérêts de son prêt, Claudio Panetti a trouvé acquéreur en la personne de la Société anonyme Cagou SA, dont le siège est à Monthey. Une requête préalable à la Commission foncière, section I, a été adressée le 17 avril 1991 prévoyant un prix d'achat de Fr. 6'700'000.- et un prix de vente de Fr. 8'311'535.-. Cette même requête mentionne, sous la rubrique "motifs invoqués par le vendeur" :

   "Ne désire pas garder cette propriété."

                                Et sous la rubrique "justes motifs" :

" Il s'agit d'une propriété de maître destinée à l'habitation, n'ayant aucune destination agricole quelconque, propriété entourée d'un grand parc attenant à la maison de maître."

E.                            Par décision du 26 avril 1991, la Commission foncière, section I, a refusé l'autorisation d'aliénation anticipée pour le motif, en substance, que la parcelle en cause était un immeuble situé dans une zone agricole et que l'opération était de nature spéculative, comme le démontrait le bénéfice réalisé en quelques mois.

                                C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, adressé en temps utile à la Commission cantonale de recours en matière foncière. Cette dernière a transmis le dossier en date du 5 juillet 1991 au Tribunal administratif, en application de l'art. 62 al. 1 LJPA.

F.                            Interpellée par la Commission cantonale de recours, la Commission foncière, section I, s'est déterminée en date du 10 juin 1991 en concluant au rejet du recours. Par la suite, statuant sur une requête de révision de son prononcé présenté par les recourants, la Commission foncière a rejeté cette requête par décision du 9 septembre 1991, en invoquant l'absence d'éléments nouveaux.

G.                            Le 30 septembre 1991, le Tribunal administratif a procédé à une vision locale et à l'audition des parties, en présence de l'administrateur de Cagou SA accompagné de Maître François Chaudet, mais en l'absence du recourant et d'un représentant de l'autorité intimée.

                                Il résulte de cette vision locale que la parcelle en cause est inclinée en pente douce en direction du lac, dont elle est séparée par la route cantonale et une parcelle d'environ 30'000 m2 (appartenant à l'actionnaire unique de Cagou SA). Elle est en nature de pré-champs et bordée de très grands arbres au sud-ouest et au nord-est. Un chemin carrossable, d'environ 200 mètres, conduit à une maison de maître, sise sur le haut de la parcelle, et qui n'est plus occupée depuis plusieurs années. La propriété n'est pas cultivée, et ne l'a pas été depuis très longtemps selon les recourants qui n'ont pas été contredits en procédure sur ce point.

H.                            Parallèlement à la procédure d'autorisation adressée à la Commission foncière I, section I, les recourants ont requis la Commission foncière, section III, d'autoriser l'aliénation anticipée de l'immeuble en application de l'arrêté fédéral du 6 octobre 1989 concernant un délai d'interdiction de revendre des immeubles non agricoles et la publication des transferts de propriété immobilière. Cette procédure a été suspendue jusqu'à droit connu sur le sort de la requête présentée devant la Commission foncière, section I.

et considère en droit :

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1.-                           La première question à trancher a trait évidemment au caractère de bien-fonds agricole, au sens de l'art. 218 CO, de la propriété litigieuse. La décision entreprise reconnaît un tel caractère, en invoquant succinctement qu'il s'agit d'un immeuble situé dans une zone agricole. Les recourants contestent ce point de vue, en relevant qu'il s'agit en fait d'une propriété de maître avec parc attenant, dont les terrains ne sont pas affectés à l'agriculture et ne l'ont pas été dans les décennies qui précèdent. Ils invoquent en outre que la question de la qualification n'a pas été instruite en bonne et due forme par l'autorité intimée, que l'immeuble n'a pas de caractère agricole selon les critères de la jurisprudence du Tribunal fédéral et qu'il s'agit au surplus d'une propriété de maître dont la valeur objective exclut pratiquement toute affectation à l'agriculture.

2.-                           La parcelle litigieuse n'est pas englobée dans une zone à bâtir au sens de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions. Elle n'est ainsi pas soustraite de plein droit aux dispositions de la législation foncière rurale (Règlement du Conseil d'Etat du 6 mai 1988 concernant la soustraction des zones à bâtir à l'application de la législation foncière rurale RSV 3.4 D). C'est dès lors par référence à l'art. 1 de l'ordonnance du Conseil fédéral du 16 novembre 1945 visant à prévenir le surendettement des bien-fonds agricoles qu'il convient de déterminer le caractère agricole ou non d'un immeuble (ATF 110 II 468 et les références citées, auxquelles on peut ajouter Tercier, La partie spéciale du Code des obligations, no 556).

3.-                           Au sens de l'art. 1 al. 2 de l'ordonnance précitée, on a affaire à un immeuble agricole lorsque le bien-fonds considéré fait partie d'une entreprise agricole ou lorsqu'il est utilisé à des fins agricoles et que sa valeur sur le marché se détermine exclusivement d'après le rendement annuel de la culture du sol (ATF 116 II 543, plus spécialement 545 considérant 3b et les références citées).

                                Tel n'est à l'évidence pas le cas de la propriété Panetti. Sise à proximité immédiate de la ville de Rolle, occupée par une importante maison d'habitation, sans dépendance agricole (ferme, étable, etc...), cette propriété est en nature de pré-champs et se caractérise surtout comme un très beau parc encadré par de grands arbres. Sa valeur vénale n'est pas celle des terres agricoles et il faut rappeler pour mémoire qu'elle a été acquise en 1980 déjà pour un prix de plus de Fr. 50.- le m2 soit un prix qui n'a rien à voir avec celui du terrain agricole. Dans la mesure où on doit tenir compte de l'utilisation effective durant de longues années, et même si l'affectation de ce bien-fonds à des fins agricoles serait certainement possible objectivement parlant, le Tribunal considère qu'un usage aussi hypothétique, pour ne pas dire invraisemblable, ne saurait être pris en compte aujourd'hui pour qualifier d'agricole la propriété litigieuse (voir à cet égard le message du Conseil fédéral du 19 octobre 1988 à l'appui du projet de loi fédérale sur le droit foncier rural, FF 1988 III 889 ss., plus spécialement 917; voir également Gasser, Le droit des cohéritiers à une part de gain, p. 49, plus spécialement litt. b, d et f).

                                C'est dès lors à tort que, se fondant exclusivement sur l'appartenance du bien-fonds acheté par le recourant Panetti à la zone agricole, la Commission foncière, section I, a considéré qu'il s'agissait d'un immeuble soumis au droit foncier rural. Cette conclusion conduit à l'admission du recours et dispense d'examiner si des justes motifs de vente ou d'acquisition existent au sens de l'art. 218 bis CO, puisque la question devra être examinée par la Commission foncière, section III, au regard des dispositions des arrêtés fédéraux urgents contre la spéculation foncière, plus spécialement de l'arrêté du 6 octobre 1989 concernant un délai d'interdiction de revendre des immeubles non agricoles et la publication des transferts de propriétés immobilières.

4.-                           L'admission du recours conduit à l'allocation de dépens aux recourants qui obtiennent gain de cause (art. 55 LJPA). L'arrêt doit être rendu sans frais.

 

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

p r o n o n c e  :

 

I.                       Le recours est admis.

II.                      La décision du 26 avril 1991 de la Commission foncière, section I est annulée.

III.                     Il n'est pas perçu d'émoluments.

IV.                    L'autorité intimée versera au recourant un montant de Fr. 1'000.- à titre de dépens.

 

Lausanne, le

 

Au nom du Tribunal administratif  :

 

Le président :                                                                                                                                     Le greffier :

 

 

 

 

Le présent arrêt est notifié :

- aux recourants, par l'intermédiaire de leur mandataire, sous pli recommandé, en trois exemplaires;

- à la Commission foncière, section I;

- au Conservateur du Registre foncier du district de Rolle;
- au Département AIC, Service de l'agriculture.

 

Il peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral dans les trente jours dès sa communication (art. 45 LPR; 106 OJF).

Annexes :

- pour la Commission foncière, section I, dossier en retour;