canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- ARRET DU 12 FEVRIER 1992 -

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sur le recours interjeté par Mari-Antoinette CHARKHI, à Veytaux, dont le conseil est l'avocate Viviane Martin, rue de l'Hôtel-de-Ville 12, à 1204 Genève,

contre

 

le prononcé de la Commission foncière, section II, du 17 mai 1991, refusant de constater que la charge de mise à disposition de l'exploitation hôtelière du lot no 66, dont elle est propriétaire, est échue, et refusant de la révoquer.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM.       J. Giroud, président
                S. Pichon, assesseur
                D. Malherbe, assesseur

Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt

constate en fait  :

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A.                            Par prononcé du 2 avril 1982, la Commission foncière, section II (ci-après : la CF II) a délivré à la Société de l'Hôtel Bonivard SA, à Veytaux, une autorisation de principe de vendre, sous forme d'apparthôtel, à des personnes domiciliées à l'étranger des parts de propriété par étages de l'Hôtel Bonivard, cela à concurrence de 100 % des millièmes affectés aux locaux d'habitation. On extrait le passage suivant de cette décision, fondée sur l'art. 4 al. 2 lit. c de l'Ordonnance sur l'acquisition d'immeubles dans des lieux à vocation touristique par des personnes
domiciliées à l'étranger, du 10 novembre 1976 (ci-après : OLVT) :

" Avant d'être déposé au Registre foncier, le règlement de copropriété - ainsi que toute modification ultérieure - devra être agréé par la Commission de céans.

   [...].

   Chaque lot devant être mis à la disposition de l'exploitation hôtelière pendant une période conforme aux dispositions légales, soit actuellement au moins 150 jours et au plus 250 jours par année, les autorisations particulières de vente à une personne domiciliée à l'étranger devront comporter une charge dans ce sens."

B.                            Par acte notarié Pittet du 7 septembre 1984, la Société de l'Hôtel Bonivard SA a vendu à la recourante Mari-Antoinette Charkhi, sous réserve de l'autorisation de la CF II, les lots 66, 67 et 68 de l'Hôtel Bonivard-Apparthôtel, à Veytaux; les parties ont signé un plan figurant la réunion en un seul des trois lots acquis par la recourante. Le chiffre 6 des clauses spéciales de ce contrat de vente prévoit ce qui suit :

   " La présente vente doit être soumise à l'autorisation de la Commission foncière, section II, à Lausanne.

   L'acquéreur a d'ores et déjà pris note du fait que la dite autorisation sera délivrée avec les conditions et charges suivantes, qui seront mentionnées au Registre foncier, savoir,

   a) Interdiction d'aliéner l'immeuble pendant cinq ans à partir de l'acquisition;

   b) Obligation, pour l'acquéreur ou sa famille, de séjourner au moins trois semaines par année pendant dix ans, dans cet immeuble et

   c) Obligation de mettre le lot à disposition de l'exploitation hôtelière cent cinquante jours par an au minimum et deux cent cinquante jours par an au maximum."

                                En signant le contrat de vente, la recourante acceptait "sans réserve le règlement de copropriété régissant l'Hôtel BONIVARD-Apparthôtel" et ratifiait également "le contrat de mise à disposition conclu avec l'exploitant hôtelier de l'Hôtel BONIVARD-Apparthôtel," en vertu duquel l'acquéreur s'engageait à mettre son unité à disposition de la société exploitant le restaurant (lot 77 de la copropriété). L'art. 42 al. 6 de ce règlement, intitulé "règlement d'administration et d'utilisation" (ci-après : le règlement de PPE), prévoit ce qui suit :

"L'acquéreur - au sens de la Lex Furgler - de chaque lot de copropriété prend note que la décision qui sera délivrée par la Commission foncière, section II, à Lausanne - au sens de la "Lex Furgler" - concernant la mise à disposition, pour 150 jours minimum et 250 jours maximum, sous la forme hôtelière, des unités appartements, sera assortie des conditions et charges suivantes, qui devront être mentionnées au Registre foncier :

a) Tous les lots d'habitation seront à la disposition de l'exploitation hôtelière, durant une période conforme aux dispositions légales, lorsqu'il s'agit de lots vendus à des personnes domiciliées à l'étranger; les baux à loyer ou contrats de mise à disposition de ces logements devront être annotés au Registre foncier.

[...]."

                                Quant à l'art. 43 du règlement de PPE, son contenu est le suivant :

"Les unités hôtelières acquises avec autorisation selon la "Lex Furgler" seront obligatoirement affectées à l'exploitation hôtelière, selon décision de la Commission foncière II.

Chaque copropriétaire d'une des unités mentionnées à l'alinéa précédent est tenu de mettre, par contrat, son unité à la disposition de l'exploitant du lot 77.

Tout acquéreur d'une telle unité sera subrogé au vendeur dans les droits et obligations résultant pour ce dernier du contrat de mise à disposition en cours au jour de la signature de l'acte de vente, avec notamment l'obligation, à l'échéance de ce dernier, de souscrire à un nouveau contrat.

Les propriétaires d'unités non obligatoirement affectées à l'exploitation hôtelière ont la faculté, moyennant préavis de deux mois, d'en confier la gestion à la Société de l'Hôtel Bonivard [...]."

                                Par le contrat de mise à disposition précité, daté du 1er mai 1984, la communauté des propriétaires de l'Apparthôtel BONIVARD a confié l'exploitation des appartements, selon certaines modalités, à la Société HAPPY HOTELS SA, à Veytaux, "locataire de l'unité restaurant et annexes, lot 77 de la copropriété". On extrait ce qui suit de son article 2 :

   "Le présent contrat de mise à disposition entre en vigueur le jour de l'ouverture de l'Hôtel Bonivard, respectivement de la signature des présentes, pour une première durée de cinq ans. Faute de résiliation par l'une ou l'autre des parties [...], il se renouvellera , pour une nouvelle période de cinq ans, et ainsi de suite, de cinq ans en cinq ans."

C.                            Par décision du 11 octobre 1984, la CF II a autorisé Mari-Antoinette Charkhi à acquérir le lot précité (lot 66, parcelle 696 de la commune de Veytaux), à titre de résidence secondaire, soit de logement de vacances. Cette autorisation (No E 11661) comportait notamment la charge ou l'"obligation de mettre le lot à disposition de l'exploitation hôtelière, 150 jours au moins, 250 jours au plus par an", mentionnée d'office au Registre foncier.

                                L'acte de vente a été inscrit au Registre foncier le 11 janvier 1985.

D.                            La recourante a résilié le contrat de mise à disposition hôtelière en date du 5 juillet 1990 et séjourne durablement dans son apparthôtel.

E.                            Par requête du 11 mars 1991, la recourante, agissant par l'intermédiaire de son avocate, a requis la CF II de prononcer, principalement, que la charge de mise à disposition du lot de l'exploitation hôtelière est échue, subsidiairement, qu'elle est révoquée. Elle exposait qu'elle souhaite s'installer durablement en Suisse, à Veytaux, notamment en raison de l'instabilité politique qui règne en Irak, à Bagdad, son domicile précédent.

                                La Société de l'Hôtel Bonivard SA a déposé des déterminations, datées du 8 mai 1991, concluant, avec dépens, au rejet de la requête de la recourante.

F.                            Par requête de mesures provisionnelles du 19 avril 1991, la Société de l'Hôtel Bonivard SA a conclu que Mari-Antoinette Charkhi soit tenue de mettre son lot no 66 à disposition de l'hôtel durant la période prescrite. La recourante avait en effet laissé entendre qu'elle avait l'intention de s'installer définitivement dans l'appartement en cause sans égard aux réservations faites par des utilisateurs de l'hôtel, fixées dès le 16 mai 1991. Statuant par voie de mesures provisoires en date du 22 avril 1991, la CF II a fait droit à cette requête. Mari-Antoinette Charkhi a interjeté recours contre cette décision, concluant, avec dépens, à son annulation et demandant à être autorisée à rester dans son appartement, à tout le moins jusqu'à droit connu au fond.

G.                            Par décision du 17 mai 1991, la CF II a rejeté la requête au fond de la recourante. C'est contre cette décision qu'est interjeté le présent recours, daté du 14 juin 1991, tendant, principalement, à ce que l'autorité de céans prononce que la charge grevant l'autorisation No E 11661 relative au lot 66 de l'Hôtel Bonivard à Veytaux est échue, subsidiairement, à la révocation de cette charge. En temps utile, la recourante a effectué l'avance de frais requise, par Fr. 1'400.-.

                                La Société de l'Hôtel Bonivard SA a déposé des déterminations, datées des 21 juin et 10 septembre 1991, concluant au rejet du recours.

                                Les moyens invoqués de part et d'autre seront repris plus loin dans la mesure utile.

H.                            Le 8 juillet 1991, en application de l'art. 62 al. 1 LJPA, la Commission cantonale de recours en matière foncière a transmis la cause au Tribunal administratif, qui a statué à huis clos le 27 novembre 1991.

I.                              Par décision de l'Office cantonal des étrangers du 17 octobre 1991, la recourante a été mise au bénéfice d'une autorisation de séjour pour rentiers (art. 34 OLE), valable jusqu'au 24 avril 1992 (permis B).

 

et considère en droit :

________________

1.                             La recourante a obtenu, le 11 octobre 1984, l'autorisation d'acquérir le lot 66 (parcelle 696 de la commune de Veytaux) de l'Hôtel Bonivard, à titre de résidence secondaire, soit de logement de vacances. Postérieurement à l'octroi de cette autorisation, les dispositions légales applicables en matière d'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger ont été modifiées par la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (ci-après : LFAIE), du 16 décembre 1983, et son ordonnance (ci-après : OAIE), du 1er octobre 1984, toutes deux entrées en vigueur le 1er janvier 1985.

                                Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, pour ce qui est de la validité, du contenu et de la révocation d'une charge, il y a lieu d'appliquer le nouveau droit, même si cette charge se rapporte à une autorisation entrée en force sous l'ancien droit (ATF non publié du 9 février 1990; v. également Clémy Vautier, L'application de la Loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, cinq ans de jurisprudence (1985-1989), in RDAF 1990, p. 325, spéc. p. 387).

                                Le recours de Mari-Antoinette Charkhi doit donc être traité à la lumière des nouvelles dispositions légales.

2.                             a) L'autorisation de principe accordée à la Société de l'Hôtel Bonivard SA l'a été en vertu de l'art. 4 al. 2 lit. c OLVT, aux termes duquel il était permis de vendre, à des personnes domiciliées à l'étranger dans un lieu soumis au blocage des autorisations - dont Veytaux faisait partie -,"en cas de propriété par étages, la quote-part intégrale, lorsque l'ensemble de résidences secondaires [était] exploité en totalité au moins 150 jours et au plus 250 jours par an sous forme d'établissement hôtelier".

                                Le régime des apparthôtels est désormais soumis aux articles 10 LFAIE et 7 OAIE. Selon la première de ces dispositions, la notion d'apparthôtel implique notamment une exploitation durable de 65 % au moins des quote-parts en la forme hôtelière. Selon la seconde, une telle exploitation est assurée "si l'acte de constitution de la propriété par étages et le règlement d'administration et d'utilisation (art. 712 d ss CC) obligent les copropriétaires à mettre leur logement à la disposition de l'hôtelier; les autorisations doivent être assorties des charges prévues à cet effet (art. 11, 2e al. let. g)".

                                Quant à l'art. 11 al. 2 lit. g OAIE, il prévoit ce qui suit :

"En règle générale, les autorisations doivent au moins être assorties des charges suivantes (art. 14 LFAIE) qui seront mentionnées au registre foncier :

[...]

g. Dans les cas d'apparthôtels, obligation de mettre les appartements à la dispositions de l'hôtelier pour qu'il en assure l'exploitation en la forme hôtelière conformément à l'acte de constitution de la propriété par étages et au règlement d'administration et d'utilisation (art. 7 )."

                                Il y a lieu de constater que, d'une façon générale, la charge imposant une exploitation en la forme hôtelière n'est pas édictée à l'égard d'un propriétaire déterminé mais affecte l'unité de logement, indépendamment du fait que certains appartements sont vendus à des tiers qu'il s'agisse de personnes à l'étranger ou en Suisse (Vautier, op. cit., p. 352). Il existe ainsi une double charge à savoir, d'une part, l'obligation de mise à disposition de l'appartement, qui grève certaines parties d'étage et qui est indépendante de la personne de l'acquéreur (ou de son domicile), d'autre part la charge de l'art. 11 al. 2 lit. g OAIE, qui a le même contenu et fait en quelque sorte double emploi, mais qui n'est valable que pour des personnes soumises au régime de l'autorisation (Eric Ramel, Le régime des apparthôtels dans la lex Friedrich, thèse Lausanne 1990, p. 139).

                                Dans le cas particulier, il y a une première charge, liée à l'appartement de la recourante, charge selon laquelle le lot litigieux doit être soumis à l'exploitation hôtelière, résultant des art. 4 al. 2 lit. c OLVT, respectivement 10 lit. b LFAIE et 7 al. 2 OAIE. La seconde charge résulte de l'art. 43 al. 1 du règlement de PPE - en application des art. 13 al. 4 lit c et al. 5 OAIE dans son ancienne teneur, respectivement 11 al. 2 lit. g OAIE - selon lequel "les unités hôtelières acquises avec autorisation selon la "Lex Furgler" seront obligatoirement affectées à l'exploitation hôtelière, selon décision de la Commission foncière II".

                                b) Dans l'ATF précité du 9 février 1990, le Tribunal fédéral a jugé une espèce quelque peu semblable, dans laquelle une société avait obtenu en 1977 l'autorisation de vendre, sous forme d'apparthôtel, la quote-part intégrale de la propriété par étages à des personnes à l'étranger. Dans sa teneur en vigueur en 1977, l'art. 4 al. 4 OLVT prévoyait que toutes les unités de logement pouvaient être vendues à des étrangers pour autant que 65 % au moins de ces logements soient exploités sous la forme hôtelière. Le plus souvent, les autorisations n'étaient accordées qu'avec la charge que tous les logements - ou du moins ceux qui étaient vendus à des étrangers - et non seulement la quote-part minimum de 65 % soient exploités de cette manière (Vautier, op. cit., p. 353). Dans cette affaire, il avait été prévu que le quota de cent pour cent serait ramené ultérieurement à 65 %. Saisi d'un recours d'un propriétaire devenu suisse après avoir reçu l'autorisation d'acheter un appartement exploité en apparthôtel et qui souhaitait être libéré de la charge de mise à disposition de l'hôtelier, le Tribunal administratif du canton des Grisons a jugé qu'il fallait libérer en premier lieu de la charge litigieuse les propriétaires ayant conclu un contrat de vente avant que l'autorisation de principe n'ait été délivrée à la société venderesse. Pour les autres propriétaires, l'autorité précitée a jugé qu'il fallait donner la préférence à ceux qui, simultanément à la conclusion du contrat de vente, ou peu de temps après, avaient pris avec l'hôtelier un accord écrit de non-location de leur appartement.

                                Rappelant que la charge de mise à disposition du lot est une charge réelle, liée à l'appartement, le Tribunal fédéral a jugé qu'il était dès lors sans importance que le propriétaire d'une unité de logement soit soumis à la procédure d'autorisation en matière d'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger ou non. Dans le cas particulier, où la réduction au quota de 65 % avait eu lieu seulement après la vente des appartements, il a considéré qu'il fallait prendre en considération, comme critère prioritaire de libération de la charge, le fait que le propriétaire n'était pas soumis à autorisation. Il serait en effet contraire à l'esprit et au but de la législation en la matière d'accorder d'abord une libération à des personnes à l'étranger et non à des personnes qui ne sont pas soumises à autorisation (ATF précité du 9.2.1990; Vautier, op. cit., p. 352).

                                c) Dans l'affaire qui nous occupe, la situation est différente. En effet, par décision du 2 avril 1982, la CF II a délivré à la Société de l'Hôtel Bonivard SA, à Veytaux, une autorisation de principe de vendre sous forme d'apparthôtel à des personnes domiciliées à l'étranger la totalité des parts de propriété par étages de l'Hôtel Bonivard affectées aux locaux d'habitation. C'est l'art. 4 OLVT qui imposait alors que l'autorisation porte sur la totalité des parts. En l'espèce, cette proportion n'a pas été modifiée par l'art. 10 lit. b LFAIE, qui n'a introduit que la faculté d'une réduction à 65 %. Or, il ne pourrait être fait usage de cette possibilité qu'avec l'accord de l'hôtelier et celui de la CF II; le premier faisant défaut et le second devant être requis par l'hôtelier destinataire de l'autorisation de principe, la recourante ne saurait exiger une libération de charge en invoquant la marge légale de 35 %.

                                A relever que, même si la recourante n'était plus soumise à la LFAIE ou "Lex Friedrich", - ce qui n'est pas le cas en l'espèce, puisqu'elle n'a obtenu qu'un permis B -, elle n'en aurait pas moins l'obligation, au vu de l'autorisation de principe délivrée en avril en 1982, de mettre son lot à disposition de l'exploitation hôtelière. A cet égard, on doit constater que l'art. 43 al. 4 du règlement de PPE est contraire à cette autorisation de principe , dans la mesure où il prévoit que "les propriétaires d'unités non obligatoirement affectés à l'exploitation hôtelière ont la faculté [...] d'en confier la gestion à la société de l'Hôtel Bonivard [...]".

                                d) La recourante soutient tout d'abord qu'elle était fondée à considérer que la charge de mise à disposition hôtelière était limitée dans le temps par diverses dispositions contractuelles, selon lesquelles une libération de cette charge était possible de cinq ans en cinq ans; si la Commission foncière avait voulu s'en distancer, elle n'aurait pu le faire qu'expressément. La recourante invoque ainsi le principe de la bonne foi.

                                C'est cependant par essence que la charge est illimitée dans le temps (Ramel, op. cit., p. 136). Son but est précisément d'assurer dans la durée la mise à disposition hôtelière (Vautier, op. cit., p. 365). D'ailleurs, cette charge non limitée dans le temps était expressément prévue par l'art. 4 al. 2 lit. c OLVT. Cette condition était également clairement reprise par le contrat de vente, celui-ci précisant même une limite aux deux autres charges dont l'autorisation d'acquérir était assortie, savoir l'interdiction d'aliéner l'immeuble, fixée à cinq ans, et l'obligation pour l'acquéreur ou sa famille de séjourner au moins trois semaines par année dans l'immeuble, limitée à dix ans, tandis qu'aucune échéance n'était prévue pour la charge litigieuse. Le principe de la bonne foi ne saurait dès lors avoir été violé et la conclusion principale de la recourante doit être rejetée.

3.                             La recourante demande, subsidiairement, la révocation de la charge de mise à disposition. A cet égard, elle fait essentiellement valoir qu'elle ne peut plus retourner en Irak.

                                En vertu des art. 14 al. 4 LFAIE et 11 al. 4 OAIE, une charge ne peut être révoquée que pour des motifs impérieux. Il faut entendre par là une modification des circonstances qui en rend l'exécution impossible ou insupportable pour l'acquéreur. A cet égard, le Tribunal fédéral s'est toujours montré restrictif dans l'interprétation des motifs justifiant la révocation d'une charge (Vautier, op. cit., p. 365). S'il est notoire que la situation en Irak est très mauvaise, la recourante ne démontre pas que cette circonstance lui rend la charge de mise à disposition insupportable ou impossible; le fait de ne pas pouvoir séjourner continuellement dans son appartement ne l'empêche pas de rester en Suisse. On ne peut dès lors que rejeter également la conclusion subsidiaire de la recourante.

4.                             Au vu de ce qui précède, le recours est donc rejeté sur tous les points; vu l'issue du pourvoi, un émolument est mis à la charge de la recourante. La Société de l'Hôtel Bonivard SA, qui obtient gain de cause, a droit à l'allocation de dépens, qu'elle a requis.

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e  :

I.                       Le recours est rejeté.

II.                      La décision rendue le 17 mai 1991 par la Commission foncière, section II, est confirmée.

III.                     Un émolument de Fr. 1'400.- est mis à la charge de la recourante, cette somme étant compensée par le dépôt de garantie déjà effectué.

IV.                    La recourante Mari-Antoinette Charkhi est la débitrice de la Société de l'Hôtel Bonivard SA, d'une somme de Fr. 500.- (cinq cents francs), à titre de dépens.

 

Lausanne, le 12 février 1992/jb

 

Au nom du Tribunal administratif  :

 

Le président :                                                                                                                                     Le greffier :

 

 

Le présent arrêt est notifié :

- à la recourante, par l'intermédiaire de son conseil, sous pli recommandé;

- à la Société de l'Hôtel Bonivard, à Veytaux, par l'intermédiaire de son conseil, Me François Chaudet, place Benjamin-Constant 2, à 1002 Lausanne, sous pli recommandé;

- à la Commission foncière, section II;

- au Département fédéral de justice et police, Office de la justice, 3003 Berne, en trois exemplaires, avec le dossier sous pli recommandé, à charge pour l'autorité fédérale de le renvoyer au Tribunal administratif, chemin de Boston 25, 1014 Lausanne;

- au Conservateur du Registre foncier du district de Lavaux;
- au Secrétariat général du Département AIC.

Il peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral dans les trente jours dès sa communication (art. 21 LFAIE; 106 OJF).