CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt
du 11 août 2004

sur le recours interjeté par Michele et Antonia CICCONE, représenté par l'avocat-stagiaire Thibault Blanchard et l'avocat Benoît Bovay, à Lausanne

contre

la décision du Service cantonal du logement (SLOG) du 2 octobre 2003, accordant l'autorisation de rénover et transformer un appartement de six pièces situé au 1^er étage de l'immeuble sis Chemin de Villard 18, à Lausanne, moyennant un contrôle de loyer lors de sa première mise en location.

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Composition de la section: François Kart, président; Alain Matthey et Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: Cyrille Bugnon.

Vu les faits suivants:

A.                     Michele et Antonia Ciccone ont acquis en septembre 2001 un immeuble de quatre étages sis au 18, chemin de Villard, à Lausanne, au prix de fr. 1'107'810.-. Lors de cet achat, l'immeuble comportait quatre logements de 6 ½ pièces. Selon un état locatif du 6 mai 2002, les loyers mensuels nets de ces appartements étaient respectivement de fr. 1'415.- (rez),  fr. 1'890.- (1^er étage), fr. 1'595.- (2^ième étage) et fr. 1'675.- (3^ème étage). Les époux Ciccone ont mis à l'enquête l'aménagement d'un cinquième appartement dans les combles de ce bâtiment. Au cours de cette procédure, les autorités communales ont appris fortuitement que l'appartement du troisième avait fait l'objet de transformations importantes (nouvelle cuisine agencée; réfection du WC séparé; réaménagement complet de la salle de bains; réfection complète des parquets avec l'installation d'un chauffage au sol; réfection des fenêtres et des volets; modification de la typologie, faisant de ce logement un cinq pièces). Le coût de ces travaux, ainsi que de ceux des parties communes rapportées à cet appartement, s'est monté à fr. 250'745.-. Calculant que le coût de revient de ce logement (achat + transformations) se montaient à fr. 526'952,50 et qu'il convenait de le rentabiliser à 7,1% pour couvrir les charges y afférentes (soit fr. 37'413,63 par an, ou fr. 3'117,80 par mois), les époux Ciccone l'ont mis en location pour le loyer mensuel de fr. 3'100.- et ont trouvé preneur.

                        Ces travaux ont été entrepris sans qu'une autorisation ait été sollicitée auprès du Service cantonal du logement (ci-après le SLOG), en application de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitations, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR). Le SLOG a donc engagé une procédure de régularisation, à l'issue de laquelle, le 2 août 2002, il a rendu une décision constatant que ce logement entrait dans la catégorie des logements dits "à pénurie", et l'a soumis à un contrôle de loyer lors de sa première mise en location, le premier loyer annuel ne pouvant ainsi excéder fr. 29'568.- (fr. 2'464.- par mois). Pour parvenir à ce montant, le SLOG a fait application de la méthode dite "MERIP"(pour "Méthode de diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du coût de remise en état des immeubles).  Ainsi, selon expertise MERIP du 1^er juillet 2002, les réfections effectuées dans ce logement n'auraient pas dû excéder fr. 210'000.- environ. Ce coût maximum a été déterminé au prorata de celui d'une réhabilitation complète du bâtiment estimé à fr. 924'800.- pour l'ensemble des appartements de l'immeuble, déduction faite toutefois du coût des travaux de rénovation des façades, non encore exécutés et estimés à fr. 85'890.-, soit le montant de fr. 838'910.-, dont un quart afférent au logement litigieux (soit fr. 209'727,50 arrondi à fr. 210'000.-).

                        Michele et Antonia Ciccone ont recouru au Tribunal administratif, qui a confirmé la décision du SLOG par arrêt du 8 juillet 2003 (FO 2002/0024). Le Tribunal fédéral a rejeté le recours de droit public formé par les époux Ciccone contre l'arrêt cantonal (ATF du 10 novembre 2003, 1P.521/2003).

B.                    Au printemps 2003, soit alors que la procédure relative à l'appartement du 3^ème étage était encore pendante devant le Tribunal administratif, Michele et Antonia Ciccone ont entrepris les travaux de transformation de l'appartement situé au rez de leur immeuble, puis, dès le mois d'août 2003, ceux relatifs à l'appartement du premier étage, libéré fin juillet 2003 par ses locataires. Les époux Ciccone ont sollicité cette fois une autorisation de procéder à ces rénovations auprès du SLOG, qui a rendu la décision suivante, en date du 2 octobre 2003:

"Considérant,

-    que la Commune de Lausanne figure dans la liste des communes où sévit la pénurie de logements,

-    qu'en conséquence la rénovation et la transformation de logements est soumise à autorisation,

-    que les appartements concernés sont deux logements de 6 pièces de 119 m² aux derniers loyers mensuels nets respectifs de fr. 1'415.- (rez) et fr. 1'890.- (1^er étage), lesquels entrent, de par leurs caractéristiques générales, dans des catégories dites "à pénurie" à Lausanne, et ce, tant au plan quantitatif (0,28 % de vacance pour des logements de 5 pièces et plus à Lausanne) que qualitatif,

-    que, dans un tel cas, l'autorisation requise sera en principe refusée (art. 3 de la loi), sauf circonstances particulières (art. 4 al. 1 LDTR),

-    qu'il ressort du dossier que les maîtres de l'ouvrage procèdent actuellement à la rénovation et la restructuration partielle de l'appartement sis au rez-de-chaussée de l'immeuble, et ce, pour leurs besoins propres et exclusifs,

-    que ces travaux consistent notamment en la restructuration des zones sanitaires et de la cuisine (pose d'une nouvelle cuisine agencée, etc..), ainsi qu'en la création d'une véranda,

-    que, dans la mesure où ces travaux sont exécutés pour les besoins propres et exclusifs des propriétaires de l'immeuble, qui ont expressément confirmé qu'ils occuperaient personnellement ce logement une fois l'entier des travaux effectués, le Service du logement estime qu'une autorisation peut être accordée dans le cadre de l'art. 4 al. 1 de la loi, et ce, sans qu'il y ait lieu de l'assortir de conditions,

-    qu'en ce qui concerne l'appartement sis au 1^er étage, les travaux prévus consistent en sa réfection complète avec restructuration partielle, soit l'aménagement d'une nouvelle cuisine, le réaménagement complet de la salle de bains, la réfection du WC séparé, la réfection complète des parquets, diverses modifications typologiques (suppression de la chambre de bonne et modification de cloisons) et la réfection des fenêtres et volets,

-    que certaines améliorations des parties communes concernent également ce logement, soit notamment la réfection de la buanderie ainsi que celle de la toiture, de la cage d'escaliers et de l'installation de chauffage (production de chaleur),

-    que le coût des travaux est devisé à fr. 284'000.- pour le logement, montant auquel il convient d'ajouter, selon les maîtres de l'ouvrage, la somme de fr. 89'700.- pour les parties communes, soit un coût total devisé à fr. 373'700.-,

-    que, sur cette base, le loyer après travaux tel que prévu par les maîtres de l'ouvrage est de fr. 3'500.- mensuel net (fr. 352.-/m²/an),

-    que, pour sa part, fondé en cela sur l'arrêt référence FO 2002/0024 rendu par le tribunal administratif le 8 juillet 2003 (arrêt non entré en force car faisant l'objet d'un recours de droit public au Tribunal fédéral) concernant la rénovation d'un appartement sis au 3^ième étage de cet immeuble, le Service du logement estime qu'en termes de coût et de rendement, il ne saurait entrer en matière sans autre sur le projet présenté,

-    qu'en effet, à teneur de cet arrêt, les travaux de rénovation ou de transformation admissibles dans le cadre de la LDTR ne peuvent être autorisés que dans la mesure où, entre autres conditions, la plus-value qui en résulte n'a pas pour effet d'élever le standing de l'appartement concerné,

-    qu'à cet égard, la politique de rénovation particulièrement ambitieuse poursuivie par les maîtres de l'ouvrage, notamment dans les matériaux choisis et l'ampleur des restructurations envisagées, aboutit manifestement à transformer cet appartement répondant jusqu'alors aux besoins prépondérants de la population en un nouvel objet de standing luxueux, allant en cela à l'encontre de l'objectif de préservation du parc locatif assigné à la LDTR,

-    qu'il découle de qui précède que, pour apprécier les travaux pouvant être rentabilisés dans le cadre de la LDTR, le Service du logement doit se baser, non pas sur le devis concret des maîtres de l'ouvrage, mais sur sa propre estimation des travaux découlant de l'analyse MERIP de l'immeuble en cause, et ce, conformément à l'art. 10 al. 2 du règlement du 6 mai 1988 d'application de la loi,

-    que, dans ce cadre, après avoir procédé à une expertise technique de l'immeuble dans le cadre d'une requête précédente d'autorisation, le Service du logement a pu constater que, si la réfection de cet appartement était justifiée dans son principe, son coût maximum au sens des critères de réhabilitation instauré par ce dispositif légal n'aurait pas dû excéder le montant de fr. 210'000.- environ (expertise MERIP du 1^er juillet 2002, applicable par analogie),

-    que, sur la base de son estimation, le Service du logement estime quant à lui que le loyer de cet appartement ne devrait pas excéder la somme maximale de fr. 250.-/m²/an, ou le loyer mensuel net de fr. 2'477.-, soit un prix inférieur de 30 % à celui pressenti par les maîtres de l'ouvrage,

-    que ce niveau théorique de loyer est inférieur à celui que la Commune de Lausanne considère comme entrant encore dans des catégories répondant aux besoins de la population, puisque la limite supérieure de tels loyers selon les statistiques communales en la matière est de fr. 2'600.- pour un appartement de cette typologie,

-    qu'ainsi, après avoir procédé à une pesée attentive des divers intérêts en présence, le Service du logement estime qu'il ne peut consentir à la rénovation et la restructuration partielle de ce logement qu'à la condition exprès que le loyer après travaux dudit appartement fasse l'objet d'une mesure de contrôle, et ce, au prix découlant des calculations du Service du logement,

-    que, dans ce cas seulement, une autorisation conditionnelle peut être accordée dans le cadre de l'art. 4 al. 1 LDTR,

-    que l'autorité communale a préavisé favorablement, "à condition que le logement soit soumis au contrôle de son loyer lors de sa première mise en location après travaux, le revenu locatif annuel net ne pouvant excéder la somme de fr. 250.-/m²/an"

par ces motifs,

Le Service du logement:

a) accorde sans condition l'autorisation de rénover l'appartement sis au rez-de-chaussée, destiné à être occupé personnellement par M. et Mme Ciccone.

b) accorde l'autorisation de rénover et transformer l'appartement de 6 pièces sis au 1^er étage de l'immeuble sis chemin de Villard 18 à Lausanne, aux conditions suivantes:

1.  Ce logement est soumis au contrôle de son loyer lors de sa première mise en location après travaux, le revenu locatif annuel net dudit logement ne pouvant excéder la somme de fr. 29'724.-.

2.  Ce contrôle consistera en la production au Service du logement du bail à loyer, laquelle devra intervenir aussitôt que ce logement aura été mis en location. Ce document devra informer les locataires en termes non équivoques sur les moyens de contestation que leur offre la voie civile, d'une part, et ne devra contenir aucune réserve allant à fin contraire des buts poursuivis par la LDTR, d'autre part.(…)"

C.                    Par acte du 23 octobre 2003, Michele et Antonia Ciccone recourent contre cette décision au Tribunal administratif. Ils concluent, avec suite de dépens, principalement, à sa réforme en ce sens que l'autorisation de rénover et transformer l'appartement sis au 1^er étage est accordée sans condition et, subsidiairement, à l'annulation de cette décision en tant qu'elle soumet l'autorisation de rénover et de transformer l'appartement litigieux à un contrôle de loyer lors de sa première mise en location après travaux, la cause étant renvoyée à l'autorité inférieure pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Le SLOG conclut, avec suite de frais et dépens, à la confirmation de sa décision. Le Service de l'environnement, de l'hygiène et du logement de la Ville de Lausanne, office du logement (SEHL), invité à prendre part à la présente procédure en tant qu'autorité concernée, conclut implicitement au rejet du recours. Les moyens des parties seront examinés dans les considérants ci-après en tant que de besoin.

D.                    Le Tribunal a convoqué toutes les parties à son audience du 6 juillet 2004, lors de laquelle il a entendu leurs explications et procédé à une visite des lieux. Il a pu constater que les travaux de transformation et de rénovation de l'appartement sis au 1^er étage sont pour ainsi dire achevés. Ils sont pratiquement identiques à ceux effectués sur l'appartement du troisième étage. Aussi les recourants ont-ils déclaré à cette occasion, par la voix de leur conseil, que le Tribunal administratif n'avait pas à réexaminer les moyens développés dans leur précédent recours (FO 2002/0024). A l'issue de cette audience, les parties ont maintenu leurs conclusions.

Considérant en droit:

1.                     Selon l'art. 36 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), les recourants peuvent invoquer la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (litt. a), la constatation inexacte ou incomplète de faits pertinents (litt. b) et l'inopportunité si la loi spéciale le prévoit (litt. c). En l'espèce, la LDTR ne prévoit pas un contrôle de l'opportunité par l'autorité de recours. Le Tribunal administratif ne peut donc substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité cantonale ou communale et doit seulement vérifier si les autorités compétentes sont restées dans les limites d'une pesée consciencieuse des intérêts à prendre en considération.

2.                     La LDTR, qui concerne la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, soumet ces opérations à autorisation (art. 1er al. 1), à moins qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1er al. 2). Cette autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3).

                        Par rapport au dispositif législatif précédemment en vigueur, il s'agit de faire face à une pénurie de logements non plus quantitative, mais "catégorielle", qui ne touche que certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines couches de la population, notamment celles à revenus bas (v. BGC, février 1985, p. 1423; rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la politique du logement, BGC février 1987, p. 5). Le règlement d'application de la LDTR du 6 mai 1988 (RDTR) précise ainsi que la loi est applicable dans l'ensemble des communes du canton (art. 3 al. 1), mais que seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (art. 4). Cette réglementation répond à un but d'intérêt public (conserver sur le marché des logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des familles) et elle est compatible avec la garantie de la propriété, ainsi que le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'en juger à propos du décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation, auquel la LDTR a succédé (v. ATF 89 I 178; 101 Ia 502; v. aussi, pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 c. 7 et 119 Ia 355 c. 3b; v. également ATF 116 Ia 401, relatif à la réglementation genevoise correspondant à la législation ici en cause). Les recourants ne sauraient par conséquent être suivis lorsqu'ils soutiennent que la réglementation instituée par la LDTR crée une inégalité de traitement inadmissible entre les propriétaires d'immeubles neufs et les propriétaires d'immeubles anciens qui souhaitent les rénover à neuf. Cette inégalité de traitement est en effet la conséquence inévitable du but d'intérêt public poursuivi par la loi.

3.                     Les recourants soutiennent que l'appartement litigieux sort de la catégorie des logements touchés par la pénurie au sens de l'art. 3 LDTR, au motif que le loyer maximal admissible calculé selon la méthode MERIP et imposé par l'autorité intimée ne serait en réalité plus accessible à une majorité de la population. Ils contestent ainsi  que ce loyer réponde encore "aux besoins prépondérants" de la population lausannoise. Ils se réfèrent à la statistique publiée en juin 2003 par le SEHL, portant sur la "vacance des logements à louer selon la taille et les loyers". Selon la légende explicative de ce document, les loyers des logements de la catégorie dite "à loyers intermédiaires" (soit 1'700 – 2'600 francs par mois), à laquelle appartient le loyer de l'appartement litigieux fixé par le SLOG après travaux, sont "situés entre ceux correspondant aux revenus de la majorité des ménages lausannois et le prix estimé des loyers de logements ordinaires, rénovés ou neufs". Se fondant sur un tableau produit par le SEHL relatif aux revenus des contribuables lausannois en fonction du nombre d'enfants et sur le pourcentage du revenu qui peut être consacré au loyer, les recourants relèvent que seul 34 % des ménages lausannois susceptibles d'être intéressés par ce type d'objets (à savoir les ménages de 4 personnes et plus) pourraient assumer le loyer fixé par le SLOG. Ce chiffre ne constituant pas une "majorité", ils estiment que le logement litigieux sort du champ d'application de la loi et, par conséquent, qu'une mesure de contrôle du loyer ne saurait entrer en considération.

                        a) Les logements appartenant à une catégorie où sévit la pénurie, au sens de l'art. 3 LDTR, sont définis à l'art. 4 RDTR, en ces termes:

"Seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie."

                        b) aa) Pour déterminer si l'on se trouve en présence de logements entrant dans la catégorie à pénurie, la jurisprudence se réfère en premier lieu à la statistique des logements vacants, l'existence d'une pénurie étant admise lorsque ce taux est inférieur à 1,5 % (arrêts TA AC 1994/0250 et AC 2001/0263). Dans le cas d'espèce, cette condition est remplie puisque, selon les statistiques fournies par le SEHL, le taux de vacances en juin 2003 était de 0,28 % pour les logements de 5 pièces et plus.

                        bb) Pour ce qui est des caractéristiques des logements, on considère que les objets luxueux, voire ceux présentant un aspect résidentiel sont exclus du champ d'application de la loi (cf. AC 2000/0082 p. 10 et références citées). Cette restriction ne s'applique pas à l'appartement litigieux. En effet, à l'instar de l'appartement du 3^ème étage qui a fait l'objet de l'arrêt FO 2002/0024,  l'appartement du 1^er étage ne présentait pas avant travaux d'équipement luxueux, une situation particulièrement avantageuse ou des pièces de surface inhabituelle susceptible de le soustraire d'emblée au régime de la LDTR. De même, dans la mesure où l'on sait que les familles nombreuses peinent à trouver des logements adaptés, on ne saurait a priori exclure l'appartement litigieux du champ d'application de la loi au seul motif qu'il comprend 6 pièces  (v. à ce sujet AC 2000/0082 précité p. 10 qui relève que le raisonnement consistant à écarter les appartements de 5 pièces et plus du champ d'application de la loi ne s'impose pas d'emblée à la lecture de celle-ci en notant que, pour sa part, le canton de Genève prévoit que le dispositif légal correspondant s'applique aux logements comportant jusqu'à 7 pièces - soit l'équivalent de 6 pièces dans le canton de Vaud).

                        cc) Pour déterminer si le logement litigieux entre dans le champ d'application de la LDTR, il faut ensuite apprécier si ce dernier, de par son prix, appartient ou non à la catégorie où sévit la pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin de la population. En principe, le service intimé s'en remet dans une large mesure au préavis de la commune, celle-ci étant la mieux informée en la matière (cf. arrêt TA AC 1994/0250 précité; AC 2000/0082 du 13 décembre 2000; BGC février 1995 p. 1494).

                        Comme on le verra ci-dessous, le montant du loyer à prendre en considération à cet égard est le dernier perçu avant travaux – cas échéant, le loyer calculé objectivement - et non pas celui autorisé par le SLOG après travaux. En l'espèce, il convient par conséquent de se référer au loyer mensuel avant travaux de 1'890 francs. Sur la base des statistiques fournies par le SEHL, on constate que ce loyer est très proche du loyer mensuel de 1'700 francs considéré par la statistique communale comme "abordable" en ce qui concerne les logements de 5 pièces et plus, à savoir comme un loyer correspondant au revenu de la majorité de la population susceptible d'être intéressée par un logement de ce type, selon la note explicative de cette statistique. Au surplus, en tenant compte du fait que, selon les éléments fournis par le SEHL, seuls 18 logements de 5 pièces et plus étaient vacants au 1^er juin 2003 avec un loyer mensuel moyen de 3'472 francs, il n'apparaît guère contestable qu'un logement de 6 pièces avec un loyer mensuel de 1'890 francs corresponde à un besoin de la population lausannoise.

                        On aboutit au même résultat en raisonnant sur la base des statistiques relatives aux contribuables lausannois produites par le SEHL. Si l'on tient compte, comme le fait le SEHL, qu'une famille peut consacrer jusqu'à 30% de son revenu pour un logement de ce type, ceci signifie qu'elle  doit disposer d'un revenu annuel minimum de 75'600 francs pour pouvoir se permettre le loyer annuel de 22'680 francs. Or, les statistiques relatives aux contribuables lausannois montrent que 44 % des ménages susceptibles d'être intéressés par un logement de ce type, soit ceux avec au moins 2 enfants, ont un revenu imposable (chiffre 20 de la déclaration) entre 70'000 et 80'000 fr. Ce pourcentage, compte tenu d'une certaine marge à prendre en considération, signifie que l'on peut encore considérer que le loyer de l'appartement litigieux pourrait être assumé par la majorité des familles à prendre en compte. On précisera à cet égard que, dans la mesure où une telle exigence ne ressort pas du texte de la loi et de son règlement d'application, il apparaît discutable d'appliquer le critère strict de la majorité mathématique, en écartant systématiquement du champ d'application de la loi tous les logement qui, selon les statistiques communales, ne sont pas accessibles à au moins 51% des personnes concernées. S'agissant notamment des grands logements, l'application stricte de ce critère aurait probablement pour conséquence la mise en péril de l'objectif de protection du parc locatif visé par le législateur. Il convient par conséquent de laisser une certaine souplesse aux autorités communales et cantonales compétentes dans l'appréciation des statistiques à disposition lorsqu'elles doivent décider si un logement entre dans le champ d'application de la LDTR. A cela s'ajoute que, en toute hypothèse, on ne saurait s'en remettre exclusivement aux statistiques produites par l'autorité communale et il convient également de considérer les caractéristiques intrinsèques des habitations concernées, comme aussi la qualité générale de l'immeuble dans son ensemble (v. TA, arrêts FO 97/0037 du 7 juillet 1999 et GE 92/0059 du 12 juin 1997).

                        c) Dans le cas d'espèce, le SEHL a clairement préavisé en ce sens que le logement litigieux entre dans la catégorie de logements touchés par la pénurie, en relevant notamment qu'il existe très peu d'objet de ce type offert à ce prix sur le marché locatif lausannois. Pour les raisons évoquées ci-dessus, on ne saurait considérer que l'autorité intimée a abusé de son pouvoir d'appréciation en suivant le préavis communal et en estimant par conséquent que le logement litigieux entre dans une catégorie où sévit la pénurie au sens des art. 3 LDTR et 4 RDTR.           

4.                     Le raisonnement des recourants, consistant à se fonder sur le loyer maximum après travaux fixé par le SLOG pour déterminer si, de par son prix, un appartement répond encore aux besoins de la population, ne saurait conduire à l'admission de leur pourvoi. Dans l'hypothèse où, comme ils le soutiennent, le loyer mensuel de 2'477 fr. autorisé après travaux aurait pour conséquence de faire sortir le logement du champ d'application de la loi, l'on devrait en effet constater que l'autorisation délivrée par le SLOG pour la réalisation des travaux et la fixation du loyer maximum qui l'accompagne ne sont pas conformes aux art. 3 et 4 LDTR.

                        Lorsqu'un logement, de par son loyer avant travaux, entre dans une catégorie touchée par la pénurie, seuls devraient en effet être autorisés les travaux qui apparaissent indispensables, au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR. Or, on peut douter que les travaux réalisés sur la base de la méthode MERIP, qui ont été pris en considération par le SLOG pour fixer le loyer maximum après travaux, correspondent tous à cette définition. Certes, le tribunal de céans a déjà jugé que l'utilisation de la méthode MERIP pour fixer le coût maximum admissible des travaux de rénovation à prendre en considération était en principe conforme à la loi. Ce principe a notamment été rappelé dans le cadre de l'arrêt relatif à l'appartement du 3^ème étage. Cette jurisprudence doit toutefois être précisée en ce sens que l'utilisation de la méthode MERIP ne peut être admise que si le loyer fixé sur cette base  permet à un logement correspondant, de par son prix, à un besoin de la population de demeurer dans cette catégorie après travaux. Si tel n'est pas le cas, le respect du but poursuivi par la LDTR impose de s'écarter de la méthode MERIP et de n'autoriser que les travaux strictement indispensables, afin que le loyer appliqué après travaux corresponde toujours aux besoins de la population au sens de l'art 4 RDTR. Le tribunal de céans a déjà eu l'occasion de s'exprimer dans ce sens dans l'arrêt AC 2000/0082 précité. Il a relevé que, si l'application de la méthode MERIP, dont l'objectif est d'assurer un entretien correct des bâtiments existants de manière à permettre une conservation durable du tissu bâti, paraît correspondre à un objectif d'intérêt public, à savoir celui de la conservation du parc de logements existants, elle néglige en revanche le but spécifique assigné à la LDTR, savoir soit celui d'éviter que des logements ne sortent de la catégorie où sévit la pénurie. Dans le cadre de cet arrêt, le tribunal a confirmé la jurisprudence selon laquelle l'art. 12 RDTR, qui prévoit que l'autorisation de transformer un bâtiment doit être accordée non seulement lorsque l'opération envisagée apparaît indispensable, mais également lorsqu'elle s'avère opportune sur le plan technique, n'est pas conforme à l'art. 4 LDTR. Le tribunal a ainsi confirmé que les travaux jugés opportuns sur le plan technique au regard de ces dispositions ne sauraient, sans un glissement de sens, être considérés de ce seul fait comme indispensables au sens de l'art. 4 LDTR (cf. arrêt AC 2000/0082 p. 15).

                         Au vu de ce qui précède, le raisonnement des recourants devrait conduire le tribunal à annuler la décision entreprise et à renvoyer la cause au SLOG afin qu'il fixe le montant maximum du loyer admissible, en tenant compte exclusivement des travaux strictement indispensables au sens de l'art. 4 LDTR, de manière à ce que le loyer corresponde toujours, de par son prix, aux besoins de la population. Ce nouveau calcul aboutirait très certainement à une diminution du montant du loyer autorisé lors de la première mise en location après travaux et, par conséquent, à réformer la décision dans un sens défavorable aux recourants, ce que, en l'absence de toute disposition légale et expresse, le Tribunal administratif ne s'autorise pas à faire (cf. arrêt TA BO 1998/0184 du 29 avril 1999). Par conséquent, le tribunal confirmera la décision attaquée.

5.                     Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée maintenue. Vu le sort du recours, les frais de la présente procédure sont mis à la charge des époux Ciccone. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, l'art. 55 LJPA ne permet pas d'allouer des dépens à l'Etat, même s'il est représenté par un avocat (arrêt du TA du 10 janvier 2002, AC 2001/0189). La conclusion du SLOG tendant à l'allocation de dépens est ainsi mal fondée, ce d'autant qu'en l'occurrence, il n'était pas assisté.

Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:

I.                      Le recours est rejeté.

II.                     La décision rendue le 3 octobre 2003 par le Service cantonal du logement est confirmée.

III.                     Les frais de la présente cause, fixés à 2'000 (deux mille) francs, sont mis à la charge de Michele et Antonia Ciccone, pris conjointement et solidairement.

IV.                    Il n'est point alloué de dépens.

jc/Lausanne, le 11 août 2004

Le président:                                                                                             Le greffier:

                                                                                                                 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.