|
|
CANTON DE VAUD TRIBUNAL ADMINISTRATIF |
|
|
Arrêt du 24 juin 2005 |
|
Composition : |
|
Recourants : |
|
R. FRANZOLIN et consorts, représentés par Thierry THONNEY, avocat, à Lausanne, |
|
Autorité intimée : |
|
Service cantonal de l'économie, du logement et du tourisme (SELT), Logement, rue Saint-Martin 2 - Caroline 7bis, à Lausanne, |
|
Autorité concernée: |
|
Municipalité de Lausanne, représentée par le Service de l'environnement, de l'hygiène et du logement (SEHL), Office du logement, place Chauderon 7, à Lausanne, |
|
Propriétaire : |
|
WINTERTHUR ASSURANCES, à Lausanne, représentée par Philippe CONOD, avocat, à Lausanne, |
|
Objet : |
Recours R. FRANZOLIN et consorts contre la décision du Service de l'économie, du logement et du tourisme (SELT) du 28 janvier 2004 accordant l'autorisation de rénover l'immeuble sis à l'avenue du Denantou 13-15, à Lausanne. |
Vu les faits suivants
A. La société Winterthur Vie est propriétaire de la parcelle n° 5622 de la commune de Lausanne, sur laquelle a été construit, en 1953-1954, un immeuble d'habitation (n° ECA 12384), à l'avenue du Denantou 13-15. La gérance du bâtiment est assurée par la société Wincasa, Services immobiliers, à Lausanne (ci-après : Wincasa ou la gérance).
Le 4 octobre 2003, Renzo Martinella, architecte, agissant pour le compte de Wincasa, a informé la Direction des travaux de la commune de Lausanne que sa mandante envisageait d'entreprendre, si possible en janvier 2004, les travaux de réfection suivants sur l'immeuble précité :
"- réfection des installations sanitaires, bains, W-C, changement complet
- réfection des cuisines avec pose d'un agencement complet
- réfection des installations électriques
- réfection de l'installation d'aération naturelle
- réfection des façades peinture seule
- réfection des fenêtres, pose de fenêtres PVC
- réfection des stores, changement complet
- réfection de la toiture, changement complet de la ferblanterie, partiel des tuiles
- réfection des garages, portes, places, abords, etc.
- divers.
Le 31 octobre 2003, l'architecte a présenté une demande d'autorisation de démolition, de transformation, de rénovation ou de changement d'affectation (formulaire 53) au Service du logement (ci-après : le SLOG, devenu entre-temps le Service de l'économie, du logement et du tourisme), en invoquant l'état ancien du bâtiment. La demande comprenait notamment le tableau de l'état locatif, avant et après les travaux, repris ci-dessous :
Logement Nombre de pièces Surface Loyer avant travaux Loyer après travaux
1 6.5 120 m2 Fr. 855.- Fr. 1'348.-
1 3.5 74 m2 Fr. 489.- Fr. 833.-
1 6.5 120 m2 Fr. 1'518.- Fr. 2'015.-
1 3.5 74 m2 Fr. 520.- Fr. 824.-
1 6.5 120 m2 Fr. 875.- Fr. 1'366.-
1 3.5 74 m2 Fr. 1'120.- Fr. 1'371.-
1 6.5 120 m2 Fr. 1'538.- Fr. 2'001.-
1 3.5 74 m2 Fr. 985.- Fr. 1'254.-
1 6.5 120 m2 Fr. 1'407.- Fr. 1'966.-
1 3.5 74 m2 Fr. 1'031.- Fr. 1'379.-
1 2.5 48 m2 Fr. 381.- Fr. 586.-
1 5.5 115 m2 Fr. 1'424.- Fr. 1'841.-
1 2.5 48 m2 Fr. 654.- Fr. 820.-
1 5.5 115 m2 Fr. 719.- Fr. 1'198.-
1 2.5 48 m2 Fr. 404.- Fr. 608.-
1 5.5 115 m2 Fr. 1'630.- Fr. 2'023.-
1 2.5 48 m2 Fr. 830.- Fr. 1'001.-
1 5.5 115 m2 Fr. 681.- Fr. 1'184.-
1 2.5 48 m2 Fr. 438.- Fr. 627.-
1 5.5 115 m2 Fr. 748.- Fr. 1'225.-
Fr. 18'247.- Fr. 25'470.-
19 garages Fr. 2'485.- Fr. 3'188.-
6 places de parc Fr. 320.- Fr. 320.-
Total, mensuel Fr. 21'052.- Fr. 28'978.-
Taux de rendement 18.20 % 12.70 %.
Sur la base des devis, les travaux envisagés se montaient à 1'673'730 francs pour le bâtiment, à 17'325 francs pour les aménagements extérieurs et à 14'805 francs pour des frais secondaires et les comptes d'attente, soit un total de 1'705'860 francs, plus 129'645 francs de TVA, c'est-à-dire le total général, toutes taxes comprises, de 1'835'506 francs (valeur août 2003).
B. Un représentant du SLOG et la cheffe du Service communal de l'environnement, de l'hygiène et du logement (ci-après : le SEHL) se sont rendus sur place le 19 novembre 2003 en présence de l'architecte et de la gérance. A l'issue de la visite, le SLOG a établi un rapport technique daté du 21 novembre 2003. S'agissant du degré de vétusté, il a attribué la note D ("abandon, remplacement") aux portes palières, à l'isolation de la toiture, à la distribution d'eau chaude et d'eau froide, aux colonnes de chute EU et EV, aux fenêtres, aux salles de bain-WC (local et équipement) et à la ventilation (cuisine - bain - WC), la note C (intervention lourde) à l'installation de courant faible, à l'ascenseur, à l'occultation, aux auvents et à la protection solaire, ainsi qu'aux cuisines (local et équipement), la note B (petite intervention) au revêtement et à la décoration de la façade, aux balcons et aux loggias, au revêtement du mur, du hall et de l'escalier, à la porte d'entrée de l'immeuble, à la couverture de la toiture et au chauffage, les autres éléments de la construction obtenant la note A (bon état sans travaux). Appliquant la méthode dite "MERIP" (Méthode de diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du coût de remise en état des immeubles), le SLOG est arrivé à la conclusion que le total admissible pour les travaux était de 1'792'700 francs (coût MERIP 1'730'700 francs auxquels sont ajoutés divers frais).
C. Le 28 janvier 2004, le SELT a accordé l'autorisation sollicitée en l'assortissant des conditions suivantes :
"1. 5 logement de 2 pièces, 5 logements de 3 pièces, 5 logements de 5 pièces et 5 logements 6 pièces sont soumis au contrôle des loyers lors de leur première mise en location après travaux, le revenu locatif annuel desdits logements ne pouvant excéder la somme de fr. 306'640.-, sous réserve des modifications légales et des imprévus justifiés, tant techniques que financiers.
2. Ce contrôle consistera en la production des baux ou notifications de hausse de loyer, qui devra intervenir aussitôt que les loyers auront été adaptés. Ces documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les moyens de contestation que leur offre la voie civile.
3. Cette restriction sera inscrite au registre foncier une fois le délai de recours échu. Elle sera radiée aussitôt que le contrôle dont il est fait mention sous chiffres 1 et 2 aura été effectué.
4. Le décompte final du coût des travaux devra être produit en même temps que les baux ou notifications de hausse de loyer.
Représentés par l'avocat Thierry Thonney, les locataires R. Franzolin, C. Bernasconi, M. et B. Kohut, L. Fremaud, D. Collard, M.-L. Ravanne, M. Long, A. Mayor, G. Stefanescu, P. Fus, J. Buache-Russo, N. Broquet, J. et D. Matthey-Pierret et A. Pilet-David, tous habitants de l'immeuble à rénover, ont interjeté un recours auprès du Tribunal administratif par mémoire du 18 février 2004, concluant à l'admission de leur recours et à l'annulation de la décision rendue le 28 janvier 2004 par le SLOG (il s'agit en réalité du SELT). Leurs moyens seront repris ci-après dans la mesure utile. Les recourants ont en outre expressément requis du juge qu'il accorde l'effet suspensif à leur recours.
Le 10 mars 2004, l'Office communal de la police des constructions a informé le tribunal qu'il n'avait notifié aucune décision au sens de la LATC, car les travaux envisagés ne nécessitaient pas une procédure d'autorisation au sens de l'art. 103 LATC, mais qu'il avait fixé un certain nombre de conditions dans sa lettre du 15 octobre 2003 adressée à l'architecte chargé du projet de rénovation.
Le SELT s'est déterminé sur le recours le 2 avril 2004. Il a précisé qu'il n'avait pas à se prononcer sur la question des travaux de réfection des garages, en tant qu'ils ne sont pas soumis à la LDTR. Il ne s'est pas opposé à l'octroi de l'effet suspensif et il a conclu au rejet du recours, avec suite de frais et dépens. Ses moyens seront repris ci-après dans la mesure utile.
Le SEHL a transmis ses observations au tribunal par lettre du 8 avril 2004. Il considère que la décision du SELT doit être maintenue et le recours rejeté.
Par mémoire du 14 avril 2004, la propriétaire, agissant par l'intermédiaire de l'avocat Philippe Conod, a conclu avec suite de frais et dépens au rejet du recours interjeté par les locataires.
Par décision rendue le 15 avril 2004, statuant sur la requête d'effet suspensif présentée par les recourants, le juge instructeur chargé du recours au fond a refusé de l'accorder. La section des recours du Tribunal administratif a été saisie d'un recours incident interjeté par les locataires contre ce refus. Elle a accordé l'effet suspensif au recours, à titre de mesure préprovisionnelle, le 30 avril 2004. Par arrêt incident du 18 mai 2004, elle a admis le recours et réformé la décision rendue par le magistrat instructeur, en ce sens que l'effet suspensif devait être accordé.
Entre-temps, le 19 avril 2004, le conseil de la propriétaire a produit au tribunal un rapport d'expertise établi par Didier Caron le 13 avril 2004, dans le cadre de la procédure introduite par les recourants devant le Tribunal des baux. Ce document a été versé au dossier de la présente cause et ses éléments seront repris ci-après dans la mesure utile.
Par ordonnance de mesures provisionnelles du 2 juin 2004, le président du Tribunal des baux a rejeté la requête des locataires tendant à l'interdiction des travaux envisagés par la propriétaire.
Après avoir pris connaissance du dossier du SELT, les recourants ont déposé des observations complémentaires par lettre du 28 mai 2004. Le SELT s'est déterminé le 10 juin 2004 et la propriétaire le 15 juin 2004.
Le 9 juin 2004, le juge instructeur a écarté la demande tendant à la fixation d'une audience et répondu au conseil des recourants que les assesseurs prévus étaient notaires. Le 15 septembre 2004, il a pris note du désistement de trois des recourants, P. Fus, G. Stefanescu et M. Buache, ce dernier étant décédé et ses héritiers ne désirant pas reprendre la procédure. Il a précisé qu'il statuerait dans le jugement au fond de la question de la mise à la charge éventuelle des intéressés, d'une partie des frais et dépens.
Par arrêt sur appel du 12 janvier 2005, le Tribunal des baux a rejeté les conclusions des recourants tendant à faire interdire à la propriétaire d’effectuer les travaux de transformation des salles de bains et cuisines et de changement des colonnes de chute et du réseau hydraulique.
Le tribunal a délibéré à huis clos.
Considérant en droit
1. L'art. 37 al. 1 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA) prévoit que le droit de recours appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée, règle qui correspond à celle de l'art. 48 de la loi fédérale sur la procédure administrative (PA) et de l'art. 103 lit. a de la loi fédérale d'organisation judiciaire (OJ); elle peut être interprétée à la lumière de la jurisprudence du Tribunal fédéral concernant ces deux dispositions (v. notamment arrêt AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 et les arrêts cités).
L'art. 37 al. 1 LJPA, de même que l'art. 103 lit. 1 OJ, n'exige pas que le recourant soit touché dans ses droits ou ses intérêts juridiquement protégés; un simple intérêt de fait suffit. Mais il faut que le recourant soit touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la généralité des administrés et qu'il se trouve avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en considération (ATF 112 Ib 158 ss; 116 Ib 450); il faut en outre que l'admission du recours lui procure un avantage, de nature économique, matérielle ou idéale (ATF 121 II 39 spéc. 43). La qualité pour recourir est ainsi reconnue au voisin qui devrait tolérer une habitation nouvelle à proximité immédiate de sa propre maison (ATF 104 Ib 24 consid. 7d; v. aussi ATF 121 II 171 consid. 2b; 115 Ib 508 consid. 5c) ou qui serait menacé d'immissions telles que le bruit (ATF 119 Ib 179 consid. 1c), les odeurs (ATF 103 Ib 144 consid. 4c) ou les inconvénients causés par le trafic (ATF 112 Ib 170 consid. 5b).
Le Tribunal administratif a jugé que les considérations qui précèdent sont transposables dans l'hypothèse d'un recours portant sur l'application de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR). Il a admis qu'il fallait abandonner la notion de l'intérêt juridiquement protégé et uniquement examiner si, en leur qualité de locataires, les intéressés peuvent se voir reconnaître la qualité pour agir, un intérêt de fait seulement devant être considéré à cet égard comme suffisant (arrêt AC.2000.0082, consid. 1b et c et les arrêts cités). En l'espèce, les recourants sont tous locataires des immeubles et les transformations envisagées les touchent particulièrement puisqu'elles sont prévues à l'extérieur et à l'intérieur de l'immeuble qu'ils habitent, en particulier dans leurs appartements. Il y a donc lieu d'admettre qu'ils ont la qualité pour agir.
2. En matière de législation sur le logement, le Tribunal fédéral a rappelé qu'il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail, car ces rapports sont réglés exhaustivement par le droit fédéral (art. 100 al. 1 Cst.; ATF 119 Ia 348 consid. 2c p. 354; 117 Ia 328 consid. 2b p. 331; 116 Ia 401 consid. 2c p. 354; 117 Ia 328 consid. 2b p. 331; 116 Ia 401 consid. 4b/aa p. 408 et les arrêts cités), mais qu'en revanche, les cantons demeurent libres d'édicter des mesures destinées à combattre la pénurie dans le secteur locatif dans la mesure où leur finalité n'est pas d'intervenir dans les rapports entre bailleur et preneur (ATF 89 I 178). Est ainsi tenue pour conforme au droit fédéral l'obligation faite au propriétaire d'informer les locataires de son intention d'entreprendre des travaux de rénovation ou de transformation en dehors de toute résiliation de bail (ATF 113 Ia 126 consid. 9d p. 143/144), de même que l'institution d'un contrôle général et permanent des loyers (ATF 116 Ia 401 consid. 4b/aa p. 408 et les arrêts cités) (ATF 1P.705/2000 du 24 septembre 2001 consid. 2a).
3. La LDTR vise à préserver le parc locatif existant dans les communes où sévit la pénurie de logements, en soumettant à une autorisation de l'autorité intimée la démolition, la transformation et la rénovation, totales ou partielles, de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (art. 1, al. 1 LDTR). La notion de rénovation est précisée comme suit : "Par rénovation, on entend tous travaux d'une certaine importance, apportant une plus-value à l'immeuble sans modifier la distribution des logements. Les travaux d'entretien courant ne sont pas inclus dans cette notion" (al. 2). En règle générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR). L'art. 4 prévoit une exception et dit que l'autorisation est accordée "lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général; elle peut l'être à titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement." (al. 1) Dans cette hypothèse, le département peut toutefois subordonner l'octroi de l'autorisation à certaines conditions (al. 2), notamment celles fixées aux alinéas 3 et 4, c'est-à-dire : "Il peut soumettre pendant dix ans la vente par appartement, ou toute autre opération permettant d'atteindre un but économique analogue, à une autorisation, pour éviter la diminution de logements loués dans une catégorie où sévit la pénurie, et contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la présente loi." (al. 3) et "Il peut également soumettre l'octroi de l'autorisation d'un changement d'affectation à la condition que les locaux soient réaffectés à l'habitation dès que les motifs qui ont justifié l'autorisation n'existent plus." (al. 4).
Se référant aux travaux préparatoires de la loi et à la jurisprudence déjà rendue en la matière, le Tribunal administratif a considéré qu'une dérogation ne pouvait être accordée, "à titre exceptionnel", comme le prévoit l'art. 4 al. 1 in fine LDTR, que lorsque le projet permet de maintenir ou d'augmenter le nombre de logements loués à des prix raisonnables dans une catégorie où sévit la pénurie. Il faut que cet intérêt général coïncide avec celui poursuivi par la loi. Les travaux de rénovation ne sont autorisés, selon l'art. 4 al. 1 LDTR, que dans la mesure où la plus-value qui en résulte n'a pas pour effet de rehausser le niveau de qualité ("standing") de l'appartement. Cela implique d'en rester aux travaux essentiels, à l'exclusion de ceux qui, dépassant cette norme, pourraient néanmoins paraître opportuns (ATF 1P.521/2003 du 10 novembre 2003; arrêt TA FO.2002.0024 du 8 juillet 2003). En d'autres termes, tout au moins dans la lecture qu'en a faite la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'objectif central de cette législation est celui d'un maintien de la substance locative à son niveau actuel, bien plutôt qu'une conservation, voire une protection du patrimoine bâti voué à la location (arrêt TA AC.2001.0263 du 9 juillet 2002, consid. 4b aa p. 16).
Il convient encore de rappeler que la LDTR a été complétée par un règlement d'application adopté par le Conseil d'Etat le 6 mai 1988 (ci-après : RLDTR), règlement qui prévoit à l'art. 12, al. 1 : "L'autorisation de démolir, transformer, rénover, ou changer l'affectation d'un logement est notamment accordée lorsque l'opération envisagée apparaît indispensable ou opportune sur le plan technique". A cet égard, le Tribunal administratif a jugé que cette disposition outrepassait le cadre légal tracé à l'art. 4 LDTR, en tant qu'elle envisage l'octroi de l'autorisation pour des travaux opportuns sur le plan technique (arrêt AC.2002.0066 du 11 février 2003, consid. 2b in fine et les arrêts cités), mais qui ne sont en réalité pas indispensables.
Le RLDTR prévoit en outre à l'art. 10 que le département décide si une expertise technique du bâtiment se justifie, celle-ci étant effectuée par le département, conjointement avec la commune si elle le désire (al. 1). L'expertise est conduite en suivant la méthode MERIP ("Méthode de diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du coût de remise en état des immeubles") ou ses extensions, complétée par des directives du département définissant un standard de référence en tenant compte de l'évolution de l'habitat (al. 2). Cette méthode a été élaborée dans le cadre d'un programme d'impulsion Pi-BAT Entretien et Rénovation des constructions, sous l'égide de l'Office fédéral des questions conjoncturelles. Le programme répond à la nécessité d'entretenir correctement les constructions de tous types; il vise à combattre les défauts techniques et fonctionnels dont souffrent les bâtiments et équipements en raison de leur vieillissement, ainsi que l'évolution des besoins et des sollicitations (MERIP, Manuel d'utilisation, édition 1993, p. 3, Avant-propos). Comme l'a relevé à juste titre le Tribunal administratif, cet instrument n'a pas été mis sur pied avec la seule préoccupation de la préservation du parc de logements à loyer modéré, les directives du département complétant la méthode MERIP allant d'ailleurs dans le même sens, puisqu'elles soulignent l'objectif "de préservation du parc locatif existant", sans rappeler que la LDTR vise surtout le maintien de logements à loyers abordables. Ces directives admettent des travaux supplémentaires par référence aux éléments MERIP; elles consentent ainsi notamment la création de balcons ou d'ascenseurs dans les bâtiments qui n'en sont pas dotés, respectivement le remplacement ou la création d'agencements de cuisine, ou encore d'éléments sanitaires. Le Tribunal administratif en a conclu que les directives en question autorisaient des modifications non négligeables des standards existants (arrêt AC.2002.0066 du 11 février 2003, consid. 2b), c'est-à-dire qu'elles vont au-delà du but fixé par la LDTR.
4. En l'espèce, il convient dès lors d'examiner si les travaux envisagés peuvent être autorisés conformément à la LDTR, en particulier si leur exécution ne risque pas de compromettre "le maintien de la substance locative à son niveau actuel" critère qui a été repris par le tribunal de céans dans sa jurisprudence.
a) Les recourants invoquent le fait que la rénovation envisagée ne serait pas douce, mais au contraire lourde, dans un immeuble habité par les locataires. A titre d'exemples, ils citent le fait que l'ascenseur fonctionne et que rien ne justifie sa mise hors service, que les fenêtres ne sont pas toutes en mauvais état et ne doivent pas toutes être remplacées, que le remplacement des systèmes de distribution d'eau chaude et d'eau froide ne se justifie pas, les colonnes de chute défectueuses ayant été changées et aucun dégât d'eau n'étant intervenu depuis lors. Selon eux, les travaux seraient certes opportuns, mais non nécessaires.
aa) En l'espèce, il n'est pas contesté que tous les logements, situés à Lausanne dans une commune qui est particulièrement touchée par la rareté des logements et par une forte demande, appartiennent à la catégorie dite "à pénurie", tant du point de vue quantitatif que qualitatif. Les appartements destinés à être rénovés sont actuellement tous loués et occupés. Les agencements, tant des cuisines que des salles de bain ne correspondent toutefois plus aux standards minimaux des appartements mis en location à ce jour, mais à ceux des années cinquante, époque où l'immeuble a été construit. On relèvera notamment le fait que les salles de bain, dépourvues de fenêtres, ne disposent d'aucun système de ventilation et que les cuisines ne sont pas agencées. Ces dernières ne sont équipées ni d'un réfrigérateur (la niche qui abritait un petit appareil de réfrigération est maintenant désaffectée), ni d'une cuisinière, ni d'une hotte de ventilation. Les locataires sont contraints d'acquérir eux-mêmes des appareils ménagers de première nécessité.
bb) On peut en outre se demander si les travaux envisagés sont indispensables pour des motifs qui relèvent de la sécurité, de la salubrité ou de l'intérêt général, comme le prévoit la loi.
Le SELT, autorité cantonale, a délivré l'autorisation après avoir admis l'opportunité et le coût des travaux, ce dernier étant très proche de celui résultant de l'analyse selon la méthode MERIP, l'assortissant de la condition d'un contrôle des loyers. Il a encore précisé dans ses déterminations sur le recours que la majorité des travaux envisagés étaient proches de travaux d'entretien, nécessaires au maintien de la substance de l'immeuble et de sa valeur patrimoniale; il a admis qu'une partie des travaux pouvait être considérée comme apportant une certaine plus-value (réfection totale des salles d'eau et nouvel agencement standard, c'est-à-dire non luxueux, des cuisines). Il a également admis la modification de la cuisine, dans les appartements de six pièces, respectivement son agrandissement par l'utilisation d'une pièce adjacente.
Le SEHL, autorité communale, a relevé le fait que l'immeuble n'aurait, à sa connaissance, subi aucuns travaux depuis plus de cinquante ans. Selon lui, l'immeuble et ses installations présenteraient un caractère de vétusté qui justifierait des travaux d'entretien et de rénovation.
Quant à Didier Caron, l'architecte mandaté par le Tribunal des baux en tant qu'expert pour "déterminer l'état des colonnes de chute et des tuyauteries de l'immeuble, ainsi que la nécessité de procéder au remplacement tant des colonnes de chute et des tuyauteries que des appareils sanitaires", il a notamment constaté ce qui suit :
"Distribution eau froide : (…) Par contre une pression anormalement moyenne à faible a été constatée précisément sur des robinets de plusieurs appartement que ce soit au no 13 ou au no 15 avec une gêne fonctionnelle évidente au lavabo de la salle de bain de l'appartement du 1er droite au no 13 et dans une moindre mesure à la cuisine de l'appartement du rez droite au no 15. (…) Certains locataires ont renoncé à installer un lave-vaisselle dans leur cuisine par manque de débit d'arrivée d'eau pour desservir à la fois l'évier et la machine. D'autres locataires ont tout de même installé un lave-vaisselle avec une vanne permettant d'alimenter exclusivement soit l'évier soit la machine.
Distribution d'eau chaude : (…) Aucun problème n'est apparu ni déclaré concernant la fourniture et le débit d'eau chaude dans les appartements visités.
Ecoulements : (…) Les dérivations aux écoulements doivent être de diamètre trop faible et selon les témoignages recueillis par l'expert, plusieurs appartements ont subi des problèmes de refoulement plus ou moins importants.
Appareils et équipements :
Salle de bain (…) Dans les salles de bain borgnes, une ventilation déficiente favorise l'apparition de moisissures aux joints des faïences.
W.C. (…) Dans certains appartements, le W.C. a été remplacé par un modèle plus récent avec réservoir intégré.
Cuisine (…) Devant la fourniture modeste des installations de la cuisine, les locataires ont complété selon leurs besoins et à leur frais les équipements et les agencements plus ou moins fixes. L'expert s'étonne que le lave-vaisselle ne soit pas directement fourni et mis en place dans le cadre de cette rénovation. Dans les appartements est du No 13 (6 pces), le projet prévoit d'agrandir la cuisine en annexant la petite pièce nord voisine. L'expert estime que le sacrifice de cette petite chambre dévalorise les potentialités de ces appartements d'autant plus que l'espace de la cuisine résultant, en deux zones, n'est pas convaincant.
S'agissant de la nature et de la mise en œuvre des travaux, l'expert constate :
"Les travaux nécessaires au renouvellement des écoulements sont une opportunité pour la rénovation complète et combinée des réseaux de distribution d'eau froide et d'eau chaude ainsi que pour la rénovation des locaux sanitaires de l'immeuble. Des opérations distinctes dans le temps n'auraient pas de sens conceptuellement et économiquement. Même si l'opération est momentanément lourde pour les locataires, celle-ci est programmée à l'avance et leur garantit à long terme un fonctionnement sûr et efficace des installations contrairement à des interventions réalisées de façon impromptue et dans l'urgence avec un résultat partiellement satisfaisant.
Des techniques alternatives moins lourdes comme le traitement des conduites avec de la résine époxy en lieu et place de leur remplacement ne sont ici pas indiquées. Les défauts de l'installation ne seraient pas corrigés. La corrosion des écoulements se produit aussi bien à l'intérieur qu'à l'extérieur. Les faibles diamètres des dérivations d'écoulement et d'eau froide ne seraient pas modifiés et le système de distribution d'eau chaude ne seraient pas améliorés (distribution en étoile maintenue plutôt qu'en boucle, isolation)."
L'expert parvient en définitive aux conclusions suivantes :
"En groupant en une seule opération, les travaux extérieurs et intérieurs de l'immeuble, le propriétaire sollicite sérieusement les locataires qu'une seule fois. Prévus sur 7 mois, ces travaux ne représentent pas des interventions constantes et continues dans chaque appartement pendant la durée du chantier. L'expert reconnaît que la mise en œuvre du renouvellement des locaux sanitaires est contraignante pour les locataires et dans ce sens, il plaide pour une intervention globale pour éviter à terme de nouvelles nuisances d'usage dans les appartements. Ne pas procéder aujourd'hui à ces travaux sanitaires ne fait que reporter à plus tard ces nuisances incontournables avec le risque que celle-ci soit précédée d'interventions urgentes non prévisibles plus dérangeantes encore."
Il convient encore de mentionner le fait que les photographies annexées à l'expertise montrent que les installations sont vraiment réduites au strict minimum (par exemple lave main avec alimentation uniquement en eau froide, système de chasse d'eau avec un simple robinet) et que l'état de la tuyauterie est préoccupant (corrosion).
Les recourants ont certes contesté les conclusions de l'expert, car selon eux aucun motif objectif ne justifierait le renouvellement complet des systèmes de distribution d'eau froide et d'eau chaude, ainsi que des écoulements. Quant aux appareils sanitaires, ils seraient dans un état tout à fait satisfaisant.
Le tribunal constate que tant l'expert et les autorités cantonales et communales considèrent la plupart des travaux envisagés comme nécessaires vu le degré de vétusté du bâtiment. Il est notamment établi que la tuyauterie a déjà fait l'objet de nombreuses "réparations" ponctuelles (voir photographies annexées au rapport d'expertise), tant, dans les sous-sols, au départ de la distribution d'eau chaude (l'isolation des anciens tuyaux est en très mauvais état), qu'au niveau des colonnes de chute d'eau, certaines s'étant rompues. La distribution d'eau froide n'est quant à elle pas satisfaisante non plus, la pression étant trop faible, comme le relève l'expert. Un certain nombre de travaux étant nécessaires pour éviter des incidents, il se justifie dès lors que le propriétaire fasse effectuer tous les travaux en une seule fois, sans devoir déranger les locataires à plusieurs reprises, par exemple en raison d'un nouveau dégât. Cette solution se justifie tant du point de vue économique, que du point de vue pratique. On relèvera d'ailleurs qu'il est aussi conforme aux intérêts des locataires que le propriétaire gère son immeuble de manière satisfaisante, en effectuant régulièrement les travaux d'entretien et en regroupant dans la mesure du possible les travaux nécessaires, de manière à ne pas multiplier les perturbations résultant pour eux de plusieurs ouvertures de chantiers successives.
b) Reste à examiner les conséquences sur l'état locatif. Le Tribunal administratif a jugé que l'autorité compétente ne doit pas autoriser un projet au seul motif que les loyers après travaux resteraient encore dans la catégorie des logements à pénurie, c'est-à-dire atteindraient un niveau proche de la limite qui les ferait sortir de cette catégorie; compte tenu des objectifs du dispositif législatif, il convient en effet de s'en tenir aux travaux nécessaires, sans réaliser nécessairement un programme maximum (comprenant cas échéant des éléments superflus) au risque, sinon d'atteindre un niveau de loyer hors pénurie, du moins de s'en approcher fortement (arrêt AC.2002.0066 du 11 février 2003, consid. 3b in fine).
En l'espèce, de l'avis des autorités concernées et de l'expert, les travaux prévus, même s'ils permettent d'améliorer le confort des logements, ne peuvent en aucun cas être qualifiés de superflus. L'autorisation est d'ailleurs assortie d'un clause prévoyant un contrôle des loyers à l'issue des travaux. Sans entrer dans le détail des chiffres du tableau de l'état locatif, avant et après les travaux, le tribunal constate que les augmentations de loyer prévues bien que conséquentes, puisqu'elles représentent près de 50 % pour une grande partie des logements concernés, ne font pas sortir ces derniers de la catégorie des loyers qui peuvent être qualifiés de raisonnables. Les intérêts des locataires ne sont donc pas compromis par les travaux envisagés. En outre, on relèvera le fait que la LDTR n'a pas pour but de donner aux locataires un droit ad aeternam à des loyers très modestes, ce qui équivaudrait à leur conférer une sorte de rente de situation. On rappellera enfin que les locataires qui estimeraient, le cas échéant, que les augmentations de loyer atteindraient des niveaux inacceptables pour cette catégorie de logements, auraient toujours la possibilité de procéder sur le plan civil, en se fondant sur les dispositions légales en matière de protection des locataires contre les loyers abusifs.
5. Eu égard aux considérations qui précèdent, le tribunal constate que le projet présenté doit être autorisé et l'autorisation délivrée par le SELT maintenue. Les frais de la cause sont mis à la charge des recourants qui succombent. La propriétaire qui obtient gain de cause avec l'aide d'un mandataire professionnel a droit à des dépens qui lui seront versés par les recourants.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision du Service cantonal de l'économie, du logement et du tourisme (SELT), Logement, du 28 janvier 2004 est maintenue.
III. Un émolument d'arrêt de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge des recourants solidairement entre eux.
IV. Les recourants sont débiteurs, solidairement entre eux, de la société Winterthur Assurances d'un montant de 2'000 (deux mille) à titre de dépens.
Lausanne, le 24 juin 2005/san
Le président: La
greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.