TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 3 septembre 2010

Composition

Mme Isabelle Guisan, présidente; MM. Antoine Rochat et Antoine Thélin, assesseurs; Mme Liliane Subilia-Rouge, greffière.

 

Recourant

 

Office fédéral de la justice, à Berne.

  

Autorité intimée

 

Commission foncière Section II, à Lausanne.  

  

Autorités concernées

1.

Département de l'économie, Secrétariat général, à Lausanne,  

 

 

2.

Municipalité de Leysin, représentée par Jacques Haldy, avocat, à Lausanne.  

  

Tiers intéressé

 

PPE X.________, à Leysin, représentée par Carole Emery, notaire, à Aigle.  

  

 

Objet

      Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger     

 

Recours Office fédéral de la justice c/ décision de la Commission foncière Section II du 13 novembre 2009 (autorisant la transformation de la PPE "X.________" constituée sur la parcelle n° ******** de la Commune de Leysin d'un apparthôtel en un bâtiment résidentiel)

 

Vu les faits suivants

A.                                La propriété par étages X.________ (ci-après: la PPE) est constituée sur la parcelle n° ******** du cadastre de la Commune de Leysin. Cette PPE a été créée le 9 juillet 1984 en vue d’une exploitation en tant qu’apparthôtel par Y.________ (devenu Y.________ en 1985) qui était notamment propriétaire de 21 lots de PPE. Le mobilier qui servait à l’exploitation de la partie hôtelière des immeubles de Y.________ faisait partie de la société Z.________ Leysin SA, inscrite au registre du commerce le 22 juillet 1985.

B.                               Pour remédier à la baisse du chiffre d’affaires constatée durant la saison 1990/1991, le restaurant a été agrandi et un bar/restaurant après-ski a été créé. Après une amélioration en 1991/1992, le chiffre d’affaires de Z.________ Leysin SA a à nouveau fortement diminué durant la saison 1992/1993. A une perte reportée de l’année précédente s’est ajoutée la perte résultant de l’exercice 1992-1993, par 207'539 fr. 20, pour un report de perte total de 245'912 fr. 98. Compte tenu de cette situation et en raison de la position adoptée par l’organe de révision, Y.________ a décidé de vendre des lots de PPE qui lui appartenaient sans renoncer, pour autant, à l’exploitation hôtelière.

C.                               Y.________ est décédé en date du 6 avril 1994. Le conseil d’administration de la société Z.________ Leysin SA s’est réuni le 14 avril 1994 et a décidé de fermer l’hôtel et de licencier les collaborateurs pour la prochaine échéance contractuelle.

D.                               La faillite de Y.________, succession répudiée, a été prononcée en date du 15 juillet 1994. La faillite de la société Z.________ Leysin SA, qui était propriétaire du matériel d’exploitation, a été prononcée le 30 septembre 1994. Immédiatement après le décès et la faillite de Y.________, l’hôtel et le restaurant ont été exploités, en location, par la société A.________ SA, à Leysin, jusqu’au 15 juin 1995. Cette société n’a toutefois pas souhaité acquérir les locaux. Ensuite, l’hôtel a été exploité comme dépendance d’un autre hôtel, pour autant que de besoin.

E.                               Par acte de vente du 20 décembre 1995, la Banque Cantonale Vaudoise (BCV), créancière gagiste, a acquis de la masse en faillite de la succession répudiée de Y.________ les lots feuillets nos 1********, 2********, 3********, 4********, 5********, 6********, 7********, 8********, 9********, 10********, 11********, 12********, 13********, 14********, 15********, 16********, 17********, 18********, 19******** et 20******** de Leysin, dépendant de la PPE, et la parcelle feuillet no 21******** de Leysin.

F.                                Entre 1995 et 1997, Z.________, propriétaire d’un des lots de la PPE, s’est efforcé de trouver un exploitant pour l’apparthôtel et le restaurant. Ses efforts sont restés vains. La BCV n’a pas trouvé non plus de repreneur pour les lots d’exploitation hôtelière. Elle a ensuite vendu une partie des lots abritant des appartements à des particuliers.

G.                               En 1999, certains copropriétaires de la PPE ont constitué une nouvelle société A.________ Sàrl, avec siège à Leysin, en vue de reprendre l’exploitation de l’hôtel, du restaurant et du bar (Le B.________). Par acte de vente à terme ferme et conditionnelle du 20 juillet 1999, la BCV a vendu à la société A.________ Sàrl les lots feuillets nos 1********, 2********, 3********, 4********, 7********, 11********, 12********, 13********, 25 et 17******** de Leysin, soit les lots d’exploitation hôtelière de la PPE et quelques appartements. La société A.________ SàrI a essayé sans succès de trouver un exploitant pour l’apparthôtel et le restaurant, notamment en publiant des annonces dans différents journaux en Suisse et à l’étranger. Un locataire pour l’exploitation du bar uniquement, et ce que pour la saison hivernale, a été trouvé pour la saison 1999/2000, mais ce locataire n’a pas souhaité renouveler le dit bail pour la saison suivante. Un nouveau locataire a été trouvé pour la saison 2001/2002 mais pour un loyer nettement plus bas que le précédent.

H.                               Les exercices 1999 et 2000 de la société A.________ Sàrl se sont soldés par des pertes. La société a vendu à des particuliers certains appartements qu’elle possédait au sein de la PPE, sans que cela ne suffise pour assainir la situation. La faillite de la société A.________ Sàrl a été prononcée le 27 juin 2002.

I.                                   Lors des enchères qui ont eu lieu le 3 juillet 2003, les lots feuillets nos 1********, 2********, 3********, 4******** de Leysin, dépendant de la PPE, ont été adjugés à la BCV, créancière gagiste, aucune tierce personne ne s’étant intéressée à ces lots. Le même jour, la société C.________ SA a vendu à la société Le B.________ Sàrl en constitution, les lots feuillets nos 1******** et 4******** de Leysin, soit les lots d’exploitation hôtelière de la PPE. La société Le B.________ Sàrl a exploité le lot 2 (feuillet n° 1********), lequel abrite le bar « B.________ Bar » durant les saisons estivales jusqu’à l’été 2007 et durant les saisons hivernales jusqu’à l’hiver 2008/2009. L’exploitation du bar a ensuite cessé.

J.                                 Par acte de vente du 29 avril 2009, la société Le B.________ Sàrl a vendu à A.D________ et B.D________ les lots feuillets nos 1******** et 4******** de Leysin, soit les lots d’exploitation hôtelière de la PPE.

K.                               Le 11 novembre 2009, la notaire Caroline Emery, agissant au nom des copropriétaires de la PPE, a présenté une requête à la Commission foncière II en vue d’obtenir l’autorisation de transformer la PPE d’un apparthôtel en un bâtiment résidentiel.

L.                                Dans sa séance du 13 novembre 2009, la Commission foncière II (ci-après: la commission) a décidé:

-          d’admettre la requête;

-          d’autoriser la transformation de la PPE d’un apparthôtel en un bâtiment résidentiel;

-          de révoquer, soit déclarer caduque la charge de mise à disposition de l’exploitation hôtelière grevant les parcelles acquises par des personnes à l’étranger dans cette copropriété et inscrite au registre foncier sous une mention correspondante indiquant toutes les charges affectant lesdites parcelles;

-          de dire que la radiation de ladite charge (et non pas de la mention correspondante elle-même qui subsiste pour le surplus) interviendra sur requête du propriétaire étranger au registre foncier, à charge pour l’administration de la copropriété d’informer les propriétaires en cause;

-          de préciser que l’autorisation précitée sera accordée à la condition suspensive que la nouvelle PPE à constituer et le règlement correspondant soient approuvés par une nouvelle décision de la Commission moyennant production des documents utiles.

M.                               Par acte du 13 janvier 2010, l'Office fédéral de la justice (OFJ) a recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP) contre cette décision; il conclut à l'annulation de la décision entreprise et au renvoi du dossier à la commission afin que celle-ci procède à des mesures d’instruction complémentaires sur les points suivants:

-          les difficultés des exploitants hôteliers résultent-elles de leurs lacunes ou révèlent-elles un problème structurel plus profond ?

-          existe-t-il d’éventuelles mesures d’adaptation à prendre quant aux conditions de mise à disposition des appartements par leurs propriétaires ?

-          lots concernés et nombre d’autorisations et contingents nécessaires pour transformer l’apparthôtel en bâtiment résidentiel de logements de vacances ordinaire ?

N.                               La Municipalité de Leysin s’est déterminée le 22 février 2010 et conclut au rejet du recours. Elle relève qu’il n’y a actuellement plus de demande pour des apparthôtels, les habitudes de la clientèle ayant changé depuis 1984.

La commission (ci-après aussi: l’autorité intimée) s’est déterminée le 26 février 2010 et a conclu au rejet du recours. De son point de vue, les faillites successives sont le signe évident d’une impossibilité d’exploitation. Elle estime disproportionné d’exiger de la PPE qu’elle s’investisse pour recréer une exploitation vouée à l’échec et qui imposerait nécessairement des conditions de location insupportables. Elle s’étonne également de la proposition de l’OFJ de transformer l’apparthôtel en bâtiment de logements de vacances ordinaires moyennant la délivrance de nouvelles unités du contingent aux propriétaires ayant émargé au contingent octroyé à l’époque spécialement aux apparthôtels. De son point de vue, cette pratique est contradictoire en ce sens que l’on ne peut pas en même temps considérer que les conditions de levée de la charge ne sont pas réunies et admettre la levée de la charge moyennant le prélèvement d’unités sur le contingent cantonal actuel, ce qui reviendrait à sanctionner chaque acquisition de logement  de deux unités au lieu d’une.

L’OFJ a remis des déterminations complémentaires le 11 mars 2010.

Les copropriétaires se sont déterminés le 17 mars 2010, en exposant de manière très détaillée la chronologie des faits depuis la création de la PPE en 1984. Pour ce qui concerne l’adaptation des conditions de location, ils relèvent d’une part que les conditions de location n’ont jamais été mises en cause (quelques copropriétaires ayant même certaines années renoncé à tout loyer pour tenter de maintenir l’exploitation) et d’autre part qu’on ne peut pas adapter ce qui n’existe pas. En effet, depuis 1994, l’activité hôtelière est quasiment inexistante et, lorsqu’il y en a eu une, il n’a même pas été possible de louer les appartements propriété de l’exploitant. Les copropriétaires estiment également qu’il serait disproportionné d’exiger des propriétaires actuels des deux lots d’exploitation qu’ils recommencement l’exploitation d’un apparthôtel, sachant que les lots d’exploitation ne sont plus adaptés et exigeraient de lourds travaux.

La commission a déposé des observations complémentaires le 21 avril 2010. Concernant la pratique de l’OFJ, qui permettrait de transformer l’apparthôtel en bâtiment de logements de vacances ordinaires moyennant la délivrance de nouvelles unités du contingent aux propriétaires ayant émargé au contingent octroyé à l’époque spécialement aux apparthôtels, elle se réfère à deux affaires vaudoises concernant une problématique semblable. Elle estime que les circonstances de fait sont en l’occurrence tout autres, ce qui exclut d’appliquer une telle pratique dans le cas d’espèce.

L’OFJ a renoncé à déposer des observations complémentaires.

O.                              Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérant en droit

1.                                Le tribunal examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis.

a) Selon l'art. 20 al. 1 de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41), les décisions des autorités de première instance, soit, dans le canton de Vaud, la Commission foncière, section II (art. 6 al. 1 de la loi cantonale du 19 novembre 1986 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [LVLFAIE; RSV 211.51]), sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours, soit la CDAP (art. 20 LVLFAIE en relation avec l'art. 92 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]). La décision attaquée peut donc faire l'objet d'un recours à la CDAP.

b) D'après l'art. 20 al. 2 let. b LFAIE, a qualité pour recourir l'autorité cantonale habilitée à cet effet, soit, dans le canton de Vaud, le Département de l'économie (art. 7 al. 1 LVLFAIE), ou, si celle-ci renonce à recourir ou retire son recours, l'Office fédéral de la justice. En l’occurrence, l'Office fédéral de la justice est habilité à recourir, dès lors que le Département de l'économie y a renoncé.

c) Aux termes de l'art. 20 al. 3 LFAIE, le délai de recours est de 30 jours et commence à courir dès la notification de la décision aux parties ou à l'autorité habilitée à recourir. Le Département de l'économie a transmis la décision attaquée accompagnée du dossier complet à l'Office fédéral de la justice, qui l’a reçu le 10 décembre 2009. Compte tenu des féries judiciaires (art. 96 al. 1 let c LPA-VD), le recours posté le 13 janvier 2010 été déposé en temps utile.

d) Pour le surplus, déposé dans les formes requises, le recours est recevable.

2.                                Il convient tout d’abord de déterminer le droit applicable à la présente cause.

a) Selon l’arrêté fédéral du 23 mars 1961 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (AFAIE) et l’ordonnance du 10 novembre 1976 sur l’acquisition d’immeubles dans des lieux à vocation touristique par des personnes à l’étranger (Ordonnance touristique), textes aujourd’hui abrogés, l’acquisition d’immeubles par des personnes ayant leur domicile ou leur siège à l’étranger était subordonnée à l’assentiment de l’autorité cantonale compétente (art. 1er AFAIE). Un blocage des autorisations était prévu pour les lieux à vocation touristique qui ne remplissaient pas certaines conditions (art. 6 al. 3 let. a, 7 al. 1 let. b et al. 2 AFAIE; art. 1 al. 1 et 2 de l’ordonnance touristique). Des exceptions à ce blocage étaient cependant possibles à certaines conditions dans le cadre d’autorisations de principe accordées à des constructeurs suisses. Ceux-ci avaient le droit de vendre à des personnes domiciliées à l’étranger une part déterminée d’un ensemble de résidences secondaires, qui pouvait s’élever à la valeur vénale entière ou à la quote-part intégrale de ces résidences lorsque l’ensemble des résidences secondaires était exploité en totalité au moins 150 jours et au plus 250 jours sous forme d’établissement hôtelier (art. 4 al. 1 let. e et al. 2 let. c de l’ordonnance touristique). La Commune de Leysin se trouvant à l’époque sur la liste des lieux soumis au blocage des autorisations mais bénéficiant de cette exception en faveur des constructeurs suisses (art. 4 al. 3 et annexe 2 de l’ordonnance touristique), le constructeur a en l’espèce bénéficié de l’exception prévue à l’article 4 pour obtenir une décision de principe d’octroi d’autorisation de vente de la totalité des unités d’étage de l’immeuble à des personnes à l’étranger, soit 28 unités de contingents (22 unités portés sur le contingent vaudois destiné aux seuls apparthôtels de 1983 et 6 unités sur le contingent de 1984), à condition que la totalité des résidences secondaires soit exploitée sous forme d’établissement hôtelier. La décision de principe était assortie de la charge correspondante. Il en va de même des décisions individuelles d’autorisations d’acquisition portant sur les appartements ainsi que sur les locaux commerciaux.

b) Depuis lors sont entrées en vigueur au 1er janvier 1985 la LFAIE et l’ordonnance correspondante (ordonnance fédérale du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [OAIE; RS 211.412.411]). Le régime des apparthôtels selon cette nouvelle réglementation prévoit notamment que les installations nécessaires à l’exploitation hôtelière et les appartements doivent appartenir à l’hôtelier à raison de 51% au moins de l’ensemble (art. 10 let. a LFAIE) et que l’exploitation durable de 65% au moins des quote-parts afférentes aux logements, y compris ceux qui appartiennent à l’hôtelier, doit être assurée en la forme hôtelière (art. 10 let. b LFAIE). Afin de garantir que l’immeuble sera affecté au but pour lequel elles ont été accordées, les autorisations sont aujourd’hui également subordonnées à des charges ou à des conditions (art. 14 al. 1 LFAIE; art. 11 al. 2 let. a et g OFAIE), qui sont mentionnées au registre foncier.

c) Sur le plan du droit transitoire, la LFAIE et ses dispositions d’exécution s’appliquent aux autorisations accordées en première instance après l’entrée en vigueur de la présente loi, dans la mesure où elles ne reposent pas sur des autorisations de principe entrées en force conformément au droit antérieur (art. 38 LFAIE). Ainsi, le nouveau droit est applicable dès son entrée en vigueur et l’exception à cette règle devant, selon la jurisprudence, être interprétée restrictivement, la validité, le contenu et Ia révocation des charges doivent s’apprécier selon le nouveau droit, indépendamment du fait que ces charges se rapportent à des autorisations accordées sous l’empire de l’ancienne loi (cf. ATF 112 Ib 5 consid. 2a p. 7). La présente cause doit dès être jugée selon le droit actuellement en vigueur.

3.                                Le litige porte sur la révocation de la charge de mise à disposition de l’exploitation hôtelière grevant les lots acquis par des personnes à l’étranger dans la PPE.

a) Il a été exposé ci-dessus que, dans le cas des apparthôtels, afin d'assurer que les appartements conservent durablement cette affectation, la législation sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger impose à l'acquéreur de les mettre à la disposition de l'hôtelier pour qu'il en assure l'exploitation en la forme hôtelière; cette charge doit être mentionnée au registre foncier (art. 11 al. 2 lettre g OAIE). Cette obligation relève du droit public et perdure sous réserve de l'éventuelle révocation de charges prévue par l'art. 14 al. 4 LFAIE pour des motifs impérieux. Elle ne peut pas être éliminée par un accord de droit privé (ATF 2A.61/1992, selon lequel la résiliation du contrat d'exploitation n'a pas pour conséquence la suppression de l'obligation d'exploiter). Certes, pour pouvoir respecter la charge d'exploitation, l'exploitant de l'apparthôtel doit – pour les lots qui ne lui appartiennent pas déjà (art. 10 let. b LFAIE) – conclure avec les propriétaires un contrat de bail, qui relève fondamentalement du droit privé. Toutefois, comme il vise à remplir une charge de droit public, l'autorisation de principe le rend obligatoire et sa résiliation ou sa modification sont soumises à autorisation. Si le contrat prend fin par l'écoulement du temps, les propriétaires sont obligés de conclure un nouveau contrat pour permettre le respect de la charge (ATF 2A.116/1994). Lorsque les conditions de ce contrat sont telles que l'exploitation exigée par le droit public ne peut être respectée pour des motifs économiques, parce que l'exploitant devient insolvable, trois possibilités sont envisageables (ATF 130 II 290 = RDAF 2005 I 659):

1.- en dépit de la charge, il n'existe, de fait, plus d'exploitation hôtelière. On a alors affaire à un état illicite qui ne peut pas être toléré (ATF 118 Ib 178);

2.- il faut établir des conditions qui rendent possible l'exécution de la charge d'exploitation (ATF 118 Ib 178) en modifiant le contrat originaire (consid. 3b ci-dessous);

3.- la charge d'exploitation est levée conformément à l'art. 14 al. 4 LFAIE (consid. 3c ci-dessous).

b) L'autorité peut revoir l'accord contractuel originaire lorsqu'il apparaît que la charge d'exploitation ne peut être maintenue sur la base de celui-ci. Il n'est dès lors pas exclu que l'autorité ordonne une modification du contrat, respectivement modifie la charge figurant dans la décision d'origine. Les titulaires de l'autorisation peuvent donc, sous la menace d'une révocation, être sommés de respecter la charge modifiée, savoir de conclure un nouveau contrat dont le contenu est arrêté par l'autorité. S'ils ne s'y prêtent pas, les appartements doivent être vendus. Il ne s'agit pas d'une mise en vigueur directe d'un contrat modifié entre particuliers, pouvoir que n'ont pas les autorités administratives, mais de la modification de la charge originaire.

La compétence de l'autorité administrative repose sur l'art. 25 LFAIE : lorsque l'autorité peut révoquer l'autorisation en raison du non-respect d'une charge, elle peut aussi, en vertu du principe e maiore minus faire dépendre le maintien de l'autorisation d'une modification des conditions de location autorisées à l'origine lorsque cela est nécessaire pour que la charge d'exploiter puisse être remplie (ATF 130 II 290 consid. 2.6 = RDAF 2005 I 659).

La modification des conditions de location n’est toutefois possible que dans une certaine mesure. Le Tribunal fédéral a considéré que l'acquéreur d'une quote-part d'un apparthôtel doit certes en principe supporter le risque économique lié à l'exploitation hôtelière. Il ne peut en particulier partir de l’idée que la location des appartements sera bénéficiaire. Toutefois, on ne peut exiger des propriétaires qu'ils consentent, afin de rendre l'exploitation hôtelière économiquement viable, à des modifications à ce point défavorables pour eux que la location deviendrait déficitaire ou que leur droit de propriété serait d'une autre manière atteint dans sa substance. Lorsque tel est le cas, il se justifie de révoquer la charge d'exploiter en la forme hôtelière (ATF 132 II 171 consid. 2.1 p. 174 s.; 130 II 290 consid. 2.8 p. 301).

c) Par motifs impérieux justifiant la révocation totale ou partielle des charges, on entend une modification des circonstances qui rend l'exécution des charges impossible ou insupportable (unzumutbar) pour l'acquéreur (art. 14 al. 4 LFAIE et art. 11 al. 4 OAIE). La révocation d'une charge est donc subordonnée à deux conditions: premièrement, les circonstances doivent s'être modifiées de façon essentielle et imprévisible depuis la délivrance de l'autorisation; deuxièmement, le changement profond doit avoir produit sur la situation de l'intéressé des effets tels que le maintien et le respect de la charge seraient impossibles ou insupportables (ATF 129 II 361 consid. 6.2 p. 378 et les arrêts cités = RDAF 2004 I 811), ce qui n'est pas encore le cas lorsqu'une perte est envisagée ou lorsque l'accomplissement de la charge d'exploiter est rendu plus difficile pour les propriétaires. La doctrine semble avoir une conception plus large des motifs impérieux que la jurisprudence et cite à titre d’exemple, lorsqu'il s'agit d'une entreprise, la nécessité d'une restructuration impérative, l'existence d'une conjoncture défavorable dans la branche, la diminution du volume d'affaires, etc. (Jean-Christophe Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, thèse Lausanne 1990, p. 328), et aussi spécifiquement la faillite (Eric Ramel, Le régime des apparthôtels dans la Lex Friedrich, thèse Lausanne 1990, p. 147).

Dans la situation à la base de l’ATF 132 II 171, les propriétaires - tenus de louer leur appartement pendant six mois - auraient dû consentir, outre à une détérioration des conditions fixées pour leur propre usage de l'appartement, à une réduction de leur part au produit des locations de 43 à 16%. Cette part pouvait être estimée, de manière optimiste, à 123'000 fr. pour l'ensemble des propriétaires, alors que les charges financières et d'exploitation se montaient à 390'000 fr. Au vu de cette disproportion manifeste – les charges représentant environ le triple des produits estimés –, le Tribunal fédéral a estimé que les conditions de la révocation de la charge étaient réunies (consid. 2.2 p. 175 s.).

d) De manière générale, en application du principe de proportionnalité, il convient de mettre en balance l'intérêt public au maintien de la charge – ou la gravité de l'atteinte qui serait portée à l'ordre juridique dans le cas contraire – avec l'intérêt privé que la révocation de la charge représenterait pour les personnes à l'étranger. Ce faisant, il y a lieu de tenir compte notamment des solutions alternatives – ainsi que de leur coût – qui s'offrent aux intéressés pour maintenir ou rétablir une situation conforme au droit, de la responsabilité de ceux-ci dans la survenance de la situation irrégulière, ainsi que du temps écoulé depuis l'octroi de l'autorisation (ATF 129 II 361 consid. 7.3; arrêt du Tribunal fédéral 2C_13/2009 du 19 février 2010 consid. 3).

4.                                Il convient à ce stade d’examiner les griefs du recourant.

a) Le recourant soulève la question des lots concernés et du nombre d’autorisations et contingents nécessaires pour transformer l’apparthôtel en bâtiment résidentiel de logements de vacances ordinaire. Dès lors que la PPE n’avait pas requis de telles autorisations et que l’autorité intimée n’avait pas à envisager la question sous cet angle, la cour de céans ne tranchera pas non plus cette question.

b) Le recourant reproche ensuite à l’autorité intimée de n’avoir pas suffisamment instruit la question de savoir si les difficultés des exploitants hôteliers résultaient de leurs lacunes ou si elles révélaient un problème structurel plus profond (consid. aa ci-dessous) et s’il existait d’éventuelles mesures d’adaptation à prendre quant aux conditions de mise à disposition des appartements par leurs propriétaires (consid. bb ci-dessous).

aa) En l’espèce, trois faillites ont eu lieu en relation avec les lots PPE de l’Z.________: premièrement, en 1994, celle de Y.________ et celle de Z.________ Leysin SA, qui était propriétaire du matériel d’exploitation, ensuite, en 2002, celle de A.________ Sàrl. Une faillite résulte généralement de multiples facteurs et il est pour le moins délicat de déterminer dans quelle mesure elle est due à des problèmes structurels où pourrait être attribuée à des lacunes de l’exploitant. Cela étant, il apparaît en l’occurrence que la première faillite est survenue après dix ans d’exploitation. Si elle était due principalement à des lacunes de l’hôtelier, elle serait vraisemblablement survenue bien plus rapidement. Le fait que peu de temps après (vers 1995 – 1997), un certain nombre d’établissements publics de Leysin (restaurants et hôtels: E.________, F.________, G.________, H.________, I.________, J.________, etc.) aient fait faillite ou aient cessé leur activités dans la région est aussi révélateur de problèmes structurels; de même que le fait que la société A.________ SA, à Leysin, qui a exploité l’hôtel et le restaurant immédiatement après le décès et la faillite de Y.________ n’ait pas souhaité acquérir les locaux.

Quant à la seconde faillite, elle est survenue alors même que des efforts considérables avaient été déployés pour rétablir l’exploitation hôtelière. En effet, entre 1995 et 1997, Z.________, propriétaire d’un des lots de la PPE, s’est efforcé de trouver un exploitant pour l’apparthôtel et le restaurant. Ses efforts sont restés vains. La BCV n’a pas trouvé non plus un repreneur pour les lots d’exploitation hôtelière. Puis, en 1999, certains copropriétaires de la PPE ont constitué une nouvelle société, A.________ Sàrl,, en vue de reprendre l’exploitation de l’hôtel, du restaurant et du bar. Celle-ci a essayé sans succès de trouver un exploitant pour l’apparthôtel et le restaurant, notamment en publiant des annonces dans différents journaux en Suisse et à l’étranger. Un locataire pour l’exploitation du bar uniquement, et ce que pour la saison hivernale, a été trouvé pour la saison 1999/2000, mais ce locataire n’a pas souhaité renouveler le dit bail pour la saison suivante. Un nouveau locataire a été trouvé pour la saison suivante mais pour un loyer nettement plus bas. Malgré ces efforts, les exercices 1999 et 2000 de la société A.________ Sàrl se sont soldés par des pertes et la faillite de cette société a été prononcée le 27 juin 2002. Sur le plan structurel, on relève encore qu’en 2002, le Club K.________ a quitté Leysin pour se recentrer sur Villars-sur-Ollon. On peut y voir un signe supplémentaire du déclin touristique dans le village de Leysin. On relève au surplus qu’il est notoire que la situation de l’hôtellerie suisse est difficile depuis plusieurs années, en particulier dans les Alpes vaudoises.

Il ressort ainsi de l’ensemble des évènements évoqués ci-dessus que les faillites successives de l’apparthôtel ne sont nullement dues à une mauvaise gestion des hôteliers, mais qu’elles découlent de la situation économique de ces dernières années. Au surplus, l’impossibilité de trouver un repreneur est un signe clair du manque de rentabilité de ce genre d’exploitation.

bb) Pour ce concerne l’adaptation des conditions de location, la PPE a relevé dans ses écritures, d’une part, que les conditions de location n’avaient jamais été mises en cause (quelques copropriétaires ayant même certaines années renoncé à tout loyer pour tenter de maintenir l’exploitation, par exemple Z.________ en 1991) et, d’autre part, qu’on ne pouvait pas adapter ce qui n’existait pas. En effet, depuis 1994, l’activité hôtelière a été quasiment inexistante et, lorsqu’il y en a eu une, il n’a même pas été possible de louer les appartements propriété de l’exploitant. Ainsi, par exemple, pour l’année 2000 les locations n’ont rapporté que 21'770 fr., soit un montant qui ne permettait même pas de payer la part des charges de copropriété afférentes aux lots servant à l’exploitation hôtelière. Ces considérations s’avèrent tout à fait pertinentes et il paraît impossible d’établir des conditions qui rendent raisonnablement exigible l'exécution de la charge d'exploitation.

cc) En conclusion, il faut considérer, premièrement, que les circonstances se sont modifiées de façon essentielle et imprévisible depuis la délivrance de l'autorisation et, deuxièmement, que ce changement profond a produit sur la situation des intéressés des effets tels que le maintien et le respect de la charge seraient impossibles. Les conditions auxquelles sont subordonnées, tant par la loi que par la jurisprudence, la révocation de la charge litigieuse sont donc remplies.

5.                                Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. L'arrêt sera rendu sans frais. Les tiers intéressés, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel, ont par ailleurs droit à l'allocation de dépens (art. 49, 52, 55, 91 et 99 LPA-VD).

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I.                                   Le recours est rejeté.

II.                                 La décision de la Commission foncière, Section II, du 13 novembre 2009 est confirmée.

III.                                L'arrêt est rendu sans frais.

IV.                              L'Office fédéral de la justice versera aux copropriétaires de la PPE X.________, solidairement entre eux, un montant de 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 3 septembre 2010

La présidente:                                                                                           La greffière:

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.