TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
	Arrêt du 27 juillet 2011
Composition	M. François Kart, président; M. Antoine Thélin et Mme Renée-Laure Hitz, assesseurs.

 

Recourant

X.________, à Mex VS,

  

Autorité intimée

Commission foncière rurale Section I,

  

Tiers intéressés

1.

A.Y.________ Sàrl, représentée par Me Vincent HENRIOD, notaire à Lausanne,

 

2.

A.Z.________, à El Cerrito (Etats-Unis), représenté par Me Christophe PIGUET, avocat à Lausanne,

 

3.

B.Z.________, à Anières, représenté par Me Christophe PIGUET, avocat à Lausanne,

 

4.

A.________, à Pittsburgh (Etats-Unis) représentée par Me Christophe PIGUET, avocat à Lausanne,

  

 

Objet	acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
	Recours X.________ c/ décision de la Commission foncière rurale Section I du 15 octobre 2010 (autorisation d'acquérir la parcelle n° ******** de St-Légier-la Chiésaz)

 

Vu les faits suivants

A.                                A.Z.________, A.________ et B.Z.________ (ci-après: les propriétaires) sont propriétaires en main commune  de la parcelle n° ******** du cadastre de la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz (ci-après: la parcelle n° ********, la parcelle ou le bien-fonds), appelée domaine du D.________, qui se situe en aval de l’autoroute A 9 à proximité du carrefour de la Veyre. Cette parcelle, située en zone intermédiaire, recouvre une surface totale de 65'477 m², comprenant 7'513 m² de place-jardin et 56'541 m² de pré-champ. Le bien-fonds, en légère pente en direction du sud-ouest, supporte différents bâtiments regroupés dans la partie nord-est de la parcelle (partie amont) autour d’une cour centrale, soit : une maison de maître construite en 1750 d’un étage sur rez (ECA no 7********), un bâtiment construit en 1880 pour abriter un atelier d’artiste (ECA no 8********), un groupe de bâtiments construits en 1750 comprenant une habitation pour le fermier, un rural, une habitation pour le gardien et une laiterie (ECA nos 1********, 2********, 3******** et 4********), un pavillon construit en 1750 (ECA no 5********), une habitation pour le jardinier construite en 1930 (ECA no 6********), trois garages construits en 1965 et diverses constructions annexes (poulailler, porcherie, fumières). La maison de maître dispose d’un vaste parc de plus de 6'000 m² s’étendant en direction de l’ouest. Au-delà du parc, en contrebas, se trouvent des terrains agricoles couvrant environ 56'000 m². Le domaine du D.________ est inscrit à l’inventaire prévu par la loi du 10 décembre 1969 sur la protection, de la nature, des monuments et des sites (LPNMS ; RSV 450.11).  Les bâtiments nos ECA 7********, 8********, 5********, 1******** ET 2******** ont reçu la note 2, signifiant un intérêt patrimonial régional, au recensement architectural vaudois prévu par l’art. 26 du règlement d’application de la LPNMS du 22 mars 1989 (RLPNMS ; RSV 450.11.1).

B.                               Un contrat de bail à ferme agricole avait été conclu par les propriétaires de la parcelle n° ******** le 12 mai 1988; le bail portait sur la période du 1^er janvier 1988 au 31 décembre 1996 et était tacitement renouvelable à son échéance, sauf résiliation, pour une nouvelle période de six ans et ainsi de suite. Bien que le contrat de bail à ferme ait pris fin au 28 novembre 2008, les propriétaires ont encore autorisé, à bien plaire, le fermier à laisser paître quelques têtes de bétail et à entreposer quelques machines sur le bien-fonds, mais celui-ci devait être entièrement libéré d'ici la fin du mois de juin 2009.

C.                               Le 27 février 2009, un acte de vente à terme conditionnelle de la parcelle n° ******** a été signé entre les propriétaires et la société A.Y.________ Sàrl dont le siège est à Chardonne, pour un prix de 7'500'000 francs. Il ressort de l'extrait du registre foncier que le bien-fonds avait été estimé fiscalement le 22 octobre 2001 pour un montant de 1'235'000 francs. Deux conditions suspensives et cumulatives ont été prévues dans l'acte de vente: d'une part, l'obtention par les vendeurs de l'autorisation définitive et exécutoire délivrée par la Commission foncière rurale d'aliéner la parcelle en cause, ou de toute autre autorisation émanant de cette autorité nécessaire pour le transfert de l'immeuble; d'autre part, l'obtention par la société acheteuse d'un permis de construire définitif et exécutoire, l'autorisant à changer l'affectation de la parcelle et des bâtiments existants et à les transformer en bureaux, ainsi qu'en locaux permettant l'accueil d'animaux, tous délais de recours échus. Il était également précisé que dans l'hypothèse où les conditions susmentionnées ne seraient pas cumulativement réalisées au plus tard le 31 décembre 2009, l’acte deviendrait caduc; le terme de caducité pouvait toutefois être reporté d'un commun accord.

D.                               La société A.Y.________ Sàrl a été inscrite au registre du commerce au mois de janvier 2009. Son but est la réalisation de toutes opérations immobilières, notamment conseil, investissement ou gestion en matière de patrimoine immobilier. Le projet à la base de l'acquisition de la parcelle n° ******** consiste à réunir dans une structure centralisée cinq sociétés de services (B.Y.________ SA, C.Y.________ SA, D.Y.________ SA, B.________ SA et C.________ SA), ainsi que la Fondation Y.________ et un centre de développement personnel. Ce projet implique de transformer plusieurs des bâtiments sis sur le domaine, notamment en vue de la création de bureaux dans la maison de maître, l’atelier et la ferme. Le centre de développement personnel est prévu d'être basé sur l'interaction avec les animaux et principalement destiné aux enfants et adolescents qui cherchent leur voie ou qui souffrent de difficultés physiques, psychologiques, financières ou scolaires; le projet de centre permet d'offrir une structure complète, du logement aux cours de développement personnel avec ou sans animaux, un manège avec écurie, ainsi que des bureaux. Les activités da la Fondation Y.________ sont prévues dans le rural avec notamment l’aménagement de 7 boxes à chevaux dans la partie nord (cf. descriptif figurant dans le dossier de la demande initiale déposée auprès de la Commission foncière rurale). Sont également prévus la démolition du poulailler et de la porcherie et l’aménagement d’un parking.

E.                               a) Par publication dans la Feuille des avis officiels (FAO) du 20 mars 2009, le notaire Vincent Henriod à Lausanne a publié un "appel d'offres publiques destiné exclusivement à des exploitants agricoles à titre personnel" portant sur la parcelle n° ********. Il était notamment mentionné dans cet appel d'offres que la parcelle n° ******** avait trouvé un acquéreur qui n'était pas exploitant agricole pour un montant de 7'500'000 fr., et que tout exploitant agricole à titre personnel pouvait présenter, dans le délai imparti de 15 jours dès la publication, une offre égale ou supérieure au prix de 7'500'000 francs. Il était également précisé que le candidat devrait justifier dans le même délai de sa qualité d'exploitant agricole à titre personnel, sous peine de rejet de son offre.

b) Par courrier du 28 mars 2009, X.________ s'est annoncé auprès du notaire Vincent Henriod, et il a indiqué qu'en sa qualité d'exploitant agricole, il souhaitait acquérir la parcelle n° ******** pour 135% de sa valeur de rendement. Son but était de compenser la perte de surfaces de son domaine à Rennaz, qui avaient été vendues à l'Etat de Vaud pour la réalisation de l'autoroute H144. X.________ a demandé au notaire de lui communiquer la valeur de rendement de la parcelle, afin de pouvoir déposer une offre ferme. Le notaire n'y a pas donné suite.

F.                                Le 28 avril 2009, une requête a été déposée auprès de la Commission foncière rurale, Section I, (ci-après: la Commission foncière), afin que soit autorisée l’acquisition de la parcelle n° ******** par A.Y.________ Sàrl. Il était mentionné dans cette requête que l'acheteur n'avait pas l'intention d'exploiter personnellement, au sens de l'art. 9 de la loi fédérale sur le droit foncier rural (ci-après: LDFR ; RS 211.412.1), et que l'exception de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR était invoquée ("malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait, aucune demande n'a été faite par un exploitant à titre personnel"); il était également mentionné dans l'annexe au formulaire de requête qu'une exception au sens de l'art. 64 al. 1 let. e LDFR était envisageable. Le courrier de X.________ du 28 mars 2009 a été joint à dite requête.

G.                               Par décision du 26 juin 2009, la Commission foncière a autorisé l'acquisition de la parcelle n° ******** par la société A.Y.________ Sàrl au prix de 7'500'000 francs. X.________ a contesté cette décision par un recours déposé le 28 juillet 2009 auprès de la Commission, qui l'a transmis le 12 août 2009 à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal comme objet de sa compétence. Dans sa réponse au recours, la Commission foncière a notamment relevé, en se fondant sur la jurisprudence du Tribunal cantonal (arrêt FO.2008.0010), que l’offre à 135% de la valeur de rendement  était irrecevable. Dans le cadre de la procédure, les propriétaires ont produit une évaluation sommaire de la valeur du bien-fonds établie à leur demande par Galland & Cie SA à Lausanne le 14 septembre 2009 dont il ressortait que le prix de 7'500'000 fr. n’était pas surfait.

H.                               Par arrêt du 28 décembre 2009, le Tribunal cantonal a admis le recours. Il relevait en substance que pour autoriser une exception au principe de l’exploitant à titre personnel fondée sur l’art. 64 let. f LDFR,  la Commission foncière aurait dû préalablement fixer un prix licite, même si la parcelle se trouvait en zone intermédiaire. A cet égard, le tribunal contestait que l’on puisse se fonder sur l’expertise privée produite par les vendeurs, qui surévaluait notamment la valeur des bâtiments. Il relevait également des incertitudes s’agissant des autorisations requises pour transformer des bâtiments sis hors de la zone à bâtir et s’agissant de l’affectation des différents bâtiments. L’arrêt rappelait que la jurisprudence exclut, dans la procédure d’appel d’offres, une offre globale portant à la fois sur des immeubles agricoles et non agricoles. La Commission foncière devait par conséquent déterminer s’il y avait lieu de procéder à un appel d’offres séparé pour les terrains agricoles et les bâtiments qui ne présentaient plus un caractère agricole et dans la négative, faire procéder à une estimation des bâtiments et de leurs prolongements par un expert neutre.

I.                                   A la suite de l’arrêt du 28 décembre 2009, la Commission foncière a mis en œuvre conjointement EstimaPro (filiale de la société Prometerre) et l’expert immobilier Maurice Dorier. Il a été convenu qu’EstimaPro se prononcerait sur le prix licite au sens de la LDFR alors que Maurice Dorier effectuerait une estimation immobilière traditionnelle (estimation de la valeur vénale et de la valeur de rendement en relation avec la modification du plan d’affectation envisagée). En prenant en compte une valeur agricole pour la partie bâtie et ses dégagements en place-jardin, EstimaPro parvenait à un prix de 4'008'600 francs. EstimaPro a également calculé un prix en se fondant sur une approche qui aurait été développée d’entente avec le Département de l’économie consistant à calculer le prix licite à partir de ratios entre le prix de vente convenu et l’estimation fiscale, qui aboutissait à un montant de 5'396'950 fr. (1'235'000 fr. [estimation fiscale] x 4,37 ). L’expert Dorier aboutissait pour sa part à une valeur vénale de 6'930'000 fr. (valeur intrinsèque moins les frais d’achats) et à une valeur de développement de 6'875'000 francs.   

J.                                 En se fondant sur les expertises précitées, la Commission foncière a, par décision du 11 juin 2010, constaté que le prix de vente de 7'500'000 fr. était surfait et a par conséquent rejeté la requête présentée par A.Y.________ Sàrl en vue d’obtenir l’autorisation d’acquérir pour ce prix la parcelle n° ******** de Saint-Légier-La Chiésaz.

K.                               Le 12 octobre 2010, les propriétaires ont requis le réexamen de cette décision. A l’appui de cette requête, ils invoquaient un fait nouveau, à savoir que les autorisations cantonales (notamment celle du service du développement territorial [SDT] pour le changement d’affectation et celle du service Immeubles, Patrimoine et Logistique, Sections Monuments et Sites [SIPAL] pour ce qui est de la protection du patrimoine bâti) et les autorisations communales requises avaient été délivrées pour leur projet de transformation des bâtiments du domaine du D.________. Ils faisaient valoir que, compte tenu de la situation géographique de la parcelle, de la qualité de monument d’importance régionale  des bâtiments et du projet d’utilisation future qui avait été autorisé, le prix de 7'500'000 fr. ne devait plus être considéré comme surfait au sens de l’art. 66 LDFR. L’autorisation spéciale du SIPAL, figurant dans la synthèse de la Centrale des autorisations CAMAC du 20 juillet 2010 produite à l’appui de la requête de réexamen mentionnait notamment ce qui suit:

"le domaine "D.________", constitué d'une maison de maître, d'une ferme, d'un rural et de dépendances, forme un ensemble présentant une qualité patrimoniale évidente. Tant la valeur intrinsèque des différents objets que l'organisation spatiale de l'ensemble, caractérisée par l'implantation des bâtiments autour d'une cour centrale, justifient pleinement la note *2* attribuée lors de la révision architecturale en 2006, signifiant un intérêt au niveau régional.

L'ensemble des bâtiments, y compris la cour et le parc, est inscrit à l'inventaire cantonal du 29 novembre 2006.

Vu ce qui précède, la Section monuments et sites  décide de mettre sous protection l'ensemble des bâtiments ECA 7******** et 1********, y compris leurs abords, en application des dispositions prévues à l'art. 24d al. 2 LAT et 81a LATC".

 

L.                                Par décision du 15 octobre 2010, la commission foncière est entrée en matière sur cette demande de réexamen et l’a admise au motif que, compte tenu des éléments figurant dans l’autorisation spéciale délivrée par le SIPAL en relation avec le projet susmentionné, les requérants pouvaient se prévaloir de l’art. 64 al. 1 let. d LDFR pour justifier une exception au principe de l’exploitant à titre personnel. Pour ce qui est du prix, la commission foncière relevait que, compte tenu du changement d’affectation, l’estimation fiscale serait revue à la hausse et que, en application de la méthode comparative, le prix ne serait pas surfait.

M.                                Par acte du 21 décembre 2010, X.________ s’est pourvu contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal en concluant à son annulation. Il fait  valoir qu’il ne serait pas démontré que l’échéance du contrat de vente, fixée au 31 décembre 2009, aurait été prolongée. Il soutient également que seule une exploitation agricole du domaine permettrait de conserver le site en état, ce qui ne serait pas le cas avec le changement d’affectation autorisé. Il prétend que l’autorisation n’aurait pas dû être délivrée dès lors que l’acquéreur n’est pas exploitant à titre personnel et que le prix est surfait. La Commission foncière a déposé sa réponse le 21 janvier 2011 en concluant principalement à l’irrecevabilité du recours et subsidiairement à son rejet. Les propriétaires ont déposé des observations le 4 février 2011 en concluant au rejet du recours.  Interpellé sur la question de savoir si la protection et la conservation à long terme du domaine du D.________ impliquait que ce dernier soit conservé comme un ensemble ou s’il pouvait être divisé avec cas échéant la vente d’une partie du domaine à un exploitant agricole, le SIPAL s’est déterminé sur cette question le 4 avril 2011 en ce sens que l’ensemble à protéger comprenait la partie Est de la parcelle délimitée par les routes au Sud et à l’Est ( soit la maison de maître et son parc), le solde de la parcelle pouvant continuer à être exploité pour l’agriculture.

                   Le tribunal a tenu audience le 18 mai 2011 en présence du recourant, de représentants des propriétaires accompagnés de leur conseil, de représentants de la société A.Y.________ Sàrl, du notaire ayant instrumenté l’acte de vente et d’un représentant de la Commission foncière. A cette occasion, le tribunal a procédé à une vision locale. Lors de l’audience, les propriétaires ont expliqué que le domaine avait été exploité par un agriculteur jusqu’en 2009 en précisant que ce dernier ne vivait pas sur place, seuls quelques ouvriers agricoles ayant logés dans la ferme. Les acquéreurs ont indiqué qu’un morcellement de la parcelle pour en séparer les terrains agricoles mettrait en cause leur projet dès lors qu’ils entendent créer un parcours pour chevaux autour du champ situé en contrebas de la maison de maître. Le mandataire des vendeurs a fait valoir que seule la vente de la parcelle dans son entier garantirait que cette dernière reste libre de nouvelles constructions. Il a également précisé que l’exploitation des terrains agricoles serait confiée à un agriculteur. Le représentant de l’autorité intimée a indiqué que l’autorisation avait été délivrée sur la base de la let. e de l’art. 64 LDFR et non pas de la let. d.

                   Après l’audience, les propriétaires ont déposé des observations complémentaires. A cette occasion, ils ont notamment confirmé que les terrains agricoles sis à l’ouest de la parcelle seraient loués à un exploitant agricole, tout en aménageant un passage pour les chevaux. Ils ont suggéré d’assortir si nécessaire l’autorisation d’une charge en application de l’art. 64 al. 2 LDFR, de manière à garantir un usage agricole ou équestre de cette partie du bien-fonds. Ils ont à nouveau mis en cause la qualité pour recourir de X.________ en relevant que ce dernier n’avait plus d’exploitation agricole et qu’il n’avait pas les moyens financiers d’acquérir le domaine du D.________.

                  

Considérant en droit

1.                                a) aa) La LDFR a pour but d’encourager la propriété foncière rurale, de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle contient notamment des dispositions sur l’acquisition des terrains appropriés à un usage agricole ou horticole en soumettant la transaction au régime de l’autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si les motifs de refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est refusée lorsque l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (let. a), lorsque le prix convenu est surfait (let. b) ou lorsque l’immeuble à acquérir est situé en dehors du rayon d’exploitation de l’entreprise de l’acquéreur, usuel dans la localité (let. d). L'art. 64 LDFR prévoit cependant un régime d'exception permettant d'octroyer l'autorisation bien que l'acquéreur ne soit pas personnellement exploitant. Tel est notamment le cas lorsque "malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art. 66), aucune demande n'a été faite par un exploitant à titre personnel" (art. 64 al. 1 let. f LDFR) et lorsque "l'acquisition permet de conserver un site, une construction ou une installation d'intérêt historique digne de protection, ou un objet relevant la protection de la nature" (art. 64 al. 1 let. e LDFR)      .

                   bb) Selon l’art. 83 al. 3 LDFR, les parties à un acte d’aliénation d’un immeuble agricole peuvent recourir contre le refus d’autorisation, tandis que l’autorité cantonale de surveillance, le fermier et les titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution, peuvent recourir contre l’octroi de l’autorisation. Le Tribunal fédéral a jugé que la qualité pour contester une autorisation d'acquérir fondée sur l'art. 64 al. 1 let. f LDFR devait être reconnue à toute personne ayant répondu à l'offre publique et alléguant être exploitante à titre personnel (ATF 5A.3/2006 du 28 avril 2006, consid. 1.2 non publié aux ATF 132 III 658 ; ATF 5A.35/2006 du 5 juin 2007, consid. 2 non publié aux ATF 133 III 562).  La qualité pour recourir est admise pour la personne dont l'offre d'acquisition dans le cadre de l'art. 64 al. 1 let. f LDFR a été rejetée au motif qu'elle n'était pas exploitante à titre personnel (ATF 2C_747/2008 du 5 mars 2009, consid. 1 non publié aux ATF 135 II 123).

                   b) En l’occurrence, en se fondant sur sa qualité d'exploitant à titre personnel, le recourant s'en prend à l'autorisation d'acquérir un immeuble agricole octroyée par l'autorité intimée à des non exploitants. Dès lors que l’autorisation a finalement été délivrée sur la base de l’art. 64 al. 1 let. e LDFR (soit pour permettre la conservation d’un site ou d’une construction d’intérêt historique), l’autorité intimée et les propriétaires contestent la qualité pour recourir de  X.________. Sur ce point, ils invoquent également le fait que le recourant n’aurait pas la capacité financière requise pour acquérir le bien-fonds.

      Initialement, le motif invoqué pour autoriser l’acquisition par un non exploitant à titre personnel était celui de l’art. 64 al. 1 let. f LDFR, raison pour laquelle la qualité pour recourir de  X.________ contre l’autorisation délivrée le 26 juin 2009 avait été admise. Par la suite, l’autorité intimée a substitué le motif de l’art. 64 al. 1 let. e LDFR à celui de l’art. 64 al. 1 let. f LDFR en se fondant sur l’autorisation délivrée par le SIPAL dans le cadre de la procédure de transformation et de changement d’affectation des bâtiments domaine du D.________.

Dès lors qu’il avait répondu à l’appel d’offres publiques initial en invoquant sa qualité d’exploitant à titre personnel et que sa qualité pour recourir avait été admise sur cette base, il n’apparaît pas admissible que le recourant soit exclu de la procédure au motif que l’autorité intimée a finalement autorisé la vente à un non exploitant sur la base de l’art. 64 al. 1 let. e LDFR. De manière générale, celui qui invoque sa qualité d’exploitant à titre personnel a en effet un intérêt concret digne de protection à faire constater que le motif invoqué pour justifier une exception au principe de l’exploitant à titre personnel n’est pas fondé. En l’occurrence, le recourant peut par exemple faire valoir qu’il est possible de vendre à un exploitant à titre personnel sans mettre en péril la sauvegarde du site. La question de la capacité financière pour acquérir le bien-fonds n’est au surplus pas déterminante, ce d’autant plus que, comme on le verra ci-dessous, se pose la question d’un partage entre la partie bâtie de la parcelle et les terrains agricoles, ce qui aurait un impact important sur le prix de vente. De même, n’est pas déterminante au stade de l’examen de la qualité pour recourir la question de savoir si l’exploitation des terrains agricoles en cause serait économiquement rentable pour le recourant, ce que contestent les propriétaires en relevant que la surface agricole concernée serait trop petite et que le recourant ne disposerait pas d’autres  terrains.

c) Vu ce qui précède, la qualité pour recourir de  X.________ doit être admise.

d) On relèvera encore que la qualité effective d'exploitant à titre personnel du recourant au sens de l'art. 9 LDFR, qui relève du droit de fond, a été admise dans plusieurs arrêts rendus par le tribunal de céans, la dernière fois dans un arrêt  récent (FO 2010.0031 du 5 mai 2011 consid. 2b). Il n’y a par conséquent pas lieu d’y revenir.

2.                                Le recourant soutient que l'autorité intimée aurait dû refuser de délivrer l'autorisation litigieuse aux motifs que l'acquéreur n'est pas un exploitant à titre personnel et que le prix d'acquisition est surfait.

a) Dès lors que l'acquéreur n'est pas un exploitant à titre personnel, la question à trancher est celle de savoir si une des exceptions au principe de l'exploitation à titre personnel est réalisée (en l'espèce, art. 64 al. 1 let. e LDFR). Comme le Tribunal cantonal l’a relevé dans son précédent arrêt, un juste motif au sens de l'art. 64 al. 1 LDFR ne donne au surplus droit à autorisation que si le motif de refus de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR n'existe pas (FO 2009.0017 consid. 3a et les références). Il convient ainsi d'examiner à nouveau au préalable si le prix de 7'500'000 fr. est surfait au sens de l'art. 63 al. 1 let. b LDFR.

b)  aa) Selon l'art. 66 LDFR, le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5 pour cent le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières années (al. 1). Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation (al. 2). La détermination du prix licite doit être effectuée par comparaison avec des transactions portant sur des immeubles présentant des caractéristiques semblables, eu égard notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le motif de l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (ATF 5A.11/1995 du 21 décembre 1995 consid. 2, in CDA 1996, p. 49; Hans Rudolf Hotz, Le droit foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991, Brugg 1998, n. 8 ss ad art. 66).

bb) En l’espèce, on constate que le prix de 7'500'000 fr. admis par la Commission foncière pour la vente de la parcelle n° ******** est fortement influencé par la valeur des différents bâtiments regroupés dans la partie est de la parcelle et de leur prolongement direct (soit plus particulièrement le parc attenant à la maison de maître). Dans la décision attaquée, l’autorité intimée relève que la valeur de ces bâtiments a encore augmenté en raison du changement d’affectation autorisé par le SDT, qui permet une utilisation non agricole des bâtiments du domaine. II convient d’examiner si cette manière de fixer le prix licite - qui a pour conséquence que l’acquisition de la parcelle par un exploitant agricole semble a priori difficilement concevable -  est admissible, ceci notamment au regard des objectifs poursuivis par la LDFR.

c) Le droit foncier rural poursuit des objectifs de politique agricole. A cet égard, la LDFR a pour but principal de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles. La LDFR contient ainsi des dispositions sur l’acquisition des terrains appropriés à un usage agricole ou horticole en soumettant la transaction au régime de l’autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si les motifs de refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). La procédure d’autorisation doit faciliter l’acquisition des terrains appropriés à un usage agricole ou horticole par les exploitants à titre personnel, le législateur admettant toutefois des exceptions lorsque celles-là sont matériellement justifiées (cf. ATF 122 III 287 consid. 3a et 3b p. 287, ATF 5A.35/2006 du 5 juin 2007 consid. 4.4.1). Le Tribunal fédéral a posé le principe selon lequel le but de politique agricole de la LDFR n’est pas simplement de maintenir le statu quo, mais de renforcer la position des exploitants à titre personnel et de privilégier l’attribution des immeubles à des exploitants lors de chaque transfert de propriété de ceux-ci, c'est-à-dire de réellement promouvoir le principe de l’exploitation à titre personnel (ATF 122 III 287 consid. 3b). Conformément à l’art. 64 al. 1 LDFR, seul celui qui peut démontrer matériellement un juste motif à se voir attribuer des terres agricoles alors qu’il n’est pas exploitant à titre personnel peut ainsi obtenir une dérogation (ATF 5A.35/2006 précité consid. 4.4.2).

Dans un arrêt  du 5 mars 2009 (ATF 2C_747/2008), le Tribunal fédéral a examiné un projet de vente globale de 13 parcelles classées dans différentes zones (zone intermédiaire, zone agricole-viticole, zone de forêt et zone constructible [périmètre d’un plan de quartier]). Il a considéré qu’un appel d’offres publiques effectué en application de l’art. 64 al. 1 let. d LDFR englobant à la fois des biens-fonds agricoles et non-agricoles n’était pas admissible dès lors qu’il avait clairement pour conséquence de fermer le marché aux agriculteurs recherchant du terrain pour y exercer une activité paysanne. Selon le Tribunal fédéral, ce mode de faire contrevient à l’objectif consistant à renforcer la position de l’exploitant à titre personnel, n’encourage pas la propriété foncière rurale et constitue un obstacle à l’amélioration des structures des agriculteurs déjà installés, qui est un autre objectif visé par la LDFR (art. 1 al. 1 let. a). Le même résultat, illicite, serait créé par une offre distinguant les prix du patrimoine agricole et des autres immeubles non-agricoles, tout en conditionnant la vente du premier à l’achat des seconds (ATF précité consid. 4.3).

Dans l’arrêt précité, la vente portait sur plusieurs parcelles dont certaines étaient assujetties à la LDFR et d’autres pas. Dans le cas d’espèce, la situation est un peu différente dans la mesure où la vente ne concerne qu’une parcelle qui, en l’état, est entièrement soumise à la LDFR. Cela étant, le changement d’affectation autorisé par le SDT en relation avec le projet d’utilisation des différents bâtiments du domaine par A.Y.________ Sàrl a pour conséquence qu’une partie de la parcelle n° ******** n’aura plus aucune affectation agricole. On se trouve par conséquent dans l’hypothèse où une décision des autorités compétentes en matière d’aménagement du territoire autorise une utilisation non agricole, ce qui permet d’obtenir sans problème une autorisation de diviser le bien-fonds en une partie qui relève du champ d’application de la LDFR et une partie qui n’en relève pas en application de l’art. 60 al. 1 let. a LDFR (cf. ATF 125 II 175 consid. 2c p. 180 ; ATF 5A.2/2007 du 15 juin 2007 consid. 3.4 résumé in RNRF 90/2009 p. 270). Ainsi, même si les faits de la présente cause ne sont pas tout a fait semblables à ceux de l’ATF 2C_747/2008 précité, on aboutit au même résultat, à savoir une vente portant à la fois sur des surfaces agricoles et des surfaces et des bâtiments n’ayant plus aucune affectation agricole qui, en raison du prix fixé pour la partie non-agricole, ferme le marché aux agriculteurs recherchant du terrain pour y exercer leur activité.

Pour les mêmes raisons que celles mises en avant dans l’ATF 2C_747/2008 précité, le tribunal considère que ce mode de faire contrevient aux objectifs de la LDFR en affaiblissant notamment la position des exploitants à titre personnel et en constituant un obstacle à l’amélioration des structures des agriculteurs déjà installés qui, dans ce but, pourraient être intéressés à acquérir la partie de la parcelle appropriée à un usage agricole (soit les 56'541 m² en nature de pré-champ). Cette opération contrevient également aux principes applicables en matière de fixation du prix licite puisque le prix admis par la Commission foncière est fortement influencé par la valeur intrinsèque de biens non agricoles, ce qui apparaît contraire à l’art. 66 LATC. Pour ce qui est de la fixation du prix licite dans le cas d’espèce, la méthode utilisée par l’autorité intimée, consistant apparemment à utiliser des ratios entre le prix de vente convenu et l’estimation fiscale n’apparaît au surplus pas conforme aux principes posés par la jurisprudence, qui impliquent une comparaison avec la vente effective d’immeubles agricoles comparables (cf. FO.2009.0017 précité consid. 3c et les références).

d) Vu ce qui précède, il appartient aux propriétaires de lever l’assujettissement à la LDFR de la partie de la parcelle n° ******** qui n’a plus d’affectation agricole à la suite du changement d’affectation autorisé par le SDT, d’évaluer le prix licite du terrain agricole restant et de lancer un appel d’offres à ce prix pour ce terrain. En cas d’offre à ce prix par un exploitant à titre personnel, la parcelle pourra être divisée en application de l’art. 60 al. 1 let. a LDFR et la partie agricole vendue à l’exploitant. En l’absence d’une telle offre, la Commission foncière pourra autoriser une vente groupée du tout, le prix étant libre.

Cette manière de procéder ne remet pas en cause les objectifs de protection du domaine du D.________ qui, comme l’a relevé le SIPAL dans sa prise de position du 4 avril 2011, impliquent une protection des bâtiments et de leurs abords et non pas de l’ensemble de la parcelle. Une séparation de la partie agricole et sa vente à un exploitant à titre personnel ne devrait dès lors pas mettre en péril les objectifs de protection identifiés par le service cantonal spécialisé. La vente de la totalité de la parcelle n° ******** à un acquéreur qui n’est pas exploitant à titre personnel ne saurait ainsi, en l’état, reposer valablement sur l’exception prévue par l’art. 64 al. 1 let. e LDFR.

3.                Il résulte des considérants que le recours doit être admis et la décision attaquée annulée. Les frais de justice sont ainsi mis à la charge des propriétaires et de la société A.Y.________ Sàrl. Il n’est au surplus pas alloué de dépens, le recourant n'ayant pas procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnellement qualifié.

 

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                                   Le recours est admis.

II.                                 La décision de la Commission foncière rurale, Section I, du 15 octobre 2010 est annulée. 

III.                                Les frais de justice, arrêtés à 2'000 (deux mille) francs, sont mis à la charge des tiers intéressés A.Z.________, A.________, B.Z.________, et la société A.Y.________ Sàrl, solidairement entre eux.

IV.                              Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 27 juillet 2011

 

 

                                                          Le président:                                  

 

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.