TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 13 octobre 2014

Composition

M. François Kart, président; MM. Antoine Rochat et Antoine Thélin, assesseurs; M. Daniel Perret, greffier.

Recourants

A.________, à Baar,

B.________ GmbH, à Erlenbach ZH,

C.________ AG, à Richterswil,

tous trois représentés par Me Philippe RICHARD, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Commission foncière, Section II,

Tiers intéressés

D.________ SA, à Aubonne,

E.________ SA, à Aubonne,

F.________ Sàrl, à Luxembourg,

tous trois repr¿entés par Me Frédéric SERRA, avocat à Genève,

G.________ SA, à Eysins, représentée par Me Daniel UDRY, avocat à Genève,

Objet	acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
	Recours A.________ et consorts c/ décision de la Commission foncière du 17 février 2014 (irrecevabilité des requêtes déposées le 11 juillet 2013)

Vu les faits suivants

A. La société E.________ SA (ci-après : E.________ SA), dont le siège est à Aubonne (VD), est propriétaire des parcelles ********, 1******** et 2******** de la Commune de Grens (VD), ainsi que 3******** de la Commune de Signy-Avenex (VD).

La société D.________ SA, dont le siège est à Aubonne (VD), est propriétaire de la parcelle 311 de la Commune de Signy-Avenex (VD).

Par acte notarié Laurent Schenk du 28 juillet 2011, ces deux sociétés, en qualité de promettantes-venderesses, ont conclu avec A.________, domicilié à Baar (ZG), la société B.________ Gmbh (ci-après : B.________ GmbH), dont le siège est à Erlenbach (ZH), et la société C.________ AG (ci-après : C.________AG), dont le siège est à Richterswil (ZH), tous en qualité de promettants-acquéreurs, une "Promesse de vente et d'achat conditionnelle et droit d'emption" concernant les cinq parcelles précitées. Cette promesse a été modifiée par acte notarié Laurent Schenk du 29 septembre 2011; en particulier, l’échéance de la promesse de vente et d’achat a été fixée au 29 juin 2018 ou à une date antérieure selon commun accord entre parties, et l’échéance du droit d’emption et de son annotation au Registre foncier a été fixée au 31 juillet 2018.

Par lettre du 24 janvier 2012 adressée au conseil des trois promettants-acquéreurs, les promettantes-venderesses ont déclaré annuler la promesse de vente et d’achat conditionnelle et droit d’emption conformément à l’art. X in fine de cet acte, au motif que les promettants-acquéreurs étaient en retard de plus de 20 jours dans le paiement du montant convenu aux termes de l’art. 7.1 let. e dudit acte. Par lettre du 3 février 2012, le conseil des promettants-acquéreurs a contesté la validité de cette annulation.

B. La société G.________ SA (ci-après : G.________ SA), dont le siège est à Eysins (VD), a pour but "toutes activités dans les domaines de la construction, de la gérance et de la location de tous locaux commerciaux, artisanaux et administratifs, à l'exclusion des logements, ainsi que d'assumer l'ensemble des prestations d'ingénierie, notamment sous forme de mandats globaux, le conseil, la planification, la réalisation et la maintenance". Son administrateur président est H.________, des Pays-Bas, à Holmbury St. Mary (Royaume-Uni), qui bénéficie de la signature individuelle.

Par acte notarié Laurent Besso du 24 janvier 2012, E.________ SA et D.________ SA, représentées par I.________, ressortissant belge, ont conclu, en qualité de promettantes-venderesses, avec G.________ SA, en qualité de promettante-acheteuse, une "Promesse de vente conditionnelle et droit d’emption" portant sur les parcelles 4******** et 3******** de la Commune de Signy-Avenex ainsi que ********, 1******** et 2******** de la Commune de Grens. L’exécution de cette promesse de vente était subordonnée à plusieurs conditions (art. I ch. 1 à 8), en particulier "l’autorisation de transfert de la Commission Foncière II à Lausanne ou la constatation du non assujettissement de la présente transaction à la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger" (ch. 6). L’acte prévoit que, "dans l’éventualité où [ces] conditions ne pourraient pas être remplies d’ici au 30 juin 2015, la […] promesse de vente serait considérée comme nulle et non avenue" (art. I, acte p. 13). Selon l’art. V de cet acte, l’échéance du droit d’emption concédé à G.________ SA et de son annotation au Registre foncier a été fixée au 30 septembre 2015; les parties ont en outre été informées "que l’inscription du droit d’emption au Registre foncier est soumise à l’obtention de l’autorisation de la Commission foncière, section II, à Lausanne et qu’il ne pourra vraisemblablement pas être inscrit tant que la mention de blocage est mentionnée au Registre foncier sur les parcelles ici vendues".

Dans le préambule de cet acte, I.________ déclarait être le seul propriétaire de la société F.________ Sàrl (ci-après : F.________ Sàrl), à Luxembourg (Luxembourg), elle-même actionnaire unique des sociétés E.________ SA et D.________ SA.

C. La réquisition d’annotation du droit d’emption en faveur de G.________ SA a été portée au journal du Registre foncier le 30 janvier 2012, l’affaire demeurant en suspens.

Quant au droit d’emption en faveur de A.________, B.________ Gmbh et C.________AG, son annotation a été requise et enregistrée au journal du Registre foncier le 2 février 2012, l’acte demeurant également en suspens.

D. Le 23 mars 2012, A.________, B.________ GmbH et C.________AG ont saisi le juge délégué de la Chambre patrimoniale cantonale d’une requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles. Par ordonnance de mesures superprovisionnelles du 26 mars suivant, le juge a ordonné l’annotation provisoire au Registre Foncier, en faveur des requérants, d’une restriction du droit d’aliéner les cinq parcelles précitées des Communes de Grens et de Signy-Avenex. Par la suite, par ordonnance du 28 mars 2013, le juge a rejeté la requête de mesures provisionnelles du 23 mars 2012, révoqué les mesures superprovisionnelles précédemment ordonnées et ordonné en conséquence la radiation de l’annotation opérée au Registre Foncier dès que l’ordonnance serait devenue définitive.

Par arrêt du 5 septembre 2013, la juge déléguée de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal a rejeté l’appel interjeté par A.________, B.________ GmbH et C.________AG contre l’ordonnance du 28 mars 2013; elle a très partiellement admis l’appel formé par E.________ SA et D.________ SA contre la même décision, en ce sens que la radiation de l’annotation opérée au Registre Foncier était dépourvue d’effet suspensif.

Cet arrêt n’a pas fait l’objet d’un recours.

E. Par requête du 11 juillet 2013 adressée à la Commission foncière Section II (ci-après : la Commission foncière II), A.________, B.________ GmbH et C.________AG ont pris les conclusions suivantes :

"I. Constater que la vente de la totalité des actions de D.________, propriétaire de la parcelle 4******** de la Commune de Signy Avenex et d’E.________ SA, propriétaire des parcelles ********, 1********, 2******** de Grens et 3******** de Signy Avenex, par la masse en faillite de J.________ Holding à F.________ Sàrl (société luxembourgeoise dont le seul actionnaire est I.________, de nationalité belge, domicilié à Bruxelles) est soumise à une procédure d’autorisation devant la Commission Foncière Il.

Il. Refuser l’autorisation à la vente par la masse en faillite de J.________ Holding à F.________ Sàrl de la totalité des actions de D.________ et d’E.________ SA.

III. Constater que le droit d’emption consenti par E.________ et D.________ à G.________ SA par l’acte de promesse de vente et d’achat conditionnelle du 24 janvier 2012 est soumis à la procédure d’autorisation devant la Commission Foncière Il.

IV. Refuser l’autorisation au droit d’emption consenti par E.________ et D.________ à G.________ SA selon acte de promesse de vente et d’achat conditionnelle avec droit d’emption du 24 janvier 2012."

Dans leur écriture, les requérants alléguaient notamment que le capital-actions de E.________ SA et D.________ SA avait été vendu à F.________ Sàrl par la masse en faillite de J.________ Holding (ci-après : J.________ Holding), société de droit hollandais ayant son siège aux Pays-Bas, qui en était alors propriétaire.

Par déterminations du 9 octobre 2013, E.________ SA, D.________ SA et F.________ Sàrl ont conclu à ce que l’autorité rende une décision d’irrecevabilité de la requête.

Par déterminations du 30 octobre 2013, les requérants ont conclu, avec dépens, au rejet des conclusions du 9 octobre 2013 de E.________ SA, D.________ SA et F.________ Sàrl, ont confirmé les conclusions I à IV prises dans leur requête du 11 juillet 2013, et ont complété ces dernières en prenant les conclusions suivantes :

"V. Instruire

a. sur la vente des actions d’E.________ et de D.________ par J.________ Holding en faillite à F.________ Sàrl, société luxembourgeoise dont le seul actionnaire est I.________, ressortissant belge

b. sur la réalité du prix de vente conclu entre J.________ Holding et F.________ Sàrl

c. sur la réalité de l’identité de l’acheteur et du nouveau propriétaire des actions d’E.________ et de D.________

d. sur la réalité de l’ayant droit économique d’F.________ Sàrl;

VI. Constater la péremption des éventuelles autorisations d’acquérir précédemment par J.________ Holding les parcelles 4******** de la commune de Signy Avenex et ********, 1********, 2******** de Grens et 3******** de Signy Avenex;

VII. Révoquer les éventuelles autorisations qui auraient été accordées, cas échéant, à J.________ Holding pour l’acquisition des parcelles ********, 1********, 2******** de Grens et 3******** et 4******** de Signy Avenex, conformément à l’art. 25 LFAIE et notamment de l’autorisation n° 19’120 de la CFII;

VIII. Révoquer les éventuelles autorisations qui auraient été accordées, cas échéant, à F.________ SàrI pour l’acquisition des parcelles ********, 1********, 2******** de Grens et 3******** et 4******** de Signy Avenex, conformément à l’art. 25 LFAIE et notamment de l’autorisation n° 19’120 de la CFII;

IX. Constater la nullité de la vente des actions d’E.________ et de D.________ à J.________ Holding ;

X. Constater la nullité de la vente des actions d’E.________ et de D.________ par J.________ Holding à F.________ Sàrl;

XI. Constater la nullité de la promesse de vente et d’achat conditionnelle avec droit d’emption du 24 janvier 2012 entre D.________ SA et E.________ SA d’une part, et G.________ SA d’autre part;

XII. Constater la nullité du paiement opéré par G.________, cas échéant par M. H.________ Sr à K.________ de CHF 17 millions moyennant la remise des cédules hypothécaires grevant la totalité des parcelles;

XIII. Constater la nullité de la promesse de vente et d’achat conditionnelle avec droit d’emption du 24 janvier 2012 entre D.________ SA et E.________ SA d’une part, et G.________ SA d’autre part."

Par décision du 17 février 2014, la Commission foncière II a déclaré irrecevable la requête du 11 juillet 2013 et mis un émolument de 1'500 fr., débours en sus, à la charge des requérants, solidairement entre eux. En substance, l’autorité a considéré que les requérants ne pouvaient être admis comme partie dans le cadre des procédures qu’ils invoquaient, de sorte qu’aucune pièce ou décision relatives aux parcelles en cause ne leur serait communiquée.

F. Par acte du 18 mars 2014, A.________, B.________ GmbH et C.________ AG ont interjeté recours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, concluant, avec dépens, à la réforme de la décision du 17 février 2014 en ce sens que A.________, B.________ GmbH et C.________ AG sont légitimés à se voir notifier un exemplaire de la décision de la Commission foncière II dans le dossier E20’826 B E.________ et D.________ / F.________ Sàrl et G.________ SA pour être en mesure, cas échéant, de recourir contre la décision / les décisions à rendre (II/1), et en ce sens que les requêtes de A.________, B.________ GmbH et C.________ AG des 11 juillet 2013 complétées le 30 octobre 2013 sont recevables et, partant, les conclusions I à IV du 11 juillet 2013 et V à XIII du 30 octobre 2013 sont recevables (II/2). Subsidiairement, les recourants ont conclu à l’annulation de la décision (III).

Par déterminations du 22 avril 2014, agissant en qualité de tiers intéressés, D.________ SA, E.________ SA et F.________ Sàrl ont conclu au rejet du recours, avec suite de frais et dépens.

Par déterminations du 22 avril 2014, agissant également en qualité de tiers intéressé, G.________ SA a aussi conclu au rejet du recours, avec suite de frais et dépens.

Le 25 avril 2014, l’autorité intimée a déposé sa réponse au recours, concluant au rejet de celui-ci. Elle a également produit son dossier.

Les recourants ont déposé des observations complémentaires le 19 mai 2014, par lesquelles ils ont confirmé leurs conclusions principales et subsidiaire et pris deux conclusions supplémentaires tendant à ce que la Commission foncière II soit invitée à verser leurs écritures des 11 juillet 2013 et 30 octobre 2013, leur recours du 18 mars 2014 et leur mémoire complémentaire du 19 mai 2014 avec leurs annexes et leurs pièces au(x) dossier(s) relatif(s) à la constitution d’un établissement stable sur les parcelles 3******** et 4******** de la Commune de Signy-Avenex et sur les parcelles ********, 1******** et 2******** de la Commune de Grens (IV), ainsi qu’au(x) dossier(s) éventuellement ouvert(s) et pendant(s) devant la Commission foncière II à la suite des transactions de vente des actions de E.________ SA et de D.________ SA à J.________ Holding (6/9 juin 2006) et à la suite de la transaction de vente des actions de E.________ SA et de D.________ SA entre J.________ Holding et F.________ Sàrl (V)."

Le 11 juin 2014, D.________ SA, E.________ SA et F.________ Sàrl ont déposé des déterminations finales, de même que G.________ SA.

G. La requête du 11 juillet 2013 déposée devant la Commission foncière II a également été formée par L.________, domicilié à Prangins, qui a agi en commun avec A.________, B.________ GmbH et C.________AG. Par la suite, L.________ a recouru conjointement avec les autres recourants contre la décision du 17 février 2014 de l’autorité précitée, en prenant séparément des conclusions formelles pour lui-même, fondées sur un état de fait distinct et une motivation juridique propre.

Le 11 juin 2014, L.________ a formulé une déclaration de retrait de recours en son propre nom et pour son compte uniquement.

Par décision du 18 juillet 2014, le juge instructeur a rayé la cause du rôle dans la mesure où elle concernait le recourant L.________ (I), mis à la charge du recourant prénommé un émolument de 200 fr. (II) et dit que le recourant L.________ verserait, à titre de dépens, la somme de 250 fr. à D.________ SA, E.________ SA et F.________ Sàrl, créanciers solidaires, et la somme de 250 fr. à G.________ SA (III et IV).

H. Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérant en droit

1. Les recourants ont eu la qualité de partie dans le cadre de la procédure devant l'autorité précédente qui a abouti à la décision attaquée. Dans la mesure où l'autorité intimée leur a dénié la qualité de partie dans les procédures fondée sur la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41) en relation avec la vente par la masse en faillite de J.________ Holding à F.________ Sàrl des actions de D.________ SA et E.________ SA et en relation avec le droit d'emption consenti par D.________ SA et E.________ SA à G.________ SA par acte du 24 janvier 2012 et a par conséquent déclaré irrecevables les conclusions formulées par actes des 11 juillet et 30 octobre 2013, les recourants sont directement touchés par la décision attaquée et ont un intérêt digne de protection à son annulation et à sa modification (art. 20 al. 2 let. a LFAIE). Déposé dans le délai et la forme prévus par la loi, le recours est dès lors recevable.

2. La LFAIE n'indique pas qui sont les parties à la procédure d'autorisation, auxquelles la décision de l'autorité de première instance doit être notifiée en vertu de l'art. 17 al. 2 LFAIE. Selon la doctrine, il s'agit en premier lieu du requérant, qui a adressé une demande à cette autorité, et qui est le destinataire de la décision en question. En second lieu, la qualité de partie doit être reconnue à toutes les personnes qui sont habilitées à recourir en vertu de l'art. 20 al. 2 let. a LFAIE, soit à l'acquéreur, à l'aliénateur et à toute autre personne ayant un intérêt digne de protection à ce que la décision soit annulée ou modifiée (cf. arrêt TF 2C_621/2009 du 23 septembre 2010 consid. 4.3 et les références citées). La définition de la qualité pour recourir de l'art. 20 al. 2 let. a LFAIE est la même que celle des art. 48 let. a de la loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA; RS 172.021) et 103 let. a de l'ancienne loi fédérale d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (RS 3 521; en vigueur jusqu'au 31 décembre 2006), même si, contrairement à ces normes, elle ne contient pas explicitement la condition que l'intéressé soit "atteint" ou "touché" par la décision attaquée (ATF 131 II 649 consid. 3.1 p. 651). Selon la jurisprudence, l'intérêt digne de protection consiste en l'utilité pratique que l'admission du recours apporterait au recourant, en lui évitant de subir un préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre que la décision attaquée lui occasionnerait. Il suppose que le recourant soit touché de manière directe, concrète et dans une mesure et avec une intensité plus grandes que l'ensemble des administrés. En outre, l'intérêt invoqué - qui ne doit pas être juridiquement protégé, mais peut être un intérêt de fait - doit se trouver, avec l'objet de la contestation, dans un rapport étroit, spécial et digne d'être pris en considération (ATF 131 II 649 précité; cf. aussi ATF 135 II 145 consid. 6.1 p. 150; 133 II 400 consid. 2.2 p. 404 s. et les arrêts cités). D'une manière générale, la jurisprudence et la doctrine n'admettent que de manière relativement stricte la présence d'un intérêt propre et direct lorsqu'un tiers désire recourir contre une décision dont il n'est pas le destinataire (cf. ATF 124 II 499 consid. 3b p. 504/505 et les nombreuses références citées).

La qualité pour recourir au sens de l'art. 20 al. 2 let. a LFAIE a été niée dans le cas d'un locataire qui avait demandé de constater que son nouveau bailleur était devenu propriétaire de l'appartement en violation des dispositions de la LFAIE. Le locataire voulait en effet obtenir une décision de refus d'autorisation, afin de faire ensuite constater la nullité du contrat de bail et de pouvoir en conclure un nouveau avec un propriétaire "plus accommodant". Il n'avait ainsi pas un intérêt direct et concret suffisant à l'annulation ou à la modification de la décision entreprise (ATF 131 II 649 consid. 3.4 p. 653 s.). Le Tribunal fédéral a également dénié à un notaire la qualité pour recourir contre une décision constatant d’office l'assujettissement au régime de l’autorisation et refusant l'autorisation d’acquérir. Si le recourant disposait bien d'un certain intérêt à ce que la décision soit annulée, dans la mesure où celle-ci mettait à néant les actes instrumentés par lui, ce qui était de nature à engager sa responsabilité à l'égard de ses mandants, son intérêt était toutefois seulement indirect du moment que la décision - dans son dispositif - ne se prononçait pas sur sa responsabilité. Dans ces conditions, il n'avait pas la qualité pour recourir contre cette décision, au sens de l'art. 20 al. 2 let. a LFAIE. Il lui appartenait, le cas échéant, d'user de ses moyens de défense dans le cadre des procédures portant sur sa responsabilité civile et pénale (arrêt TF 2C_621/2009 du 23 septembre 2010 consid. 4.3).

3. a) En l'espèce, les recourants soutiennent qu’ils ont un intérêt digne de protection à agir devant la Commission foncière II aux fins de faire constater que l’acte du 24 janvier 2012 par lequel E.________ SA et D.________ SA ont consenti à G.________ SA un droit d’emption sur les parcelles 3******** et 4******** de la Commune de Signy-Avenex et ********, 1******** et 2******** de la Commune de Grens n’est pas conforme aux conditions posées par la législation sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Ils relèvent que cet acte subordonne l’exécution de la promesse de vente sur les parcelles en cause à l’autorisation de la Commission foncière II ou la constatation du non-assujettissement de la transaction au régime de l’autorisation, ceci dans un délai échéant au 30 juin 2015, à défaut de quoi la promesse de vente serait considérée comme nulle et non avenue. Les recourants font ainsi valoir que, dans l’éventualité où l’acte du 24 janvier 2012 deviendrait nul au motif que la condition précitée n'est pas remplie dans le délai imparti, ils pourraient exercer sur les mêmes parcelles leur propre droit d’emption résultant de l’acte notarié du 28 juillet 2011 modifié le 29 septembre suivant, droit actuellement de rang inférieur à celui de G.________ SA.

b) On ne saurait contester que les recourants ont un certain intérêt à ce que, en relation avec la promesse de vente à G.________ SA des parcelles 3******** et 4******** de la Commune de Signy-Avenex et ********, 1******** et 2******** de la Commune de Grens conclue le 24 janvier 2012, la Commission foncière II constate l'assujettissement de l'opération à la LFAIE et ne délivre pas l'autorisation requise. Une telle éventualité renforcerait en effet à priori leurs chances d'obtenir l'exécution de la promesse de vente du 28 juillet 2011 portant sur les mêmes parcelles dont ils sont bénéficiaires. Néanmoins, la décision qui sera rendue par la Commission foncière ne saurait avoir pour conséquence de "valider ipso facto" le droit d’emption qui leur a été conféré sur ces parcelles par acte des 28 juillet et 29 septembre 2011. Leur intérêt à intervenir dans la procédure devant l'autorité intimée est dès lors tout au plus de nature indirecte. A cet égard, leur situation est comparable à celle du notaire dans l'affaire qui a fait l'objet de l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_621/2009.

Dans ces circonstances, l’intérêt invoqué par les recourants n’apparaît pas suffisamment direct et concret pour leur reconnaître la qualité de partie devant l’autorité intimée.

4. Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée.

Vu le sort du recours, les frais de la cause sont mis à la charge des recourants, qui succombent. Ceux-ci verseront en outre des dépens aux tiers intéressés D.________ SA, E.________ SA et F.________ Sàrl, qui ont procédé en commun par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, ainsi qu’au tiers intéressé G.________ SA, qui a également procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel. L’émolument et les dépens mis précédemment à la charge du recourant L.________ ont été déduits dans le calcul de ces montants.

Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. La décision de la Commission foncière II du 17 février 2014 est confirmée.

III. Un émolument de 1'800 (mille huit cents) francs est mis à la charge des recourants A.________, B.________ GmbH et C.________ AG, solidairement entre eux.

IV. Les recourants A.________, B.________ GmbH et C.________ AG, débiteurs solidaires, verseront à D.________ SA, E.________ SA et F.________ Sàrl, créanciers solidaires, une indemnité de 1'750 (mille sept cent cinquante) francs à titre de dépens.

V. Les recourants A.________, B.________ GmbH et C.________ AG, débiteurs solidaires, verseront à G.________ SA une indemnité de 1'750 (mille sept cent cinquante) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 13 octobre 2014

Le président: Le greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.