TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 29 octobre 2014  

Composition

M. Robert Zimmermann, président; M. François Kart et Mme Mihaela Amoos Piguet, juges;  Mme Magali Fasel, greffière.

 

Recourante

 

X.________, à Lausanne, représentée par Me Jean-Claude PERROUD, avocat à Lausanne,  

  

Autorité intimée

 

Département de l'intérieur, 

  

Autorité concernée

 

Division logement, 

  

Tiers intéressé

 

Y.________, à Lausanne,

  

 

Objet

      droit public du logement     

 

Recours X.________ c/ décision du Département de l'intérieur du 19 avril 2012 notifiant une hausse de loyer en matière de logement subventionné - Reprise suite à l'arrêt du Tribunal fédéral du 25 septembre 2014

 

Vu les faits suivants

A.                                Le 1er novembre 1997, X.________ a pris à bail un appartement de quatre pièces, d'une surface habitable d'environ 91 m2, dans un immeuble qui a bénéficié, par convention du 25 février 1994 entre la propriétaire et l'Etat de Vaud, d'une aide cantonale pour le financement de travaux de rénovation, en application du dispositif cantonal en matière de logements subventionnés.

Le contrat de bail, daté du 10 octobre 1997, prévoyait un loyer mensuel net abaissé de 1018 fr. (y compris l'abaissement supplémentaire I de la Confédération – AS I), les charges s'élevant à 130 francs. X.________ bénéficiait, en sus, d'abaissements supplémentaires  III de la Confédération (AS III), à concurrence de 182 fr. par mois. Une annexe au contrat de bail à loyer, signée par X.________ le 10 octobre 1997, réservait des augmentations de loyer résultant de la dégressivité de l'aide. Le contrat de bail précité a été régulièrement renouvelé. Compte tenu de la diminution des aides fournies par la Confédération, par le canton et la propriétaire, le loyer est passé de 836 fr. (jusqu'au 31 décembre 2005), à 1'018 fr. (du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2007), puis à 1'078 fr. (du 1er janvier au 31 décembre 2008) et enfin à 1'153 fr. (du 1er janvier au 31 décembre 2009). Depuis le 1er janvier 2010 et jusqu'au 31 décembre 2010, le loyer s'élevait à 1'518 fr. par mois.

Le Service de l'économie, du logement et du tourisme (SELT) a établi un décompte périodique le 9 novembre 2010, afin de déterminer le revenu locatif admissible de l'immeuble en cause pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2011. Sur la base de ce décompte, le SELT a établi l'état locatif, en précisant, pour chaque appartement, la mesure dans laquelle une augmentation de loyer était admissible. Le SELT a communiqué le décompte périodique du 9 novembre 2010, ainsi que l'état locatif à l'agence immobilière Y.________. Celle-ci, en qualité de représentante de la propriétaire, a notifié au moyen de la formule officielle une hausse de loyer aux locataires à compter du début de l'année 2011. Le loyer mensuel net dû par X.________ est ainsi passé de 1'518 fr. à 1'560 francs. Les motifs de cette hausse étaient liés à la diminution de l'aide des pouvoirs publics, à l'épuisement du fonds de régulation des loyers, ainsi qu'à la variation des éléments qui les constituent (taux hypothécaire, indice du coût de la vie, par exemple).

B.                               X.________ a recouru contre la décision de hausse du loyer auprès du Département de l'économie. Par décision du 19 avril 2012, le Département de l'intérieur (DINT), auquel les compétences en matière de logement ont été transférées, a rejeté le recours de X.________.

C.                               Par arrêt du 22 mars 2013, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal a rejeté le recours de X.________ contre la décision du 19 avril 2012 et confirmé la décision attaquée (affaire FO.2012.0015).

D.                               X.________ a recouru par la voie du recours en matière de droit public auprès du Tribunal fédéral à l'encontre de l'arrêt du 22 mars 2013, en concluant principalement à sa réforme, en ce sens que la hausse de loyer signifiée le 17 novembre 2010 est refusée, et le loyer mensuel net demeure fixé à un montant non supérieur à 1'518 fr. Elle a conclu subsidiairement à l'annulation de l'arrêt attaqué. Par arrêt du 25 septembre 2014, le Tribunal fédéral a admis partiellement le recours de X.________ et a annulé l'arrêt du 22 mars 2013 (ATF 1C_500/2013). Il a renvoyé la cause au Tribunal cantonal pour nouvelle décision.

E.                               Le Tribunal a repris l'instruction de la cause sous la référence FO.2014.0019.

 

Considérant en droit

1.                                Dans son arrêt du 25 septembre 2014 (ATF 1C_500/2013), le Tribunal fédéral a retenu que l'art. 269 CO s'appliquait également aux loyers contrôlés par l'Etat. Les autorités administratives ne pouvaient ainsi pas autoriser des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis dans l'immeuble ou résultant d'un prix d'achat manifestement exagéré. Elles ne devaient pas non plus prendre en compte d'autres critères de fixation du loyer que ceux relatifs aux coûts, en particulier les loyers comparatifs (ATF 1C_500/2013 précité, consid. 2). Dans l'hypothèse, comme c'est le cas en l'occurrence, où un plan des loyers n'existe pas ou n'est pas connu du locataire à l'avance, un contrôle de la conformité du loyer au droit fédéral peut intervenir en cours de bail. A l'occasion de ce contrôle, l'autorité compétente doit alors tenir compte avec discernement des éléments pertinents survenus pendant toute la période d'aide des pouvoirs publics (ATF 1C_500/2013 précité, consid. 3.2).

Dans son arrêt du 25 septembre 2014 (ATF 1C_500/2013), le Tribunal fédéral a retenu que la locataire ne semblait pas avoir disposé des éléments nécessaires pour lui permettre de faire contrôler pour la durée de l'aide des pouvoirs publics la conformité des loyers prévus avec l'art. 269 CO.  Ne disposant, en l'état du dossier, pas des éléments de faits permettant de procéder à ce contrôle, le Tribunal fédéral a renvoyé la cause au Tribunal cantonal, en précisant qu'il devra, lui-même ou par le biais d'un renvoi à l'autorité de première instance, établir les faits utiles à la solution du litige, afin de vérifier si, compte tenu des efforts consentis par la propriétaire et les pouvoirs publics et d'autres circonstances pertinentes, le loyer prévu pendant la période de contrôle viole le droit fédéral.

2.                                Le principe inquisitorial, qui domine la procédure administrative (ATF 111 II 284 c. 2; Pierre Moor, Droit administratif, vol. II, 3ème éd., ch. 2.2.6.3, p. 293), impose à l'autorité d'établir d'office l'ensemble des faits déterminants avant de rendre sa décision (ATF 130 V 253 consid. 3.5 p. 259; 116 V 26 consid. 3c p. 27; 110 V 52 consid. 4a et la jurisprudence citée); elle doit entreprendre elle-même les investigations nécessaires (en requérant au besoin la collaboration des intéressés) pour établir ces faits (Imboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Nr. 88 B I, p. 550). En l'état, le dossier ne permet pas d'établir l'ensemble des faits permettant de s'assurer de la conformité du loyer au droit fédéral, conformément à l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014. L'autorité intimée s'est en effet limitée à examiner si le loyer perçu était conforme aux règles de droit cantonal. Il n'appartient pas au Tribunal d'effectuer lui-même les investigations nécessaires. Un tel procédé aurait pour effet de priver la recourante d'une instance de recours. Il convient dès lors d'annuler la décision attaquée et de renvoyer la cause à l'autorité de première instance, afin qu'elle établisse les faits pertinents pour déterminer si le loyer perçu est conforme au droit fédéral et qu'elle rende une nouvelle décision.

3.                                Il suit de ce qui précède que le recours doit être admis et la décision attaquée, annulée. La cause sera renvoyée à l’autorité de première instance pour complément d’instruction et nouvelle décision. Vu le sort du recours, le présent arrêt sera rendu sans frais. Des dépens seront alloués à la recourante, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel.

 

Par ces motifs
 la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:

 

I.                                   Le recours est admis.  

II.                                 La décision du Département de l'intérieur du 19 avril 2012 est annulée.

III.                                La cause est renvoyée à la Division logement du Service des communes et du logement pour complément d'instruction et nouvelle décision.

IV.                              Il est statué sans frais.

V.                                L'Etat de Vaud, par l'intermédiaire du Département de l'intérieur, versera à X.________ une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens. 

 

Lausanne, le 29 octobre 2014

 

Le président:                                                                                             La greffière:


 

                                                                                                                 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.